شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه + اقدامات ناظر

برخی از مالکان یا سازندگان با نادیده گرفتن قوانین ساخت و ساز به دلایل مختلف مثل اینکه نمی‌خواهند مجری ذی‌صلاح معرفی کنند، اقدام به شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه می‌نمایند. این اقدام غیرقانونی علاوه بر ایجاد اختلال در ساخت و ساز، می‌تواند عواقب حقوقی و قضایی جدی برای متخلفان (مالک یا سازنده) و حتی ناظر به همراه داشته باشد. در این مقاله از آکادمی عمران مراحل و اقدامات لازم در زمان شروع عملیات ساختمانی بدون اطلاع ناظر، مدارکی که ناظر قبل از صدور پروانه باید مهر و امضا کند و نمونه دستور کار مهندس ناظر برای شروع عملیات ساختمانی را بررسی می‌کنیم.

شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه

مسئولیت‌های مهندس ناظر بر اساس قوانین جاری، از زمان صدور پروانه ساختمانی یا بعد از گذشت 15 درصد از مدت قرارداد نظارت آغاز می‌شود. بنابراین در صورت شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه یا بدون اطلاع ناظر، تبعات قانونی و عواقب آن به عهده مالک (سازنده) پروژه است. برای اطلاع از مراحل صدور پروانه تخریب و نوسازی روی لینک آبی کلیک کنید.

البته مهندس ناظر موظف است در صورت شروع عملیات ساختمانی، مراتب را به صورت کتبی به شهرداری و سایر مراجع ذی‌ربط گزارش داده و از ادامه عملیات غیرمجاز جلوگیری نماید تا سلب مسئولیت شود. توصیه می‌کنیم ویدئو زیر را که مربوط به بخش گزارش نویسی از آموزش نظارت و اجرای ساختمان است را مشاهده کنید.

در این ویدئو که بخشی از مبحث گزارش نویسی در دوره آموزش نظارت و اجرای ساختمان است، تمام نکات مهم در مورد شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه و اقدامات ناظر را بررسی کردیم.

اقدامات لازم در صورت شروع عملیات ساختمانی بدون اطلاع ناظر

قبل‌تر هم اشاره کردیم اگر شروع عملیات ساختمانی بدون اطلاع ناظر و قبل از صدور پروانه انجام شود، مهندس ناظر موظف است با ارسال یک نامه رسمی به شهرداری این تخلف را گزارش داده و پیگیری‌های لازم را انجام دهد.

نمونه ابلاغیه شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه

” احتراماً به استحضار می‌رساند مالک ساختمان واقع در … (آدرس کامل) با شماره پرونده … بدون اخذ پروانه ساختمانی، عملیات اجرایی را آغاز نموده و در حال حاضر در مرحله … می‌باشد. با توجه به تخلف صورت گرفته خواهشمند است دستور فرمائید نسبت به توقف فوری عملیات ساختمانی و اعمال مقررات قانونی اقدام لازم به عمل آید. “

در صورتی که پروانه ساختمانی از سوی شهرداری صادر شده اما مهندس ناظر ساختمان هنوز مجوز و برگه شروع به کار عملیات ساختمانی را امضا نکرده باشد؛ ناظر موظف است از صدور مجوز شروع عملیات ساختمانی خودداری کند و گزارشی مبنی بر عدم تایید مراحل انجام شده تاکنون را به شهرداری ارائه نماید.

ناظر قبل از صدور پروانه باید چه مدارکی را مهر و امضا کند؟

مجموعه اقداماتی که مهندس ناظر قبل از صدور پروانه ساختمانی باید انجام دهد شامل موارد زیر است:

1. امضا قرارداد نظارت: بعد از شناسایی کیفی پروژه، برگزاری جلسات هماهنگی با مالک، صحبت در مورد روند پیشرفت ساخت و بررسی نقشه‌ها، اولین قدم برای شروع عملیات ساختمانی امضای قرارداد نظارت است.

2. امضا برگه تعهد نظارت: کلیه مسئولیت‌های قانونی و تعهدات ناظر پروژه در این برگه ذکر شده که باید هم‌زمان با قرارداد نظارت توسط ناظر و مالک امضا شود. برای دانلود برگه تعهد نظارت سازه، معماری، برق و مکانیک روی لینک آبی کلیک کنید.

3. تکمیل و امضا فرم اعلام مشخصات واحدهای قابل احداث و شناسنامه‌ فنی ساختمان: بر اساس ماده 6 مهندسان ناظر مکلفند اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان را با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب ضمیمه آن تطبیق داده و آن را مهر و امضا نمایند. اما با توجه به این که هنوز پروانه ساختمانی صادر نشده، قبل از امضا باید موارد زیر در فرم نوشته شود:

مشخصات درج شده در جداول بالا بر اساس وضعیت موجود و دستور نقشه صادره از سوی شهرداری و قبل از صدور پروانه ساختمانی صادر شده است.
مطابق ماده ۶ از دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان به شماره …….. مورخ …….. وزارت راه و شهرسازی اینجانب مکلفم اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان و نقشه‌های مصوبه ضمیمه آن را تطبیق داده و با توجه به عدم صدور پروانه ساختمانی امکان تطبیق میسر نیست.
چنانچه در صورت صدور پروانه ساختمانی مغایرتی بین مشخصات جداول بالا و پروانه ساختمانی وجود داشته باشد، اینجانب به عنوان مهندس ناظر مسئولیتی نداشته و شهرداری موظف به اصلاح مشخصات فوق در شناسنامه فنی ساختمان است.

4. امضا فرم عوارض و نقشه سازه نگهبان و چک لیست و غیره: در صورتی که با جزئیات کامل باشد.

حتما به این نکته توجه کنید که لازم نیست برگه‌هایی که به شما مربوط نیست را امضا کنید.

برگ اعلام شروع عملیات ساختمانی و فرم دانلود

شهرداری پس از صدور پروانه ساختمانی، برگ آغاز عملیات ساختمانی را به مالک تحویل می‌دهد و ناظر ساختمان با امضای این برگه، مجوز شروع عملیات ساختمانی را صادر می‌کند. اگر پروژه چهار ناظره باشد، مهندس ناظر هماهنگ کننده موظف است قبل از امضای برگ شروع به کار ساختمان، تأییدیه کتبی یا الکترونیکی را از تمامی مهندسین ناظر دخیل در پروژه (نظیر سازه، معماری، برق، مکانیک و نقشه برداری) اخذ نماید. این تأییدیه‌ها حاکی از آن است که تمامی جوانب فنی پروژه از جمله طراحی، محاسبات و مدارک اجرایی مورد بررسی و تأیید قرار گرفته است.

دانلود فرم شروع به کار عملیات ساختمانی

همچنین برای امضای برگ شروع به کار لازم است موارد زیر با دقت بررسی شود تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری شود.

• گرفتن نسخه اصل نقشه‌های تأیید شده
• ثبت قرارداد حمل نخاله‌های ساختمانی در دفتر خدمات الکترونیک
• قرارداد مالک با آزمایشگاه بتن، جوش و …
• بیمه نامه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان و اشخاص ثالث
• قرارداد و برگه تعهد مجری ذیصلاح
• کپی پروانه اشتغال، مهر و امضا شده مجری

اگر مالک معرفی مجری را قبول نکرد!

در بعضی از ساختمان‌هایی که معرفی مجری الزامی نیست، مالک از معرفی مجری خودداری می‌کند. در این شرایط ممکن است مهندس ناظر ساختمان نداند که شروع به کار بدهد یا نه؟ در ادامه هر دو حالت را بررسی می‌کنیم:

اگر شروع به کار ندهید:

• مالک شکایت می‌کند و طبق رای‌های دیوان عدالت اداری و ضوابط استان باید ضرر و زیان بدهید.
• مالک بدون شروع به کار اقدام به تخریب و اجرای عملیات ساختمان‌سازی می‌کند و مسئولیت ناظر نیز بعد از ۱۵ درصد مدت قرارداد (۵۴ روز) شروع شده است.

اگر شروع به کار دهید:

می‌توانید شروع به کار و دستورکار دهید اما بلافاصله به شهرداری نامه بزنید که عطف به ماده ۷-۴-۲ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان که مجری مکلف است از عوامل فنی ماهر استفاده کند، این امر صورت نگرفته و جان عابرین و ساکنین ساختمان‌های همسایه در خطر است.

