عرصه و اعیان چیست؟ صفر تا صد تفاوت و نحوه محاسبه آن

زمانی که می‌خواهید ملکی بخرید باید به نکات زیادی توجه کنید تا سرتان کلاه نرود! یکی از این نکات توجه به عرصه و اعیان ملک است. اما عرصه و اعیان چیست و این دو چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمانی است که در زمین ساخته می‌شود. فرض کنید قرار است با خرید ملکی با چند نفر شریک شوید. باید بدانید چقدر در عرصه و اعیان این ملک سهم دارید. همچنین برای زمین‌های اوقافی عرصه و اعیان اهمیت زیادی دارد.

ما در آکادمی عمران ابتدا به بررسی مفهوم عرصه و اعیان پرداخته و سپس اهمیت آن را در موارد مختلف از جمله تقسیم زمین‌های ارثی بررسی می‌کنیم. در ادامه مراحل تفکیک عرصه و اعیان را توضیح داده و نحوه محاسبه آن‌ها را با توجه به قدرالسهم زیر ذره بین می‌بریم. در انتها نیز به دعاوی عرصه و اعیان و راه حل‌های آن‌ها پرداختیم. با ما همراه باشید.

عرصه و اعیان چیست؟

عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمانی است که بر روی عرصه یا زمین ساخته شده است. اعیان یا همان ساختمان می‌تواند کاربری‌های متفاوتی از جمله اداری، تجاری و مسکونی داشته باشد. فرض کنید آپارتمانی چند طبقه داریم، این ساختمان و تمامی واحدهای آن جزء اعیان است که در عرصه، بنا شده‌اند.

به طور کلی عرصه و اعیان برای تمامی املاک سند دار و سندهای ملکی گفته می‌شود. در خرید و فروش املاک، معمولا عرصه و اعیان با هم به فروش می‌روند اما در مواردی هم پیش می‌آید که به صورت جداگانه فروخته شوند. مثلا اگر ملکی به صورت موقوفی باشد که در ادامه مقاله در این مورد بیشتر صحبت می‌کنیم.

برای خانه‌های ویلایی چون یک نفر صاحب تمام ملک است در نتیجه عرصه و اعیان به اسم یک نفر خواهد بود. اما این مسئله در مجتمع و آپارتمان‌های امروزی چطور است؟

در آپارتمان‌های چند واحدی هر نفر صاحب یک اعیان یعنی یک واحد و قسمتی از عرصه یا زمین است. برای درک بهتر تصور کنید شخصی مالک تمام شش دانگ از ملکی است یعنی مالکیت تمام عرصه و اعیان را دارد. قرار است اعیان تخریب شده و به جای آن آپارتمانی پنج طبقه و ده واحدی ساخته شود. طبق تعریف عرصه و اعیان، در این حالت پس از ساخت آپارتمان جدید، سند مالکیت شش دانگ به 10 سند مجزا تقسیم می‌گردد که هر سند شامل یک واحد آپارتمان به عنوان اعیان و درصدی از زمین به عنوان عرصه است.

اهمیت عرصه و اعیان

حالا که متوجه مفهوم عرصه و عیان شدیم باید بدانیم چرا عرصه و اعیان مفهوم مهمی به شمار می‌رود. به طور کلی زمانی که ملک خرید و فروش می‌کنید احتمال اینکه حرفی از عرصه و اعیان به میان آید بسیار کم است چرا که در زمان خرید و فروش، در اکثر موارد عرصه و اعیان با هم به فروش می‌رسند.

اما فرض کنید ساکن آپارتمانی دو طبقه و قدیمی هستید و با نظر بقیه واحدها تصمیم گرفتید ملک را تخریب و نوسازی کنید. اینجاست که مفهوم عرصه و اعیان پررنگ می‌شود. در این حالت باید هر یک از صاحبان اعیان یعنی واحد آپارتمان به اندازه قدرالسهم خود از عرصه بهره ببرد.

یعنی هر یک از افراد مالک یک واحد، علاوه بر اعیان یا همان واحدش به اندازه سهمی که از عرصه یا زمین خواهد داشت باید نفع ببرد. مثلا اگر زمین 500 متر و بنای هرطبقه 300 متر شامل یک واحد 100 متری و یک واحد 200 متری باشد. واحدهای 200 متری دو برابر واحدهای 100 متری از عرصه سهم می‌برند.

با مشخص شدن عرصه و اعیان هر یک از صاحبین یک ساختمان، از اختلافاتی که ممکن است در فرآیند تخریب و نوسازی و فروش رخ دهد جلوگیری می‌شود چرا که سهم هر فرد مشخص است.

تاریخچه عرصه و اعیان

با توجه به اهمیت مفهوم عرصه و اعیان، در گذشته نیز به علت اختلافات کشاورزان با اربابانشان بر سر مالکیت عرصه و اعیان، قانون اصلاحات ارضی در سال 1340 وضع شد و طبق آن مالکیت اعیانی که کشاورزان در زمین یا عرصه اربابانشان احداث کرده بودند برای خودشان مشخص شد.

همچنین تفکیک عرصه و اعیان در زمان نوسازی یک ساختمان، در املاک وقفی و در انحصار وراثت موضوع مهم و چالش برانگیزی به شمار می‌آید. در ادامه درباره تفکیک عرصه و اعیان توضیح می‌‎دهیم.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

تفکیک عرصه و اعیان 

همانطور که گفتیم تفکیک عرصه و اعیان در آپارتمان‌ها اهمیت دارد چرا که در این حالت یک عرصه و تعدادی اعیان داریم. فرض کنید ساختمانی 10 واحدی وجود دارد. طبیعتا هر واحد دارای سندی جداگانه است و هر مالک به اندازه سهمش از اعیان در عرصه نیز سهم خواهد داشت. پس لازم است تا عرصه با توجه به تعداد و مقدار سهم مالکان اعیان، بین آن‌ها تفکیک شود.

در واقع در این حالت مالک هر واحد به صورت مشاعی و به مقدار قدر السهم اعیان خود، صاحب عرصه خواهد بود. همانطور که در تعریف عرصه گفتیم مساحت عرصه به اندازه زمین بوده و مساحت اعیان نیز به اندازه واحد آپارتمان است. پس هرچه عرصه بزرگتر باشد سهم مالک اعیان از عرصه بیشتر خواهد بود. در آپارتمان‌ها علاوه بر خود واحد، انباری و پارکینگ هم وجود دارد که در صورت مالکیت شخصی آن‌ها یعنی قید شدن مالکیت در سند مربوطه، آن‌ها نیز جز اعیان حساب می‌شوند.

موارد تفکیک عرصه و اعیان

• عرصه و اعیان در زمین های اوقافی

موضوع عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی کمی متفاوت‌تر از زمین‌های معمولی است. به طور کلی منظور از زمین اوقافی ملکی است که صاحبش آن را برای کاری مانند امور خیریه وقف کرده است. در نتیجه این زمین‌ها در اختیار اداره اوقاف و امور خیریه هستند.

خرید و فروش ملک‌های وقفی به این صورت است که مالکیت آن‌ها به مدت 99 سال به شخص خریدار واگذار می‌شود. در این مدت خریدار با پرداخت اقساط به صورت سالانه باید اجاره ملک را به سازمان اوقاف بدهد.

البته سند املاک اوقافی با سندهای املاک شخصی متفاوت است. در سند ملک وقفی، عبارت “شش دانگ از اعیان” نوشته شده در حالی که در سندهای ملک شخصی، عبارت “شش دانگ از عرصه و اعیان” وجود دارد. این عبارت نشان می‌دهد که در زمین‌های موقوفی مالک فقط صاحب اعیان است و اختیاری بر عرصه ندارد. سند عرصه در زمین‌های موقوفی در اختیار سازمان اوقاف بوده و با توجه به شرایط حاکم بر وقف املاک می‌توان از آن استفاده نمود.

در واقع مالکیت عرصه در این زمین‌ها به شکلی است که عرصه به صورت دائمی در اختیار سازمان اوقاف بوده و در صورت ساخت و ساز و فروش واحدهای مربوطه تنها می‌توان اعیان این املاک را فروخت. پس خریدار تنها صاحب اعیان خواهد بود. در نتیجه صاحب اعیان و عرصه متفاوت بوده و چون صاحب عرصه اداره اوقاف است، صاحب اعیان باید سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به این سازمان پرداخت کند. همانطور که گفتیم این اجاره به صورت 99 ساله است و پس از این مدت دوباره باید برای زمین تصمیم‌گیری صورت گیرد. به طور کلی هرگونه خرید و فروش در این اراضی باید زیر نظارت سازمان اوقاف انجام شود.

• عرصه و اعیان در انحصار وراثت املاک

با توجه به نکات مربوط به ارث و مشخص کردن سهم هر یک از ورثه نیاز است تا علاوه بر تفکیک اعیان به تفکیک عرصه نیز پرداخته شود تا در زمان خرید و فروش یا نوسازی مشکلی از این بابت رخ ندهد. پس در این حالت نیز تفکیک عرصه و عیان اهمیت بالایی دارد.

برای تخریب و نوسازی ساختمان باید با تمام مراحل اجرای ساختمان آشنا باشید. به همین علت توصیه می‌کنیم دوره اجرای ساختمان را از دست ندهید. در این دوره گام به گام مراحل اجرای ساختمان از تخریب و گودبرداری تا دیوارچینی و نازک کاری را با فیلم‌های کارگاهی و به طور جامع و کامل قرار دادیم. برای مشاهده سرفصل‌های آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

• عرصه و اعیان در نوسازی

نکته دیگری که در عرصه و اعیان باید به آن اشاره کنیم بحث تعیین سهم مالکان در صورت نوسازی ملک است. همانطور که گفتیم در آپارتمان‌ها سهم مالکان از اعیان ساختمان مشخص بوده و هر فرد سند مالکیت واحد خود را دارد. اگر مالکیت عرصه این آپارتمان‌ها به صورت تفکیک شده طبق قوانین نباشد، در زمان نوسازی ساختمان برای مشخص کردن سهم هر یک از افراد باید مراحل تفکیک عرصه ملک انجام شود تا از بسیاری اختلافات و دعاوی احتمالی جلوگیری شود. در ادامه مراحل تفکیک عرصه و اعیان بررسی شده است.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان ملک

در قسمت قبل درباره اهمیت تفکیک عرصه و اعیان صحبت کردیم. در این بخش می‌خواهیم چگونگی تفکیک عرصه و اعیان را به طور کامل زیر ذره بین ببریم.

• چگونگی تفکیک عرصه

فرض کنید قصد تخریب و نوسازی آپارتمان خود را داشته و باید عرصه ملک خود را تفکیک کنید. برای این کار لازم است به عنوان مالک به شهرداری و اداره ثبت اسناد مربوطه مراجعه کرده و برای تفکیک سند درخواست دهید. البته نماینده قانونی مالک نیز می‌تواند برای تفکیک عرصه اقدام نماید. اگر مایل به مطالعه مراحل ساخت ساختمان هستید روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

در ادامه مراحل تفکیک عرصه را مشخص کرده‌ایم:

1. ابتدا مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری نقشه تفکیک پلاک را درخواست می‌کند.
2. شهرداری مدارک لازم جهت تفکیک عرصه را از مالک دریافت می‌کند.
3. نقشه مصوب پلاک مورد نظر آماده سازی می‌شود.
4. یک نسخه از نقشه برای بررسی مطابقت آن با ضوابط و مقررات درج و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌گردد.
5. نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده تطبیق داده شده و محل ملک نیز توسط نقشه بردار مشخص می‌شود.
6. در این مرحله نقشه بردار باید گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر را صادر کند.
7. نماینده اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی می‌کند.
8. مراحل اداری انجام و هزینه این کار برعهده مالک است.
9. یک نسخه از نقشه مربوطه باید به دفتر اسناد رسمی ارسال شود.
10. نقشه تفکیک عرصه به مالک تحویل می‌گردد.

• چگونگی تفکیک اعیان

در ساختمان‌های چند واحدی برای خرید و فروش هر واحد باید به تفکیک اعیان پرداخت تا صاحب هر یک از واحدها به راحتی بتواند سند اعیان خود را بگیرد. برای تفکیک اعیان آپارتمان‌ها نیاز است تا گواهی پایان کار ساختمان مورد نظر گرفته شده باشد. مراحل تفکیک اعیان به شرح زیر است:

1. در ابتدا لازم است تا گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا نماینده قانونی آن گرفته شود.
2. مالک باید گواهی پایان کار را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.
3. در این مرحله نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و مشاعی ملک را مشخص و ترسیم می‌کنند.
4. سپس صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار تهیه و تنظیم می‌گردد.
5. در انتها پس از مراحل اداری، معاف از مالیات بودن اموال انجام و پس از پرداخت هزینه‌های مربوطه تفکیک اعیان انجام می‌گیرد.

در ادامه درباره تفکیک آپارتمان‌ها که موضوع بسیار مهمی در ضوابط شهرسازی به شمار می‌آید صحبت کردیم.

تفکیک آپارتمان ها 

جهت انجام عملیات تفکیک آپارتمانی یا همان تفکیک طبقاتی ابتدا باید تثبیت عرصه صورت گیرد تا مشخص شود ساختمان ساخته شده، درون محدوده عرصه متعلقه قرار داشته، از حدود خود خارج نشده و عرض گذرها و مجاورین خود را رعایت کرده باشد.

در صورتی که ملک مقداری از گذر را جهت ساخت ملک اشغال کرده باشد نیاز به اخذ تاییدیه از شهرداری جهت ادامه عملیات تفکیک دارد و در صورتی که به اشتباه مقداری به ملک‌های مجاورش تجاوز نموده باشد مسأله بسیار سخت و پیچیده می‌شود و نیاز به اخذ رضایت از مجاور و انجام امور تصحیح سندی برای هر دو ملک می‌شود.

پس از تثبیت عرصه و اطمینان از اینکه ملک تجاوزی به مجاورین ندارد نوبت به تفکیک آپارتمانی می‌رسد، جهت انجام این کار می بایست کل ملک دور تا دور عرصه با دوربین دقیق برداشت گردد و سپس موقعیت قسمت‌های مشاعی از جمله راه پله، ستون، آسانسور ،راهرو و لابی برداشت گردد و همین عملیات در تمامی طبقات تا روی پشت بام انجام پذیرد تا علاوه بر محاسبه متراژ و ابعاد، موقعیت این قسمت‌ها نسبت به هم در نقشه مشخص شود.

پس از انجام مراحل فوق باید با توجه به استانداردهای موجود در رابطه با تامین پارکینگ و انباری، جانمایی پارکینگ‌ها صورت پذیرد. البته در این مرحله فارغ از اینکه کدام انباری‌ها و پارکینگ‌ها به کدام واحد تعلق می‌گیرد صرفا حقوق ارتفاقی آن‌ها نسبت به هم ذکر می‌گردد و حتی در مواردی که این دو باید همزمان با هم به یک واحد انتقال یابد ذکر می‌شود.

پس از این مرحله نقشه‌های تولید شده با استفاده از نرم افزارهای ثبتی به متن‌هایی جهت درج در صورت مجلس تفکیکی تبدیل می‌شود تا درون سندهای صادر شده علاوه بر نقشه به صورت تایپی نیز موارد مورد نیاز ذکر گردد و نتیجه تفکیک آپارتمانی که همان سندهای تک برگ آپارتمانی است تولید گردد. در تصویر زیر یک صورت مجلس تفکیک آپارتمانی را مشاهده می‌کنید.

البته همانطور که گفتیم در بسیاری از موارد افراد نیازی به تفکیک عرصه پیدا نکرده و تنها زمانی این قضیه مهم می‌شود که قرار بر تخریب و نوسازی ملک گذاشته شود. پس اصولا در زمان نوسازی آپارتمان‌هایی که چندین مالک برای اعیان وجود دارد یا زمان تقسیم ارث تفکیک عرصه ساختمان اهمیت می‌یابد.

سند مالکیت عرصه و اعیان

منظور از سند مالکیت عرصه، سند زمینی است که یک آپارتمان بر روی آن قرار گرفته و منظور از سند مالکیت اعیان سند تک تک واحدهای آپارتمان است. در صورتی که تمام شش دانگ ملکی برای یک نفر نباشد، سهم مشاع از عرصه و اعیان مطرح می‌شود که در ادامه بررسی می‌کنیم.

سهم مشاع از عرصه و اعیان

همانطور که شش دانگ یعنی تمام ملک برای یک نفر است، برخلاف آن، مشاع به معنی شریک داشتن در ملک است. به این صورت که اگر سه دانگ از شش دانگ یک ملک یعنی نیمی از آن برای یک نفر باشد و بقیه نیز برای کس دیگری، در این حالت سه دانگ از شش دانگ مشاع گفته شده و هر یک از صاحبان به اندازه سه دانگ یعنی نیمی از ملک در عرصه و اعیان سهم دارند و نام آن‌ها در سند آورده می‌شود.

البته از مفهوم مشاع در آپارتمان‌ها نیز استفاده می‌شود. در این حالت مشاع به قسمت‌هایی از آپارتمان گفته می‌شود که متعلق به تمام افراد آن ساختمان است یعنی همه مالکان واحدها حق استفاده از آن را داشته و باید هزینه‌ نگهداری از آن‌ را هم بدهند. قسمت‌های مشاع در آپارتمان عبارتند از حیاط، پشت بام، راه‌پله، باغچه و آسانسور. منظور از عبارت سهم مشاع از عرصه و اعیان این موارد نیست. چرا که به طور کلی مشاعات ساختمان جز اعیان به حساب می‌آیند.

قدرالسهم عرصه و اعیان

قدرالسهم به معنی اندازه سهم هر واحد آپارتمان یعنی اعیان از عرصه است. مقدار سهم هر واحد، با توجه به زمین یا عرصه‌ای که آپارتمان بر روی آن بنا شده است می‌تواند کم یا زیاد باشد. برای مثال اگر می‌خواهید یک واحد آپارتمانی 150 متری بخرید که در زمینی به مساحت 1000 متر بنا شده است، با حالتی که آپارتمان در زمین 700 متری ساخته شده است متفاوت خواهد بود. چرا که در حالت اول سهم اعیان از عرصه کمتر از حالت دوم است و این موضوع در قیمت گذاری ملک تاثیر می‌گذارد.

قدر السهم به دو روش محاسبه می‌شود که عبارتند از:

1. قانون تملک آپارتمان
2. عرف مشارکت در ساخت در محاسبه قدرالسهم

در مقاله قدرالسهم به طور کامل به بررسی این روش‌ها و چگونگی قدرالسهم پرداختیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

دعاوی عرصه و اعیان و حل آن ها

زمانی که در روند تفکیک عرصه و اعیان بین مالکان اختلاف پیش می‌آید، برای بررسی دعاوی پیش آمده می‎‌توان از شهرداری و اداره ثبت اسناد کمک گرفت. این دعاوی ممکن است در شرایط زیر رخ دهند:

• زمانی که وراث می‌خواهند قدرالسهم خود از عرصه را بدانند.
• بروز مشکلی در روند صدور سند اعیان برای ورثه
• مغایرت سند اعیان ساخته شده با نقشه‌های شهرداری و عدم صدور گواهی پایان کار

در دو مورد اول با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد می‌توان برای تفکیک عرصه و اعیان اقدام کرد تا مشکل پیش آمده طبق ضوابط عرصه و اعیان حل شود. برای حل مغایرت سند اعیان با نقشه‌های شهرداری نیز مالک یا نماینده قانونی او تقاضای خود را در شهرداری مطرح می‌کند. سپس این موضوع در جلسه کمیسیون مربوطه مطرح شده و باتوجه به آرا، تصمیم‌گیری انجام می‌شود تا در صورت نبود مشکل مالکان بتوانند مراحل قانونی و اداری را طی کرده و گواهی پایان کار دریافت کنند. پس از آن نیز به اداره ثبت اسناد مراجعه نموده تا سند اعیان را دریافت کنند.

جمع بندی

عرصه و اعیان یکی از مفاهیمی است که در مسائل مالکیتی زمین‌ها بسیار مورد توجه قرار دارد. اطلاع از ضوابط مربوط به عرصه و اعیان می‌تواند برای شما واقعیت‌های پشت پرده قیمت زمین‌ها را مشخص کند. ما در این مقاله به بررسی این مفهوم پرداخته و هر موضوعی که در بحث عرصه و اعیان اهمیت دارد را موشکافی کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره مفهوم عرصه و اعیان کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری