نحوه محاسبه بلاعوض و قرض الحسنه در مشارکت در ساخت
بدون شک تا به حال بارها نام بلاعوض را شنیده‌اید. بلاعوض یکی از مهم‌ترین فاکتورها در مشارکت در ساخت است. با افزایش روز افزون تورم و قیمت ملک، تمایل به ساخت و ساز و مشارکت در ساخت افزایش پیدا کرده است، چرا که سود بالایی را با خود به همراه دارد. از این رو، آگاهی از تمام فاکتورهای مهم آن حیاتی می‌باشد.
بلاعوض مبلغی است که برای بالانس کردن آورده طرفین قرارداد، توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این مبلغ همچنین تعیین می‌کند که هر طرف قرارداد صاحب چند واحد از آپارتمان پس از پایان مشارکت خواهند شد.
یکی دیگر از دلایل تعیین بلاعوض این است که مالک زمین یا ساختمان که تمام سرمایه وی است را در همان ابتدا در اختیار سازنده می‌گذارد. این در حالی است که سازنده در طول زمان ساخت ساختمان هزینه می‌کند.
از دیگر دلایل اهمیت بلاعوض این است که اگر آورنده سازنده و مالک به یک اندازه بوده و آن را 50-50 در نظر بگیریم، تقسیم واحدهای آپارتمان در صورت زوج بودن تعداد آن‌ها به آسانی قابل انجام است، اما اگر تعداد واحدها فرد باشد نمی‌توان آن‌ها به راحتی تقسیم کرد. از این رو، معمولا نسبت بلاعوض را 40-60 در نظر می‌گیرند.
برای آشنایی بیشتر با این مفهوم، فیلم زیر را مشاهده کنید.
بلاعوض به دو روش محاسبه می‌شود که در ادامه به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.
1) روش عرف برای محاسبه بلاعوض
روش عرف مشارکت در ساخت برای تعیین پول بلاعوض به این صورت است که مبلغی به ازای هر مترمربع از مساحت خانه کلنگی در نظر گرفته می‌شود. این مبلغ در این روش، با توجه به ارزش ریالی مسکن در هر منطقه در نظر گرفته می‌شود. از این رو، بدون شک عرف در مناطق بالاتر (مانند شمال تهران) بالاتر از مناطق دیگر (به عنوان مثال مرکز تهران) است و میزان بلاعوض را افزایش می‌دهد.
بدیهی است که ممکن است که عرف برخی از مناطق بسیار پایین بوده و از این رو هیچ بلاعوضی در نظر گرفته نشود.
به طور معمول، میزان مبلغ به دست آمده در هر دو روش با هم برابر است، اما روش دوم قابل اعتمادتر می‌باشد.
2) به دست آوردن بلاعوض از طریق محاسبات
همانطور که بالاتر اشاره کردیم، آورنده سازنده و مالک در تعیین مبلغ بلاعوض تاثیرگذار هستند. از این رو، این موارد در روش محاسبات اعمال می‌شوند.
فرمول محاسبه بلاعوض به شکل زیر است:
(هزینه ساخت + ارزش زمین) x سهم مالک از سازه جدید به درصد – ارزش زمین = مبلغ بلاعوض
به عنوان مثال، اگر زمینی 300 متری در غرب تهران با ارزش متری 150 میلیون تومان داشته باشیم که هزینه ساخت آن 15 میلیارد تومان شده و سهم مالک از ساختمان جدید معادل 60 درصد باشد، در این صورت آورده مالک 45 میلیارد تومان و آورده سازنده، بدون در نظر گرفتن تخصص وی، برابر 15 میلیارد تومان است.
(45) - (60% * 60) =9
برای ساخت این ساختمان مجموع هزینه زمین و ساخت برابر با 60 میلیارد تومان است. با توجه به این که 60 درصد ساختمان جدید برای مالک و 40 درصد برای سازنده است، بدیهی است که آورده مالک باید 36 میلیارد و آورده سازنده 24 میلیارد باشد. مالک زمینی به ارزش 45 میلیارد تومان آورده و باید مبلغ 9 میلیارد تومان ما به تفاوت را از سازنده بگیرد. با این کار مجموع پرداختی سازنده و مالک به نسبت درصدی که از ساختمان جدید می‌برند، متناسب خواهد شد.
نکته مهم: به محض پرداخت بلاعوض به مالک، سازنده در ملک شریک می‌شود. از این رو بهتر است که این مبلغ در ابتدای کار توسط مالک دریافت نشود، چرا که میتواند مشکلاتی را در صورت فسخ قرارداد به وجود آورد.
بهتر است که پرداخت بلاعوض به مالک به صورت مرحله‌ای باشد. به عنوان مثال، اگر در انتها 40 درصد از 6 دانگ از ساختمان به نام سازنده می‌شود، می توان این میزان را در مراحل مختلف به نام وی زد.
هزینه اسکان یا قرض الحسنه
در برخی موارد، مبلغی به نام قرض الحسنه نیز علاوه بر بلاعوض به مالک پرداخت می‌شود. پرداخت قرض الحسنه به مالک در شرایطی رخ می‌دهد که مالک نیاز به رهن یا اجاره واحد مسکونی دیگر در زمان ساخت ساختمان داشته باشد. همانطور که از اسم آن پیداست، این مبلغ به شکل قرض به مالک پرداخت شده و وی موظف است که پس از پایان ساختمان جدید آن را به سازنده بازگرداند.
خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران
نکات مهم قرض الحسنه
- مبلغی که سازنده به مالک می‌دهد باید در حدی باشد که مالک بتواند ملکی را در همان حوالی و با همان حدود متراژ تهیه کند.
- اگر سازنده ملک دیگری در اختیار دارد که در همان حوالی باشد و مورد تایید مالک نیز قرار بگیرد، میتواند به جای قرض الحسنه آن ملک را در اختیار مالک قرار دهد.
- در صورت بروز تاخیر در اتمام عملیات، وظیفه و هزینه تمدید با سازنده است.
- سازنده میتواند مبلغ قرض الحسنه را در قالب بلاعوض به مالک پرداخت کند.
- مبلغ قرض الحسنه در دسته آورده سازنده قرار نمی‌گیرد، مگر آن که مبلغ آن با وجود مالکین متعدد قابل توجه باشد.
- معمولا زمانی که پول بلاعوض توسط مالک دریافت می‌شود، دیگر قرض الحسنه پرداخت نمی‌شود.
جمع بندی
بلاعوض مبلغی است که برای ایجاد توازن میان آورده سازنده و مالک در مشارکت در ساخت به مالک پرداخت می‌شود. از این رو، محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت از اهمیت بالایی برخوردار است. معمولا از دو روش عرف و محاسبات برای به دست آوردن و محاسبه بلاعوض استفاده می‌شود که در این مقاله از آکادمی عمران به بررسی آن‌ها و تمام نکات مهم بلاعوض در مشارکت در ساخت پرداختیم.
امیدواریم که این مقاله برای شما مفید واقع شده باشد. در صورت وجود هر سوالی، آن را در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.
مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران
بالاخره موفق شدم بفهمم بلاعوض چیه و چطور محاسبه میشه. خیلی ممنونم ازتون.
سلام ، ببخشید در تقسیم مبلغ بلاعوض بین مالکین ، آیا واحد ۹۰ متری با واحد ۹۵ متری باید یکسان دریافت کنند یا واحد ۹۵ متری باید بیشتر بگیره ؟
سلام وقت بخیر
به نسبت قدرالسهم تقسیم شده و واحد ۹۵ متری باید بیشتر بگیره
با سلام و تشکر از شما
در چهار واحد با متراژ یکسان ، میزان بلاعوض با توجه به ارزش هر طبقه چه میزان تفاوت دارد(مثال: در ساختمان چهار طبقه گرانترین طبقه دوم است و ارزانترین طبقه چهارم است)حال در پرداخت بلاعوض این موضوع چگونه انجام می شود.باتشکر
سلام
بلاعوض میتواند بر اساس قیمت عرف واحدها باشد. هر واحد با توجه به متراژ، طبقه، نورگیری، پارکینگ و انباری و … توسط سه تا کارشناس ملک قیمت گذاری شده و بر اون اساس تقسیم عرصه اتفاق بیفتد
سلام وقت بخیر اگراورده مالک یک ملک ۲۰۰متری به ارزش ۱۳۰۰ و با تراکم ۴طبقه روی پیلوت با زیر بنای ۱۳۰متر جهت ساخت داشت باشد
و سازنده هزینه ساخت را ۵۰۰۰براورد کرده باشد که شامل جواز ، ساخت با خلافی و غیره باشد
مالک چه مبلغی به سازنده باید پرداخت کند که مشارکت انها ۵۰،۵۰باشد یعنی دو واحد دو واحد بردارن
سلام وقت بخیر
اگر ارزش ملک ۱۳ میلیارد و هزینه ساخت ۵ میلیارد براورد شده یعنی ۱۸ میلیارد برای ساخت لازم است که اگر هر طرف ۹ میلیارد بیاورد پنجاه پنجاه می برند. پس سازنده به مالک ۴ میلیارد پرداخت کند اورده هر طرف ۹ میلیارد می شود و پنجاه پنجاه می برند.
خیلی عالی توضیح دادین ممنونم
سلام وقت بخیر
خوشحالیم که براتون مفید بوده