خیار غبن چیست؟ بررسی خیارات در قراردادهای مشارکت در ساخت

ماده 396 قانون مدنی در مورد خیارات قراردادها صحبت می‌کند که یکی مهم‌ترین آن‌ها خیار غبن است. قراردادهای مشارکت در ساخت به عنوان قراردادهای خصوصی، بر اساس توافق طرفین منعقد می‌شوند و قانون مدنی به عنوان قانون حاکم بر کلیه روابط حقوقی، چارچوب کلی برای تنظیم این قراردادها را تعیین می‌نماید. در این مقاله، به بررسی خیارات قرارداد مشارکت در ساخت، به ویژه خیار غبن می‌پردازیم. با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

خیارات قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

ریشه واژه خیارات از اختیار و اشاره به اختیارات و حقوق طرفین قرارداد دارد. این خیارات 10  مورد بوده و در ماده 396 قانون مدنی ذکر شده‌اند و شرایطی را بیان می‌کنند که امکان فسخ قرارداد وجود دارد. در ادامه به بررسی 6 مورد از مهم‌ترین آن‌ها می‌پردازیم. با تماشای ویدیو زیر نیز می‌توانید پیش از مطالعه باقی مقاله با جزئیات قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر آشنا شوید.

1. خیار مجلس

بر اساس خیار مجلس، تا زمانی که دو طرف قرارداد در جلسه حضور دارند، امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای هر دو طرف وجود دارد.

2. خیار شرط

خیار شرط به معنای تمامی شروطی است که در هنگام عقد قرارداد ذکر شده‌اند. خیار شرط بیان می‌کند که در صورتی که یکی از طرفین به شروط بسته شده در قرارداد عمل نکنند، طرف دیگر اختیار فسخ قرارداد را دارد.

بیش از 30 ساعت آموزش حرفه‌ای ولی رایگان دفتر‌فنی و ساختمان‌سازی

مشاهده مینی دوره

3. خیار تاخیر ثمن

در صورتی که یکی از طرفین قرارداد در عمل به وظایف خود تاخیر زیادی داشته باشد، طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را دارد. به عنوان مثال، ممکن است مالک در قرارداد مشارکت در ساخت ملک را با تاخیر زیادی به مالک تحویل دهد. در این صورت مالک می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

4. خیار رویت و تخلف وصف

در صورتی که ملک نشان داده شده با ملک تحویل گرفته شده یکی نباشد، شامل خیار تخلف وصف می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است ملکی که پیش از عقد قرارداد توسط مالک به سازنده نشان داده شده است دارای وضعیت به نسبت مناسبی باشد، اما ملکی که در نهایت به مالک تحویل داده شده دارای وضعیت یکسان نبوده و متفاوت باشد. در این حالت مالک بر اساس خیار رویت و تخلف وصف اظهار می‌کند که ملک با حالت وصف شده مغایرت دارد.

5. خیار تدلیس

در ماده 438 قانون مدنی به خیار تدلیس اشاره شده که به معنی فریب طرف معامله است. اگر فروشنده یا خریدار عمدا طرف مقابل را فریب دهد و معامله‌ای انجام شود که طرف مقابل در صورت آگاهی از حقیقت آن را انجام نمی‌داد، حق فسخ بر مبنای خیار تدلیس ایجاد می‌شود. به عنوان مثال فروشنده‌ای که در طی معامله، سن یک وسیله‌ دست دوم را کمتر از سن واقعی آن اعلام می‌کند.

6. خیار غبن

خیار غبن، یا خیار غبن فاحش، زمانی رخ می‌دهد که ملک به نسبتی بسیار بالاتر و فاحش‌تر از ارزش حقیقی خود فروخته شود. به عنوان مثال، ممکن است که ملکی به قیمت 10 میلیارد تومان به فروش برسد در حالی که ارزش واقعی آن 4 میلیارد تومان است. در این حالت خریدار دچار زیان فراوانی شده است که شامل خیار غبن می‌شود.

زمانی که یکی از طرفین عقود معوض، به دلیل اختلاف قیمت واضح و آشکار مورد معامله با قیمت واقعی آن در بازار، ضرر فاحشی ببیند، می‌تواند با استفاده از خیار غبن، دادخواستی را تنظیم کرده و با ثبت و ارسال آن به دادگاه، تقاضای صدور رای بر فسخ معامله را داشته باشد.

خیار غبن از خیارات فوری است و به این معنا است که فرد ضرر کرده باید بلافاصله در جهت اجرای این خیار اقدام کند و در صورتی که زمان زیادی از آن گذشته باشد، شامل خیار غبن فاحش نمی‌شود.

همچنین، اگر شخص ضرر کرده پیش از عقد قرارداد از ارزش حقیقی ملک آگاه باشد و با این حال وارد معامله شود، شرایط خیار غبن برای او وجود نداشته و نمی‌تواند پس از عقد قرارداد با ادعای غبن برای فسخ آن اقدام نماید.

اگر فرد کلاهبرداد ضرر طرف مقابل را بپردازد، باز هم از خیار غبن مبرا نمی‌شود، اما اگر شخص ضرر کرده به گرفتن میزان ضرر خود رضایت دهد، خیار غبن او ساقط می‌شود.

نمونه دادخواست خیار غبن فاحش

برای خیار غبن فاحش می‌توان به شکل زیر درخواست داد:

اینجانب ….. با خوانده/خواندگان قراردادی در زمینه ………. در تاریخ ……… تنظیم و امضاء کرده‌ایم. بعد از تنظیم قرارداد و اخذ مبیع متوجه شدم که قیمت مورد معامله با قیمت روز اختلاف زیادی دارد و در نتیجه در قرارداد مغبون شده‌ام و اختیار فسخ معامله برای اینجانب ایجاد شده است. لذا با مراجعه به خوانده/خواندگان خواهان فسخ معامله و رد ثمن شده‌ام، اما ایشان برای حل مسالمت آمیز مساله همکاری نمی‌کنند. اینجانب با وجود مراجعات مکرر، اظهارنامه‌ای نیز به شماره ……….. به تاریخ …….. برای خوانده/خواندگان ارسال نمودم اما همچنان برای پذیرش فسخ قرارداد و رد ثمن رضایت نمی‌دهند. لذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۴۱۶ و ۴۱۷ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.

اهمیت خیار غبن در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهم‌ترین جملات موجود در قرارداد مشارکت در ساخت، جمله “اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش” است. در صورتی که با معنی این جمله آشنایی نداشته و قرارداد را امضا نمایید، تمامی اختیارات را از خود سلب می‌کنید. اسقاط به معنای سقط کردن و کافه به معنای تمامی است. در اصل این جمله می‌گوید که تمامی اختیارات را از خود می‌گیرید.

جمع‌بندی

خیارات قراردادهای مشارکت در ساخت به معنای اختیارات و حق و حقوق طرفین قرارداد برای فسخ آن است. یکی از مهم‌ترین آن‌ها خیار غبن فاحش است که از وارد شدن ضرر فاحش به طرفین قرارداد و کلاه رفتن بر سر آن‌ها جلوگیری می‌کند. آشنایی و تسلط بر این خیارات از اهمیت بالایی برخوردار بوده و بهتر است که بدون دانستن آن‌ها وارد قراردادهای مشارکت در ساخت نشوید.

در این مقاله به بررسی مهم‌ترین خیارات قراردادهای مشارکت در ساخت، به ویژه خیار غبن فاحش پرداختیم. امیدواریم که این مقاله برای شما مفید واقع شده باشد. در صورت بروز هر سوالی آن را در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری