سطح اشغال ساختمان چیست ؟ صفر تا صد نحوه محاسبه سطح اشغال به همراه فیلم

تا به حال به این فکر کرده‌اید که در چه مساحتی از یک زمین می‌توان ساختمان ساخت؟ آیا در ساختمان سازی اجازه داریم حیاط را کوچک‌تر در نظر بگیریم تا واحدهای آپارتمان بزرگتر شوند؟ برای پاسخ به این سوالات باید با مفهومی به نام سطح اشغال ساختمان آشنا شوید. سطح اشغال به مساحتی از متراژ زمین گفته می‌شود که طبق ضوابط ساختمان سازی، سازندگان فقط اجازه ساخت بنا در آن قسمت را دارند. در واقع نمی‌توان در تمام متراژ زمین ساختمان ساخت و باید در متراژ محاسبه شده طبق ضوابط ساختمان سازی ساخت.

در این مقاله ابتدا مفهوم سطح اشغال را به زبان ساده و به کمک فیلم بیان می‌کنیم. سپس به طور کامل نحوه محاسبه سطح اشغال ساختمان را بررسی می‌کنیم. در ادامه، ضوابط این مبحث در طبقات منفی و زمین‌هایی که دارای اشکال منظم نیستند را زیر ذره بین می‌بریم.  با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

سطح اشغال ساختمان چیست؟

پیش از مطالعه این مقاله فیلم زیر را مشاهده کنید تا به خوبی با این مفهوم آشنا شوید.

همانطور که در فیلم بالا مشاهده کردید، سطح اشغال شامل مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه است. سطح اشغال را مکان استقرار بنا یا توده‌گذاری نیز می‌نامند.

منظور از زیربنای مفید قسمت‌هایی مانند سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، سرویس بهداشتی و حمام است و منظور از زیر بنای غیر مفید نیز مشاعات ساختمان یعنی راهرو، راه پله، سالن اجتماعات، پارکینگ، آسانسور و نورگیر است. به طور کلی مجموع زیر بنای مفید و غیر مفید به عنوان زیر بنای کل در نظر گرفته می‌شود.

فرض کنید ساختمانی دارید که ضریب زیربنای کل آن 1.8 اعلام شده است. یعنی اگر زیر بنای مفید، 1000 متر مربع باشد، 800 متر مربع نیز زیربنای غیر مفید خواهد بود که در مجموع زیربنای کل 1800 متر مربع است. در واقع برای ساختمان 10 واحدی که متراژ هر واحد 100 متر مربع است، زیر بنای مفید ساختمان 1000 مترمربع است. همچنین این ساختمان حدودا 800 مترمربع زیر بنای غیر مفید یعنی مشاعات نیز دارد.

پس در ساختمان سازی تمام آن چیزی که ساخته می‌شود مفید نیست بلکه بخش‌هایی از آن مفید و بخش‌هایی غیر مفید هستند. متراژ بخش مفید ساختمان، داخل سند ثبت می‌شود ولی مشاعات در متراژ سند محاسبه نمی‌شوند و فقط ممکن است نام بخش‌هایی از آن مانند پارکینگ یا انباری در سند قید شود.

اما سطح اشغال چیست و چطور باید آن را محاسبه کرد؟

همانطور که در مقاله تراکم ساختمانی گفیتم حداکثر درصد سطح اشغال در جداول پهنه‌بندی که در طرح تفصیلی آورده شده مشخص گردیده است. برای مثال به جدول زیر توجه کنید. این جدول برای پهنه R یعنی پهنه مسکونی در طرح تفصیلی قرار داده شده است. برای مثال در زیر پهنه R121 ساخت ساختمان‌ها تا 4 طبقه با حداکثر تراکم ساختمانی 240 درصد و حداکثر سطح اشغال 60 درصد و شرایط دیگر که در جدول ذکر شده، مجوز ساخت خواهند داشت. یعنی برای ساخت ساختمان در زمینی که در این زیرپهنه قرار گرفته سطح اشغال 60 درصد خواهد بود. اما این درصد چگونه در متراژ ساختمان اعمال می‌شود؟

همانطور که می‌دانید در تمام زمین‌ها ساختمان‌ در قسمت شمال زمین ساخته می‌شود. به این صورت که در ساختمان شمالی ابتدا وارد حیاط شده و بعد از آن به ساختمان می‌رسیم ولی در ساختمان جنوبی اول وارد ساختمان شده و حیاط بعد از آن قرار دارد.

به تصویر زیر توجه کنید. برای محاسبه سطح اشغال باید درصد سطح اشغال را در طول زمین ضرب کنیم. چرا که اگر در طول و عرض اعمال شود بین ساختمان‌هایی که کنار هم هستند فاصله می‌افتد. یعنی اگر زمینی داشته باشیم که دارای طول 30 متر و عرض 20 متر است. درصد سطح اشغال آن در عدد طول، یعنی 30 متر ضرب می‌شود. اگر سطح اشغال 60 درصد باشد، با ضرب این عدد در 30 متر طول، عدد حاصل 18 متر خواهد بود. یعنی در 18 متر از طول این زمین اجازه ساخت خواهیم داشت.

نحوه محاسبه سطح اشغال

سطح اشغال، بنا و فضایی که سقف دارد را شامل شده و موارد دیگر مانند نورگیرها و درز انقطاع جزء سطح اشغال محسوب نمی‌شود.

برای مثال فرض کنید زمینی با ابعاد 30 در 10 متر داریم. همانطور که بالاتر گفتیم با احتساب سطح اشغال 60 درصد، طول این زمین به جای 30 متر، 18 متر خواهد بود. اما آیا سطح اشغال زمین 18 در 10 متر یعنی 180 متر مربع خواهد بود؟

پاسخ منفی است. همانطور که گفتیم سطح اشغال، فضایی است که سقف دارد در نتیجه قسمت‌هایی مانند نورگیر و درز انقطاع باید از این عدد کسر شوند. در مورد ضوابط نورگیر در مقاله پیشروی طولی به طور کامل صحبت کردیم. و گفتیم که در این حالت مساحت نورگیر را 12 مترمربع در نظر می‌گیریم.

برای محاسبه درز انقطاع نیز مقدار آن در پیوست ششم استاندارد 2800 برای ساختمان‌های تا 8 طبقه، پنج هزارم ارتفاع ساختمان مشخص شده است. اگر ارتفاع ساختمانی 5 طبقه روی همکف را 20 متر در نظر بگیریم، پنج هزارم ارتفاع آن برابر است با :

متر 0.1 = 20 × 0.005

اگر این مقدار را در طول ساختمان با احتساب سطح اشغال، یعنی 18 متر ضرب کنیم، از هر دو طرف ساختمان 1.8 متر مربع برای درز انقطاع که مجموعا 3.6 متر مربع می‌شود، از سطح اشغال ساختمان کم شده است. این عدد را به طور تقریبی 4 متر مربع در نظر می‌گیریم.

بنابراین 12 متر برای نورگیر و 4 متر برای درز انقطاع کسر می‌شود. یعنی در مجموع باید مقدار 16 متر مربع از 180 متر مربع کم شود که عدد حاصل 164 متر مربع خواهد بود. اگر ساختمان 5 طبقه باشد، سطح اشغال از ضرب 164 در 5 حاصل می‌شود که عدد 850 متر مربع خواهد بود. دقت کنید که بدون محاسبه نورگیر و درز انقطاع، این عدد برای 5 طبقه 900 متر مربع می‌شد که نادرست است.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

از دیگر نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• طبق توافق اداره ثبت املاک و شهرداری، داکت جزء سطح اشغال نیست. اما در نقشه فاز یک فضای داکت پیش‌بینی نشده و در پروانه، جزئی از بنا هستند و عوارض نیز دارند.
• بالکن چون سقف دارد جزء سطح اشغال محسوب می‌شود. اما در پرداخت عوارض محاسبه نمی‌شود.
• در مقاله پیش آمدگی ساختمان گفتیم که به بیرون زدگی قسمتی از ساختمان که امتداد آن به گذر مقابل ساختمان می‌رسد پیش آمدگی یا کنسول گفته می‌شود. این حالت در ساختمان‌های جنوبی که حیاط در پشت آن‌ها قرار دارد اجرا می‌شود. همچنین پیش آمدگی، بخشی از ساختمان بوده و در متراژ آن محاسبه می‌شود. یعنی در صورتی که کنسول قابلیت اجرا طبق دستور نقشه را داشته باشد، در سطح اشغال حساب شده و می‌تواند مازاد بر آن نیز مجاز باشد. مثلا اگر مجاز به اجرای کنسول ۸۰ سانتی متری هستیم و عرض زمین ۱۰ متر است ۸ مترمربع به سطح اشغال مجاز ما اضافه خواهد شد.
• سطح اشغال برای واحد طبقه همکف، زیر زمین و طبقات دیگر به صورت مجزا محاسبه می‌شود. به دستور نقشه زیر توجه کنید. همانطور که مشاهده می‌کنید، یک ردیف برای طبقه 1 تا 6 در نظر گرفته شده که سطح اشغال آن 60 درصد است، در ردیف بعدی این مقدار برای طبقه همکف مشخص شده، به همین ترتیب در دو ردیف بعدی طبقه منفی 1 و منفی 2 هر کدام به صورت جداگانه قرار گرفته‌اند.

تاثیر شکل هندسی زمین در سطح اشغال

زمینی که قرار است در آن ساختمان ساخته شود ممکن است به جای مستطیل بودن دارای اشکال دیگری نیز باشد. به تصویر زیر دقت کنید. همانطور که مشاهده می‌کنید زمین ممکن است به شکل ذوزنقه باشد. اما در این حالت باید چطور سطح اشغال را محاسبه کنیم؟

همانطور که گفتیم سطح اشغال در طول ساختمان محاسبه می‌شود. در نتیجه سطح اشغال زمین 2 بزرگتر از زمین 1 و زمین 1 بزرگتر از زمین 3 خواهد بود. علت این مسئله مثلث‌های سبز رنگی است که به زمین شماره 2 اضافه شده و مثلث‌های قرمز رنگی که از زمین شماره 3 کم شده است.

سطح اشغال طبقات منفی

• طبق ویرایش اردیبهشت 1391 طرح تفصیلی (که الان منسوخ شده) داشتیم:

میزان سطح اشغال زیرزمین اول ساختمان‌های مسکونی، حداکثر تا ٨٠ درصد وسعت قطعه به شرط عدم قطع درختان، مجاز است. در زیرزمین‌های دوم به پایین، در قطعات با حداقل مساحت ٢٠٠ مترمربع، میزان سطح اشغال صرفا جهت احداث پارکینگ و مشاعات مربوطه، تا ١٠٠ درصد قطعه با رعایت کلیه جوانب فنی و برای اراضی دارای شیب قابل توجه، با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است. در مواردی که سطح اشغال زیرزمین بیشتر از طبقه همکف باشد، سقف زیرزمین نباید از تراز کف اعلام شده، تجاوز نماید.

یعنی تا چند سال پیش در طبقات منفی سطح اشغال تا 100 درصد نیز اجرا می‌شد. برای درک بهتر فرض کنید زمینی با متراژ 500 مترمربع (25 متر طول و 20 متر عرض) داریم. با توجه به 60 درصد سطح اشغال، ساختمان در 300 مترمربع از زمین قرار گرفته است. یعنی در 15 متر از طول زمین است.

طبق ویرایش اردیبهشت 91 طرح تفصیلی وقتی به طبقه منفی 1 می‌رویم، این طبقه دارای سطح اشغالی به اندازه 80 درصد است. یعنی در 20 متر از طول ساختمان اجرا شده است. در واقع طبقه منفی 1 نسبت به طبقه همکف به اندازه 5 متر بیشتر از طول ساختمان در زیر حیاط قرار گرفته است. همچنین این مقدار برای طبقه منفی 2 به اندازه 100 درصد یعنی تمام زیر ساختمان و زیر حیاط است.

•  طبق ویرایش شهریور 1398 طرح تفصیلی این قانون تغییراتی دارد که در ادامه بررسی می‌کنیم:

میزان سطح اشغال زیرزمین اول (منفی یک) ساختمان‌های مسکونی، حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف به شرط عدم قطع درختان، مجاز است. در زیرزمین‌های دوم (منفی دو) به پایین، در کلیه اراضی و املاک واقع در پهنه R حداکثر ۸۰ درصد مساحت ملک پس از رعایت بر اصلاحی صرفاً جهت احداث پارکینگ و مشاعات مربوطه، با رعایت کلیه جوانب فنی و برای اراضی دارای شیب قابل توجه، با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است. در مواردی که سطح اشغال زیرزمین بیشتر از طبقه همکف باشد، سقف زیرزمین نباید از تراز کف اعلام شده، تجاوز نماید.

همانطور که در دستور نقشه زیر مشاهده می‌کنید این بند از ویرایش جدید طرح تفصیلی در این زمین رعایت شده است. طبق بند بالا، این مقدار در جدول مربوطه در دستور نقشه برای طبقه منفی 1 به اندازه همکف یعنی 60 درصد و در طبقه منفی 2 به پایین 80 درصد است.

موقعیت استقرار مشاعات

طبق طرح تفصیلی و ضوابطی که در آن مطرح شده است، مشاعاتی مانند پارکینگ، انباری، لابی، پیلوت، سالن اجتماعات و غیره نمی‌توانند در هر طبقه‌ای قرار بگیرند. در جدول شماره 5 طرح تفصیلی، موقعیت استقرار مشاعات در ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی مشخص شده است. در تصویر زیر این جدول را به همراه راهنمای آن قرار دادیم.

برای درک این موضوع فرض کنید ساختمانی مسکونی داریم. همانطور که در جدول زیر مشاهده می‌کنید در ردیف اول یعنی حیاط ساختمان مسکونی می‌توانیم سرویس بهداشتی، فضای ورزشی فقط برای استفاده ساکنین و اتاق نگهبانی با شرایط N > 20، A ≤ 20 و 1000 ≥ S داشته باشیم. یعنی اگر تعداد واحدهای مسکونی (N) بیش از 20 عدد، مساحت عرصه طبق سند مالکیت حداقل 1000 متر مربع باشد می‌توانیم در حیاط این ساختمان، اتاق نگهبانی با حداکثر مساحت 20 متر مربع داشته باشیم.

برای بقیه ردیف‌های جدول نیز مشاعات مختلف مشخص شده است.

در شکل زیر ضوابط مربوط به مساحت مشاعات در ساختمان‌های مسکونی و غیر مسکونی مشخص شده است.

ضوابط سطح اشغال

1. محل استقرار ساختمان (توده‌گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفًا در سطح ٧٠ درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالی زمین، نحوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور، توسط شهرداری منطقه، تعیین می‌شود.

به تصویر زیر توجه کنید. زمینی با متراژ 300 مترمربع (طول 30 متر و عرض 10 متر) داریم. با توجه به 60 درصد سطح اشغال طول زمین 18 متر شده که با اضافه شدن 2 متر پیشروی طولی عدد 20 را داریم. پس سطح اشغال برابر است با 20 ضرب در 10 که عرض زمین است یعنی 200 متر مربع. با توجه به مطلبی که در بند قبل عنوان کردیم عدد به دست آمده باید کمتر از 70 درصد متراژ کل زمین باشد. برای این زمین 70 درصد 300 متر مربع برابر است با عدد 210. از طرفی سطح اشغال با احتساب پیشروی طولی عدد 200 مترمربع بود که کمتر از 210 است. پس اجازه ساخت در این متراژ را خواهیم داشت.

اما اگر شکل زمین طوری بود که سطح اشغال بیش از 70 درصد متراژ زمین شد، سازنده فقط می‌تواند در 70 درصد آن ساختمان بسازد.

2. در محدوده‌هایی از زیرپهنه‌های فعالیت یعنی S (محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط یعنی M (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی)، که در نقشه‌های طرح تفصیلی شهر تهران مشخص شده، سطح اشغال می‌تواند تا حداکثر ۸۰ درصد به شرط استفاده عمومی، افزایش یابد. سطح اشغال مجاز در طبقات بالای همکف یا اول کاهش یافته و مطابق مفاد جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های اصلی که در طرح تفصیلی آمده حداکثر تا ۵۰ درصد مجاز است.

تبصره : در کلیه پهنه‌ها، هرگونه افزایش در سطح اشغال کلیه طبقات، تحت هر عنوان و به هر شکل، بیش از میزان تعیین شده در جداول چهارگانه استفاده از اراضی پهنه‌های اصلی، و مستثنی شده در این بند، ممنوع است. (اصلاح طبق بند (۶) مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۰۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران)

مطالبی که در این مقاله بررسی کردیم بخشی از ضوابط فنی و حقوقی ساختمان سازی است. ما در گام پنجم از آموزش اجرای ساختمان تمام ضوابط مهمی که یک مهندس عمران برای اجرای ساختمان باید بداند را به طور کامل زیر ذره بین بردیم. برای مشاهده سرفصل‌های این آموزش و سایر گام‌های آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

جمع بندی

محاسبه سطح اشغال ساختمان ضوابطی دارد که سازندگان باید به خوبی با آن‌ها آشنا باشند. در واقع سطح اشغال ساختمان مشخص می‌کند که در چند مترمربع از زمین اجازه ساخت ساختمان داریم. همچنین ریزه کاری‌هایی درباره درز انقطاع و نورگیر در محاسبه سطح اشغال وجود دارد که نباید از آن‌ها غافل شد. در این مقاله صفر تا صد آن چیزی که باید از سطح اشغال بدانید را بررسی کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره سطح اشغال کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری