نحوه محاسبه متراژ مفید و غیر مفید ساختمان | انباری، پارکینگ و بالکن

اگر قصد خرید یا فروش ملک را داشته باشید، احتمالا با این سوال‌ها مواجه شده‌اید که متراژ واقعی ساختمان دقیقا شامل چه بخش‌هایی می‌شود؟ آیا پارکینگ و انباری در متراژ واحد محاسبه می‌شوند؟ چه ضوابطی برای محاسبه متراژ بالکن در سند وجود دارد؟ همچنین ممکن است با واحدی روبه‌رو شوید که از متراژ اعلامی مالک کمتر به نظر برسد.

بسیاری از افراد تصور می‌کنند متراژ ساختمان فقط فضای داخل واحد است، اما طبق مقررات، این موضوع پیچیده‌تر است و مفاهیمی مثل متراژ مفید و غیرمفید مطرح می‌شود. در این مقاله از آکادمی عمران، به بررسی نحوه محاسبه متراژ ساختمان می‌پردازیم و توضیح می‌دهیم متراژ پارکینگ، انباری و بالکن در سند چگونه تعیین می‌شود.

قبل از ادامه مطالعه این مقاله، پیشنهاد می‌کنیم فیلم زیر را مشاهده کنید. در این ویدئو نحوه محاسبه متراژ آپارتمان‌های مسکونی به‌صورت کاربردی توضیح داده شده است؛ موضوعی که در ضوابط شهرسازی اهمیت بسزایی دارد.

متراژ ساختمان چیست؟

مطابق با مبحث 19 مقررات ملی ساختمان (بند 19-1-138):

مساحت کل ساختمان (متراژ کل ساختمان) به‌مجموع کلیه سطوح ساخته شده در تمامی طبقات یک ساختمان اطلاق می‌شود که شامل مساحت مفید، دیوارهای داخلی و خارجی، فضاهای تاسیساتی، پارکینگ‌ها، راه‌پله‌ها، آسانسورها، راهروهای عمومی و سایر بخش‌های غیر مفید می‌شود.

به بیان ساده‌تر، متراژ ساختمان به مساحت کل فضای قابل استفاده (مفید) و غیرقابل استفاده (غیر مفید) یک بنا گفته می‌شود که بر اساس مقررات ملی ساختمان و استانداردهای شهرسازی محاسبه می‌شود.

به زبان ساده‌تر:

متراژ کل ساختمان = متراژ مفید + متراژ غیرمفید (مشاعات و فضاهای مشترک)

مفاهیم مهم در محاسبه متراژ ساختمان

پیش از بررسی نحوه محاسبه متراژ مفید ساختمان لازم است با چند مفهوم کلیدی آشنا شوید:

• زیربنای آپارتمان: کل مساحت بنای هر طبقه به اضافه مساحت دیوارها، راه‌پله‌ها، راهروها و داکت‌ها
• زیربنای کل ساختمان: مجموع مساحت زیربنای طبقات روی زمین و زیرزمین
• بخش‌های اختصاصی (مفروزات): بخش‌هایی از آپارتمان که در سند مالکیت یک یا چند واحد قید شده است؛ مانند آپارتمان، بالکن، پارکینگ و انباری
• فضای مشاع (مشاعات): قسمت‌های مشترک ساختمان که مالکیت آن برای فرد خاصی نیست و تمام مالکین به میزان قدرالسهم خود، حق استفاده از آن را دارند؛ مانند راهرو، راه‌پله، لابی، آسانسور، پله‌های فرار و پله‌های ایمنی، سالن اجتماعات، پشت‌بام، فضای سبز، اتاق سرایداری و فضاهای ورزشی مانند استخر، سونا، جکوزی و سالن بدنسازی

توصیه می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با قانون مشاعات ساختمان به مقاله قانون تملک آپارتمانها مراجعه کنید.

تفاوت متراژ مفید و غیر مفید ساختمان

متراژ مفید (یا زیربنای مفید) به کل مساحت قابل استفاده واحد مسکونی اطلاق می‌شود که در سند ملک ثبت شده و به‌صورت مستقل به فروش می‌رسد. این متراژ شامل فضاهای اختصاصی مانند اتاق خواب، پذیرایی، آشپزخانه و سرویس بهداشتی است و مشاعات ساختمان را شامل نمی‌شود.

در مقابل، متراژ غیرمفید به مساحت بخش‌های مشترک ساختمان (مشاعات) مانند راه‌پله، لابی، پارکینگ، انباری و سایر فضاهای عمومی اشاره دارد که مالکیت آن به‌صورت مشاع بین تمام واحدها تقسیم می‌شود.

این تقسیم‌بندی برای محاسبه دقیق زیربنا در حین صدور پایان کار ساختمان و تعیین قیمت واقعی ملک اهمیت بالایی دارد.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

نحوه محاسبه متراژ ساختمان

متراژ ساختمان بر اساس ضوابط شهرداری، مقررات ثبتی و فضاهای اختصاصی واحد تعیین می‌شود. برخی قسمت‌ها مانند سالن و آشپزخانه همیشه در متراژ مفید لحاظ می‌شوند، اما بخش‌هایی مانند بالکن، دیوارهای مشترک یا پاسیو قوانین خاص خود را دارند. در ادامه تمام این موارد را به‌صورت مرحله‌به‌مرحله بررسی می‌کنیم.

محاسبه متراژ داخلی آپارتمان

در محاسبه متراژ داخلی خانه، قسمت‌هایی چون سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، بالکن و انباری داخل واحد باید در نظر گرفته شوند. قسمت‌های خارج از واحد آپارتمان، مانند راه‌پله، حیاط عمومی و نورگیرها برای متراژ واحد در نظر گرفته نمی‌شود، مگر اینکه برای استفاده اختصاصی مالک یک واحد باشد.

دیوارها در صورتی که بین دو واحد قرار گرفته باشند، به‌صورت مشترک محاسبه می‌شوند. اما چنانچه دیوارها مجاور قسمت‌های مشاع باشند مثل دیوار بین خانه و راهرو، جزء مفروزات به حساب می‌آیند و در محاسبه زیربنای آن واحد باید لحاظ شوند. برای مثال اگر ضخامت دیوار داخلی که بین خانه شما و واحد بغلی مشترک است 20 سانتی‌متر باشد، نیمی از آن یعنی 10 سانتی‌متر در متراژ شما و 10 سانتی‌متر دیگر در متراژ واحد بغلی محاسبه می‌شود.

حداقل متراژ واحد مسکونی طبق طرح تفصیلی

با توجه به طرح تفصیلی، احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از ٣۵ مترمربع، (سطح مفید) با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی (حدود ۱۷.۵ مترمربع برای هر فرد) تا افق طرح ( ١۴٠۵) مجاز نیست.

نحوه محاسبه بالکن در متراژ خانه

بالکن‌ها چه به‌صورت مسقف و چه روباز، جزء زیربنای ساختمان بوده و بایستی متراژ آن‌ها محاسبه شود. البته بالکن‌هایی که راه عبور جداگانه دارند و تاسیسات روی آن نصب شده، جزء مشاعات محسوب می‌شوند.

دقت کنید اگر بخواهیم از نظر فنی تعریف کنیم بالکنی که روباز باشد تراس نامیده می‌شود.

قوانین شهرداری درباره محاسبه بالکن‌های مسقف

در برخی منابع ذکر شده که شهرداری با هدف تشویق سازندگان برای احداث بالکن و همچنین بالا بردن کیفیت ساختمان‌های مسکونی، برای بالکن‌های مسقف تا عمق ۳ متر ضوابط زیر را در نظر می‌گیرد:

1. نیمی از بالکن سه طرف باز جزء مساحت زیربنا محسوب خواهد شد.
2. دو سوم بالکن سه طرف بسته جزء مساحت زیربنا محسوب خواهد شد.
3. بالکن سه طرف بازی که به‌صورت پیش آمدگی یا کنسول ساخته شود نیز جزء زیر بنای مفید نیست.

در نقشه شهرداری اگر عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت بالکن جزء زیربنای مفید محسوب می‌گردد.

منظور از طرف باز طرفی است که دیواری به ارتفاع طبقه ندارد و منظور از طرف بسته طرفی است که دیواری به ارتفاع طبقه دارد. 

محاسبه نورگیر در متراژ ساختمان

نورگیرها (پاسیو) در محاسبه متراژ ساختمان در نظر گرفته نمی‌شوند و باید از مساحت زیربنا کم شوند. همچنین اگر واحدی که دسترسی به حیاط خلوت در آن قرار دارد، قصد داشته باشد برای حیاط خلوت سقف بگذارد فقط مجاز است تا 30 درصد آن را با سقف غیر سازه‌ای موقت بپوشاند.

محاسبه انباری و پارکینگ در متراژ آپارتمان

در صورتی که انباری و پارکینگ، جزء قسمت‌های اختصاصی و مفروز ساختمان بوده و در سند ملکی یک واحد قید شده باشند، جزء متراژ آپارتمان محسوب می‌شوند؛ در غیر این صورت جزء مشاعات و بخش‌های مشترک مورد استفاده تمامی مالکین خواهد بود و در متراژ ساختمان محاسبه نمی‌شود.

البته متراژ پارکینگ جداگانه از متراژ آپارتمان در سند ذکر خواهد شد. برای آشنایی بیشتر با ضوابط پارکینگ به مقاله نحوه محاسبه تعداد پارکینگ مسکونی مراجعه کنید.

نحوه محاسبه متراژ ساختمان در سند تک برگ

متراژی که در نقشه‌های معماری یا هنگام محاسبه زیربنای ساختمان به دست می‌آید، لزوما همان عددی نیست که در سند تک‌برگ هر واحد درج می‌شود. در اسناد ملکی، متراژ هر واحد بر اساس ضوابط اداره ثبت و پس از تهیه صورت مجلس تفکیکی ساختمان تعیین خواهد شد. به همین دلیل ممکن است دو واحد با متراژ سندی یکسان، از نظر فضای قابل استفاده کمی با یکدیگر تفاوت داشته باشند.

در ادامه، نحوه محاسبه متراژ ساختمان در فرآیند صدور سند تک‌برگ و نقش نقشه‌بردار در تعیین این متراژ را بررسی می‌کنیم.

مراحل محاسبه متراژ توسط نقشه‌بردار

همان‌طور که می‌دانید هر آپارتمانی دارای نقشه‌ای مخصوص به خود است. فرض کنید ساختمانی ساخته‌اید و بعد از گرفتن پایان کار، قرار است برای هر واحد از ساختمان سند تفکیکی بگیرید.

برای گرفتن سند تفکیکی ابتدا نقشه بردار رسمی تفکیکی آپارتمان در محل پروژه حاضر شده و طبق ضوابط اداره ثبت به بررسی زمین می‌پردازد. نقشه بردار موضوعاتی مانند تجاوز به مجاورین یا گذر را نیز بررسی کرده و کار تثبیت عرصه را انجام می‌دهد.

در مرحله بعد دور تا دور زمین و همچنین قسمت‌های مشاعی که بالاتر توضیح دادیم به کمک دوربین نقشه برداری، برداشت شده و با استفاده از نرم‌افزارهای ثبتی به متن‌هایی تبدیل می‌شود تا در صورت‌مجلس تفکیکی قرار داده شود. در نهایت سندهای تک برگ با توجه به متراژ محاسبه شده برای واحدهای آپارتمان صادر می‌گردد.

نحوه تعیین متراژ در صورت‌مجلس تفکیکی

در سند ساختمان، متراژ هر واحد با کسر مساحت مشاعات از زیربنای کل طبقه محاسبه و درج می‌شود. این متراژ شامل دیوارها، داکت داخل واحد، ستون‌ها و سایر المان‌های سازه‌ای داخل واحد است. هرچه نقشه معماری واحدها بهینه‌تر باشد، این فضاهای غیرقابل استفاده کمتر به چشم می‌آید و واحد از نظر کاربری دلپذیرتر خواهد بود. به همین دلیل است که گاهی دو واحد با متراژ سندی یکسان، از نظر فضای مفید و قابل استفاده با هم تفاوت دارند.

حالا این موضوع را با یک مثال عددی روشن‌تر می‌کنیم:

فرض کنید مالک زمین 300 متر مربعی هستید که با رعایت حداکثر سطح اشغال و پیشروی طولی، اجازه ساخت 200 متر مربع از زمین خود را دارید. سوالی که ممکن است برایتان پیش آید این است که اگر بخواهیم به‌صورت تک‌واحدی بسازیم، متراژ واحد چقدر خواهد شد.

در پاسخ باید بگوییم مجموع مساحت راه‌پله، راهرو، پاگرد و آسانسور را 20 متر مربع به‌صورت حدودی و متعارف در نظر بگیرید. پس واحدهای شما 180 متر مربعی خواهند شد. با توجه به توضیحاتی که دادیم می‌توان دو واحد 90 متر مربعی نیز داشت و دیوارهای مشترک نصف به نصف در سند هر دو واحد لحاظ می‌شوند اما متراژ سندی شما دو تا 90 متر مربع معادل همان 180 متر مربع است.

جمع‌بندی

درک دقیق نحوه محاسبه متراژ ساختمان و تفاوت میان مساحت مفید و غیرمفید، نه‌تنها از ضررهای مالی در معاملات ملکی جلوگیری می‌کند، بلکه دیدی مهندسی و دقیق به شما می‌دهد. در این مقاله تلاش کردیم تمام ابعاد فنی و حقوقی، از محاسبه متراژ بالکن و انباری در سند گرفته تا ضوابط شهرداری را بررسی کنیم.

اگر به دنبال یادگیری عمیق‌تر و حرفه‌ای‌تر مباحث اجرایی ساختمان هستید، این مبحث به‌عنوان بخشی از گام پنجم دوره اجرای ساختمان آکادمی عمران به‌صورت کامل آموزش داده می‌شود. در این دوره، تمامی مراحل ساخت از گودبرداری و اسکلت تا نازک‌کاری و ضوابط نهایی به‌صورت تخصصی و کاربردی بررسی شده است.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره نحوه محاسبه متراژ مفید ساختمان کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری