خطرات مشارکت در ساخت و کلاهبرداری + راهکار مقابله با آن‌ها

اگر از کلاهبرداری مشارکت در ساخت می‌ترسید، حتما این مقاله را بخوانید! در یک قرارداد مشارکت در ساخت، آورده مالک، زمین و آورده سازنده، سرمایه است. این امر (عدم نیاز به سرمایه هنگفت اولیه برای سازنده و نوسازی ملک مالک) موجب می‌شود مشارکت در ساخت برای طرفین قرارداد فواید و مزایایی داشته باشد. مشارکت در ساخت در کنار مزایا ، معایب و خطراتی نیز دارد. در این مقاله به بررسی فواید و مزایای مشارکت در ساخت و معایب و خطرات مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

هم‌چنین برای تمامی این خطرات احتمالی راهکارهایی ارائه می‌دهیم تا قراردادی با ریسک کمتر، چه در مقام سازنده و چه در مقام مالک، داشته باشید. پس اگر قرار است در یک قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده یا مالک باشید، با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای ساخت و ساز است که در آن مالک زمین با شخص دیگری (حقیقی یا حقوقی)، قراردادی منعقد می‌کند تا در ساختن پروژه ساختمانی در زمین مالک شریک شود.

در این حالت قیمت زمین محاسبه و به عنوان آورده مالک آن محسوب می‌گردد.

سازنده نیز سرمایه‌ای را برای احداث ساختمان در نظر می‌گیرد که آورده او محسوب می‌شود. این سرمایه ترکیبی از نیروی کار، تخصص سازنده و وجه نقد است.

جمع این آورده ها، مجموع سرمایه‌گذاری را تشکیل می‌دهد. بر اساس نسبت‌سنجی میان آورده های هر یک از مجموع سرمایه‌گذاری، سهم الشرکه هر طرف، از ساختمان ساخته شده تعیین می‌شود.

طرفین پس از پایان عملیات ساخت و ساز، با توافق یکدیگر، ساختمان را به نسبت قدرالسهم خود تقسیم می‌کنند و برای هر واحد سند مجزا به نام مالک آن صادر می‌شود.

این قرارداد برای طرفین قرارداد در کنار مزایا، خطرات و معایبی دارد که در ادامه این مطلب به شرح مزایا ، خطرات مشارکت در ساخت و راهکارهای مقابله با آن می‌پردازیم.

در مقاله صفر تا صد مشارکت در ساخت همه نکات مربوط به این موضوع را زیر ذره‌بین بردیم. این مقاله کامل را از دست ندهید.

در ادامه این مقاله به بررسی مزایای مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

 

فواید و مزایای مشارکت در ساخت برای مالک یا مالکین زمین

افزایش استحکام بنا و نوسازی

با مشارکت در ساخت، مالک می‌تواند در همان محل سکونت خود، در صورت اجرای اصولی، در ساختمانی مستحکم‌تر و نوساز زندگی کند.

 

سود (معمولاً) بیشتر نسبت به فروش 

ریسک مشارکت در ساخت همیشه بیشتر از فروش است اما سود مشارکت در ساخت معمولا بیشتر از فروش است و گاهی ممکن است نباشد. در این باره باید با افراد خبره مشورت کنید.

ساخت ملک مورد سلیقه خود مالک

ملک قدیمی بر اساس نیاز و معماری چندین سال پیش ساخته شده است. مالک به وسیله مشارکت در ساخت می‌تواند با توجه به نیازهای جدید و سلیقه خودش در ملک نوساز اما در همان محل سکونت کند.

استفاده از امکانات و تأسیسات روز

در ملک جدید، تاسیسات مکانیکی و امکانات جدید قرار داده می‌شود که نسبت به سیستمی که قبلا استفاده شده، بازدهی بیشتر با مصرف انرژی کمتری دارد.

 

کاهش هزینه های تعمیر و نگهداری

در خانه‌های قدیمی‌ساز مشکلاتی از قبیل ترکیدن لوله‌ها، نم دادن دیوارها، سقف‌ها و غیره وجود دارد که با ساختن ملک نوساز این مسائل برطرف می‌شود.

 

عدم درگیری در پروسه ساخت

این امر یک مزیت بزرگ برای مالکین محسوب می‌شود. روند ساخت و ساز مخصوصا در شهرهای بزرگ فرآیندی پر دردسر و پیچیده است که هزینه زمانی، مالی و روانی زیادی دارد.

این عدم درگیری به معنای عدم نظارت مالک بر اجرا نیست بلکه منظور این است که مالک درگیر پروسه‌های اداری ساخت و ساز نمی‌شود.

مزایای مشارکت در ساخت برای سازندگان نیز قابل توجه است، در ادامه آن‌ها را شرح می‌دهیم.

 

کلاهبرداری و خطرات مشارکت در ساخت برای مالک یا مالکین زمین

خطرات مشارکت در ساخت برای مالک به شرح زیر است:

تأخیر یا عدم انجام تعهد توسط سازنده

یکی از مشکلات بسیار رایج در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت ، تأخیر یا عدم انجام تعهد توسط سازنده است. این تاخیر سازنده چه موجه باشد چه غیرموجه، به مالک خسارت زده می‌شود. 

حتی اگر خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد از سازنده گرفته شود باز هم از نظر روانی به مالک ضربه وارد می‌شود.

راهکار: در زمان انعقاد قرارداد حتما تمام ضمانت‌ها ، تعهدات و خسارت‌ها در نظر گرفته شود. این چالش با یک قرارداد اصولی، نظارت درست و پیاده‎‌ سازی صحیح این خسارت‌ها به حداقل خود می‌رسد.

برای مطالعه بیشتر در مورد انواع ضمانت اجرایی و خسارات در مشارکت در ساخت حتما به مقالات ” تعهد شرکت سازنده ” و ” خسارت تاخیر در مشارکت ساخت “ سر بزنید.

 

پیش فروش ملک خارج از توافق

با وجود اینکه غالبا در قرارداد مشکارکت در ساخت ذکر می‌شود که سازنده تا انتها یا مثلا 50 درصد پیشرفت کار حق پیش فروش ندارد، اما باز هم معمولا این اتفاق می‌افتد.

راهکار: در زمان انعقاد قرارداد تمامی شرایط پیش فروش با جزئیات ذکر شود.

در مورد نکات و شرایط پیش فروش قدرالسهم با جزئیات در مقاله ” قدرالسهم مشارکت در ساخت “ صحبت کرده‌ایم.

ساخت ملک برخلاف لیست متریال

اگر لیست متریال به صورت حرفه‌ای تنظیم نشده باشد و برای هر کدام از آیتم‌ها چند گزینه جایگزین در نظر نگیریم، به خاطر شرایط تحریم و غیره قطعا به مشکل خواهید خورد.

راهکار: لیست متریال به صورت واقع بینانه، سود دو طرفه، اصولی و همراه با گزینه‌های جایگزین تنظیم شود.

 

ساخت ملک برخلاف نقشه‌ها

گاهی مالکین پس از در اختیار گذاشتن ملک، نظارت بر ساخت و ساز را رها کرده و بعد از مشاهده پایان کار متوجه می‌شوند که ساخت ملک جدید بر اساس نقشه‌ها پیش نرفته است.

راهکار : با نظارت مداوم بر پروسه ساخت و ساز، اخذ ضمانت اجرایی اصولی جهت انجام تعهدات به راحتی می‌توان از این مشکل جلوگیری کرد. در این راستا مقاله ” ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت “ را مطالعه کنید.

 

واگذاری قرارداد به اشخاص ثالث

راهکار : مثل خیلی از مشکلات دیگر با انعقاد قرارداد اصولی می‌توان از بروز این مشکل نیز جلوگیری کرد.

نواقص اجرایی و استفاده از مصالح نامرغوب

در صورت نبود نظارت عالیه بر پروسه ساخت، عدم وجود لیست متریال اصولی در همه ابعاد ساخت و ساز (تاسیسات ، عمران، معماری) و نبود ضمانت اجرایی انجام تعهدات، قطعا این مشکل به وجود خواهد آمد.

راهکار: با رعایت موارد گفته شده به احتمال خیلی زیاد دچار این مشکل نخواهید شد.

 

عدم رعایت ایمنی و بروز حادثه در کارگاه

در ساخت و سازی که HSE به درستی رعایت نشود و حادثه‌ای رخ دهد، قطعا به صورت غیرمستقیم عواقبی برای مالک خواهد داشت (حتی اگر مالک هیچ تقصیری نداشته باشد). فشارهای روانی و تاخیر در انجام تعهدات نمونه‌ای از مشکلات ناشی از بروز حادثه در کارگاه هستند.

 

نوسانات اقتصادی و ورشکستگی سازنده

ورشکستگی سازنده چه موجه، چه غیرموجه برای مالک نیز ضرر است. حتی اگر مالک خسارت دریافت کند باز هم تاخیر در انجام ساخت و ساز و فشارهای روانی از پیامدهای این مشکل هستند.

راهکار: قبل از انعقاد قرارداد با تحقیق درمورد سازنده و نمونه‌‌های کاری قبلی سازنده، تا حدودی می‌توان از این مشکل جلوگیری کرد.

تخلفات ساختمانی بدون اطلاع و توافق با مالک

گاهی پیش می‌آید مالک و سازنده توافق می‌کنند تخلفی صورت بگیرد و نحوه پرداخت خسارت را تعیین می‌کنند. اما بعضا سازنده بدون آگاهی مالک تخلفی انجام می‌دهد.

راهکار: در زمان انعقاد قرارداد تخلفات مجاز و غیرمجاز مشخص شده و درصورت بروز تخلف غیرمجاز توسط سازنده عواقب و پیگیری‌ها به عهده سازنده بوده و مالک وجه‌التزام دریافت نماید.

 

عدم تمکن مالی سازنده

راهکار: بررسی سوابق سازنده و مشورت با مالکین ملک‌های قبلی که با سازنده مورد نظر مشارکت داشته‌اند، می‌تواند تا حد زیادی از این مشکل جلوگیری کند. این بررسی‌ها علاوه بر در نظر گرفتن تمکن مالی سازنده باید شامل خصوصیات اخلاقی سازنده و میزان متعهد بودن او نیز باشد.

حتی در صورتی که سوابق گذشته سازنده را بررسی کردید، ولی باید این مورد را در نظر بگیرید که آیا این سازنده مناسب پروژه و شرایط شما هست یا خیر؟ آیا سوابق سازنده با شرایط پروژه شما همخوانی دارد یا خیر؟ قطعا این مسئله را در نظر بگیرید که پروژه‌های قبلی چقدر با پروژه شما شباهت دارد (از لحاظ متراژ، تراکم، محل ساخت و ساز و غیره).

تغییر قوانین مرتبط با ساخت وساز

این مسئله تغییر قوانین، در کشور ما بسیار رایج است. ممکن است در زمان اجرای قرارداد و کسب جواز، قوانینی عوض شده باشد. برای مثال قرارداد بر اساس پنج طبقه بسته شده اما جواز چهار طبقه بدهند.

راهکار: این مسائل باید تا حدودی در زمان انعقاد قرارداد پیش‌بینی گردد و براساس تغییر قوانین نیز سهم الشرکه و خسارت تعیین شود.

 

تحریم و نبود مصالح موجود در لیست متریال

این مشکل بیشتر در ساخت ساختمان‌‌های لوکس رخ می‌دهد.

راهکار: لیست متریال به صورت حرفه‌ای تنظیم شده باشد و پیش‌بینی شود در صورت تحریم‌های جدید (که در کشور ما بسیار رخ می‌دهد) لیست متریال با چه مکانیزمی جبران شود.

برای مطالعه بیشتر در مورد تنظیم لیست متریال به مقاله ” لیست متریال مشارکت در ساخت pdf “ مراجعه کنید.

کیفیت پایین مصالح ساخت در واحد های مالک

این اتفاق در خیلی از پروژه‌ها اتفاق می‌افتد که سازنده مصالح استفاده شده برای واحدهای خود را به صورت انتخاب شده، اجرا می‌کند.

راهکار: مالک باید در پروسه ساخت، نظارت مداوم و همیشگی داشته باشد.

 

بروز شرایط فورس ماژور و عدم امکان تکمیل پروژه

در صورت اتفاق فورس ماژور دو طرف قرارداد ضرر می‌کنند. در صورت اثبات فورس ماژور، سازنده نباید خسارتی دهد. 

راهکار: در مقاله ” شرایط فورس ماژور در قرارداد “ به تفصیل در مورد فورس ماژور صحبت کردیم. با مطالعه این مقاله از شرایط فورس ماژور (چه وقتی فورس ماژور محسوب می‌شود، چه وقتی خیر؟) و راهکارهای آن مطلع شوید.

در انتهای این مقاله به بررسی معایب مشارکت در ساخت برای سازنده می‌پردازیم.

 

مزایا و فواید مشارکت در ساخت برای سازنده یا سازندگان

تقسیم ریسک بین طرفین

در پروسه ساخت و ساز در صورت بروز مشکل و ضرر این خسارت بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شود.

 

کاهش هزینه اولیه برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز

در مناطقی که ارزش زمین بیشتر از آپارتمان است، سازندگان می‌توانند بدون داشتن سرمایه هنگفت اولیه، شروع به ساخت و ساز کرده و در انتها در آن ملک شریک شوند.

در ادامه به خطرات، کلاهبرداری مشارکت در ساخت و راهکارهای مقابله با آن می‌پردازیم.

 

خطرات و کلاهبرداری مشارکت در ساخت برای سازنده یا سازندگان

تأخیر یا عدم انجام تعهد توسط مالک

راهکار: انجام تعهدات و قراردادن ضمانت های اجرایی انجام تعهدات باید برای دو طرف قرارداد تنظیم شود.

 

بازداشت بودن ملک

در رهن بودن ملک

ایرادهای ثبتی

اوقافی بودن ملک

 

قبل از انعقاد قرارداد حتما این مسائل (چهار مورد بالا) را بررسی کنید زیرا باعث خسارت ها، ضررها و حتی از بین رفتن کل سرمایه می‌شود.

راهکار: این موارد با بررسی دقیق سند و غیره تا حد زیادی برطرف می‌شود. در زمان انعقاد قرارداد این مشکلات در نظر گرفته شده و در صورت بروز این مشکلات باید مشخص گردد:

1) وظیفه پیگیری‌ها، هزینه‌های محتمل و مراحل اداری با چه شخصی است.

2) خسارت‌های وارده پیش‌بینی شود.

3) مسئول این خسارت ها چه شخصی است و نحوه پرداخت خسارت تعیین شود و غیره.

وجود معارض

این مورد در زمان انعقاد قرارداد باید پیش‌بینی شده باشد و موارد زیر مشخص گردد:

1) حل معارض با چه شخصی است؟

2) خسارت‌ها و مسئول آن

3) نحوه پرداخت خسارت

 

اختلاف نظر بین مالکین

این مشکل در صورت وجود تعداد مالکین زیاد حتما رخ خواهد داد.

راهکار: در زمان انعقاد قرارداد یک نماینده برای مالکین با حدود اختیارات تعیین شده باشد. هم‌چنین آن نماینده باید به تایید تمامی مالکین رسیده و ثبت شده باشد.

تغییر قوانین مرتبط با ساخت وساز

تحریم و نبود مصالح موجود در لیست متریال

بروز شرایط فورس ماژور و عدم امکان تکمیل پروژه

در مورد این موارد در قسمت قبل توضیح دادیم.