تراکم ساختمانی چیست؟ | فرمول محاسبه تراکم مجاز ساختمان + فیلم

هر سازنده‌ای پیش از شروع پروژه، با یک سوال کلیدی روبه‌رو است؛ در این زمین، دقیقا چقدر اجازه ساخت دارم؟ پاسخ به این سوال در گرو شناخت دقیق تراکم ساختمانی مجاز است. عددی که اگر اشتباه محاسبه شود، می‌تواند کل محاسبات مالی پروژه را به هم ریخته و یا منجر به بن‌بست‌های قانونی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شود. اما محاسبه درصد تراکم ساختمانی چطور انجام می‌شود؟ فرمول تراکم ساختمانی چیست؟ تراکم مازاد چیست و چه زمانی ممکن است ساختمان توسط کمیسیون ماده 100 جریمه شود؟

در این مقاله قصد داریم به زبان ساده اما تخصصی، فرمول‌ها و ضوابط حاکم بر تراکم ساختمانی را بررسی کنیم. اگر به دنبال درک عمیق این مفاهیم به‌همراه مثال و ویدیوهای آموزشی هستید، با آکادمی عمران همراه باشید.

پیش از مطالعه ادامه مقاله، ابتدا ویدئوی زیر را مشاهده کنید. در این ویدئو مفهوم تراکم ساختمانی به زبانی ساده توضیح داده شده تا درک بهتر و دقیق‌تری از مباحث و موضوعات مرتبط با ضوابط شهرسازی داشته باشید.

تراکم چیست؟

تراکم در لغت به معنای فشردگی و تجمع است و در شهرسازی معمولا برای سنجش میزان فشردگی جمعیت یا ساخت‌وساز در یک مساحت مشخص به‌کار می‌رود. به‌عنوان مثال، اگر سری به محله‌های اطراف بازار تهران زده باشید، با کوچه‌های باریک و ساختمان‌های بسیار نزدیک به هم روبه‌رو می‌شوید؛ ویژگی‌هایی که نشان‌دهنده تراکم بالا هستند.

در مقابل، در خیابان‌های شهرک غرب، کوچه‌ها عریض‌تر بوده و فاصله ساختمان‌ها از یکدیگر بیشتر است؛ بنابراین این محدوده یک ناحیه با تراکم پایین محسوب می‌شود.

تراکم بالا معمولا باعث شلوغی محله، افزایش ترافیک و ایجاد سر و صدای بیشتر می‌شود. از سوی دیگر، تراکم پایین باعث خلوت‌تر شدن محیط و اصطلاحا دنج‌تر بودن محله خواهد شد. نکته‌ای که تا اینجا بررسی کردیم در واقع تراکم جمعیتی است.

بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که در حوزه ساخت‌و‌ساز انواع تراکم به دو دسته زیر تقسیم می‌شوند:

1. تراکم جمعیتی
2. تراکم ساختمانی

منظور از تراکم جمعیتی این است که چه تعداد افراد در یک واحد سطح (معمولا نفر در هکتار) زندگی می‌کنند. این شاخص بیشتر در مطالعات شهری و تحلیل شلوغی محله‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در حالی که تراکم ساختمانی به این معناست که چه تعداد ساختمان در واحد سطح وجود دارد. تراکم ساختمانی به صورت درصد بیان می‌شود و در ادامه این مقاله به‌طور کامل به نکات مربوط به محاسبه تراکم ساختمانی می‌پردازیم.

انواع تراکم ساختمانی

تراکم ساختمانی در شهرسازی به‌طور کلی به دو نوع اصلی مجاز و غیرمجاز تقسیم می‌شود که هرکدام نقش مهمی در تعیین میزان ساخت‌وساز، صدور پروانه ساخت، تعداد طبقات و هزینه‌های مرتبط دارند.

1- تراکم مجاز ساختمان

این نوع تراکم، به حداکثر میزان ساخت‌وساز قانونی اشاره دارد که برای هر ملک و بر اساس ضوابط شهرسازی و جداول طرح تفصیلی تعیین می‌شود.

برای توضیح کامل‌تر و ارائه مثال‌های عددی، فرمول‌ها و جداول، این موضوع را در بخش تراکم ساختمانی مجاز به‌طور مفصل بررسی کرده‌ایم.

2- تراکم غیرمجاز ساختمان

تراکم ساختمانی غیرمجاز زمانی ایجاد می‌شود که مقدار ساخت‌وساز از میزان درج‌شده در پروانه ساختمانی فراتر رود؛ مانند ساخت یک طبقه اضافه، تغییر کاربری بدون مجوز، یا افزایش زیربنا در هر طبقه. این موارد در دسته تخلفات ساختمانی قرار گرفته و در نهایت در کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی می‌شوند.

توضیحات کامل‌تر این موضوع در بخش تراکم مازاد یا اضافه بنا ارائه شده است.

تراکم ساختمانی مجاز

تراکم ساختمانی مجاز، حداکثر حجم ساخت‌وساز قانونی است که براساس جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در هر یک از پهنه‌های شهر تهران تعیین می‌شود. این مقدار با توجه به عملکرد پهنه، مساحت قطعه، عرض معبر همجوار و سطح اشغال مجاز مشخص می‌شود و در پروانه ساخت نیز درج خواهد شد.

منظور از جداول چهارگانه همان جداول طرح تفصیلی است که به چهار پهنه اصلی زیر تقسیم می‌شود:

1. مسکونی (R)
2. تجاری و اداری (S)
3. مختلط (M)
4. حفاظت (G)

هرکدام از این پهنه‌ها، درصد تراکم و تعداد طبقات مجاز متفاوتی دارند.

برای محاسبه درصد تراکم ساختمانی مجاز، باید با مفهوم سطح اشغال و روش محاسبه آن آشنا باشید. در ادامه، این مفهوم را به زبان ساده و همراه با مثال عددی توضیح می‌دهیم

سطح اشغال در تراکم ساختمانی

سطح اشغال به مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه گفته می‌شود. منظور از سطح اشغال، بخش‌هایی از ساختمان است که دارای سقف بوده و در محدوده مجاز ساخت قرار می‌گیرند.

برای مثال، فرض کنید زمینی به مساحت 1000 مترمربع داریم و بر اساس ضوابط طرح تفصیلی، سطح اشغال مجاز آن 60 درصد تعیین شده است. در این حالت، سازنده مجاز است در هر طبقه حداکثر 600 مترمربع بنا (حاصل ضرب مساحت زمین در سطح اشغال) احداث کند:

1000×0.60=600 مترمربع

حالا اگر ساختمان در 4 طبقه ساخته شود و برای هر طبقه سطح اشغال 60 درصد باشد، مجموعا 240 درصد (4×60) تراکم ساختمانی مجاز خواهد داشت. در جدول پهنه‌بندی این عدد در قسمت حداکثر تراکم ساختمانی نوشته شده است.

در واقع تراکم ساختمانی مجاز از ضرب دو عدد یعنی تعداد طبقات مجاز در سطح اشغال مجاز به دست می‌آید.

به تصویر زیر نگاه کنید. همان‌طور که مشاهده می‌کنید در سطر اول، سطح اشغال 25 درصد مشخص شده است. پس اگر ساختمان یک طبقه باشد تراکم مجاز ساختمانی 25 درصد، اگر دو طبقه باشد 50 درصد، اگر چهار طبقه باشد 100 درصد و اگر 8 طبقه باشد 200 درصد خواهد بود.

به همین دلیل، قبل از محاسبه درصد تراکم ساختمانی، باید ابتدا سطح اشغال مجاز پلاک مشخص شود.

محاسبه درصد تراکم ساختمانی مجاز

برای محاسبه درصد تراکم ساختمانی مجاز، ابتدا باید به جدول ضوابط پهنه‌بندی در طرح تفصیلی مراجعه کنید. در جدول زیر نمونه‌ای از ضوابط پهنه R (پهنه مسکونی) نشان داده شده است.

به عنوان مثال، در زیرپهنه R121 موارد زیر تعیین شده است:

تعداد طبقات مجاز: ۴ طبقه

حداکثر تراکم ساختمانی: ۲۴۰ درصد

حداکثر سطح اشغال: ۶۰ درصد

حداقل مساحت قطعه: ۲۰۰ مترمربع

حداقل عرض معبر: ۸ متر

تمام این موارد باید هم‌زمان رعایت شوند تا امکان ساخت چهار طبقه وجود داشته باشد. به همین دلیل اگر عرض معبر کمتر از ۸ متر باشد؛ مثلا ۶ متر، میزان طبقات مجاز کاهش پیدا کرده و سازه فقط تا ۳ طبقه قابل اجرا خواهد بود.

همین موضوع برای مساحت زمین نیز صادق است. در صورتی که مساحت قطعه کمتر از ۲۰۰ مترمربع باشد، حتی اگر عرض معبر ۸ متر باشد، مجوز ساخت بیش از ۳ طبقه صادر نمی‌شود.

حال اگر هر دو شرط هم‌زمان برقرار نباشد؛ یعنی مساحت قطعه کمتر از ۲۰۰ مترمربع باشد و عرض معبر نیز کمتر از ۸ متر، در این صورت، مجوز ساخت حداکثر ۲ طبقه صادر خواهد شد.

این محدودیت‌ها مستقیما بر میزان تراکم ساختمانی مجاز و زیربنای قابل ساخت تاثیر می‌گذارند. بنابراین قبل از محاسبه تراکم، لازم است این مقادیر را از جدول زیرپهنه مربوطه استخراج و بررسی کنید.

محاسبه تراکم ساختمانی مجاز برای طبقات منفی

طبقات منفی معمولا برای کاربری‌هایی مانند پارکینگ، انباری، سالن اجتماعات، سالن ورزشی یا استخر ساخته می‌شوند. البته هرچه تعداد طبقات منفی بیشتر باشد، هزینه گودبرداری و همچنین هزینه‌های مربوط به دریافت جواز افزایش خواهد یافت.

شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که آیا طبقات منفی نیز در محاسبه تراکم ساختمانی حساب می‌شوند؟

پاسخ خیر است.

برای مثال، یک مجتمع مسکونی را در نظر بگیرید که شامل یک طبقه همکف و پنج طبقه روی آن است و سطح اشغال هرکدام ۶۰ درصد محاسبه می‌شود. این ساختمان همچنین دو طبقه منفی دارد که یکی با ۶۰ درصد و دیگری با ۸۰ درصد سطح اشغال جهت تأمین پارکینگ استفاده می‌شوند.

با این حال، تراکم ساختمانی مجاز فقط برای پنج طبقه روی همکف محاسبه می‌شود. یعنی:

۶ طبقه × سطح اشغال ۶۰ درصد = ۳۶۰ درصد تراکم ساختمانی مجاز

در دستور نقشه نمونه‌ای که در ادامه آمده نیز مشاهده می‌کنید که طبقات زیر همکف در محاسبه تراکم لحاظ نمی‌شوند و تنها تعداد طبقات روی همکف (۶ طبقه به‌علاوه همکف) در سطح اشغال ۶۰ درصد ضرب شده است. در نتیجه، حداکثر تراکم ساختمانی مجاز برابر با ۴۲۰ درصد ثبت شده است.

ملاک تراکم ساختمانی مجاز

فرض کنید زمینی در اختیار دارید و می‌خواهید تراکم ساختمانی مجاز آن را محاسبه کنید. ملاک تعیین تراکم یک زمین، مساحت درج‌شده در سند شش‌دانگ آن است. بنابراین ابتدا باید به سند شش‌دانگ زمین مراجعه کنید تا متراژ دقیق زمین مشخص شود.

برای مثال، اگر در سند شش‌دانگ مساحت زمین 1000 مترمربع ذکر شده باشد و سطح اشغال مجاز در پهنه مربوطه 60 درصد تعیین شده باشد، در هر طبقه اجازه ساخت 600 مترمربع بنا خواهید داشت.

این 600 مترمربع شامل مجموع مساحت مفید و غیرمفید (مشاعات) ساختمان است. البته در مقاله محاسبه متراژ ساختمان به طور کامل درباره تفاوت مساحت مفید و غیرمفید توضیح داده‌ایم که می‌توانید برای مطالعه بیشتر به آن مراجعه کنید.

در مورد ملاک تراکم ساختمانی مجاز دو نکته مهم وجود دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

• اگر یک ملک به صورت چند واحد آپارتمانی مستقل با اسناد شش‌دانگ مجزا ساخته شده باشد، پس از دریافت پایان کار باید به اداره ثبت معرفی شود. در این مرحله کارشناس اداره ثبت در محل ساختمان حاضر شده و متراژ عرصه و اعیان را بررسی می‌کند. همچنین متراژ هر واحد محاسبه شده و مساحت زمین بر اساس کروکی و صورت مجلس تفکیکی مشخص می‌شود. بنابراین در ساختمان‌هایی که دارای چند سند شش‌دانگ مجزا هستند، تمامی اسناد باید با یکدیگر تطبیق داشته باشند و ملاک تراکم ساختمانی مجاز، مساحت عرصه درج‌شده در سند خواهد بود.
• حال فرض کنید قصد دارید در زمینی با مساحت 1000 مترمربع ساختمانی احداث کنید. برای دریافت دستور نقشه باید از طریق دفتر پیشخوان دولت درخواست ثبت کنید تا کارشناس مربوطه برای بررسی به محل زمین مراجعه کند. اگر ابعاد زمین در وضع موجود با متراژ درج‌شده در سند مطابقت نداشته باشد، اصلاح آن باید از طریق اداره ثبت انجام شود که معمولا فرایندی زمان‌بر و پرهزینه است.

البته شرایط زمین نیز در تصمیم‌گیری برای این اصلاح تأثیر دارد. برای مثال، اگر مساحت زمین موجود 10 مترمربع کمتر از مقدار درج‌شده در سند باشد و قرار باشد ساختمانی 5 طبقه در آن ساخته شود، در مجموع 50 مترمربع از زیربنای قابل ساخت کاهش پیدا می‌کند. با توجه به ارزش بالای هر مترمربع زمین، در برخی موارد پیگیری برای اصلاح سند و تطبیق آن با وضع موجود توجیه اقتصادی دارد.

با این حال، در شرایطی که اصلاح سند انجام نشود، ملاک محاسبه تراکم ساختمانی، مساحت واقعی زمین در وضع موجود خواهد بود، نه مساحت درج‌شده در سند.

تراکم پایه مالی چیست؟

فرض کنید تراکم ساختمانی مجاز ملک خود را محاسبه کرده‌اید. برای دریافت جواز، لازم است متناسب با این میزان تراکم، مبلغی را به شهرداری پرداخت کنید. در این مرحله، مفهوم تراکم پایه مالی مطرح می‌شود.

بر اساس مصوبه شورای اسلامی شهر تهران، تراکم پایه مالی در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی شهر تهران، معادل ۱۲۰ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است.

به بیان ساده، شهرداری تا سقف ۱۲۰ درصد زیربنا را به‌عنوان پایه در نظر می‌گیرد و برای مازاد بر آن، عوارض دریافت می‌کند.

برای مثال:

اگر مجوز ساخت ساختمانی ۴ طبقه با تراکم ۲۴۰ درصد صادر شود، از این مقدار:

• ۱۲۰ درصد آن تراکم پایه مالی محسوب می‌شود.
• ۱۲۰ درصد باقی‌مانده مشمول پرداخت عوارض به شهرداری است.

در واقع، مابه‌التفاوت بین تراکم پایه مالی و تراکم ساختمانی مجاز باید توسط مالک یا سازنده پرداخت شود.

تبصره‌های مرتبط به تراکم پایه مالی به شرح زیر است:

تبصره ۱: به منظور ایجاد تعادل در توسعه شهر، تراکم پایه مالی در املاک واقع در کلیه پهنه‌های مسکونی R در جنوب محور انقلاب، معادل ١٨٠ درصد وسعت ملک، طبق سند مالکیت است.

تبصره ۲ : اخذ عوارض مابه التفاوت تراکم پایه مالی و تراکم ساختمانی مجاز، بر اساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است.

تبصره ۳ : تراکم پایه مالی در کلیه فضاها و اماکن آموزش عالی، بهداشتی و درمانی، اجتماعی، فرهنگی، خدماتی و ورزشی در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی در محدوده شهر تهران براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است.

تبصره ۴ : تغییرات آتی پایه مالی تراکم، حسب مورد براساس مصوبه‌های شورای اسلامی شهر تهران، ملاک عمل است.

در نهایت توجه داشته باشید که عقب‌نشینی و اصلاحی ملک نیز می‌تواند بر محاسبه تراکم موثر باشد. در برخی موارد، به دلیل عقب‌نشینی، تراکم تشویقی به ملک تعلق می‌گیرد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

اصلاحی یا عقب نشینی ساختمان

شهرداری هر ساله برای ساماندهی و عریض‌سازی خیابان‌ها و معابر تصمیماتی می‌گیرد.

برای مثال، فرض کنید کوچه‌ای ۶ متری وجود دارد و شهرداری قصد دارد عرض آن را به ۱۰ متر افزایش دهد. در این شرایط، مالک موظف است هنگام ساخت‌وساز، ۴ متر از طول ملک خود را عقب‌نشینی کند.

شهرداری برای جبران این کاهش، معمولا تراکم تشویقی به مالک می‌دهد.

در مواردی که مقدار اصلاحی بسیار زیاد باشد، مثلا یک زمین ۵۰۰ متری پس از عقب‌نشینی به ۱۸۰ متر برسد، شهرداری می‌تواند مجوز ساخت تا ۱۰۰ درصد سطح اشغال را برای مالک صادر کند تا جبران قابل قبولی صورت گیرد.

اگر عقب‌نشینی به حدی باشد که عملا امکان ساخت‌وساز از بین برود (مثلا تنها ۳۰ مترمربع از زمین باقی بماند)، شهرداری موظف است مبلغی به‌عنوان قیمت ملک به مالک پرداخت کند یا ملکی معادل در نقطه‌ای دیگر از شهر واگذار کند.

توصیه می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با ضوابط عقب نشینی ساختمان، فیلم زیر را مشاهده کنید.

شاید این سوال برای شما پیش بیاید که با وجود عقب‌نشینی، پیشروی طولی چطور اجرا می‌شود؟

در مقاله پیشروی طولی توضیح دادیم که در زیرپهنه‌های سکونت عام (R1):

• سطح اشغال در تمامی قطعات، حداکثر تا ۶٠ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است.
• پیشروی طولی تا 2 متر، در کلیه زمین‌های این زیرپهنه که طول آن‌ها مساوی یا بیشتر از ٢۵ متر یا وسعت آن‌ها ١٨٠ مترمربع و بیشتر باشد مجاز خواهد بود. البته حقوق همجواری و همسایگی باید رعایت شود.

توجه کنید که منظور از 60 درصد طول زمین، اندازه زمین قبل از اصلاحی و عقب نشینی است. پس چه زمین عقب نشینی داشته باشد چه نداشته باشد 60 درصد طول آن قبل از عقب نشینی و اصلاحی ملاک است.

آیا عقب‌نشینی روی تراکم یا طبقات مجاز تاثیر دارد؟

معمولا عقب‌نشینی از گذر، تاثیر مستقیمی بر تراکم مجاز، تعداد طبقات و میزان پیشروی ندارد؛ زیرا این موارد بر اساس زیرپهنه‌ای که زمین در آن قرار گرفته است تعیین می‌شوند.

البته اگر اصلاحی بسیار زیاد باشد یا زمین طوری قرار گرفته باشد که گذر در ضلع شرقی یا غربی آن باشد، ممکن است بر تعداد طبقات مجاز، تراکم مجاز و همچنین پیشروی مجاز تاثیر داشته باشد.

برای مثال زمینی با طول ۳۰ متر را در نظر بگیرید که با توجه به سطح اشغال 60 درصد، قاعدتا در 18 متر از طول آن مجوز ساخت ساختمان شمالی داده شده و 12 متر از طول آن حیاط است.

اگر مقدار عقب نشینی اعلامی شهرداری 14 متر از طول زمین باشد، علاوه بر حیاط، 2 متر از طول سطح اشغال نیز کم می‌شود. در چنین شرایطی شهرداری برای جبران این کاهش، تراکم تشویقی در نظر می‌گیرد. مثلا اگر تراکم پایه مالی ۱۲۰ درصد باشد، ممکن است شهرداری پرونده را با ۱۸۰ درصد حساب کند.

همین منطق برای ساختمان‌های جنوبی، شرقی یا غربی نیز وجود دارد؛ فقط جهت عقب‌نشینی متفاوت می‌شود، اما در نهایت برای جبران، تراکم تشویقی به سازنده داده می‌شود.

تراکم تشویقی

تا اینجای مقاله گفتیم که در برخی شرایط، به دلیل عقب‌نشینی ملک، شهرداری برای جبران کاهش مساحت زمین به سازنده تراکم تشویقی می‌دهد. مقدار این تراکم تشویقی را شهرداری با توجه به شرایط زمین، موقعیت ملک و ضوابط محله تعیین می‌کند.

به طور مثال فرض کنید زمینی دارای عقب‌نشینی باشد. در حالت عادی تراکم پایه مالی زمین ۱۲۰ درصد مساحت ملک است؛ اما در چنین شرایطی ممکن است شهرداری به عنوان تراکم تشویقی، به جای ۱۲۰ درصد، تراکم پایه مالی را تا ۱۸۰ درصد در نظر بگیرد.

به طور کلی در برخی موارد، به ازای هر مترمربع عقب‌نشینی، حدود ۳ مترمربع تراکم تشویقی برای ملک در نظر گرفته می‌شود؛ البته میزان دقیق آن بسته به ضوابط شهرداری و شرایط هر پروژه متفاوت است.

شهرداری همچنین از تجمیع املاک استقبال می‌کند و به قطعاتی که تجمیع شوند نیز تراکم تشویقی تعلق می‌گیرد که در مقاله مربوط به تجمیع املاک به طور کامل به آن پرداخته‌ایم.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

فرمول محاسبه درصد تراکم ساختمان

تا اینجا متوجه شدیم که برای محاسبه تراکم، باید مقدار تراکم ساختمانی مجاز را از تراکم پایه مالی کم کرده و هزینه مقدار باقی‌مانده را به شهرداری پرداخت کنیم تا مجوز ساخت صادر شود. همچنین گفتیم که در صورت عقب‌نشینی یا اصلاحی ملک، شهرداری ممکن است با اعطای تراکم تشویقی بخشی از این کاهش را جبران کند.

اما سوال اینجاست که خرید تراکم دقیقا بر چه اساسی محاسبه می‌شود؟

به طور کلی دو حالت در محاسبه خرید تراکم وجود دارد:

1- زمانی که ملاک تراکم، متراژ سند باشد

در این حالت از فرمول زیر استفاده می‌شود:

خرید تراکم = ((Δ_s )1.2 (S_S) + 1.8) _ T

فرض کنید زمینی با متراژ سند 500 متر مربع (طول 25 متر و عرض 20 متر) داریم. قرار است ساختمانی 5 طبقه در این زمین ساخته شود. با در نظر گرفتن سطح اشغال 60 درصد، برای مقدار تراکم استفاده شده (قابل احداث) داریم.

متر مربع 300 = (60% × 25) × 20

متر مربع 1500 = 5 (طبقه) × 300

یعنی تراکم مجاز این زمین یا مقدار T در فرمول بالا 1500 متر مربع است.

مقدار S_S در فرمول بالا متراژ سند است که برای این زمین با ابعاد 20 در 25 برابر 500 متر مربع خواهد بود.

اگر زمینی که گفتیم اصلاحی یا عقب نشینی نداشته باشد طبق فرمول بالا داریم:

  متر مربع 900 = ((0)1.8 + (500)1.2) _ 1500

اما اگر زمین دارای عقب نشینی به اندازه 2.5 متر از طول زمین باشد. یعنی بدون عقب نشینی 10 متر طول حیاط ساختمان بوده ولی با احتساب عقب نشینی طول حیاط 2.5 متر کم شده و به اندازه 7.5 متر خواهد شد. شهرداری برای جبران این متراژ، مقداری را به عنوان تراکم تشویقی به سازنده می‌دهد.

برای محاسبه مقدار خرید تراکم در این حالت باید در فرمول بالا مقدار Δ_s که از تفاضل متراژ سند یعنی S_S از متراژ باقی مانده (پس از اصلاحی) یعنی S_b به دست می‌آید را جایگذاری کنیم.

یعنی داریم :

  متر مربع 810 = ((450-500)1.8 + (500)1.2) _ 1500

2) زمانی که ملاک تراکم، متراژ باقی‌مانده زمین باشد

در این حالت فرمول به صورت زیر نوشته می‌شود:

خرید تراکم = ((Δ_s )1.2 (S_b) + 3) _ T

البته جواب به دست آمده از دو فرمول یکی بوده و فقط پارامترهایی که جایگذاری می‌شوند فرق دارند یعنی داریم:

  متر مربع 810 = ((450-500)3 + (450)1.2) _ 1500

تراکم مازاد یا اضافه بنا

فرض کنید ساختمانی مجوز ساخت 6 طبقه را داشته اما 7 طبقه ساخته است. یا به جای احداث لابی، طبقه همکف را مسکونی کرده است. یا سازنده در هر طبقه به جای 600 متر مربع، 700 متر مربع ساخته است. به این حالت مازاد تراکم ساختمان یا اضافه بنا گفته می‌شود.

در واقع زمانی که مساحت ساختمان احداث شده بیشتر از مقدار زیربنای مشخص شده در پروانه تخریب و نوسازی باشد، آن ساختمان تراکم مازاد و اضافه بنا دارد.

به طور کلی موارد زیر جزء تخلف تراکم مازاد یا اضافه بنا به شمار می‌آیند:

• ساخت طبقه اضافی
• تبدیل کردن پارکینگ به واحد
• ساخت مغازه‌ در محوطه حیاط و غیره

جریمه تراکم ساختمان

مرجع رسیدگی به تخلف تراکم مازاد ساختمان، کمیسیون ماده ۱۰۰ است. یعنی اگر سازنده هر یک از تخلفاتی که در بخش قبل گفتیم را در ساختمان خود انجام دهد کمیسیون ماده 100 او را بابت این تخلفات مجازات می‌کند. این مجازات‌ها از جریمه مالی تا تخریب ساختمان هستند.

البته شهرداری می‌تواند در حین تخلف نیز پرونده را برای بررسی به کمیسیون ماده 100 بفرستد.

اضافه اشکوب یا توسعه بنا

شاید شما هم اصطلاح اضافه اشکوب را شنیده باشید. آیا اضافه اشکوب با تراکم مازاد تفاوت دارد؟ اضافه اشکوب را نیز می‌توان نوعی تراکم مازاد به حساب آورد.

به طور کلی منظور از اضافه اشکوب توسعه بنا در ارتفاع است. برای این کار نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری است. اگر مالک بدون دریافت مجوز شروع به ساخت اضافه اشکوب کند، دچار ساخت و ساز غیر مجاز شده است. در کمیسیون ماده 100 به این تخلف نیز رسیدگی می‌شود.

برگه استحکام بنا

به‌طور کلی در صورت ایجاد هرگونه تغییر و تخریب در ساختمان، لازم است برگه استحکام بنا به شهرداری ارائه شود. به عبارتی، شهرداری برای اجرای قوانین ساختمانی و رفع مسئولیت از خود، مالکان را ملزم کرده تا برگه‌ استحکام بنا را به عنوان یک تائیدیه از مهندس ذی صلاح بگیرند. در واقع با این کار اگر در حین استفاده از ملک حادثه‌ای به دلیل عدم استحکام کافی رخ دهد، مسئول این حادثه مهندسی است که برگه استحکام بنا را امضا کرده است.

در موارد زیر مالک با تهیه مدارک لازم استحکام بنا و پرداخت تعرفه نظارت، اقدام به گرفتن این برگه می‌کند:

• قدیمی بودن ملک و فاقد پایان کار جهت اخذ گواهی پایان کار
• تغییر کاربری از مسکونی به اداری یا تجاری، مسکونی به کارگاه، مسکونی به آموزشی و هر نوع تغییری که با کاربری پایان کار قبلی مغایر باشد.
• اضافه کردن اشکوب، اضافه و توسعه به بنای قبلی یا حتی حذف طبقه و کسر از بنای قبلی
• تغییراتی که هنگام بازسازی ساختمان یا تغییرات داخلی آن رخ می‌دهد مانند جابه‌جایی دیوارها، حذف ستون

مطالبی که در این مقاله خواندید تنها بخش کوچکی از ضوابط فنی و حقوقی ساختمان‌سازی است. در گام پنجم از آموزش نظارت و اجرای ساختمان آکادمی عمران، تمام ضوابط و مقررات مهمی که یک مهندس عمران برای اجرای صحیح یک ساختمان باید بداند به‌طور کامل توضیح داده شده است. برای آشنایی با سرفصل‌های این آموزش و سایر گام‌های آن می‌توانید صفحه آموزش اجرای ساختمان را مشاهده کنید.

جمع بندی

تراکم ساختمانی مجاز یکی از مباحث مهمی است که تمام سازندگان باید به‌خوبی با آن آشنا باشند. محاسبه درصد تراکم ساختمان و بررسی تاثیر عواملی مانند عقب‌نشینی، جزئیات و حساسیت‌های زیادی دارد. در این مقاله تلاش کردیم تمام نکات مهم مربوط به تراکم ساختمانی مجاز را بررسی کنیم و با استفاده از فیلم، مثال‌های عددی و تصاویر گویا، این مفهوم را به شکلی ساده و دقیق توضیح دهیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره تراکم ساختمانی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری