فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را اصولی یاد بگیرید!

تصور کنید قرارداد مشارکت در ساختی نوشته‌اید و به دلایلی تمایل به ادامه قرارداد ندارید و قصد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارید. در این زمان چه مواردی شامل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود، ضرر فسخ‌کردن به پای کدام طرف قرارداد است؟ انواع فسخ چیست؟ در این مقاله به تمام سوالات مربوط به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت جواب خواهیم داد.

 

 

فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت هر یک از طرفین با خود آورده‌ای می‌آورد که آورده‌ی مالک، زمین خود و آورده‌ی سازنده سرمایه خود است.

گاهی بین سازنده و مالک اختلافاتی پیش می‌آید که منجر به پایان قرارداد یا فسخ قرارداد می‌شود.

در این زمان ضررهای وارد شده از فسخ قرارداد به عهده کدام یک از طرفین قرارداد است؟ آیا به راحتی می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟ آیا تنها به خواست یکی از طرفین قرارداد می‌شود قرارداد را فسخ کرد؟ در این مقاله به این نکات می‌پردازیم.

گاهی مالکین که تجربه‌ کمتری در این حوزه دارند فکر می‌کنند می‌توانند در صورت نقض شروط قرارداد از سمت سازنده، قرارداد را فسخ کنند در صورتی که این فکر اشتباه است و قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی لازم است.

در قراردادهای لازم امکان فسخ وجود ندارد به جز در مواردی ویژه.

حال سوالی که پیش می‌آید این است که طرفین چه زمانی حق فسخ‌کردن را دارند؟ در ادامه مقاله این موضوع را بررسی می‌کنیم.

در قرادادهای مشارکت در ساخت که قراردادی لازم است، زمانی می‌توان آن را فسخ کرد که قانون آن را تعیین کرده یا در شروط قرارداد به آن اشاره شده باشد.

در مقاله ” درصد مشارکت در ساخت “ به طور کامل در مورد آورده‌های طرفین صحبت می‌کنیم.

 

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در هنگام عقد مشارکت در ساخت هر یک از طرفین مواردی را برای فسخ آن تعیین می‌کنند که به این ترتیب هم سازنده و هم مالک در زمان نیاز می‌توانند از حق فسخ‌کردن خود استفاده کنند.

گاهی ممکن است در هنگام عقد قرارداد یکی از طرفین به هر دلیلی حق فسخ‌کردن برای خود تعیین نکرده باشد.

آیا در چنین شرایطی این فرد نمی‌تواند اقدام به فسخ مشارکت در ساخت کند؟ خیر در چنین شرایطی، فرد با اختیارات قانونی ( خیارات ) می‌تواند از طریق مجاری قانونی نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

اما شروط فسخ مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده کاملا متفاوت است و برای هریک با توجه به بند قرارداد و دلایل خود است.

حق فسخ مالک 

مالک می تواند در صورت تخلف سازنده از انجام برخی تعهدات، در موارد معینی که در قرارداد پیش‌بینی می‌گردد، آن را فسخ نماید.

به طور معمول موارد زیر از جمله تخلفاتی است که موجب می‌شود مالک حق فسخ مشارکت در ساخت را داشته باشد:

تأخیر غیر مجاز سازنده در تجهیز کارگاه به مدت …………. ماه از تاریخ صدور جواز ساخت به تشخیص دستگاه نظارت

تأخیر غیر مجاز سازنده در اجرای برنامه زمان بندی قرارداد به میزانی که براساس گزارش دستگاه نظارت موجب افزایش مدت قرارداد به میزان ………….. درصد کل قرارداد شود.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد برنامه زمان بندی حتما به مقاله ” مشارکت در ساخت “ مراجعه کرده و آن را مطالعه کنید.

 

 

عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه ها و طرح های اجرایی، فروش و پیش فروش واحدها و مانند اینها به ترتیبی که به تشخیص دستگاه نظارت به طرف دیگر ضرر وارد شود.

انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر، تحت هر عنوان حقوقی، از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی

 

مثال:

برای مثال ممکن است پروژه‌ای ۲۰ درصد پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا یا دلیل دیگری با استفاده از شروط نام برده در قرارداد، مالک آن را فسخ نماید.

سؤالی که در این حالت پیش می آید این است که وضعیت حقوقی شریک سازنده چگونه است؟

در این خصوص اگر ترتیب خاصی در مشارکت در ساخت پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با تأمین دلیل، هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید. در این صورت سازنده به نسبت آورده‌های خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک، گریبان گیر پروژه خواهد شد.

لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شود که در صورت داشتن شرایط فسخ‌کردن و اجرای آن از ناحیه مالک، سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه‌های انجام شده، آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

 

 

حق فسخ سازنده 

گاهی مالکین در انجام تعهدات خود مانند عدم تحویل و تخلیه ملک، عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت کوتاهی می‌کنند. در چنین شرایطی سازنده می‌تواند نسبت به فسخ‌کردن خود اقدام کند.

 

تعیین سقف خسارت

یکی از نکات مهمی که هنگام عقد مشارکت در ساخت در قسمت فسخ باید ذکر شود تعیین سقف خسارت است.

برای مثال در مشارکت در ساختی گفته شده است برای اجرا نازک کاری ساختمان ۶ ماه زمان نیاز است که از تاریخ 99/02/26 شروع و تا تاریخ 99/08/26 پایان می‌یابد و اگر تا تاریخ قید شده تمام نشود، سازنده موظف است روزانه مبلغ یک ملیون تومان را تحت عنوان ” خسارت روزانه ” به مالک پرداخت کند که سقف این پرداخت‌ها تا مبلغ شصت میلیون تومان است. یا به عبارتی مجاز به تاخیر به مدت 60 روز می‌باشد.

همچنین باید در ادامه ذکر شود اگر ادامه پروژه از مدت مجاز مشخص شده بیشتر طول بکشد مالک می‌تواند به صورت یک طرف قرارداد را فسخ کند.

باید مشخص باشد زمانی که طرفین به این شرایط می‌رسند چه اتفاقی برای هزینه‌های انجام شده توسط سازنده می‌افتد،‌ اگر مالک سندی به نام سازنده زده باشد چه اتفاقی برای سند می‌افتد، آیا گفته‌های شفاهی سازنده برای هزینه‌های انجام شده کافی است یا باید به داور پروژه فاکتور ارائه دهد، اگر قرار به پرداخت هزینه‌ای باشد چگونه پرداخت شود؟ نقدی یا به صورت اقساطی؟ همچنین باید قید شود که سازنده موظف به پرداخت هزینه‌ای برای خسارت است که این هزینه جداگانه از هزینه خسارت روزانه باید پرداخت گردد.

برای آشنایی بیشتر با خسارت در این قراردادها به مقاله ” خسارت تاخیر در مشارکت ساخت “ سر بزنید.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر در هنگام عقد مشارکت در ساخت برای طرفین حق فسخ‌کردن تعیین شود و طرفین بخواهند از حق خود استفاده کنند، با مراجعه به داور یا دادگاه، داور یا دادگاه فسخ مشارکت در ساخت را اعلام می‌نماید.

به این نوع فسخ، حق فسخ قراردادی می‌گویند.

برای مطالعه بیشتر در مورد جزئیات و ریزه کاری‌های حل اختلاف در مشارکت در ساخت روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

اگر در هنگام عقد مشارکت در ساخت برای طرفین حق فسخ‌کردن تعیین نشود باید برای تشخیص حق آن به دادگاه مراجعه کنند.

در صورتی که هنگام عقد پیمان، حق فسخ مشارکت در ساخت برای طرفین تعیین شود، زمانی که مالک یا سازنده تصمیم به فسخ آن بگیرند و به یکدیگر اعلام می‌نمایند، این اعلام فسخ بهتر است از طریق ارسال اظهارنامه رسمی باشد. 

یکی از مواردی که موجب فسخ‌شدن این قراردادها از طرف مالک می‌شود، تاخیر سازنده در تحویل ملک است. در این زمان مالک به دادگاه مراجعه کرده و درخواست فسخ مشارکت در ساخت و مطالبه خسارت را می‌کند.

اگر مالک تقاضا فسخ مشارکت در ساخت داشته باشد و پروژه در دست احداث باشد چه می‌شود؟ آیا می‌توان آن را فسخ کرد؟

در چنین شرایطی اگر در این قراردادها حق فسخ‌کردن برای مالک تعیین شده باشد یا دادگاه با خیارات قانونی تصمیم به فسخ آن بگیرد.

هزینه‌های سازنده محاسبه شده و مالک یا می‌تواند هزینه‌های پرداخت شده را بپردازد یا باید با توجه به آورده‌های سازنده، در ساختمان شریک گردد.

در این قرادادها، معمولا افراد به دلایل زیر دادخواست فسخ مشارکت در ساخت را به دادگاه ارائه می‌دهند، تا دادگاه در مورد فسخ شدن آن تصمیم بگیرد.

به علت شرط فسخ

به علت تخلف از شرط

به علت فوت سازنده

به علت ورشکستگی سازنده

به علت توقیف یا مصادره ملک

به علت فورس ماژور

به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت

مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

هنگامی که حق فسخ مشارکت در ساخت به طرفین داده می‌شود، فسخ‌کردن آن به تنهایی رخ نمی‌دهد و باید طرفین بخواهند از حق فسخ خود استفاده کنند.

همچنین در هنگام عقد این قراردادها باید برای فسخ آن مدت زمان تعیین شود در غیر این صورت شرط فسخ‌کردن آن باطل می‌شود.

 

انواع فسخ قرارداد

همان‌طور که می‌دانید معنی لغوی فسخ، از اعتبار ساقط شدن، از بین رفتن و به پایان رسیدن است. انواع فسخ نیز همین معنی را می‌دهند اما تفاوت هایی دارند که در ادامه بررسی خواهیم کرد.

 

فسخ :

از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به اراده‌ی یکی از طرفین هست.

برای مثال هنگام فروش ملک، فروشنده در قرارداد قید می‌کند اگر تا ۵ روز مبلغ بیع (مال) از خریدار دریافت نکند حق فسخ را دارد و ۵ روز می‌گذرد و فروشنده مبلغ بیع را دریافت نمی‌کند. در این زمان فروشنده حق فسخ دارد و می‌تواند آن را فسخ کند.

 

تفاسخ ( اقاله ):

از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به توافق هر دو طرف قرارداد است.

برای مثال قرارداد مشارکت در ساختی بسته شده است، در مرحله‌ای از اجرا و به هر دلیلی با توافق دو طرف، قراردادی که بسته شده از اعتبار ساقط می‌شود.

 

منفسخ ( انفساخ ):

در این حالت از بین رفتن تعهدات و از اعتبار ساقط شدن قرارداد به اراده شخص ثالث (مثل قانون) است.

برای مثال فروشنده ملک را به خریدار می‌فروشد، قراردادی تنظیم و امضا می‌شود و در این زمان باقی مانده تا تحویل ملک به خریدار، سیل یا زلزله ملک را ویران می‌کند، در این شرایط با دخالت قانون قرارداد باطل می‌شود.

در این نوع، نه فروشنده و نه خریدار خواستار فسخ قرارداد نبودند اما قرارداد به اصطلاح منفسخ شد.