لذا با توجه به بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک از وظایف شهرداری بوده و خواهشمند است راسا اقدام به تخریب (یا اجرای سازه نگهبان یا ….) نماید. در غیر این صورت اینجانب به عنوان ناظر هیچ مسئولیتی ندارم.

با این نامه شهرداری یا خودش راسا اقدام می‌کند یا جلوی کار مالک را می‌گیرد تا مجری معرفی کند و در واقع مسئولیت مجری به گردن شهرداری می‌افتد!

نمونه دستور کار شروع عملیات ساختمانی

قبل از شروع هر مرحله از عملیات ساختمانی (مانند تخریب، گودبرداری، فونداسیون و غیره) مهندس ناظر باید دستور کار اجرایی کاملی را تهیه و به مالک یا مجری پروژه ارائه دهد. تمامی قوانین مقررات ملی ساختمان، آیین‌نامه حفاظت کارگاهی و سایر استانداردهای مرتبط باید در این دستور کار لحاظ شود.

همچنین در صورت مشاهده عدم تطابق و بروز تخلف در حین اجرای عملیات ساختمانی، این دستورالعمل‌ها به عنوان یک راهنمای اصلاحی برای رفع مشکلات و تضمین کیفیت کار صادر می‌شوند. برای دانلود رایگان انواع فرم دستور کار مراحل مختلف عملیات ساختمانی، به مقاله نمونه دستور کار ناظر مراجعه کنید.

مهلت شروع عملیات ساختمانی

مطابق مقررات شهرداری دارندگان پروانه ساختمانی موظف هستند در بازه زمانی تعیین‌ شده عملیات اجرایی ساختمان را آغاز نمایند زیرا بعد از اتمام این زمان پروانه ساختمانی باطل می‌شود. بازه زمانی مشخص شده همان “مهلت شروع عملیات ساختمانی” نامیده می‌شود. فرقی نمی‌کند چه نوع پروانه‌ای داشته باشید، طبق مصوبه جدید ۱۲ ماه فرصت دارید تا ساخت‌ و ساز را آغاز کنید.

تمدید پروانه ساختمانی هم مجوزی است که به متقاضی اجازه می‌دهد برای یک بار به مدت یک سال، مهلت شروع عملیات ساختمانی خود را تمدید کند. برای افزایش مهلت عملیات ساختمانی حتما نکات زیر را در نظر داشته باشید:

• مراجعه قبل از اتمام مهلت: فقط برای یک بار شهرداری موظف است تمدید را بدون گرفتن عوارض انجام دهد و مهلت‌های پروانه نیز به اندازه یک سال افزایش می‌یابد.
• مراجعه بعد از اتمام مهلت: شهرداری ملزم به تمدید نیست و جریمه اعمال می‌شود.

نکته: در صورت تغییر در مشخصات ملک، درخواست تمدید به صورت تغییر نقشه بررسی می‌شود.

تنظیم گزارش شروع به کار عملیات ساختمانی

نظارت مستمر و ارائه گزارش‌های مرحله‌ای از اصلی‌ترین وظایف مهندس ناظر است که در مقاله گزارش نویسی ناظر با جزئیات به آن پرداخته‌ایم. بعد از صدور پروانه ساختمانی و فعال‌سازی کارتابل مهندسی، اولین گام ناظر ارسال گزارش شروع عملیات ساختمانی به شهرداری است.

جمع بندی

شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه، تخلفی آشکار از قوانین ساخت و ساز محسوب می‌شود و می‌تواند عواقب حقوقی و قضایی جدی برای مالک، سازنده و حتی مهندس ناظر به همراه داشته باشد. مهندس ناظر نیز در این خصوص مسئولیت‌هایی بر عهده دارد. طبق قوانین جاری، مسئولیت مهندس ناظر از زمان صدور پروانه ساختمانی یا پس از گذشت 15 درصد از مدت قرارداد نظارت هر کدام زودتر باشد، آغاز می‌شود. لذا در صورت شروع عملیات ساختمانی بدون اطلاع ناظر، مسئولیت اصلی بر عهده مالک است. با این حال مهندس ناظر موظف است در صورت مشاهده چنین تخلفی، مراتب را به صورت کتبی به شهرداری گزارش نماید و از ادامه عملیات غیرمجاز جلوگیری کند.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره شروع عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.