نحوه محاسبه متراژ مفید و غیر مفید ساختمان از صفر تا صد

آیا تا به حال به چگونگی محاسبه متراژ یک ساختمان فکر کرده‌اید؟ یا در فرایند خرید خانه با واحدی مواجه شده‌اید که کوچکتر از متراژی که صاحب خانه اعلام کرده به نظر بیاید؟ آیا پارکینگ و انباری در متراژ واحد محاسبه می‌شوند؟ بالکن چه طور؟ اصلا چه ضوابطی برای محاسبه متراژ بالکن در سند وجود دارد؟ اینجاست که مفهوم متراژ مفید و غیر مفید ساختمان مطرح می‌شود. در این مقاله به بررسی نحوه محاسبه متراژ ساختمان پرداخته و ریزه کاری‌های آن را عنوان می‌کنیم. با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

اهمیت محاسبه متراژ ساختمان

یکی از مهم‌ترین عواملی که در قیمت یک خانه تاثیر گذار است، متراژ ساختمان است. از آنجایی که امروزه اکثر خانه‌ها دارای سند تک برگی هستند، مالکان می‌توانند متراژ دقیق خانه خود را بدانند. هر چند این موضوع می‌تواند اختلافاتی که ممکن است بین خریدار و مالک در متراژ ساختمان به وجود بیاید را تا حد زیادی رفع کرده اما همچنان خانه‌هایی وجود دارد که متراژ مفید آن‌ها به علت نوع طراحی داخلی، تفاوت بارزی با متراژ کل دارد.  به همین دلیل است محاسبه متراژ مفید ساختمان اهمیت پیدا می‌کند.

برای بررسی نحوه محاسبه متراژ مفید ساختمان لازم است تا با 4 مفهوم مهمی که در ادامه از آن‌ها استفاده می‌کنیم آشنا شویم. این مفاهیم عبارتند از:

• زیر بنای آپارتمان : کل مساحت بنای هر طبقه به اضافه مساحت دیوارها، راه پله‌ها ،راهروها و داکت‌ها را شامل می‌شود.
• زیربنای کل ساختمان : مجموع مساحت زیربنای طبقات روی زمین و زیر زمین.

• بخش‌های اختصاصی یا مفروزات ساختمان : بخش‌هایی از آپارتمان که در سند مالکیت یک یا چند واحد قید شده است مانند آپارتمان، بالکن، پارکینگ و انباری آن.
• فضای مشاع یا مشاعات ساختمان : مشاعات یا قسمت‌های مشترک ساختمان، به قسمت هایی از آپارتمان گفته می‌شود که مالکیت آن برای فرد خاصی نبوده و تمام مالکین به میزان قدرالسهم خود، حق استفاده از آن را دارند. راهرو، راه پله، پاگرد که در بیرون بخش‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند، محلی که پله تمام می‌شود و ورودی پشت بام است، پله‌های فرار و پله‌های ایمنی، باغ و فضای سبزی که جنبه عمومی دارد. حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل آپارتمان، انبار عمومی ساختمان، لابی، سالن اجتماعات، دستگاه آسانسور و محل آن، اتاق سرایداری، چاه‌های فاضلاب و فضاهای ورزشی مانند استخر، سونا، جکوزی و سالن بدنسازی و پشت بام نیز فضاهای مشاع هستند.

محاسبه متراژ ساختمان

پیش از مطالعه ادامه مقاله توصیه می‌کنیم فیلم زیر را مشاهده کنید. برای آشنایی بیشتر با ضوابط شهرسازی روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

در محاسبه متراژ داخلی آپارتمان، قسمت‌هایی چون سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، بالکن و انباری داخل واحد باید در نظر گرفته شوند. قسمت‌های خارج از واحد آپارتمان، مانند راه پله، حیاط عمومی و نورگیرها برای متراژ واحد در نظر گرفته نمی‌شود، مگر اینکه برای استفاده اختصاصی مالک یک واحد باشد.

مثلا در آپارتمان‌های دوبلکس، متراژ هر طبقه به صورت جداگانه محاسبه و مجموع آن‌ها به عنوان زیربنای ساختمان اعلام می‌شود. ضمناً در این آپارتمان‌ها، راه پله میان دو طبقه جزء طبقه پایینی به حساب می‌آید.

دیوارها در صورتی که بین دو واحد قرار گرفته باشند، به صورت مشترک محاسبه می‌شوند؛ ولی در صورتی که مجاور قسمت‌های مشاع باشند مثل دیوار بین خانه و راهرو، جزء مفروزات به حساب می‌آیند و در محاسبه زیربنای آن واحد باید لحاظ شوند. برای مثال اگر ضخامت دیوار داخلی که بین خانه شما و واحد بغلی مشترک است 20 سانتی‌متر باشد، نیمی از آن یعنی 10 سانتی‌متر در متراژ شما و 10 سانتی‌متر دیگر در متراژ  واحد بغلی محاسبه می‌شود.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

بالکن‌ها چه به صورت مسقف و چه روباز، جزء زیربنای ساختمان بوده و بایستی متراژ آن‌ها محاسبه شود. بالکن‌هایی که راه عبور جداگانه دارند و تأسیسات روی آن نصب شده، جزء مشاعات محسوب می‌شوند.

دقت کنید اگر بخواهیم از نظر فنی تعریف کنیم بالکنی که روباز باشد تراس نامیده می‌شود.

در برخی منابع ذکر شده که شهرداری با هدف تشویق سازندگان برای احداث بالکن و همچنین بالا بردن کیفیت ساختمان‌های مسکونی، مساحت بالکن‌های مسقف تا عمق ۳ متر را به صورت زیر، جزء زیربنای مفید و تراکم طبقه محسوب می‌کند.

1. نیمی از بالکن سه طرف باز جزء مساحت زیربنا محسوب خواهد شد.
2. دو سوم بالکن سه طرف بسته جزء مساحت زیربنا محسوب خواهد شد.
3. بالکن سه طرف بازی که به صورت پیش آمدگی یا کنسول ساخته شود نیز جزء زیر بنای مفید نیست.

در نقشه شهرداری اگر عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت بالکن جزء زیربنای مفید محسوب می‌گردد.

منظور از طرف باز طرفی است که دیواری به ارتفاع طبقه ندارد و منظور از طرف بسته طرفی است که دیواری به ارتفاع طبقه دارد. 

نورگیرها (پاسیو) در محاسبه متراژ ساختمان در نظر گرفته نمی‌شوند و باید از مساحت زیربنا کم شوند. همچنین اگر واحدی که دسترسی به حیاط خلوت در آن قرار دارد، قصد داشته باشد برای حیاط خلوت سقف بگذارد فقط مجاز است تا 30 درصد آن را با سقف غیر سازه‌ای موقت بپوشاند.

مطالبی که در این مقاله آورده شده گوشه کوچکی از ضوابط فنی و حقوقی ساختمان سازی است که در کمتر جایی آموزش آن قرار دارد. ما در آکادمی عمران برای پر کردن این جای خالی، آموزش کاملی را برایتان آماده کردیم. این آموزش، گام پنجم از آموزش اجرای ساختمان است که در چهار گام اول آن به تخریب و گودبرداری، اسکلت بتنی، اسکلت فولادی و دیوارچینی و نازک کاری و تمام آنچه که یک مهندس عمران برای اجرای یک ساختمان باید بداند پرداخته شده است. برای مشاهده سرفصل‌های این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

آیا انباری و پارکینگ در متراژ ساختمان محاسبه می‌شود؟

در صورتی که انباری و پارکینگ، جزء قسمت های اختصاصی و مفروز ساختمان بوده و در سند ملکی یک واحد قید شده باشند، جزء متراژ آپارتمان محسوب می‌شوند در غیر این صورت جزء مشاعات و بخش‌های مشترک مورد استفاده تمامی مالکین خواهد بود و جزء متراژ ساختمان محاسبه نمی‌شود. البته متراژ پارکینگ جداگانه از متراژ آپارتمان در سند ذکر خواهد شد.

حداقل متراژ واحد مسکونی طبق طرح تفصیلی

با توجه به طرح تفصیلی، احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از ٣۵ مترمربع، (سطح مفید) با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی (حدود ۱۷.۵ مترمربع برای هر فرد) تا افق طرح ( ١۴٠۵) مجاز نیست.

نحوه محاسبه متراژ ساختمان

همانطور که می‌دانید هر آپارتمانی دارای نقشه‌ای مخصوص به خود است. فرض کنید ساختمانی ساخته‌اید و بعد از گرفتن پایان کار، قرار است برای هر واحد از ساختمان سند تفکیکی بگیرید. برای گرفتن سند تفکیکی ابتدا نقشه بردار رسمی تفکیکی آپارتمان در محل پروژه حاضر شده و طبق ضوابط اداره ثبت به بررسی زمین می‌پردازد. نقشه بردار موضوعاتی مانند تجاوز به مجاورین یا گذر را نیز بررسی کرده و کار تثبیت عرصه را انجام می‌دهد.

در مرحله بعد دور تا دور زمین و همچنین قسمت‌های مشاعی که بالاتر توضیح دادیم به کمک دوربین نقشه برداری، برداشت شده و با استفاده از نرم افزارهای ثبتی به متن‌هایی تبدیل می‌شود تا در صورت مجلس تفکیکی قرار داده شود. در نهایت سندهای تک برگ با توجه به متراژ محاسبه شده برای واحدهای آپارتمان صادر می‌گردد.

به عبارتی در سند ساختمان برای محاسبه متراژ هر واحد زیربنای طبقه را از مشاعات کم کرده و عدد باقی مانده در سند درج می‌شود. یعنی دیوارها، داکت داخل واحد، ستون‌ها و المان‌های سازه‌ای همه در مساحت خانه شما حساب شده است. هرچه آپارتمان نقشه معماری بهتری داشته باشد این موارد کمتر به چشم می‌آید. پس به جواب این سوال که چرا دو واحد با مساحت یکسان سندی، فضای متفاوتی دارند می‌رسید.

فرض کنید مالک زمین 300 متر مربعی هستید که با رعایت حداکثر سطح اشغال و پیشروی طولی، اجازه ساخت 200 متر مربع از زمین خود را دارید. سوالی که ممکن است برایتان پیش آید این است که اگر بخواهیم تک واحدی بسازیم واحدها چند متری می‌شوند. در پاسخ باید بگوییم مجموع مساحت راه پله، راهرو، پاگرد و آسانسور را 20 متر مربع به صورت حدودی و متعارف در نظر بگیرید. پس واحدهای شما 180 متر مربعی خواهند شد. با توجه به توضیحاتی که دادیم می‌توان دو واحد 90 متر مربعی نیز داشت و دیوارهای مشترک نصف به نصف در سند هر دو واحد لحاظ می‌شوند اما متراژ سندی شما دو تا 90 متر مربع معادل همان 180 متر مربع است.

جمع بندی

نحوه محاسبه متراژ مفید و غیر مفید ساختمان یکی از موضوعات مهمی است که اکثر افراد از آن اطلاع ندارند. دانستن چگونگی محاسبه متراژ ساختمان به شما کمک می‌کند تا درک بهتری از قیمت یک واحد ساختمانی با توجه به متراژ آن داشته باشید. ما در این مقاله به بررسی تمام ابعاد این موضوع پرداختیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره نحوه محاسبه متراژ ساختمان کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری