گواهی عدم خلاف ساختمان چیست؟ تمام نکات کلیدی دریافت گواهی عدم خلاف

اگر شما هم به دنبال پیش خرید یک واحد آپارتمانی در منطقه مورد نظرتان هستید حتما برایتان سوال شده که علی رغم تمام نشدن عملیات اجرای ساختمان، سازنده چطور باید واحدی که خریدید را سند بزند؟ یا اصلا چطور باید مطمئن شوید که سازنده اجرای ساختمان را طبق اصول و ضوابط شهرسازی انجام داده است؟ در چنین شرایطی سازنده یا مالک باید از شهرداری گواهی عدم خلاف دریافت کند تا بتواند ملک را سند بزند. اما منظور از گواهی عدم خلاف چیست؟ گواهی عدم خلاف، مجوزی است که نشان می‌دهد عملیات اجرای ساختمان تا مرحله‌ای که پیش رفته است مورد تایید شهرداری بوده و اجازه نقل و انتقال سند دارد.

دریافت گواهی عدم خلاف به غیر از انتقال سند کاربردهای دیگری نیز دارد و دریافت آن مراحلی دارد که در این مقاله به طور کامل آن‌ها بررسی کردیم. همچنین گفتیم که در هر مرحله چه مدارکی باید به شهرداری ارائه گردد. در انتها تفاوت گواهی پایان کار با گواهی عدم خلاف را زیر ذره بین بردیم. برای آشنایی کامل با گواهی عدم خلاف، در این مقاله از آکادمی عمران با ما همراه باشید.

گواهی عدم خلاف ساختمان چیست؟

فرض کنید در حال ساخت ملکتان هستید و طبق توافقی که پیش از شروع کار با سازنده داشتید، قرار شده بعد از انجام سفت‌کاری یک دانگ از زمین را به اسم سازنده بزنید. در مقاله پایان کار گفتیم که برای گرفتن سند ساختمان پس از اتمام عملیات ساختمانی، ابتدا باید گواهی پایان کار دریافت کنید. یعنی شهرداری باید ساختمان را از نظر مطابقت با اصول و قوانین شهرسازی تایید کند. اما سوال اینجاست که در حین کار یعنی پیش از گرفتن گواهی پایان کار چگونه می‌توان بخشی از ملک را سند زد؟

به طور کلی اگر در حین ساخت و ساز مالک جهت نقل و انتقال رسمی املاک یا ارائه گواهی به مراجع قانونی، تقاضای تاییدیه گرفتن از شهرداری داشته باشد، گواهی عدم خلاف صادر می‌شود. این گواهی نشان می‌دهد ملک تا زمان صدور گواهی مطابق دستور نقشه و پروانه ساخت پیش رفته و خلافی در ساختمان‌سازی صورت نگرفته است‌. البته گواهی عدم خلاف صرفا به مدت شش ماه اعتبار دارد.

باید توجه داشت که گواهی عدم خلاف با گواهی پایان کار تفاوت دارد. گواهی عدم خلاف برای زمانی است که ساختمان در حال ساخت بوده و طبیعتا گواهی پایان کار ندارد. اما گواهی پایان کار زمانی صادر می‌شود که مراحل ساخت ساختمان کاملا به اتمام رسیده باشد.

برای آشنایی با گواهی عدم خلاف فیلم زیر را مشاهده کنید. گواهی عدم خلاف یکی از مسائلی است که در آموزش اجرای ساختمان آن را بررسی کردیم. در این آموزش صفر تا صد اجرای ساختمان از تخریب و گودبرداری تا نازک کاری و دیوارچینی را زیر ذره بین برده و در گام پنجم آن درباره تمام ضوابط فنی و حقوقی ساختمان سازی صحبت کردیم. برای مطالعه این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

اهمیت گواهی عدم خلاف

گواهی عدم خلاف ساختمان تاییدی است بر اینکه ساخت ساختمان تا مرحله‌ای که پیش رفته طبق ضوابط شهرداری بوده و می‌توان آن را سند زد. این مسئله نشان می‌دهد اهمیت این گواهی به اندازه گواهی پایان کار است و اعتبار زیادی دارد.

بعضی از تخلفاتی که در ساختمان انجام می‌گیرد کوچک بوده و با جریمه رفع می‌شود. اما برخی دیگر از تخلفات با توجه به اهمیتشان به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می‌شوند.

از مواردی که اهمیت گواهی عدم خلاف را نشان می‌دهند عبارت است از:

1. الزام شهرداری به صدور گواهی عدم خلاف
2. امکان دریافت تسهیلات بانکی برای ساختمان
3. اطمینان خریداران نسبت به رعایت ضوابط شهرداری برای خرید و فروش ساختمان‌های در حین ساخت و ساز
4. برای انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی برای ساختمان نیمه تمام که عملیات ساختمانی در آن به پایان نرسیده باشد.

مدارک لازم برای دریافت گواهی عدم خلاف

در بررسی مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ابتدا باید مدارکی را با توجه به شرایط ساختمان آماده کنیم که در ادامه آن‌ها را بررسی می‌کنیم.

1. ارائه گزارش مرحله‌ای مهندس ناظر ساختمان: مهندس ناظر در هر بازدید از ساختمان در حال ساخت، گزارشی تهیه می‌کند که در آن نحوه اجرای مرحله به مرحله ساختمان مشخص می‌شود. مهندس ناظر در این گزارش تخلفاتی که در هر مرحله صورت گرفته است را می‌نویسد.
2. ارائه تاییدیه استفاده از بتن استاندارد برای مرحله فونداسیون و سقف‌ها: در ساخت یک ساختمان لازم است تا استاندارهای مصالح مورد استفاده در تمام مراحل ساختمان سازی رعایت شود. یکی از مصالحی که در اکثر پروژه‌های ساخت و ساز مورد استفاده قرار می‌گیرد، بتن است. یکی از وظایف مهندسان ناظر، اخذ تاییدیه بتن آماده از مجری پروژه و کنترل آن در راستای مطابقت با استانداردهای بتن که در ضوابط شهرسازی مطرح شده و نقشه‌های سازه‌ای موجود است می‌باشد.
3. ارائه نتایج آزمایشگاه در مرحله سفت کاری: همانطور که گفتیم بتن به عنوان یکی از مصالح مهم در ساختمان سازی است که باید مشخصات آن در آزمایشگاه مورد بررسی قرار بگیرد. پس در هنگام عملیات بتن ریزی نمونه‌هایی از بتن به آزمایشگاه فرستاده شده و مورد آزمایش قرار می‌گیرند. نتایج آزمایشات توسط ناظر بررسی می‌شود تا انطباق آن با استانداردهای بتن تایید شود.
4. گواهی پرداخت عوارض نوسازی: دریافت گواهی تسویه کامل با شهرداری و همچنین پرداخت عوارض نوسازی از دیگر مدارکی است که برای دریافت گواهی عدم خلاف باید ارائه شود.

مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان

پس از آماده سازی مدارکی که در بخش قبل گفتیم به سراغ مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان می‌رویم.

1) تشکیل پرونده برای درخواست صدور گواهی عدم خلاف:

برای تشکیل پرونده جهت دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان ارائه مدارک زیر لازم است:

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی
• انحصار ورثه در صورت فوت مالک
• نقشه GIS
• حضور مالک یا وکیل قانونی
• گزارش مهندس ناظر تا مرحله‌ای از ساخت که تا زمان بازدید کارشناس شهرداری، پیش رفته است.

2) بازدید:
در این مرحله کارشناس شهرداری به محل ملک در حال ساخت مراجعه کرده و شرایط پروژه را با توجه به اصول و ضوابط شهرسازی بررسی می‌کند. برای مثال اگر پروژه در مرحله فونداسیون باشد، کارشناس شهرداری محدوده و عمق گودبرداری را اندازه گرفته و بررسی می‌کند که با توجه به پروانه ساخت و دستور نقشه تخلفی انجام نشده باشد.

یا اگر ساختمان در مرحله نازک کاری باشد برای صدور گواهی عدم خلاف، مواردی از جمله شیب رمپ پارکینگ، ارتفاع سقف‌ها، تعداد پارکینگ و انباری و مواردی از این دست مورد بررسی قرار می‌گیرند.

3) مرحله طرح تفصیلی و بر و کف :

در این مرحله وضعیت پروژه در مواردی که به طرح تفصیلی و بر و کف مربوط است مانند اندازه گذرها و پخ اجرا شده بررسی می‌شود.

4) بررسی تخلفات انجام شده:

به طور کلی تخلفات ساختمانی موارد زیادی هستند که در ادامه چند مورد را مطرح می‌کنیم:

• احداث ساختمان بیش از ارتفاعی که در پروانه تخریب و نوسازی ذکر شده است.
• عدم مطابقت جانمایی ساختمان طبق دستور نقشه
• عدم رعایت عقب نشینی و تجاوز به معابر مجاور ملک
• عدم رعایت بهداشت و ایمنی در ساختمان
• اشراف به ساختمان‌های مجاور

5) واحد نظارت فنی:

در مرحله بعد با توجه به نوع تخلفی که در ساختمان صورت گرفته است واحد نظارت فنی این مورد را بررسی کرده و نظر به اصلاح آن می‌دهد تا تخلف رفع گردد. گاهی تخلف انجام شده طوری است که طبق نظر واحد نظارت فنی لازم است حتما در اجرا اصلاح گردد. اما در برخی موارد که امکان این کار وجود ندارد لازم است تا مهندس ناظر یا محاسب، گزارش توجیهی نسبت به تخلف تهیه کند و سازنده با توجه به نوع تخلف، جریمه آن را بپردازد. به عبارتی می‌توان گفت زمانی که شهرداری پرونده ملک را در واحد نظارت فنی بررسی و کنترل می‌کند، باید مشخص شود آیا تخلف صورت گرفته مورد تایید مهندس ناظر و مهندس محاسب هست یا خیر.

علت این مسئله این است که مهندس ناظر و محاسب در جریان جزئیات مربوط به اجرای ساختمان و استحکام آن هستند و باید این موضوع را برای شهرداری نیز توجیه کنند.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

6) شورای معماری یا کمیسیون داخلی:

در این مرحله پرونده ملک بسته به نوع تخلفات در شورای معماری یا کمیسیون داخلی مطرح می‌گردد.

7) عوارض نظارت فنی و محاسبات:

پس از انجام مراحل گفته شده مالک پرونده را به واحد درآمد ارائه می‌دهد تا فیش عوارض صادر شده و مالک یا سازنده آن را پرداخت کنند.

8) پیش نویس: 

پس از طی تمامی مراحلی که بررسی کردیم پرونده ملک به مرحله پیش نویس عدم خلاف می‌رسد. این مرحله نسبت به مرحله پیش نویس برای دریافت پایان کار ساده‌تر است چرا که به علت تمام نشدن پروژه ساخت نیازی به برخی از گواهی‌هایی که برای پایان کار نیاز است مانند گواهی استاندارد آسانسور نیست.

9) دریافت گواهی عدم خلاف:

در نهایت پس از اخذ تعهدات لازم، پرونده پیش نویس تایید شده و با امضای رئیس طرح، رئیس نظارت فنی و شهردار صادر و چاپ می‌شود.

مدت اعتبار گواهی عدم خلاف

شاید برایتان سوال باشد که گواهی عدم خلاف ساختمان تا چه مدت اعتبار دارد؟ در پاسخ باید بگوییم گواهی عدم خلاف ساختمان 6 ماه اعتبار دارد.

تفاوت گواهی عدم خلاف و پایان کار

تا اینجا درباره تمام نکاتی که باید درباره گواهی عدم خلاف بدانید صحبت کردیم. شاید برایتان سوال باشد که گواهی عدم خلاف دقیقا چه تفاوتی با گواهی پایان کار دارد. یکی از تفاوت‌ها این است که گواهی عدم خلاف ساختمان برای ساختمان‌هایی است که عملیات ساخت و ساز در آن‌ها به پایان نرسیده است، ولی گواهی پایان کار پس از اتمام عملیات ساختمانی صادر می‌گردد.

در حقیقت گواهی عدم خلاف نشان می‌دهد که ساختمان ساخته شده تا مرحله‌ای که ساخته شده فاقد تخلف ساختمانی است، در صورتی که گواهی پایان کار، سندی است که مشخص می‌کند عملیات ساختمانی به اتمام رسیده است.

جمع بندی

اگر در حین اجرای ساختمان به علت توافقی که از قبل شده نیاز به انتقال سند باشد، برای این کار مالک یا سازنده باید از شهرداری تاییدی مبنی بر اجرای اصولی ساختمان تا مرحله‌ای که انجام شده طبق ضوابط شهرسازی دریافت کنند. این تاییدیه را گواهی عدم خلاف می‌نامند. گواهی عدم خلاف مشخص می‌کند که ساخت ساختمان تا مرحله‌ای که پیش رفته مورد تایید شهرداری است. گواهی عدم خلاف با گواهی پایان کار تفاوت‌هایی دارد که در این مقاله آن‌ها را بررسی کردیم. همچنین گفتیم که برای دریافت این گواهی باید چه مراحلی را طی کنید.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره گواهی عدم خلاف ساختمان کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری