قدرالسهم و عرف مشارکت در ساخت؛ قانون پیش فروش قدرالسهم
در زمان عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید قدرالسهم هر مالک از زمین مشخص شود و این امر به روشهای مختلفی محاسبه میگردد. آیا با این روشها آشنایی دارید؟! در این مقاله به تمامی سوالات شما در مورد نحوه تقسیم زمین بین واحدها، قدرالسهم و عرف مشارکت در ساخت پاسخ خواهیم داد، پس با ما همراه باشید تا با دست پر از آکادمی عمران خارج شوید!
نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت
قدرالسهم مشارکت در ساخت بین مالکان: در آپارتمان قدرالسهم زمین بین مالکان تقسیم میشود که به معنی سهم هر واحد آپارتمانی (اعیان) از زمین زیربنای ساختمان (عرصه) و نشان دهنده ارزش و حقوق آن واحد در زمین ساختمان است. میزان قدرالسهم هر واحد با توجه به متراژ آن تعیین میشود و اگر متراژ تمام واحدها برابر باشد، قدرالسهم زمین آنها هم برابر است.
در مقاله روشهای حل اختلاف مشارکت در ساخت، به دلایل عدم تمایل برخی مالکان به مشارکت اشاره کردیم که یکی از مهمترین آنها، موضوع قدرالسهم است.
قدرالسهم مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده: عوامل گوناگونی در تعیین قدرالسهم مشارکت در ساخت مالک و سازنده تاثیر گذارند که مهمترین آنها ارزش زمین و هزینه ساخت است. در مقاله درصد مشارکت در ساخت به طور کامل به این موضوع پرداختهایم. در صورتی که زمین یا ملک مورد مشارکت متعلق به دو یا چند نفر باشد، قدرالسهم هر یک از مالکان و مشخصات واحدهای متعلق به آنها (تعداد و موقعیت) باید در قرارداد به طور دقیق تعیین شود.
برای آشنایی بهتر با مفهوم قدرالسهم مشارکت در ساخت، فیلم زیر را مشاهده کنید.
قدر السهم به دو روش محاسبه میشود که در این مقاله به شرح آن میپردازیم:
1) قانون تملک آپارتمان
این قانون صرفا متراژ مفید آپارتمان را به متراژ مفید کل در نظر میگیرد و به شکل زیر محاسبه میشود:
همانطور که گفتیم قانون تملک آپارتمان فقط متراژ مفید ساختمان را در نظر میگیرد و مواردی همچون:
- داشتن یا نداشتن پارکینگ
- دسترسی راحت به پارکینگ
- متراژ انباری
- داشتن یا نداشتن تراس و متراژ آن
- هر واحد در چه طبقهای قرار دارد و غیره
برای قانون ارزش حساب نمیشود. توصیه میکنیم در صورت توافق همه مالکان از این قانون استفاده شود تا از بروز اختلافات پیشگیری شود.
برای مثال در یک زمین 300 متری، یک آپارتمان سه طبقه (سه واحد آپارتمان یکسان) احداث شده و متراژ هر واحد 160 متر است. در این حالت قدرالسهم هر یک از این سه مالک بر اساس فرمول گفته شده 100 متر است.
100 = 300 × ( 480 ÷ 160 )
480 مجموع متراژ سه واحد آپارتمان 160 متری است.
ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران
2) قدرالسهم زمین بر اساس عرف مشارکت در ساخت
در روش قانونی به دلیل اینکه بسیاری از امتیازات هر واحد در نظر گرفته نمیشود، اختلافات بسیاری بین مالکین به وجود میآید. به همین دلیل مالکین برای حل این اختلافات، مقرر میکنند هر مالک به نسبت ارزش ریالی واحد خود از زمین سهیم شود. در اصل مالکان بر اساس مذاکرات بین خودشان و عرف مشارکت در ساخت، قدرالسهم را تعیین میکنند.
همچنین برای به دست آوردن ارزش ریالی هر واحد آپارتمان، یک سری قواعد بین خود وضع میکنند، مانند:
- هر 12 مترمربع پارکینگ برابر است با 1 متر مربع آپارتمان
- هر 3 متر مربع تراس برابر است با 1 متر مربع آپارتمان
- و غیره
پس به طور کلی در این روش قدرالسهم هر فرد براساس مذاکرات انجام شده، مشخص میشود. برای تعیین قیمت دقیق هم میتوان از روش کارشناسی استفاده کرد. در این روش سه کارشناس متخصص، ملک را ارزیابی کرده و هرکدام قیمتی برای آن پیشنهاد میدهند. سپس با محاسبه میانگین قیمتهای پیشنهادی، قیمت نهایی ملک تعیین میشود.
نحوه و زمان انتقال قدرالسهم زمین به نام سازنده
طبق توافق طرفین، در سه مرحله مالکین اقدام به انتقال سند به نام سازنده خواهند کرد:
مرحله اول: پس از اخذ جواز و تحویل ملک از مالک به سازنده ………. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد
مرحله دوم: پس از اتمام سفت کاری، ………. دانگ از عرصه ملک موضوع قراردادمالکین، ………. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد
مرحله سوم: پس از اتمام عملیات ساختمانی و تحویل ملک به مالک
توصیه میکنیم مالکان قبل از امضای قرارداد یا انتقال سند، حتما از مشاوران حقوقی یا مهندسین مشاور با تجربه کمک بگیرند. ارائه خدمات مشاوره قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از خدمات تیم آکادمی عمران است.
همچنین برای آشنایی با تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت میتوانید به مقاله مربوطه مراجعه کنید.
نمونه تعیین قدرالسهم ناشی از تقسیم
واحد الف) تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ……… باقی مانده ………. فرعی تفکیکی از ………… اصلی واقع در طبقه همکف به مساحت 141.2 مترمربع که مقدار 11.62 مترمربع آن تراس مسقف است به انضمام شش دانگ انباری شماره یک فرعی تفکیکی از اصلی مزبور واقع در طبقه سر پله به مساحت 3.5 مترمربع با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشارکت طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به انضمام برق اختصاصی و به انضمام شش دانگ پارکینگ شماره ۲ فرعی تفکیکی از اصلی مزبور واقع در طبقه همکف سمت شمال غرب به مساحت 12.5 مترمربع با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به انضمام برق اختصاصی که در سهم اختصاصی آقای ……… (ردیف یک) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و میگیرد.
واحد ب) تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ……… فرعی تفکیکی از ………. اصلی واقع در طبقه منهای یک به مساحت 96.55 مترمربع به انضمام شش دانگ پارکینگ شماره یک فرعی تفکیکی از اصلی مزبور واقع در طبقه همکف سمت شمال به مساحت 12.5 مترمربع با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به انضمام برق اختصاصی که در سهم اختصاصی خانم ………. (ردیف دو) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و میگیرد.
