قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ صفر تا صد شرایط و قانون مشارکت در ساخت
افزایش روزافزون قیمت ملک از یک سو و تورم و عدم ثبات اقتصادی از سوی دیگر باعث شده که سرمایه و نقدینگی جامعه به سوی ملک، آپارتمان و ساخت و ساز گرایش پیدا کند. از این رو، سازندگان، دارندگان املاک قدیمی یا اصطلاحا کلنگی را تشویق به مشارکت در ساخت آپارتمان می‌کنند و یکی از قراردادهایی که در دو سه دهه اخیر بسیار رواج یافته، قرارداد مشارکت در ساخت است.
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دو طرفه و قرارداد خصوصی است که در آن مالک زمین ملک خود را به عنوان سرمایه در اختیار سازنده قرار می‌دهد و هزینه‌های ساخت و ساز ساختمان توسط سازنده تامین می‌شود. مشارکت در ساخت را می‌توان به عنوان یک سرمایه‌گذاری مشترک میان سازنده و مالک در نظر گرفت. به عبارتی دیگر، اشخاصی که زمین دارند اما سرمایه ندارند، با کسانی که سرمایه ساخت دارند اما زمین لازم برای ساخت و ساز را ندارند، شریک شده و در زمین مالک، ساختمان را بنا می‌کنند.
در این مقاله، به بررسی صفر تا صد مشارکت در ساخت، قانون و شرایط مشارکت در ساخت پرداخته و تمامی خطرهای احتمالی آن را بیان می‌کنیم. با ما در آکادمی عمران همراه باشید.
چرا وارد مشارکت در ساخت شویم؟
به طور معمول، فروش یک ملک نسبت به مشارکت در ساخت بسیار بی دردسر بوده و گزینه آسان‌تری برای مالکین به حساب می‌آید. با این حال، همیشه فروش بهترین گزینه نیست، چرا که بدون شک وارد کردن یک ملک کلنگی به مشارکت در ساخت سود بسیار بیشتری را نسبت به فروش آن برای مالک به همراه دارد.
برای آشنایی با نحوه محاسبه سود ساخت، فیلم آموزشی زیر را مشاهده نمایید.
قرارداد مشارکت در ساخت چگونه صورت می‌گیرد؟
تصور کنید که شما خانه‌ای بسیار قدیمی و به اصطلاح کلنگی دارید که قصد تخریب آن را داشته و می‌خواهید به جای آن یک آپارتمان چند طبقه بسازید. انجام این کار نیاز به دانش و تخصص در زمینه ساخت ساختمان دارد که ممکن است شما هیچ کدام از این موارد را نداشته باشید. در این صورت، می‌توانید با یک سازنده شریک شده و وارد یک قرارداد مشارکت در ساخت شوید.
در مشارکت در ساخت، شما به عنوان مالک تمام سرمایه خود (ملک) را در اختیار سازنده قرار می‌دهید؛ در عوض سازنده تمام هزینه‌های ساخت و ساز و دانش خود را به عنوان سرمایه وارد این مشارکت می‌کند.
فیلم زیر را مشاهده کنید تا با الفبای یادگیری مشارکت در ساخت آشنا شوید.
بسته به میزان ارزش تخمین شده ملک و سرمایه‌ای که سازنده می‌آورد، سود مشارکت در ساخت و قدرالسهم هر طرف قرارداد مشخص می‌شود. می‌توانید برای آشنایی کامل با قدرالسهم، با کلیک بر روی لینک آبی رنگ، مقاله مرتبط با آن را مطالعه نمایید.
مزایای مشارکت در ساخت برای مالک
تمامی مزایای احتمالی قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک، وابسته به نحوه عملکرد و تخصص سازنده، و مکان ملک است. در صورتی مساعد بودن شرایط و عملکرد درست سازنده، مالک می‌تواند از مزایای زیر بهره‌مند شود:
- افزایش استحکام بنا
- نوسازی بنا
- ساخته شدن ملک بر اساس سلیقه و خواست مالک
- کاهش هزینه‌های نگهداری از ساختمان و تعمیر آن
- کسب سود بالاتر از فروش ملک
- عدم درگیری در پروسه ساخت ساختمان
مزایای مشارکت در ساخت برای سازنده
از طرفی دیگر، بدون شک قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توانند برای سازنده نیز مزایای زیادی به همراه داشته باشند که این نوع قرارداد را متمایز از ساخت و سازهای عادی می‌کنند:
- تقسیم ریسک ساخت ساختمان بین طرفین قرارداد
- کاهش هزینه‌های مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری اولیه
تعهدات طرفین قرارداد در مشارکت در ساخت
در هر قراردادی، طرفین قرارداد دارای تعهداتی هستند که موظف به اجرای آن‌ها می‌باشند، و قرارداد مشارکت در ساخت نیز از این قاعده مستثنی نیست. در ادامه، به بررسی تعهدات سازنده و مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌پردازیم.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
هر سازنده باید علاوه بر داشتن تخصص بالا و سرمایه ساخت ملک مورد نظر، متعهد باشد. سازنده باید بتواند تا با تشخیص جنس مرغوب از نامرغوب، بهترین مصالح را با ارائه فاکتور در ساخت ملک استفاده کند تا خسارتی به ملک و مالک آن وارد نشود.
همچنین، سازنده موظف است تا هزینه‌ای را نیز در صورت نیاز برای اجاره موقت ملک برای مالک به وی پرداخت کند. به این مبلغ، قرض الحسنه گفته می‌شود که مالک باید پس از پایان قراداد، این مبلغ را بازگرداند.
علاوه بر آن، برای بالانس کردن آورده طرفین قرارداد، مبلغی به نام بلاعوض توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این مبلغ همچنین تعیین می‌کند که هر طرف قرارداد صاحب چند واحد از آپارتمان پس از پایان مشارکت خواهند شد. یکی از دلایل تعیین بلاعوض این است که مالک زمین یا ساختمان که تمام سرمایه وی است را در همان ابتدا در اختیار سازنده می‌گذارد. این در حالی است که سازنده در طول زمان ساخت ساختمان هزینه می‌کند.
از دیگر دلایل اهمیت بلاعوض این است که اگر آورنده سازنده و مالک به یک اندازه بوده و آن را 50-50 در نظر بگیریم، تقسیم واحدهای آپارتمان در صورت زوج بودن تعداد آن‌ها به آسانی قابل انجام است، اما اگر تعداد واحدها فرد باشد نمی‌توان آن‌ها به راحتی تقسیم کرد. از این رو، معمولا نسبت بلاعوض را 40-60 در نظر می‌گیرند.
امروزه، بیشتر سازنده‌ها قرض الحسنه را پرداخت نکرده و در عوض، با محاسبه میزان قرض الحسنه، مبلغ آن را به همراه بلاعوض به مالک پرداخت می‌کنند. به عنوان مثال، اگر هزینه دو سال اجاره خانه (با در نظر گرفتن تورم) برابر با 1 میلیارد تومان باشد، این مبلغ به همراه بلاعوض به مالک پرداخت می‌شود. برای آشنایی کامل با نحوه محاسبه بلاعوض، بر روی لینک آبی رنگ کلیک کرده و مقاله مرتبط با آن را مطالعه نمایید. می توانید با کلیک بر روی فیلم زیر نیز با بلاعوض آشنا شوید.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
اصلی‌ترین تعهد مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت، تسلیم و تحویل به موقع زمین یا ملک کلنگی به سازنده است، و در صورت تاخیر باید خسارت‌های وارد شده از آن را پرداخت نماید. همچنین، تعیین و ارزش‌گذاری ملک و ثبت جزئیات ارزشمند آن با مالک می‌باشد. در صورتی که این جزئیات به درستی ذکر نشده و در آینده منجربه اختلاف گردد، مسئولیت آن بر عهده سازنده است.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
در لینک زیر، یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که می‌توانید با کلیک بر روی دکمه زیر، آن را دانلود و مشاهده نمایید. در نظر داشته باشید که فایل زیر یک فایل PDF خام بوده و یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل نمی‌باشد.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت آکادمی عمراندر صورتی که برای نوشتن قراردادهای مشارکت در ساخت خود به کمک نیاز دارید، با بخش خدمات آکادمی عمران تماس حاصل فرمایید.
خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران
خطرات مشارکت در ساخت و امکان کلاهبرداری
بدون شک احتمال کلاهبرداری در هر قراردادی وجود دارد. در قراردادهای مشارکت در ساخت نیز امکان وجود خطرات گوناگون وجود داشته که این خطرات صرفا برای مالک نبوده و برای سازنده نیز می‌باشد.
به عنوان مثال، یکی از مشکلات بسیار رایج در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت، تأخیر یا عدم انجام تعهد توسط سازنده است. این تاخیر سازنده چه موجه باشد چه غیرموجه، به مالک خسارت وارد می‌کند. گاهی نیز ممکن است سازنده واحدها را خارج از قرارداد و مفاد ذکر شده پیش فروش نماید، از مصالحی خارج از لیست متریال استفاده کرده یا ساختمان را بر اساس نقشه تهیه شده نسازد.
از سوی دیگر، مالک ممکن است ملک را با تاخیر به سازنده تحویل دهد و یا ملک در بازداشت یا رهن بوده یا حتی اوقافی باشد.
برای مطالعه تمامی خطرات مشارکت در ساخت و راه حل آن‌ها، بر روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.
15 نکته در قرارداد مشارکت در ساخت
در نهایت، پیش از عقد قرارداد مشارکت در ساخت، نکات زیر را در نظر بگیرید:
- متراژ دقیق زمین یا ملک و ارزش دقیق آن باید پیش از عقد قرارداد تعیین شود.
- در هنگام محاسبه درصد سود طرفین، باید تغییرات قیمت مسکن و تورم آن در نظر گرفته شود.
- هزینه‌های ساخت و ساز باید براساس شهر و منطقه ساخت ملک تخمین زده شود.
- تمام وظایف طرفین باید در قرارداد مشارکت در ساخت ثبت شود.
- در صورتی که یک طرف قرارداد در انجام وظایف خود کوتاهی کند، طرف دیگر اجازه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد.
- از گرفتن سفته خودداری کرده و به جای آن از چک‌های معتبر بانکی استفاده کنید.
- در صورت فوت مالک در حین انجام قرارداد، وارث وی موظف است تا قرارداد را به پایان برساند.
- تاریخ شروع و پایان کار را در قرارداد درج نمایید.
- از دادن اختیار تام به سازنده خودداری کنید.
- بهتر است که قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر حقوقی و یا اسناد رسمی منعقد شود.
- حق واگذاری قرارداد را سلب کنید.
- عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” را در بالای تمامی صفحات قرارداد خود قرار دهید.
- بهتر است با سازنده‌ای قرارداد ببندید که دارای پروانه اجرا باشد.
- وضعیت و ترتیب پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود.
- ذکر «این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضروری است.
جمع بندی
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد است که به شکل یک سرمایه گذاری دو طرفه، میان مالک یک ساختمان و سازنده آن بسته می‌شود که این روزها از رونق بالایی برخوردار شده است. این قرارداد در مورد کلیه پروژه های تجاری، مسکونی و… قابل اجرا است. قراردادهای مشارکت در ساخت از مهم‌ترین قراردادها به حساب می‌آیند زیرا بر مال و دارایی طرفین قرارداد اثر می‌گذارند.
در این مقاله، به بررسی مهم‌ترین نکات و مباحث قرارداد مشارکت در ساخت پرداختیم. امیدواریم که این مقاله برای شما مفید واقع شده باشد. در صورت بروز هر سوالی، آن را در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.
مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران
مقاله مفید و جامعی در خصوص مشارکت در ساخت بود. تشکر از شما
ممنون از محبتتون
بسیار عالی
با سلام. خوشحالیم که براتون مفید بوده.
ممنون از مطالب کاملتون
سلام وقت بخیر
حوشحالیم که براتون مفید بوده