فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت زمانی اتفاق می‌افتد که اختلالی در روند اجرای قرارداد مشارکت در ساخت پیش آمده و یا اختلافی میان مالک و سازنده به وجود آمده باشد. فسخ هیچ قرارداد قانونی به آسانی اتفاق نمی‌افتد و انحلال یا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیز از این قاعده مستثنی نیست.

برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت دو راه وجود داشته و انجام این کار منوط به شروطی است که در این مقاله به بررسی تمامی ضوابط آن می‌پردازیم. با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای لغو دائم آن است. این فسخ تنها بر اساس شروط قرارداد ثبت شده میان دو طرف، توافقات صورت گرفته و خیارات قانونی رخ می‌دهد. همچنین، هر عاملی نمی‌تواند باعث فسخ قرارداد شده و لازم است تا این علت در دسته موضوعات قانونی باشد. در غیر این صورت امکان فسخ قرارداد وجود ندارد.

پیشنهاد می‌کنیم پیش از مطالعه باقی مقاله، ویدیو زیر را مشاهده نمایید تا با شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر آشنا شوید.

در قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین با خود آورده‌ای می‌آورد که آورده‌ مالک، زمین خود و آورده‌ سازنده سرمایه و تخصص خود است. گاهی بین سازنده و مالک اختلافاتی پیش می‌آید که منجر به پایان یا فسخ قرارداد می‌شود.

در این زمان ضررهای وارد شده از فسخ قرارداد به عهده کدام یک از طرفین قرارداد است؟ آیا به راحتی می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟ آیا تنها به خواست یکی از طرفین قرارداد می‌شود قرارداد را فسخ کرد؟

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

گاهی مالکینی که تجربه‌ کم‌تری در این حوزه دارند تصور می‌کنند که می‌توانند در صورت نقض شروط قرارداد از سمت سازنده قرارداد را فسخ کنند، در صورتی که این فکر اشتباه است زمانی می‌توان آن را فسخ کرد که قانون آن را تعیین کرده و یا در شروط قرارداد به آن اشاره شده باشد.

در هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین مواردی را برای فسخ آن تعیین می‌کنند که به این ترتیب هم سازنده و هم مالک در زمان نیاز می‌توانند از حق فسخ کردن خود استفاده کنند. با این حال، گاهی نیز ممکن است که در هنگام عقد قرارداد یکی از طرفین به هر دلیلی حق فسخ کردن برای خود را تعیین نکرده باشد. در چنین شرایطی، فرد با اختیارات قانونی (خیارات) می‌تواند از طریق مجاری قانونی نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. در مقاله خیار غبن چیست به بررسی مهم‌ترین خیارات قرارداد مشارکت پرداخته‌ایم که می‌توانید آن را مطالعه کنید.

عومل مختلفی می‌توانند در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تاثیر بگذارند:

• اولین عامل تاثیرگذار بر فسخ قرارداد این هست که چه کسی قصد فسخ قرارداد را دارد.
• دومین عامل این است که ساخت ساختمان تا چه مرحله‌ای پیش رفته باشد. به عنوان مثال، سازنده و مالک ممکن است در جلسه‌های اولیه و در همان ابتدا با هم به مشکل خورده و تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند. در این حالت، فسخ قرارداد می‌تواند امکان‌پذیر باشد. با این حال اگر ساخت ساختمان تا نیمه تکمیل شده باشد، امکان فسخ وجود نداشته و برای پایان دادن به قرارداد نیاز به رای دادگاه است.
• سومین عامل، موارد توافق شده برای فسخ در قرارداد است. برای مثال، ممکن است مالک با مصالح ساختمانی مصرفی مشکل داشته و تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. در صورتی که این مورد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر نشده باشد، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• چهارمین عامل اثبات ادعای تخلف است؛ یعنی اگر مالک ادعا کند که سازنده مرتکب تخلفی در هنگام ساخت ساختمان شده است، برای فسخ قرارداد باید بتواند ادعای خود را ثابت کند.

عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت

هر سازنده یا مالکی ممکن است به دلایل متعددی تصمیم به لغو قرارداد بگیرد. از رایج‌ترین دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مربوط به عدم انجام تعهدات است که می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تاخیر مالک در تحویل ملک به سازنده
• تاخیر مالک به هنگام در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک به سازنده
• عدم انتقال سند از سوی مالک به نام سازنده
• تاخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض
• تاخیر در اخذ پروانه ساخت توسط سازنده
• تاخیر سازنده در هنگام ساخت ساختمان
• تاخیر سازنده در تحویل ملک در موعد مقرر بدون عذر موجه
• انتقال موضوع قرارداد از سوی سازنده به شخصی دیگر
• فروش یا پیش فروش سهم الشرکه بدون رضایت طرفین در صورتی که شرایط پیش فروش در قرارداد مشخص نشده باشد.
• رعایت نکردن و تخطی سازنده از شرایط و تعهدات در اجرای دقیق نقشه، تعداد واحدها، مصالح مصرفی و مواردی که به ساخت ملک بستگی دارد و در متن قرارداد آورده شده است.

در صورتی که سازنده و مالک شرایطی را برای فسخ قرارداد خود تعیین نکرده باشند، رای حق فسخ قرارداد توسط دادگاه ارسال و تعیین می‌شود.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

حق فسخ مالک

به طور معمول موارد زیر از جمله تخلفاتی است که موجب می‌شود مالک حق فسخ مشارکت در ساخت را داشته باشد:

• تاخیر غیر مجاز سازنده در تجهیز کارگاه به مدت …………. ماه از تاریخ صدور جواز ساخت به تشخیص دستگاه نظارت
• تاخیر غیر مجاز سازنده در اجرای برنامه زمان بندی قرارداد به میزانی که براساس گزارش دستگاه نظارت موجب افزایش مدت قرارداد به میزان ………….. درصد کل قرارداد شود. در مقاله خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت به طور کامل به این موضوع پرداختیم.

• عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه‌ها و طرح‌های اجرایی، فروش و پیش فروش واحدها و موارد مشابه  به ترتیبی که به تشخیص دستگاه نظارت به طرف دیگر ضرر وارد شود.
•  انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر، تحت هر عنوان حقوقی، از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی

مثال

برای مثال ممکن است پروژه‌ای ۲۰ درصد پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا یا دلایل دیگری با استفاده از شروط نام برده در قرارداد، مالک آن را فسخ نماید. سوالی که در این حالت پیش می آید این است که وضعیت حقوقی شریک سازنده چگونه است؟

در این خصوص اگر ترتیب خاصی در مشارکت در ساخت پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با تامین دلیل، هزینه‌های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید. در این صورت سازنده به نسبت آورده‌های خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک، گریبان گیر پروژه خواهد شد.

لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شود که در صورت داشتن شرایط فسخ کردن و اجرای آن از ناحیه مالک، سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه‌های انجام شده، آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

حق فسخ سازنده 

گاهی مالکین در انجام تعهدات خود مانند تحویل و تخلیه ملک، عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت کوتاهی می‌کنند. در چنین شرایطی سازنده می‌تواند نسبت به فسخ‌کردن خود اقدام کند.

انواع فسخ قرارداد

واژه فسخ در لغت به معنای از اعتبار ساقط شدن، از بین رفتن و به پایان رسیدن است. انواع فسخ نیز همین معنی را می‌دهند اما تفاوت هایی دارند که در ادامه بررسی خواهیم کرد.

1) فسخ

از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به اراده‌ یکی از طرفین است.

برای مثال هنگام فروش ملک، فروشنده در قرارداد قید می‌کند که اگر تا ۵ روز مبلغ بیع (مال) از خریدار دریافت نکند، حق فسخ را دارد و ۵ روز می‌گذرد و فروشنده مبلغ بیع را دریافت نمی‌کند. در این زمان فروشنده حق فسخ دارد و می‌تواند آن را فسخ کند.

2) تفاسخ (اقاله)

از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به توافق هر دو طرف قرارداد است.

برای مثال، قرارداد مشارکت در ساختی بسته شده است که در مرحله‌ای از اجرا و به هر دلیلی با توافق دو طرف، قراردادی که بسته شده از اعتبار ساقط می‌شود.

3) منفسخ (انفساخ)

در این حالت، از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به اراده شخص ثالث (مانند قانون) است.

به عنوان مثال، فروشنده ملک را به خریدار می‌فروشد، قراردادی تنظیم و امضا می‌شود و در این زمان باقی مانده تا تحویل ملک به خریدار، سیل یا زلزله ملک را ویران می‌کند، در این شرایط با دخالت قانون، قرارداد باطل می‌شود.

در این نوع، نه فروشنده و نه خریدار خواستار فسخ قرارداد نبودند اما قرارداد به اصطلاح منفسخ شد.

تعیین سقف خسارت در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از موارد مهمی که هنگام عقد مشارکت در ساخت در قسمت فسخ باید ذکر شود تعیین سقف خسارت است.

برای مثال، در مشارکت در ساختی گفته شده است برای اجرای نازک کاری ساختمان ۶ ماه زمان نیاز است که از تاریخ 1402/02/26 شروع و تا تاریخ 1402/08/26 پایان می‌یابد و اگر تا تاریخ قید شده تمام نشود، سازنده موظف است روزانه مبلغ یک ملیون تومان را تحت عنوان “خسارت روزانه” به مالک پرداخت کند که سقف این پرداخت‌ها تا مبلغ شصت میلیون تومان است، یا به عبارتی مجاز به تاخیر به مدت 60 روز می‌باشد.

همچنین اگر ادامه پروژه از مدت مجاز مشخص شده بیشتر طول بکشد مالک می‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. باید مشخص باشد زمانی که طرفین به این شرایط می‌رسند چه اتفاقی برای هزینه‌های انجام شده توسط سازنده می‌افتد؟ اگر مالک سندی به نام سازنده زده باشد چه اتفاقی برای سند می‌افتد؟ آیا گفته‌های شفاهی سازنده برای هزینه‌های انجام شده کافی است یا باید به داور پروژه فاکتور ارائه دهد؟ اگر قرار به پرداخت هزینه‌ای باشد چگونه پرداخت شود؟ نقدی یا به صورت اقساطی؟ همچنین باید قید شود که سازنده موظف به پرداخت هزینه‌ای برای خسارت است که این هزینه جداگانه از هزینه خسارت روزانه باید پرداخت گردد.

برای آشنایی بیشتر با خسارت در این قراردادها به مقاله خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت سر بزنید.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر در هنگام عقد مشارکت در ساخت برای طرفین حق فسخ کردن تعیین شود و طرفین بخواهند از حق خود استفاده کنند، با مراجعه به داور یا دادگاه، داور یا دادگاه فسخ مشارکت در ساخت را اعلام می‌نماید. به این نوع فسخ، حق فسخ قراردادی می‌گویند.

اگر در هنگام عقد مشارکت در ساخت برای طرفین حق فسخ کردن تعیین نشود باید برای تشخیص حق آن به دادگاه مراجعه کنند. در صورتی که هنگام عقد پیمان، حق فسخ مشارکت در ساخت برای طرفین تعیین شود، زمانی که مالک یا سازنده تصمیم به فسخ آن بگیرند و به یکدیگر اعلام می‌نمایند، این اعلام فسخ بهتر است از طریق ارسال اظهارنامه رسمی باشد.

یکی از مواردی که موجب فسخ‌شدن این قراردادها از طرف مالک می‌شود، تاخیر سازنده در تحویل ملک است. در این زمان مالک به دادگاه مراجعه کرده و درخواست فسخ مشارکت در ساخت و مطالبه خسارت را می‌کند.

حال اگر مالک تقاضا فسخ مشارکت در ساخت داشته باشد و پروژه در دست احداث باشد چه می‌شود؟ آیا می‌توان آن را فسخ کرد؟ در چنین شرایطی اگر در این قراردادها حق فسخ کردن برای مالک تعیین شده باشد یا دادگاه با خیارات قانونی تصمیم به فسخ آن بگیرد، هزینه‌های سازنده محاسبه شده و مالک می‌تواند هزینه‌های پرداخت شده را بپردازد، یا باید با توجه به آورده‌های سازنده در ساختمان شریک گردد.

در این قرادادها، معمولا افراد به دلایل زیر دادخواست فسخ مشارکت در ساخت را به دادگاه ارائه می‌دهند تا دادگاه در مورد فسخ شدن آن تصمیم بگیرد:

• به علت شرط فسخ
• به علت تخلف از شرط
• به علت فوت سازنده
• به علت ورشکستگی سازنده
• به علت توقیف یا مصادره ملک
• فورس ماژور در قرارداد
• به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت

مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

هنگامی که حق فسخ مشارکت در ساخت به طرفین داده می‌شود، فسخ کردن آن به تنهایی رخ نمی‌دهد و باید طرفین بخواهند از حق فسخ خود استفاده کنند. همچنین در هنگام عقد این قراردادها باید برای فسخ آن مدت زمان تعیین شود در غیر این صورت، شرط فسخ کردن آن باطل می‌شود.

توصیه مهم: باید هنگام عقد مشارکت از یک وکیل کمک بگیرید، چرا که هرچه قراداد واضح‌تر و شفاف‌تر و جامع‌تر باشد، امکان دعوا و اختلاف پایین‌تر است.

از این رو سعی کنید هنگام عقد آن با توجه به شرط قرارداد، جبران خسارت متناسب با همان شرط قرارداد نوشته شود تا همه شروط آن واضح باشد.

نمونه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که نیاز به فسخ قرارداد مشارکت در ساخته توسط دادگاه باشد، یک دادخواست باید برای دادگاه تنظیم می‌شود. عکس زیر تصویر یک دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است.

نمونه متن فسخ قرارداد مشارکت

به استناد قرارداد تنظیم شده، به شماره …………….. در تاریخ ………………….. ، میان اینجانب ………………….. و آقا / خانم …………………… ، ایشان متعهد به………………… شده اند، ولیکن،. ……………………. (در این قسمت تعهدی که انجام نگرفته را بنویسید). لذا اینجانب به استناد خیار …… در قانون مدنی، اقدام به فسخ قرارداد می‌نمایم.

در لینک زیر، یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که می‌توانید با کلیک بر روی دکمه زیر، آن را دانلود و مشاهده نمایید. در این فایل می‌توانید شرایط فسخ قرارداد را نیز مشاهده کنید. در نظر داشته باشید که فایل زیر یک فایل PDF خام بوده و یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل نمی‌باشد.

در صورتی که برای نوشتن قراردادهای مشارکت در ساخت خود به کمک نیاز دارید، با بخش خدمات آکادمی عمران تماس حاصل فرمایید.

نتیجه‌گیری

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت زمانی اتفاق می‌افتد که اختلافی میان مالک و سازنده به وجود آمده باشد. فسخ این قرارداد مانند هر قرارداد قانونی دیگری دارای قواعد و ضوابط ویژه خود است. دلیل‌های مختلفی می‌توانند عامل درخواست سازنده و مالک برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باشند. برخی از این دلایل می‌توانند منجر به فسخ قرارداد شده و برخی دیگر توسط دادگاه رد می‌شوند.

در این مقاله به بررسی دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، عوامل موثر بر آن و تمامی اصطلاحات مرتبط پرداختیم. امیدواریم که این مقاله برای شما مفید واقع شده باشد. در صورت بروز هرگونه سوال آن را در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری