شرح خدمات نظارت عالیه ساخت ساختمان در ۵ مرحله
اگر تصمیم دارید ملک خود را خراب کرده و از نو بسازید حتما به یک نظارت عالیه نیاز دارید. اگر خودتان می‌سازید یا ساخت آپارتمان خود را به یک سازنده می‌سپارید مشاوره و راهنمایی ناظر عالیه به شما کمک می‌کند تا درگیر مشکلات و چالش‌های مشارکت در ساخت، تخلف‌های ساختمانی، مسائل حقوقی و غیره نشده و ساختمان خود را با بالاترین کیفیت در کمترین زمان بسازید. ما در این مقاله خواهیم گفت که نظارت عالیه چیست و شرح خدمات نظارت عالیه آکادمی عمران چگونه است؛ پس تا انتها همراه ما باشید.
نظارت عالیه چیست؟
به‌طور کلی نظارت عالیه به معنای کنترل و بررسی مداوم اقدامات، فعالیت‌ها و عوامل اجرایی پروژه، ارائه راه حل‌های بهینه‌تر برای کاهش هزینه و افزایش کارایی و مشاوره و راهنمایی هنگام برخورد با چالش‌ها است تا پروژه در کمترین زمان و با بهترین کیفیت به بهره برداری برسد. آنچه در این مقاله بررسی می‌کنیم نظارت عالیه در حوزه ساختمان سازی است.
اهمیت انتخاب نظارت عالیه
مالک زمینی را در نظر بگیرید که به دلیل افزایش سن فرسودگی ساختمان خود و مشکلات تعمیر و نگهداری یا به دلیل سودآوری بیشتر اقدام به ساخت زمین خود می‌کند. مالک‌ها یا خود اقدام به ساخت ساختمان می‌کنند یا در قالب قراردادهای مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان، این کار را به یک سازنده می‌سپارند.
حال سوال اینجاست که چگونه مالک ساختمان می‌سازند یا بر کار سازنده نظارت می‌کنند؟! آیا مالک از اجرای وال پست برای دیوارها، کنترل اتصالات جوشی و کیفیت بتن مصرفی اطلاع دارد؟ آیا از ضوابط شهرسازی، حداکثر تراکم و تعداد طبقات مجاز باخبر است؟ آیا نکات آرماتوربندی، بتن‌ریزی و سایر عملیات اجرایی را طبق مباحث مقررات ملی ساختمان می‌داند؟ آیا از مسائل ایمنی کارگاه و پایدارسازی گود را آگاه است؟
جواب مشخص است! در اکثر مواقع مالک‌ها، چه قرار باشد خود بسازند چه نیاز باشد بر کار سازنده نظارت کنند، هیچ اطلاعاتی در این خصوص ندارند. در قراردادهای مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان تنها با توجه به رزومه سازنده به او اعتماد می‌کنند. این در حالی است که بسیاری از جزئیات اجرایی غلط بعد از سال‌ها یا حتی هنگام زلزله خود را نشان می‌دهند.
بسیاری از سازنده‌های به نام یک منطقه سال‌ها یک روش اشتباه را تکرار می‌کنند و خود را با مصالح و روش‌های جدید به روز نمی‌کنند. در حالی که مالک، زمین خود را که گاهی تنها دارایی ارزشمند خود و بخش مهمی از اقتصاد زندگی‌اش است را به میان آورده است. طبق آمارها در استان تهران کمتر زمینی زیر ۲۵ میلیارد تومان وجود دارد. آیا صرفا اعتماد به سازنده این دارایی ارزشمند مالک را تضمین می‌کند؟ قطعا خیر!
بدیهی است که اگر هر پیمانکاری و سازنده‌ای کار خود را به درستی انجام می‌داد یا بر همه ضوابط روز و جزئیات اجرایی مسلط بود دیگر نیازی به نظارت عالیه نبود. اما در واقعیت اینگونه نیست! نظارت عالیه کمک می‌کند تا مالک و سازنده بهتر بدانند، بهتر اجرا کنند و ساختمانی با کیفیت و سودآورتر داشته باشند!
پروژه نظارت عالیه چیست؟
اگر مالک یک زمین هستید و می‌خواهید با پول خود آن را بسازید می‌توانید رو آکادمی عمران حساب ویژه باز کنید. برای اطلاع از قراردادهای مدیریت پیمان فیلم زیر را مشاهده کنید.
اما اگر می‌خواهید خود ساختمان دلخواهتان را بسازید یا این کار را در قالب قرارداد مشارکت در ساخت به یک سازنده بسپارید و نیاز به نظارت و مشاوره دارید از خدمات نظارت عالیه آکادمی عمران بهره ببرید.
پروژه نظارت عالیه عبارت است از قراردادی بین یک فرد یا تیم متخصص نظیر مجموعه آکادمی عمران و مالک به این علت که مالک بر ضوابط و مباحث روز، روش‌های اجرایی بهینه از باب هزینه و عملکرد مسلط شود، در موارد مختلف راهنمایی بگیرد، کار سازنده را کنترل کند و به گونه‌ای پروژه خود را گارانتی کند! پروژه نظارت عالیه به مالک کمک می‌کند تا با پرداخت هزینه‌ای اندک سودآوری بیشتری در انتها داشته باشند.
در بسیاری از موارد سازنده‌ها از نداشتن دانش فنی و ضوابط شهرسازی مالک یا مالکین سو استفاده کرده و هزینه‌های زیادی را به مالک یا مالکین تحمیل می‌کنند. ما در مجموعه آکادمی عمران اینجا هستیم که این اتفاق برای شما نیفتد!
ناظر عالیه کیست؟
ناظر عالیه کسی است که با تخصص و تجربه خود به مالک یا سازنده کمک می‌کند تا از بین روش‌های مختلف اجرایی، بهترین روش را با کمترین هزینه و در کمترین زمان ممکن پیاده‌سازی کند. برای اینکه بدانید ناظر عالیه کیست باید شرح خدمات نظارت عالیه را بدانید.
شرح خدمات نظارت عالیه آکادمی عمران
شرح خدمات مشاوره و نظارت عالیه ساخت ساختمان آکادمی عمران به سرپرستی مهندس علی چمن لاله به شرحی که در ادامه ذکر می‌شود در ۵ مرحله ارائه می‌گردد.
- مرحله مشاوره پیش از شروع اجرا
- مرحله اخذ پروانه
- مرحله راه اندازی پروژه
- مرحله اجرای پروژه
- مرحله اتمام پروژه
۱) مرحله مشاوره اولیه پیش از شروع اجرا
مرحله مشاوره پیش از اجرا در نظارت عالیه به شرح زیر است:
- بازدید از ملک
- صحت سنجی سوددهی ساخت
- پاسخ به سوالات فنی و تخصصی مالک یا مالکین در حیطه ساخت ساختمان
- نگارش لیست متریال
- نگارش برنامه زمان بندی ساخت
در صورتی که سازنده بخواهد در قالب مدیریت پیمان یا مشارکت در ساخت با مجموعه آکادمی عمران همکاری داشته باشد این امر به صورت توافقی امکان پذیر است، اما چنانچه با یک سازنده دیگر در قالب مشارکت در ساخت یا مدیریت پیمان همکاری داشته باشد، خدمات زیر نیز ارائه می‌شود:
- حضور در جلسات با سازنده همراه با مالک یا مالکین
- بررسی یا نگارش قرارداد مشارکت در ساخت یا مدیریت پیمان به شکل اصولی
- بررسی یا نگارش لیست متریال
- بررسی یا نگارش برنامه زمان بندی مشارکت و زمان انتقال سند
- امکان انتخاب مهندس علی چمن لاله به عنوان میانجیگر و داور قرارداد مشارکت در ساخت جهت کاهش اختلاف‌ها
۲) مرحله اخذ پروانه
در مرحله دوم روند اخذ پروانه و مراحل زیر طی می‌شود:
- مشاوره جهت تعیین نوع اسکلت ساختمان و سقف‌‌های سازه‌ای با توجه به نقشه معماری
- کنترل و پایش نقشه‌ها
- راهنمایی جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی
- راهنمایی جهت گرفتن تایید شروع به کار از ناظر و سایر اقدامات اداری
۳) مرحله راه اندازی پروژه
شرح وظایف نظارت عالیه و کارگاهی درمرحله راه اندازی پروژه شامل موارد زیر می‌شود:
- راهنمایی برای حصارکشی، تجهیز کارگاه، ذکر موارد ایمنی و کنترلی پیش از شروع پروژه
- ارائه برنامه زمان بندی ساخت
- ارائه نمودار جریان نقدینگی لازم در طول پروژه
۴) مرحله اجرای پروژه
در مرحله اجرا، آکادمی عمران مراحل و خدمات زیر را به عنوان نظارت عالیه ارائه می‌کند:
- بررسی صلاحیت پیمانکاران جز در هر مرحله
- مشاوره و رفع ابهامات اجرایی در حین کار
- نظارت بر اجرای اصولی ساخت در هر مرحله
- بررسی و تایید کیفیت مصالح مصرفی
- ارائه راهکارها و جلوگیری از پرت نیروی کار و مصالح در جهت کاهش هزینه‌های ساخت
- میانجیگری بین ناظر نظام مهندسی و عوامل اجرایی
- ارائه گزارش ماهیانه از وضعیت پروژه و موارد پیش رو
- فیلم برداری و مستند سازی مستمر
۵) مرحله اتمام پروژه
در مرحله به پایان رساندن پروژه
- مشاوره جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و اخذ سند
- ارائه شناسنامه فنی ساختمان
- ارائه ویدئوهای تدوین شده از مراحل ساخت، شرح مزایا و نکات قوت پروژه
- امکان معرفی مهندس علی چمن لاله به عنوان ناظر عالیه ساخت به خریدار و توجیه فنی خریدار
- امکان معرفی ساختمان به متقاضیان خرید از مجموعه آکادمی عمران و کاهش زمان انتظار برای فروش واحدها
خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران
چرا نظارت عالیه آکادمی عمران؟
تا اینجا از اهمیت نظارت عالیه در ساختمان آشنا شدید، اما شاید با این سوال مواجه شوید که برتری آکادمی عمران در این حوزه چیست؟ به‌طور کلی، مهمترین دلایل انتخاب آکادمی عمران به عنوان ناظر عالیه به شرح زیر است:
-
مشاوره اولیه پیش از شروع مراحل اجرایی
بدیهی است مشاوره به مالک از نظر معیارهای فنی، ضوابط شهرسازی و امکان گرفتن طبقه مازاد، بررسی ابعاد زمین از جهت تامین پارکینگ و نقشه معماری مناسب، حتی تعیین مبلغ بلاعوض و جزئیات در قرارداد مشارکت تاثیر بسیار مهمی در سود حاصل از ساخت و جلوگیری از بروز اختلاف سازنده با مالک یا مالکین دارد.
-
ارائه خدمات مهندسی ارزش جهت کاهش هزینه‌ها
شروع هر کاری با آزمون و خطا و هدر رفت وقت و هزینه همراه است که در این مورد می‌توان از تجارب ما استفاده کرد و در بحث قرارداد با پیمانکاران، استادکاران جز، نحوه و زمان درست خرید مصالح و تجهیزات و مدیریت زمانی، مالی و اجرایی کار هزینه‌ها را کاهش داد.
-
مشاوره برای افزایش بهره‌وری، سرعت و سوددهی پروژه
با داشتن برنامه زمانی ساخت مناسب و مشاوره در این حوزه می‌توان از تداخل در کارها و اکیپ‌های اجرایی، چند باره‌کاری‌ها، هدر رفت هزینه و زمان جلوگیری کرده و کارایی را افزایش داد. بدیهی است یکی از پارامترهای سودآوری بیشتر ساخت، سرعت است تا متوسط هزینه تمام شده ساخت در بازه شروع تا اتمام پروژه کمتر شود.
-
کمک به تشکیل تیم اجرایی
نیروی ماهر و متخصص در حوزه ساختمان سازی نقش مهمی در پیاده سازی ایده‌های اجرایی و بهره‌وری بهتر و سریع‌تر پروژه دارند، لذا در این زمینه می‌توان این افراد یا گروه‌ها را بررسی و برای تیم اجرایی سازنده گزینش کرد.
-
به روز بودن و اصولی بودن روش‌های اجرایی
یکی از مهمترین مزایای همکاری با ما بهره‌گیری از دانش فنی به روز و اصولی ساخت است که با حضور در هر مرحله از ساخت مشاوره لازم داده شده و کار اجرا شده مورد تایید ناظر نظام مهندسی و ارگان‌های ذی ربط از جمله شهرداری خواهد بود.
-
مستند سازی و امکان قانع کردن راحت‌تر مالک یا مالکین و خریداران واحدها
بسیاری از سازندگان علی رغم اجرای خوب در مرحله اسکلت و سفت کاری که پایه و بنیان ساختمان است مستندسازی نکرده و برای فروش واحدها در ردیف سازندگانی که صرفا به نمای ساختمان رسیده و در مراحل قبلی کم کاری کردند گذاشته می‌شوند. این روزها مستندسازی، ارائه شناسنامه فنی ساختمان و گواهی از یک مجموعه معتبر نظیر آکادمی عمران تاثیر به سزایی در قیمت نهایی فروش آپارتمان دارد. استفاده از یک مشاور و ناظر عالیه در بحث ساختمان سازی در مناطق یک و دو تهران بحثی جا افتاده است و اکثر مالکین یا خریداران این مورد را نکته مثبتی برای خرید دانسته که در این خصوص سوابقی علمی و اجرایی مهندس علی چمن لاله نیز بر تاثیر آن می‌افزاید.
تفاوت نظارت عالیه و کارگاهی
همان طور که در ابتدا گفتیم نظارت عالیه در ساخت و ساز به معنای کنترل و بررسی مداوم اقدامات، فعالیت‌ها و عوامل اجرایی پروژه، ارائه راه حل‌های بهینه‌تر برای کاهش هزینه و افزایش راندمان و مشاوره و راهنمایی هنگام برخورد با چالش‌ها است تا پروژه در کمترین زمان و با بهترین کیفیت به بهره برداری برسد. در واقع یک مشاور و متخصص ساختمان سازی کنار مالک است تا روند ساخت و ساز را کنترل کند، بهبود دهد و در مواقع لازم راه حل اجرایی ارائه دهد.
نظارت مقیم یا نظارت کارگاهی که بیشتر در پروژه‌های عمرانی کشور از جمله راهسازی، پل سازی و غیره به چشم می‌خورد به معنای حضور تمام وقت یک ناظر در محل پروژه است. در این پروژه‌ها دستگاه نظارت از دو بخش نظارت مقیم و نظارت عالی تشکیل می‌شود. در نظارت مقیم ناظر نماینده یک مهندسین مشاور است که مسئولیت نظارت را برعهده داشته و به صورت حضوری همه جزئیات اجرایی را رصد می‌کند تا در صورت بروز خطا یا مغایرت با نقشه‌های اجرایی آن را به کارفرما که معمولا ارگان‌های دولتی و تعاونی‌ها هستند گزارش داده و از برطرف شدن آن مطمئن شود. همچنین بررسی صورت وضعیت‌های مالی، بررسی لایحه تاخیرات، افزایش مقادیر کار و غیره نیز بر عهده دستگاه نظارت (ناظر مقیم و ناظر عالی) است. اما ناظر مقیم در خصوص بهینه کردن فرآیندها و روش‌های اجرایی، بهبود فرآیندها، ارائه راه حل برای افزایش بهره‌روی و کاهش هزینه‌ها اقدامی انجام نمی‌دهد.
تفاوت نظارت عالیه و مستمر
نظارت مستمر که بیشتر در پروژه‌های ساختمانی مسکونی، تجاری و اداری توسط ناظر یا ناظرین نظام مهندسی انجام می‌شود به معنای بازدید دوره‌ای از فعالیت‌های اجرایی پروژه است. دقت داشته باشید ناظرین نظام مهندسی باید به صورت مستمر و دوره‌ای به گونه‌ای از فعالیت‌های اجرایی بازدید کنند که در صورت تخلف یا مغایرت با نقشه‌های اجرایی و پروانه ساختمانی کمتر از ۷۲ ساعت از وقوع این اتفاق، آن را گزارش دهند. در غیر این صورت گزارش خارج از موعد تلقی خواهد شد.
فرق ناظر نظام مهندسی و نظارت عالیه
از تفاوت‌های بین ناظر نظام مهندسی و نظارت عالیه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
۱) ناظرین نظام مهندسی به صورت تصادفی از طرف سازمان نظام مهندسی به مالک یا سازنده معرفی می‌شوند که بسته به پروژه و موقعیت مکانی آن ممکن است یکی از حالت‌های زیر باشد؛ اما نظارت عالیه توسط مالک یا سازنده با بررسی و تحقیق انتخاب می‌شود.
- تک ناظره: ناظر رشته عمران یا معماری (ناظر اصلی پروژه) + ناظر گاز
- ۳ ناظره: ناظر رشته عمران یا معماری (ناظر اصلی پروژه) + ناظر تاسیسات مکانیکی (آبفا) + ناظر تاسیسات برقی (برق اماکن) + ناظر گاز
- ۴ ناظره: ناظران ۴ رشته عمران، معماری، تاسیسات مکانیکی و برقی به صورت هم‌زمان + ناظر گاز
- ۵ ناظره: ناظران ۵ رشته نقشه برداری عمران، معماری، تاسیسات مکانیکی و برقی به صورت هم‌زمان + ناظر گاز
در حال حاضر اکثر پروژه‌های شهر تهران ۴ ناظره هستند.
۲) ناظرین نظام مهندسی مسئولیت کنترل و تطابق عملیات اجرایی با مشخصات مندرج در پروانه ساختمانی، نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن را دارند و به سوددهی، کاهش زمان ساخت، افزایش بهره‌روی مالک یا سازنده اهمیتی نمی‌دهند. در حالی که امکان ارائه مشاوره و راهنمایی برای خرید مصالح، روش ساخت، زمان‌بندی و غیره به صورت کامل و اصولی توسط نظارت عالیه انجام می‌شود.
۳) حق الزحمه نظارت بر اساس تعرفه نظام مهندسی توسط مالک یا سازنده به حساب نظام مهندسی واریز شده و در چند قسط به ناظرین پرداخت می‌شود. اما حق الزحمه نظارت عالیه به صورت توافقی تعیین و پرداخت می‌شود.
۴) ممکن است ناظر اعلامی از سمت نظام مهندسی به دلیل حق الزحمه کم یا دانش فنی و اجرایی پایین نتواند همه امور ساخت را به درستی نظارت کند. اما نظارت عالیه بسته به نوع نظارت می‌تواند مقیم یا مستمر باشد.
تفاوت نظارت عالیه و مهندس مجری
پس از اخذ پروانه تخریب و نوسازی توسط مالک یا سازنده، ناظر باید برگ اعلام شروع عملیات ساختمانی را امضا کند. این برگه توسط شهرداری تهیه و هنگام صدور پروانه ساختمانی به مالک تحویل داده می‌شود تا ناظر اجازه شروع به کار دهد. ناظر برای شروع به کار دادن موارد زیر را درخواست می‌کند:
- یک سری نسخه اصل نقشه‌های تأیید شده
- ثبت قرارداد حمل نخاله‌های ساختمانی در دفتر خدمات الکترونیک
- قرارداد مالک با آزمایشگاه بتن، جوش و …
- بیمه نامه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان و اشخاص ثالث
- قرارداد و برگه تعهد مجری ذیصلاح
به‌طور کلی، هر ساختمانی باید توسط مجری ذیصلاح که از نظر علمی و فنی تخصص ساختمان سازی را دارد ساخته شود. به همین دلیل ناظر هماهنگ کننده از سازنده می‌خواهد که یک مجری دارای پروانه نظام مهندسی با صلاحیت اجرا را معرفی کند. البته وجود مهندس اجرایی در برخی استان‌ها و مناطق اجباری نیست. برای اطلاع بیشتر از این موضوع آموزش نظارت و اجرای ساختمان آکادمی عمران را مشاهده کنید.
سازنده‌ها یا خود مجری ذی صلاح هستند یا از یک مهندس اجرایی به عنوان سرپرست کارگاه استفاده می‌کنند یا صرفا پروانه مجری ذیصلاح را اجاره می‌کنند و اصطلاحا مجری صوری خواهند داشت که اصلا توصیه نمی‌شود. اما در اکثر موارد سازنده‌ها برای اینکه با هزینه خیلی کم ریسک مجری بودن ساخت و ساز را نمی‌پذیرند یا کسانی که پروانه نظام مهندسی با صلاحیت اجرا ندارند، از این روش استفاده می‌کنند. در نتیجه مهندس اجرایی نمی‌تواند کار نظارت عالیه را انجام دهد و کار مجری باید توسط نظارت عالیه کنترل و راه‌حل‌های بهینه ارائه شود.
جمع بندی
اگر مالک یک زمین هستید می‌توانید برای ساخت یا پیشبرد بدون مشکل و اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت از یک نظارت عالیه استفاده کنید تا یک ساختمان با کیفیت‌تر را در زمان کمتر بسازید. وجود نظارت عالیه تضمین پروژه است و مالک با صرف یک هزینه پایین، پروژه خود را از باب هزینه و بروز اختلافات و چالش‌ها در امان نگه می‌دارد. ساخت و ساز یک مسیر پر پیچ و خم است که برای موفقیت در آن تیم فنی آکادمی عمران همراه شما است.
در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره نظارت عالیه کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.
خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران
دیدگاه خود را بنویسید
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش های مورد نیاز علامت گذاری شده اند *