همه چیز درباره قرارداد پیمان مدیریت و نکات آن از صفر تا صد

اگر صاحب یک خانه قدیمی یا کلنگی هستید شاید پیشنهاد ساخت آن را تحت عنوان قرارداد پیمان مدیریت از سازنده‌ای دریافت کرده باشید. شاید برایتان سوال شده باشد که منظور از قرارداد پیمان مدیریت چیست و آیا این نوع قرارداد به سود شما هست یا خیر؟ قرارداد پیمان مدیریت نوعی قرارداد است که در آن مالک، ملک را در اختیار سازنده گذاشته و هزینه ساخت ساختمان را نیز تامین می‌کند. در مقابل سازنده درصدی از کل هزینه‌های پروژه را به عنوان کارمزد از مالک می‌گیرد. درصد پیمان مدیریت در ابتدای کار و هنگام بستن قرارداد با موافقت دو طرف مشخص می‌گیرد.

با توجه به اینکه این روزها بسیاری از افراد تمایل به ساخت ساختمان در قالب قرارداد مدیریت پیمان دارند، آگاهی از ریزه کاری‌های این نوع قرارداد برای مهندسین عمران و حتی مالکانی که یک طرف از قرارداد هستند ضروری به نظر می‌رسد. در این مقاله از آکادمی عمران به طور کامل قرارداد پیمان مدیریت را بررسی کرده و نکات آن را عنوان می‌کنیم. همچنین به طور مفصل درباره درصد مدیریت پیمان صحبت می‌کنیم. در انتها نیز دو قرارداد پیمان مدیریت و مشارکت در ساخت را با هم مقایسه می‌کنیم. با ما همراه باشید.

مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت؟

حتما شما هم متوجه استفاده از دو عبارت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت شده‌اید. شاید برایتان سوال باشد که فرق مدیریت پیمان و پیمان مدیریت چیست؟ واقعیت این است که در برخی مطالب تعاریف مختلفی برای این دو عبارت ذکر شده است اما با رجوع به مبحث دوم مقررات ملی ساختمان می‌بینیم که در این مبحث از عبارت پیمان مدیریت استفاده شده است. ما نیز در این مقاله با توجه به نزدیکی تعریف این دو مفهوم از هر دو آن‌ها استفاده می‌کنیم.

مدیریت پیمان چیست؟

فرض کنید زمینی دارید و می‌خواهید آن را بسازید، سرمایه لازم برای ساخت ساختمان را نیز در اختیار دارید. تنها مشکلی که وجود دارد این است که دانش و مهارت لازم برای اجرای ساختمان را نداشته و به عبارتی با صنعت ساخت و ساز آشنا نیستید. در این حالت قرارداد مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت مطرح می‌شود.

در قرارداد پیمان مدیریت شما به عنوان مالک و سرمایه دار می‌توانید ساخت ساختمان خود را به یک سازنده بسپارید و طبق قرارداد، درصدی از هزینه ساخت ساختمان را به عنوان دستمزد به او بدهید. برای مثال فرض کنید زمینی 500 متری دارید که هزینه ساخت آن طی یک قرارداد پیمان مدیریت 25 میلیارد خواهد بود. با توجه به اینکه زمین و این سرمایه را در اختیار سازنده می‌گذارید باید دستمزدی نیز به او بدهید. این دستمزد به صورت درصدی از هزینه پروژه یعنی 25 میلیارد تومان حساب خواهد شد. برای مثال اگر طبق قرارداد با سازنده، درصد مدیریت پیمان را 10 درصد توافق کرده‌اید باید 10 درصد از 25 میلیارد تومان یعنی 2.5 میلیارد تومان را به عنوان دستمزد ساخت بدهید. در واقع هزینه شما با محاسبه دستمزد سازنده برای ساخت یک ساختمان در قالب قرارداد مدیریت پیمان 27 میلیارد و 500 میلیون تومان خواهد بود.

به عبارتی در قرارداد مدیریت پیمان فردی که مالک پروژه است و هزینه پروژه را فراهم می‌کند به عنوان کارفرما شناخته می‌شود. مالک در طی قرارداد مدیریت پیمان، کار را به سازنده یا مجری عملیات پیمانکاری‌ برای اجرای تمام یا بخشی از پروژه بر اساس قرارداد می‌سپارد. سازنده طبق قرارداد، درصدی از هزینه پروژه را به عنوان دستمزد از مالک می‌گیرد.

فایل pdf نمونه قرارداد پیمان مدیریت

برای دانلود فایل pdf نمونه قرارداد پیمان مدیریت روی دکمه زیر کلیک کنید.

تفاوت پیمان مدیریت با مشارکت در ساخت

همانطور که گفتیم مدیریت پیمان قراردادی است که در آن مالک یک شخص یا یک شرکت را به عنوان سازنده برای اجرای پروژه تعیین کرده و هزینه‌های پروژه را نیز تامین می‌کند. سازنده نیز درصدی از هزینه‌های پروژه را به عنوان دستمزد دریافت می‌کند. یعنی دستمزد سازنده در قرارداد مدیریت پیمان، جزء هزینه‌های کار محسوب می‌گردد. روش پیمان مدیریت در مقایسه با دیگر روش‌های ساخت سرعت اجرا و کیفیت کار را بالا می‌برد. در این روش، ملک برای مالک بوده و هزینه‌ها نیز توسط او تامین می‌شود.

این در حالی است که در قرارداد مشارکت در ساخت ملک برای یک طرف بوده و سازنده، مهارت و تخصص خود را در کنار هزینه اجرای ساختمان به میان می‌آورد و در نهایت هر یک از دو طرف در ساختمان جدید سهم خواهند داشت. مقدار دقیق سهم هر یک از طرفین به صورت دقیق در قرارداد مشخص می‌گردد.

به طور کلی تفاوت‌های قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت عبارتند از:

• در قرارداد پیمان مدیریت سازنده و مالک با هم قرارداد می‌بندد. در صورتی که در قراداد مشارکت در ساخت مالک با سازنده شریک می‌شوند و بر اساس قرارداد از ساختمان سهم می‌برند.
• در قرارداد مشارکت در ساخت نیازی نیست سازنده با مالک در تمام موارد توافق کند. این در حالی است که در قرارداد پیمان مدیریت مالک می‌تواند در هر مرحله از اجرای پروژه تغییراتی را با توجه به سلیقه خود اعمال کند.
• مسئولیت فعالیت‌هایی مانند گرفتن انشعابات در قرارداد مشارکت در ساخت در متن قرارداد مشخص می‌شود که با کدام یک از طرفین خواهد بود اما در قرارداد مدیریت پیمان تمامی این فعالیت‌ها توسط سازنده انجام می‌گیرد.
• در قرارداد مدیریت پیمان سازنده درصدی از هزینه‌های انجام پروژه را به عنوان دستمزد از مالک می‌گیرد اما در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده با توجه به متن قرارداد سهمی از ساختمان می‌برد.
• احتمال وجود اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار بیشتر از قرارداد پیمان مدیریت است.

نمونه قرارداد پیمان مدیریت

در تصویر زیر نمونه قرارداد مدیریت پیمان که در مبحث دوم مقررات ملی آورده شده است را مشاهده می‌کنید.

شرایط قرارداد مدیریت پیمان

تا اینجا گفتیم قرارداد مدیریت پیمان چیست. در این بخش می‌خواهیم مواردی از شرایط این نوع قرارداد را برایتان عنوان کنیم. البته این شرایط بیشتر در قراردادهای پیمان مدیریت که یک یا دو طرف آن‌ها ارگان‌های دولتی هستند وجود دارد.

• طبق ماده 13 قانون کار در صورتی که کار به وسیله سازنده انجام شود مانند قرارداد پیمان مدیریت، مالک باید قرارداد خود را به نحوی با سازنده ببندد که در آن سازنده متعهد شود تمامی مقررات قانون کار را در مورد کارکنان خود رعایت کند.
• در قراردادهای پیمان مدیریت لازم است شرایط کلی صحت قرارداد نیز رعایت شود. به عبارتی بنابر ماده 190 قانون مدنی مواردی از جمله قصد طرفین و رضای آن‌ها، اهلیت موضوع، معین بودن موضوع مورد معامله، مشروعیت جهت قرارداد اهمیت داشته و باید رعایت گردند. همچنین طبق ماده 211 قانون مدنی طرفین قرارداد باید برای انعقاد قرارداد، اهلیت داشته باشند یعنی بالغ و عاقل و رشید باشند.
• اگر در قرارداد مدیریت پیمان یک یا دو طرف قرارداد، دولت یا نهادهای دولتی باشند، لازم است تا شرایط عمومی پیمان که هر ساله از سوی سازمان برنامه و بودجه کشور اعلام می‌شود نیز رعایت شود. در شرایط عمومی پیمان به مسائل کلیدی و مورد نیاز قراردادهای پیمانکاری پرداخته شده و در آن حدود حقوق و تعهدات طرفین، فسخ قرارداد و خاتمه آن مشخص می‌گردد.

درصد مدیریت پیمان

همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم در قرارداد پیمان مدیریت درصدی از هزینه‌ صرف شده برای پروژه به عنوان دستمزد ساخت به سازنده داده می‌شود. این عدد را درصد مدیریت پیمان نیز می‌نامند. اما درصد پیمان مدیریت چگونه محاسبه می‌شود؟

به طور کلی درصد مدیریت پیمان اصولا در بازه‌ 7 تا 22 درصدی نوسان می‌کند و مقدار دقیق آن به عواملی مانند نوع پروژه، شرایط آن و غیره بستگی دارد که در ادامه آن‌ها را عنوان می‌کنیم:

• مکان پروژه
• عرف منطقه
• وسعت پروژه
• مقدار بودجه مدنظر مالک
• کیفیت متریال و ساخت
• شرایط آب و هوایی

مواردی که گفتیم همگی بر درصد نهایی پیمان مدیریت تاثیر گذارند اما به طور معمول می‌توان گفت درصد مدیریت پیمان در بازسازی ساختمان به طور تقریبی بین ۱۰ تا ۱۷ درصد است. همچنین در صورت ویلایی بودن پروژه، این عدد معمولا بین ۱۵ تا ۲۲ درصد و در آپارتمان‌های چند طبقه 10 تا 12 درصد خواهد بود.

یک نکته مهم که در مورد درصد مدیریت پیمان باید به آن توجه کنیم توافق بین مالک و سازنده است. در واقع درصد نهایی باید با توافق دو طرف در قرارداد مشخص گردد.

یک نکته دیگر این است که احتمال دارد تمام هزینه‌های پروژه دارای درصد متفاوتی در مدیریت پیمان باشد که این موارد باید به دقت در قرارداد آورده شود.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

مدیریت پیمان چه مزایایی دارد؟

حالا که با پیمان مدیریت آشنا شدید شاید برایتان سوال باشد که این نوع قرارداد برای ساخت یک ساختمان چه مزایا و ویژگی‌های مثبتی نسبت به دیگر روش‌ها دارد. در ادامه مزایای پیمان مدیریت را بررسی می‌کنیم.

• در پیمان مدیریت هزینه طبق قرارداد می‌تواند به صورت تدریجی و در حین اجرای پروژه به سازنده پرداخت گردد.
• با توجه به اینکه در این نوع قرارداد، خود سازنده فردی را به عنوان مدیر پیمان برای پروژه در نظر می‌گیرد که بر ساخت ساختمان نظارت کند، نیازی به مهندسین مشاور نخواهد بود.
• به طور کلی در مدیریت پیمان به خاطر اینکه صفر تا صد پروژه توسط سازنده انجام شده و دستمزد سازنده نیز نسبت به هزینه ساخت ساختمان مشخص می‌گردد، عملیات ساختمان سازی با تداخل و مشکلات کمتری انجام می‌گیرد.
• قرارداد مدیریت پیمان، عدم دخالت مالک در همه روند اجرای پروژه و در نتیجه تسریع در انجام فعالیت‌ها را به دنبال دارد.
• با توجه به اینکه با افزایش هزینه‌ها سازنده ضرری نخواهد کرد و درآمد بیشتری نیز به دست می‌آورد، در نتیجه مالک به راحتی می‌تواند سلیقه خود را در قسمت‌های نمایان ساختمان اعمال کند.

آیا تورم بر قراردادهای مدیریت پیمان تاثیر گذار است؟

در ادامه بررسی مزایای مدیریت پیمان به تاثیر تورم بر این نوع قرارداد می‌پردازیم. یکی از مزایای مهم مدیریت پیمان که باعث محبوبیت آن در این شرایط کشور شده، این است که در قرارداد پیمان مدیریت، تورم بر دستمزد سازنده تاثیری ندارد. در این روش برخلاف قراردادهای فهرست بهایی نیازی به تعدیل نیست چرا که سازنده در هر حالتی درصد مشخصی از هزینه‌های پروژه را به عنوان کارمزد دریافت می‌کند و در شرایطی که تورم افزایش داشته باشد و هزینه‌های پروژه زیاد شوند نیز با همان نسبت درآمد او از پروژه بیشتر خواهد بود. این در حالی است که اگر قرارداد قیمت مقطوع باشد تورم به ضرر سازنده خواهد بود. چرا که قیمت قرارداد ثابت است اما تورم باعث افزایش هزینه‌های زندگی برای سازنده شده است.

نکات مهم قرارداد مدیریت پیمان

در اینجای بحث نکاتی را عنوان می‌کنیم که در قرارداد پیمان مدیریت باید به آن‌ها توجه کنید.

1. پرداخت‌های مالک به عنوان کارفرما باید با توجه به پیشرفت پروژه و درصد کار انجام شده به سازنده باشد.
2. سازنده باید یک نسخه از قرارداد خود با پیمانکاران جزء را به مالک ارائه دهد.
3. طبق قرارداد، سازنده باید صورت هزینه‌های انجام شده برای پروژه را هر چند روز یکبار (تعداد روزها در قرارداد مشخص می‌گردد) به مالک ارائه دهد. در واقع مالک هزینه‌ها را با توجه به این موارد به سازنده پرداخت می‌کند.
4. در قرارداد مدیریت پیمان باید کاملا مشخص شود که تهیه و خرید مصالح و خرید یا اجاره ابزار و ماشین آلات مورد نیاز به عهده سازنده است.
5. اقدام برای گرفتن انشعاب آب، برق و گاز به عهده سازنده است و هزینه آن نیز توسط مالک پرداخت می‌گردد.
6. وظیفه نگهداری و محافظت از ساختمان و مصالح خریداری شده از زمان تحویل کارگاه تا زمان تحویل موقت ساختمان به مالک، همگی به عهده سازنده است.
7. در قراردادهای مدیریت پیمان که در آن‌ها کارفرما، نهادهای دولتی هستند فردی به عنوان مدیر پیمان انتخاب می‌شود که وظیفه دارد در تمامی مراحل اجرای ساختمان منافع و صلاح کارفرما را در نظر بگیرد. از دیگر وظایف مهم مدیر پیمان می‌توان به نظارت کامل و دقیق برای ایجاد هماهنگی‌های لازم جهت اجرای ساختمان اشاره کرد.

هزینه‌های قرارداد پیمان مدیریت

همانطور که گفتیم در قرارداد پیمان مدیریت دستمزد سازنده به عنوان درصدی از هزینه پروژه محاسبه می‌شود. برای مثال اگر درصد مدیریت پیمان 10 درصد مشخص شده باشد و هزینه اجرای ساختمان 20 میلیارد شده باشد. دستمزد سازنده 10 درصد از 20 میلیارد یعنی 2 میلیارد تومان خواهد بود. شاید برایتان سوال باشد که دقیقا منظور از هزینه‌های انجام پروژه چیست؟

در پاسخ به این سوال باید اشاره کنیم که اصولا در قراردادهای مدیریت پیمان صفر تا صد پروژه به سازنده سپرده می‌شود. یعنی صفر تا صد مراحل اجرای ساختمان که در یک مقاله کامل آن را زیر ذره بین بردیم. در ادامه بخش‌های کلی اجرای یک ساختمان را بررسی می‌کنیم که هزینه‌های قرارداد پیمان مدیریت را مشخص می‌کند.

• سفت‌کاری:

منظور از سفت‌کاری ساختمان انجام عملیات خاکبرداری، اجرای فونداسیون، اجرای اسکلت بتنی یا فولادی و دیوارچینی است که هر کدام هزینه‌های مخصوص به خود را دارد.

• نازک‌کاری:

پس از سفت کاری به مرحله نازک کاری می‌رسیم که در آن فعالیت‌هایی از جمله گچ‌کاری، سرامیک، سنگ یا پارکت، نصب شیرآلات و نصب کابینت انجام می‌شود.

• تأسیسات برقی:

هزینه‌های تاسیسات برقی شامل مواردی از جمله لوله گذاری، داکت و نصب کلید پریزها است.

• تاسیسات مکانیکی:

هزینه‌‌ تاسیسات مکانیکی از جمله لوله کشی‌های آب سرد و گرم، سیستم سرمایش و گرمایش، نصب تجهیزات سرویس‌های بهداشتی و نصب آسانسور است.

• هزینه‌های جانبی:

سایر هزینه‌ها مانند هزینه‌های مربوط به دریافت پروانه تخریب و نوسازی، عوارض ساختمان و هزینه‌های مربوط به نظام مهندسی یعنی هزینه نظارت بر اجرا و نقشه‌برداری، بیمه کارگران، هزینه‌های مرتبط با اداره دارایی و مالیات، هزینه آزمایش‌های خاک و بتن و هزینه‌های تأییدیه آتش‌نشانی هستند که در قرارداد پیمان مدیریت باید آن‌ها را نیز در نظر گرفت.

جمع بندی

مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت یکی از انواع قراردادهایی است که برای اجرا و ساخت یک ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد. با توجه به مزایایی که قرارداد مدیریت پیمان دارد آشنایی با آن برای مهندسین عمران ضروری به نظر می‌رسد. در این نوع قرارداد مالک علاوه بر اینکه ملک را در اختیار سازنده قرار می‌دهد، تمام هزینه‌های اجرای ساختمان را نیز پرداخت می‌کند. همچنین درصدی مشخص از تمام هزینه‌ها را به عنوان درصد مدیریت پیمان به سازنده می‌دهد. در این مقاله تمام آن چیزی که باید درباره مدیریت پیمان بدانید را بررسی کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره پیمان مدیریت کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری