قدرالسهم و عرف مشارکت در ساخت + پیش فروش از صفر تا صد

در زمان عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید قدرالسهم هر مالک از زمین مشخص شود، این امر به روش‌های مختلفی محاسبه می‌گردد. آیا با این روش‌ها آشنایی دارید؟! در این مقاله به تمامی سوالات شما در مورد نحوه تقسیم زمین بین واحدها، قدرالسهم و عرف مشارکت در ساخت پاسخ خواهیم داد، پس با ما همراه باشید تا با دست پر از آکادمی عمران خارج شوید!

نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

قدرالسهم مالکان: در آپارتمان قدرالسهم زمین بین مالکان تقسیم می‌شود که به معنی سهم هر واحد آپارتمانی (اعیان) از زمین زیربنای ساختمان (عرصه) و نشان دهنده ارزش و حقوق آن واحد در زمین ساختمان است. میزان قدرالسهم هر واحد با توجه به متراژ آن تعیین می‌شود و اگر متراژ تمام واحدها برابر باشد، قدرالسهم زمین آن‌ها هم برابر است.

قدرالسهم بین مالک و سازنده: عوامل گوناگونی در تعیین قدرالسهم مشارکت در ساخت مالک و سازنده تاثیر گذارند که مهم‌‌ترین آن‌ها ارزش زمین و هزینه ساخت است. در مقاله درصد مشارکت در ساخت به طور کامل به این موضوع پرداخته‌ایم. در صورتی که زمین یا ملک مورد مشارکت متعلق به دو یا چند نفر باشد، قدرالسهم هر یک از مالکان و مشخصات واحدهای متعلق به آن‌ها (تعداد و موقعیت) باید در قرارداد به طور دقیق تعیین شود.

برای آشنایی بهتر با مفهوم قدرالسهم مشارکت در ساخت، فیلم زیر را مشاهده کنید.

قدر السهم به دو روش محاسبه می‌شود که در این مقاله به شرح آن می‌پردازیم:

1) قانون تملک آپارتمان

این قانون صرفا متراژ مفید آپارتمان را به متراژ مفید کل در نظر می‌گیرد و به شکل زیر محاسبه می‌شود:

همان‌‌طور که گفتیم قانون تملک آپارتمان فقط متراژ مفید ساختمان را در نظر می‌گیرد و مواردی همچون:

• داشتن یا نداشتن پارکینگ
• دسترسی راحت به پارکینگ
• متراژ انباری
• داشتن یا نداشتن تراس و متراژ آن
• هر واحد در چه طبقه‌ای قرار دارد و غیره

برای قانون ارزش حساب نمی‌شود. توصیه می‌کنیم در صورت توافق همه مالکان از این قانون استفاده شود تا از بروز اختلافات پیشگیری شود.

برای مثال در یک زمین 300 متری، یک آپارتمان سه طبقه (سه واحد آپارتمان یکسان) احداث شده و متراژ هر واحد 160 متر است. در این حالت قدرالسهم هر یک از این سه مالک بر اساس فرمول گفته شده 100 متر است.

100 = 300 × ( 480 ÷ 160 )

480 مجموع متراژ سه واحد آپارتمان 160 متری است.

بیش از 30 ساعت آموزش حرفه‌ای ولی رایگان دفتر‌فنی و ساختمان‌سازی

مشاهده مینی دوره

2) قدرالسهم زمین بر اساس عرف مشارکت در ساخت

در روش قانونی به دلیل اینکه بسیاری از امتیازات هر واحد در نظر گرفته نمی‌شود، اختلافات بسیاری بین مالکین به وجود می‌آید. به همین دلیل مالکین برای حل این اختلافات، مقرر می‌کنند هر مالک به نسبت ارزش ریالی واحد خود از زمین سهیم شود. در اصل مالکان بر اساس مذاکرات بین خودشان و عرف مشارکت در ساخت، قدرالسهم را تعیین می‌کنند.

همچنین برای به دست آوردن ارزش ریالی هر واحد آپارتمان، یک سری قواعد بین خود وضع می‌کنند، مانند:

• هر 12 مترمربع پارکینگ برابر است با 1 متر مربع آپارتمان
• هر 3 متر مربع تراس برابر است با 1 متر مربع آپارتمان
• و غیره

پس به طور کلی در این روش، قدرالسهم هر فرد براساس مذاکرات انجام شده، مشخص می‌شود. برای تعیین قیمت دقیق هم می‌توان از روش کارشناسی استفاده کرد. در این روش سه کارشناس متخصص، ملک را ارزیابی کرده و هرکدام قیمتی برای آن پیشنهاد می‌دهند. سپس با محاسبه میانگین قیمت‌های پیشنهادی، قیمت نهایی ملک تعیین می‌شود.

نحوه و زمان انتقال قدرالسهم زمین به نام سازنده

طبق توافق طرفین، در سه مرحله مالکین اقدام به انتقال سند به نام سازنده خواهند کرد:

مرحله اول: پس از اخذ جواز و تحویل ملک از مالک به سازنده ………. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد

مرحله دوم: پس از اتمام سفت کاری، ………. دانگ از عرصه ملک موضوع قراردادمالکین، ………. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد

مرحله سوم: پس از اتمام عملیات ساختمانی و تحویل ملک به مالک

توصیه می‌کنیم مالکان قبل از امضای قرارداد یا انتقال سند، حتما از مشاوران حقوقی یا مهندسین مشاور با تجربه کمک بگیرند. ارائه خدمات مشاوره قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از خدمات تیم آکادمی عمران است.

همچنین برای آشنایی با تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید به مقاله مربوطه مراجعه کنید.

نمونه تعیین قدرالسهم ناشی از تقسیم

واحد الف) تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ……… باقی مانده ………. فرعی تفکیکی از ………… اصلی واقع در طبقه همکف به مساحت 141.2 مترمربع که مقدار 11.62 مترمربع آن تراس مسقف است به انضمام شش دانگ انباری شماره یک فرعی تفکیکی از اصلی مزبور واقع در طبقه سر پله به مساحت 3.5 مترمربع با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشارکت طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به انضمام برق اختصاصی و به انضمام شش دانگ پارکینگ شماره ۲ فرعی تفکیکی از اصلی مزبور واقع در طبقه همکف سمت شمال غرب به مساحت 12.5 مترمربع با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به انضمام برق اختصاصی که در سهم اختصاصی آقای ……… (ردیف یک) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می‌گیرد.

واحد ب) تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ……… فرعی تفکیکی از ………. اصلی واقع در طبقه منهای یک به مساحت 96.55 مترمربع به انضمام شش دانگ پارکینگ شماره یک فرعی تفکیکی از اصلی مزبور واقع در طبقه همکف سمت شمال به مساحت 12.5 مترمربع با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به انضمام برق اختصاصی که در سهم اختصاصی خانم ………. (ردیف دو) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می‌گیرد.

شرح قسمت‌های مشاعی و مشترک:

1. عرصه مورد تفکیک به مساحت ۲۳۸ متر مربع
2. حیاط مشاعی به مساحت 90.16 مترمربع
3. محوطه مشاعی پارکینگ به مساحت 12.99 مترمربع
4. راه پله واقع در طبقه منهای یک به مساحت 9.86 مترمربع و راه پله واقع در طبقه همکف به مساحت 10.41 متر مربع که مقدار 0.55 مترمربع آن پیشرفتگی در فضای کوچه است و راه پله واقع در سرپله به مساحت 7.35 مترمربع
5. سرویس واقع در حیاط به مساحت 3.44 مترمربع
6. پشت‌بام و محل عبور لوله‌های آب و فاضلاب، تلفن، گاز، برق، کولر و غیره.

ضمنا عبور شبکه‌های برق، تلفن، لوله‌های آب و فاضلاب، لوله‌های گاز و کانال‌های کولر از یکدیگر گواهی می‌شود.

پیش فروش قدرالسهم به ثالث از سوی هر طرف

در قرارداد مشارکت در ساخت به هر یک از طرفین این اختیار داده می‌شود که پس از پیشرفت درصد مشخصی از عملیات ساخت، تا سقف معینی از قدرالسهم خود را به ثالث (شخص دیگری) پیش‌ فروش کنند.

این امکان در اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت، پس از 30 الی 40 درصد پیشرفت ساخت و ساز داده شده است. برای آشنایی بیشتر با قوانین و شرایط قرارداد مشارکت در ساخت به مقاله مربوطه مراجعه کنید.

میزان درصد پیشرفت کار براساس برنامه زمان‌بندی کل قرارداد و ارائه گزارش پیشرفت کار و تایید دستگاه نظارت مبنی بر انجام این مقدار کار نسبت به فروش حداکثر …… درصد کل مستحدثات سهم خود، متناسب با گزارش دستگاه نظارت مبنی بر پیشرفت فیزیکی پروژه اقدام کند.

در این حالت هرگونه پیش فروش و فروش قبل از تحقق شرایط و ضوابط توافق شده فاقد اعتبار است. در این موارد بهتر است که در قرارداد پیش‌بینی شود که تصرف و بهره‌برداری از مستحدثات موضوع قرارداد توسط سازنده صرفا پس از صدور گواهی پایان کار ساختمانی امکان پذیر است.

در غیر این صورت طرف دیگر می‌تواند به نحو مقتضی یا از طریق مراجع قضایی در خصوص خلع ید، رفع تصرف، دریافت اجرت المثل و خسارات اقدام نماید.

سایر مراحل، جزئیات و تشریفات فروش و پیش‌فروش و خصوصاً ارزش‌گذاری واحدهای احداثی با رعایت شرایط بازار، صرفه و صلاح طرفین در کمیسیون فروش مشخص خواهد شد و با تایید دستگاه نظارت، شرکا، نمایندگان خود را برای تشکیل کمیسیون فروش معرفی خواهند کرد.

متن قرارداد فروش یا پیش فروش و روش‌های اجرایی اعم از نظام ثبت عملیات مالی فروش و غیره توسط کمیسیون فروش تهیه و به تصویب مالک و سازنده خواهد رسید و معاملات انجام شده خارج از توافق مذکور فاقد اعتبار است.

کلیه وجوه نقد دریافتی بابت بهای هر معامله فروش یا پیش فروش به نسبت سهم هر کدام از طرفین واریز فیش مربوطه به همراه سایر اسناد وعده‌دار مانند چک یا سفته به کمیسیون فروش تحویل داده می‌شود.

سازنده در قرارداد فروش یا پیش فروش به اشخاص ثالث موظف به قید تعهدات خود در خصوص اجرا و کلیه امور محوله در قرارداد است و نیز موظف است تعهدات خود را در قراردادهای فروش یا پیش‌فروش نسبت به اجرا در مقابل خریداران به نحوی انجام رساند که کلیه مفاد آن به درستی در زمان‌های مقرر به مورد اجرا درآید.

تسویه حساب نهایی براساس حساب‌های قطعی پس از انجام تعهدات طرفین و پرداخت هرگونه مطالبات احتمالی از قبیل مطالبات ناشی از خسارات و اخذ مفاصاحساب بیمه تامین اجتماعی، دارایی و سایر موارد انجام خواهد شد.

جمع بندی

محاسبه قدرالسهم زمین به دو روش قانون تملک آپارتمان یا عرف مشارکت در ساخت انجام می‌شود که فرمول محاسبه هر روش را در اختیارتان قرار دادیم. در قانون تملک متراژ مفید هر واحد مبنای تعیین قدرالسهم است اما در روش عرف ارزش ریالی هر واحد مبنای محاسبه قدرالسهم ‌در نظر گرفته می‌شود. به طور کلی استفاده از روش عرف که در آن ارزش واحدهای آپارتمانی با در نظر گرفتن امتیازات هر واحد تعیین می‌شود، رایج‌تر است و تاثیر زیادی در جلوگیری از بروز اختلافات بین مالکان دارد.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره قدرالسهم و عرف مشارکت در ساخت کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری