نحوه محاسبه بلاعوض و قرض الحسنه در مشارکت در ساخت

بدون شک تا به حال بارها نام بلاعوض را شنیده‌اید. بلاعوض مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین فاکتورهای این قرارداد است. با افزایش روز افزون تورم و قیمت ملک، تمایل به ساخت و ساز و مشارکت در ساخت افزایش پیدا کرده است، چرا که سود بالایی را با خود به همراه دارد. از این رو، آگاهی از تمام فاکتورهای مهم آن حیاتی می‌باشد.

بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟

بلاعوض مبلغی است که برای بالانس کردن آورده طرفین قرارداد، توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود، زیرا گاهی ارزش زمین مالک بیشتر از هزینه ساخت سازنده است. این مبلغ همچنین تعیین می‌کند که هر طرف قرارداد صاحب چند واحد از آپارتمان پس از پایان مشارکت خواهند شد.

یکی دیگر از دلایل تعیین بلاعوض این است که مالک زمین یا ساختمان که تمام سرمایه وی است را در همان ابتدا در اختیار سازنده می‌گذارد. این در حالی است که سازنده به مرور و در طول زمان ساخت ساختمان هزینه می‌کند.

از دیگر دلایل اهمیت بلاعوض مشارکت در ساخت این است که اگر آورده سازنده و مالک به یک اندازه بوده و آن را 50-50 در نظر بگیریم، تقسیم واحدهای آپارتمان در صورت زوج بودن تعداد آن‌ها به آسانی قابل انجام است، اما اگر تعداد واحدها فرد باشد نمی‌توان آن‌ها به راحتی تقسیم کرد. از این رو، معمولا نسبت بلاعوض را 40-60 در نظر می‌گیرند.

برای آشنایی بیشتر با این مفهوم، فیلم زیر را مشاهده کنید.

بلاعوض به دو روش محاسبه می‌شود که در ادامه به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.

1) روش عرف برای محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت

عرف مشارکت در ساخت برای تعیین مبلغ بلاعوض به این صورت است که با توجه به عرف و ارزش ریالی مسکن در یک منطقه، مبلغی که به ازای هر مترمربع از مساحت خانه کلنگی در نظر گرفته می‌شود. (مثلا متری 100 میلیون تومان) بدون شک عرف در برخی مناطق (مانند شمال تهران) بالاتر از مناطق دیگر (به عنوان مثال مرکز تهران) است و میزان بلاعوض را افزایش می‌دهد.

همچنین ممکن است عرف برخی از مناطق بسیار پایین بوده و از این رو هیچ بلاعوضی در نظر گرفته نشود.

2) به دست آوردن بلاعوض مشارکت از طریق محاسبات

همانطور که بالاتر اشاره کردیم، آورده سازنده و مالک در تعیین مبلغ بلاعوض تاثیرگذار هستند. از این رو، این موارد در روش محاسبات اعمال می‌شوند.

فرمول محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت به شکل زیر است:

به عنوان مثال، اگر زمینی 300 متری در غرب تهران با ارزش متری 150 میلیون تومان داشته باشیم که هزینه ساخت آن 15 میلیارد تومان شده و سهم مالک از ساختمان جدید معادل 60 درصد باشد، در این صورت آورده مالک 45 میلیارد تومان و آورده سازنده، بدون در نظر گرفتن تخصص وی، برابر 15 میلیارد تومان است.

برای ساخت این ساختمان مجموع هزینه زمین و ساخت برابر با 60 میلیارد تومان است. با توجه به این که 60 درصد ساختمان جدید برای مالک و 40 درصد برای سازنده است، بدیهی است که آورده مالک باید 36 میلیارد و آورده سازنده 24 میلیارد باشد. مالک زمینی به ارزش 45 میلیارد تومان آورده و باید مبلغ 9 میلیارد تومان ما به تفاوت را از سازنده بگیرد. با این کار مجموع پرداختی سازنده و مالک به نسبت درصدی که از ساختمان جدید می‌برند، متناسب خواهد شد.

برای آشنایی با فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت مالک و‌ سازنده می‌توانید به صفحه مربوطه مراجعه کنید.

زمان پرداخت بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت

به محض پرداخت بلاعوض به مالک، سازنده در ملک شریک می‌شود. از این رو بهتر است که این مبلغ در ابتدای کار و خصوصا قبل از جواز ساخت توسط مالک دریافت نشود، چرا که می‌تواند مشکلاتی را در صورت فسخ قرارداد به وجود آورد.

توصیه می‌شود پرداخت بلاعوض به مالک به صورت مرحله‌ای باشد. به عنوان مثال، اگر در انتها 40 درصد از 6 دانگ از ساختمان به نام سازنده می‌شود، می‌توان این میزان را در مراحل مختلف به نام وی زد.

هزینه قرض الحسنه اسکان در مشارکت ساخت

در برخی موارد، مبلغی به نام قرض الحسنه نیز علاوه بر بلاعوض به مالک پرداخت می‌شود. پرداخت قرض الحسنه به مالک در شرایطی رخ می‌دهد که مالک نیاز به رهن یا اجاره واحد مسکونی دیگر در زمان ساخت ساختمان داشته باشد. همانطور که از اسم آن پیداست، این مبلغ به شکل قرض به مالک پرداخت شده و وی موظف است که پس از پایان ساختمان جدید آن را به سازنده بازگرداند.

بیش از 30 ساعت آموزش حرفه‌ای ولی رایگان دفتر‌فنی و ساختمان‌سازی

مشاهده مینی دوره

نکات مهم قرض الحسنه اسکان

1. مبلغی که سازنده به مالک می‌دهد باید در حدی باشد که مالک بتواند ملکی را در همان حوالی و با همان حدود متراژ تهیه کند.
2. اگر سازنده ملک دیگری در اختیار دارد که در همان حوالی باشد و مورد تایید مالک نیز قرار بگیرد، می‌تواند به جای قرض الحسنه آن ملک را در اختیار مالک قرار دهد.
3. در صورت بروز تاخیر در اتمام عملیات، وظیفه و هزینه تمدید با سازنده است.
4. سازنده می‌تواند مبلغ قرض الحسنه را در قالب بلاعوض به مالک پرداخت کند.
5. مبلغ قرض الحسنه در دسته آورده سازنده قرار نمی‌گیرد، مگر آن که مبلغ آن با وجود مالکین متعدد قابل توجه باشد.
6. معمولا زمانی که پول بلاعوض توسط مالک دریافت می‌شود، دیگر قرض الحسنه پرداخت نمی‌شود.

جمع بندی

بلاعوض مبلغی است که برای ایجاد توازن میان آورده سازنده و مالک در مشارکت در ساخت به مالک پرداخت می‌شود. از این رو، محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت از اهمیت بالایی برخوردار است. معمولا از دو روش عرف و محاسبات برای به دست آوردن و محاسبه بلاعوض استفاده می‌شود که در این مقاله از آکادمی عمران به بررسی آن‌ها و تمام نکات مهم بلاعوض در مشارکت در ساخت پرداختیم.

امیدواریم که این مقاله برای شما مفید واقع شده باشد. در صورت وجود هر سوالی، آن را در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری