فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت و تعیین سهم مالک و سازنده

رکن مهمی که قرارداد مشارکت در ساخت را از سایر قراردادهای ساختمانی متمایز می‌کند، آورده و به تبع آن سهم الشرکه (سهم مشارکت) هر یک از طرفین قرارداد است. در این مقاله به بررسی جزئیات و نکات عوامل موثر بر درصد مشارکت در ساخت، فرمول محاسبه مشارکت در ساخت، آورده و سهم الشرکه مالک و سازنده می‌پردازیم. تا انتهای این مقاله با ما  در آکادمی عمران همراه باشید.

درصد مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می‌شود؟

مشارکت در ساخت اغلب با شراکت مالک زمین و سازنده انجام می‌شود. در واقع مالک زمین را می‌دهد و سازنده کار ساخت را انجام می‌دهد. حالا سوال اینجاست که وقتی ساختمان آماده شد، هر کدام چقدر سهم دارند؟ قدرالسهم مالک و سازنده از این پروژه را “درصد مشارکت” می‌گویند. برای تعیین درصد مشارکت، لازم است مواردی مثل ارزش زمین و هزینه ساخت برآورد و تخمین زده شود. این کار معمولا با توجه به عرف و روش‌های محاسباتی خاصی انجام می‌شود که در ادامه به طور دقیق به آن خواهیم پرداخت:

فاکتورهای موثر بر تعیین درصد مشارکت در ساخت

مهم‌ترین فاکتورها در تعیین درصد مشارکت در ساخت، آورده مالک و آورده سازنده است که در ادامه نکات تکمیلی هر یک را توضیح خواهیم داد. هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت لازم است سهمی را به عنوان آورده به منظور انجام موضوع قرارداد ساخت بیاورند؛ تا پس از اتمام ساخت و ساز بر اساس آن آورده‌‌ها از آنچه ساخته می‌شود، سهم ببرند. مجموع آورده‌های طرفین، جمع کل سرمایه گذاری برای قرارداد مشارکت در ساخت محسوب می‌شود.

در مقاله “ صفر تا صد مشارکت در ساخت “ به طور کامل درباره تمام نکات این موضوع صحبت کردیم که برای مطالعه آن می‌توانید روی لینک آبی کلیک کنید.

آورده مالک زمین

عمده‌ترین آورده مالک در پروژه مشارکت ساخت، زمین است. با این حال، تحت هر شرایطی و به موجب قرارداد مشارکت در ساخت، گاهی لازم است مالک زمین بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز را نیز تأمین کند.

علاوه بر آن گاهی هزینه اخذ مجوزها از جمله پروانه ساختمانی بر عهده مالک زمین است. در مواردی نیز، در جریان ساخت و ساز، امتیاز زمین از نظر مقررات شهرسازی، بالا یا پایین می‌شود که حسب مورد، موجب افزایش یا کاهش آورده مالک زمین می‌شود.

به طور کلی انواع آورده مالک زمین شامل موارد زیر است:

1) زمین زمین در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، مکانی است که ساخت و ساز بر آن انجام می‌گیرد. به لحاظ حقوقی آن‌چه به عنوان زمین (آورده) به شمار می‌آید، عین یا منافع زمین است. در نتیجه، قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی) عین یا منفعت زمین، به روز انعقاد قرارداد به عنوان آورده مالک (عین یا منفعت زمین)، محاسبه می‌شود. بر همین اساس آورده مالک عین زمین از این قرار خواهد بود:

آورده مالک زمین = مساحت زمین × قیمت تعیین شده هر متر مربع زمین در زمان قرارداد

در شرایط خاص زمین وقفی، اگر آورنده زمین، اداره اوقاف یا مستأجر زمین وقفى (البته با اجازه اداره اوقاف) باشد، به اصطلاح پذیرنده زمین به عنوان آورده ارزیابی می‌شود. بدین مفهوم که ارزش زمین با لحاظ وقفیت آن محاسبه می‌شود؛ که معمولا معادل ۸۰ تا ۸۵ درصد ارزش واقعی آن زمین (با لحاظ ملکیت) است.

2) بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز

در برخی موارد، نسبت سهم الشرکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بنا به توافق ایشان ثابت می‌ماند، از این رو در قرارداد پیش بینی می‌شود که چنانچه قرار باشد به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز این تناسب به هم بخورد، ادامه هزینه‌ها را هر دو طرف به همان نسبت تأمین خواهند کرد.

در ساده‌ترین فرض اگر سهم الشرکه طرفین مساوی باشد، تا جایی که هزینه‌های انجام گرفته توسط سازنده با ارزش تقویمی (ارزیابی شده) زمین برابری کند، تعهد وی در مقابل آورده مالک زمین، سر به سر می شود و از آن به بعد برای ادامه کار، سایر هزینه‌ها نصف نصف خواهد بود. به همین دلیل دو طرف قرارداد، حساب جاری مشترکی را در بانک افتتاح می‌کنند که برداشت از آن با دو امضا انجام می‌شود.

3) هزینه اخذ مجوزها

گاهی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مقرر می‌شود که مالک زمین متعهد است کلیه مجوزهای لازم به منظور اجرای عملیات ساختمانی را اخذ کند. از آنجا که بیشتر این مجوزها از سوی شهرداری صادر می‌شود این شخص در قراردادهای مشارکت خود در زمینه ساخت و ساز، ارزش اخذ این مجوزها را (بر اساس محاسبات طبق کاربری‌های پیش‌بینی شده) به عنوان آورده خود احتساب می‌کند.

4) امتیازات مربوط به زمین فرض کنید که مجوز ساخت در بدو انعقاد قرارداد تا سقف ۵ طبقه را مجاز بداند و در جریان ساخت و ساز این امکان تا سقف 6 طبقه افزایش پیدا کند؛ در این حالت با توجه به افزایش کاربری زمین و ارزش آن، طرفین نسبت به اصلاح قرارداد، افزودن آورده و سهم الشرکه مالک زمین اقدام می‌کنند.

بر عکس در صورتی که سقف مجاز تعداد طبقات به 4 کاهش پیدا کند، دو طرف مجبور می‌شوند برحسب شرایط جدید قرارداد را اصلاح و از آورده و سهم مالک زمین بکاهند.

آورده سازنده

شخصی که به عنوان سازنده وارد قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود باید توانایی کافی به ویژه از لحاظ مالی به منظور هزینه کردن در امر ساخت و ساز را داشته باشد. یکی از دلایل اهمیت این مطلب این است که مالک زمین اغلب تنها به آوردن زمین بسنده می‌کند و لذا برای ساخت سازه در زمین مالک، این سازنده است که باید هزینه کند و برای این کار باید تمکن مالی لازم را داشته باشد.

آورده اصلی سازنده که همان هزینه ساخت کل سازه است، بدین ترتیب محاسبه می‌شود:

آورده سازنده = زیربنای کل × قیمت هر متر مربع زیربنا در زمان قرارداد

سازنده قرارداد مشارکت در ساخت مکلف است علاوه بر هزینه کردن کل ساخت و ساز، تمامی هزینه‌های مقدماتی (از جمله هزینه انجام همه طرح‌ها و مطالعات)، جانبی و فرعی (مانند هزینه خرید و عملیاتی کردن شبکه‌ها (کابل تلفن و غیره) و کلیه هزینه‌های نظارت بر حسن انجام فعالیت‌های کل قرارداد) را تقبل و به عنوان آورده خود حساب کند.

از آنجا که از هیچ سازنده‌ای توقع نمی‌رود که در همان ابتدای انعقاد قرارداد به میزان ارزش ساخت و سازهای آینده، وجه نقد در اختیار داشته باشد؛ به همین دلیل قرار می‌شود که سازنده، درصدی از کل برآورد هزینه‌های ساخت و ساز را به صورت نقد بیاورد و مابقی را به شکل اعتبار مشخص نماید.

همچنین سازنده می‌تواند قسمتی از هزینه‌ها را از محل پیش‌فروش بخشی از قدرالسهم خود پس از پیشرفت مقدار معینی از عملیات ساخت و ساز تأمین کند.

در مورد نحوه محاسبه قدرالسهم مالکین و سازنده و هم‌چنین نکات پیش‌فروش و فروش قدرالسهم و عرف مشارکت به تفصیل در مقاله ” قدرالسهم مشارکت در ساخت “ صحبت کردیم. خواندن این مقاله را از دست ندهید.

آورده مالک به صورت نقدی وارد مشارکت شده اما آورده سازنده به صورت پیوسته و در طول ساخت وارد می‌شود. سازنده این مابه‌التفاوت را (چه از نظر زمانی و چه سود بانکی) به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می‌کند و آورده طرفین مجددا محاسبه می‌شود.

در مقاله ” نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت ساخت “ به صورت جامع و کامل در مورد محاسبه بلاعوض و قرض الحسنه توضیح داده‌ایم. پیشنهاد می‌کنیم خواندن این مقاله را از دست ندهید.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

انواع آورده سازنده در مشارکت ساخت به شرح زیر است:

1) آورده نقدی

کارهای ساخت و ساز به مرور و در چندین مرحله انجام می‌شود و آورده سازنده در طول زمان عینیت می‌یابد (سازه به مرور احداث می‌شود)، بنابراین لزومی ندارد که سازنده، هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، تمامی هزینه‌های ساخت و ساز را به صورت نقد بیاورد.

اما در این که آورده وجه نقد سازنده چه میزان باید باشد، در نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز به دست آمده، اساسا اشاره‌ای نشده است و بنابراین رویه‌ای در دست نیست. به نظر می‌رسد باید به دنبال عددی مناسب و متناسب با آورده سازنده، در قوانین مصوب گشت تا این میزان را تعیین کرد.

درصدی که در بند دوم ماده ۲۰ لایحه اصلاحی قسمتی از قانون تجارت (مصوب 1347) در خصوص تأمین نقدی لازم برای تشکیل شرکت سهامی خاص مقرر شده است، به نظر، مناسب و متناسب می‌رسد. این مقرره بدین شرح است:

اظهارنامه مشعر بر تعهد کلیه سهام و گواهی‌نامه بانکی حاکی از تادیه (پرداخت) قسمت نقدی آن، که نباید کمتر از سی و پنج درصد کل سهام باشد…..

بنابراین بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قید شود که سازنده موظف است حداقل ۳۵ درصد کل هزینه‌های برآورد شده جهت ساخت و ساز را به صورت وجه نقد، در حساب بانکی که به نام مشارکت باز می‌شود، واریز نماید و گواهی‌نامه بانک را مبنی بر این اقدام، ارائه کند.

البته این نکته را نباید از یاد برد که توافق طرفین در این زمینه نیز حرف اول را می‌زند و 35 درصد، پیشنهادی از سوی مجموعه آکادمی عمران است که مبنایی قانونی دارد.

2) تعهد هزینه‌ها

گفتیم که برای سازنده این امکان وجود دارد که با تأمین نقدی درصد معینی از کل هزینه‌های برآورد شده ساخت و ساز، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز نماید. با این وجود باید اذعان داشت که مالک زمین نیز نمی‌تواند ریسک کند و با شخصی که توانایی تأمین کل هزینه‌ها را ندارد، وارد قرارداد شود.

راه حلی که در این شرایط مناسب به نظر می‌رسد، لزوم اخذ تعهد نسبت به تأمین مابقی آورده سازنده، از او است. لذا در قرارداد پیش‌بینی می‌شود که سازنده، ضمانت نامه بانکی را در این خصوص اخذ و ارائه نماید.

استفاده از ضمانت نامه بانکی جهت تضمین انجام تعهد کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد. اگر می‌خواهید در مورد علت این موضوع و انواع دیگر ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت، بیشتر بدانید به مقاله ” تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت “ حتما سر بزنید.

3) پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث

گاهی ممکن است به منظور امکان تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز، سازنده می‌تواند پس از پیشرفت فیزیکی 30 تا 40 درصد از عملیات، تا سقف ۸۰ درصد از قدرالسهم خود را پیش فروش کند. ۲۰ درصد مابقی، به منظور تضمین انجام تعهدات سازنده ذخیره می‌شود. فروش بخشی از واحدهای ذخیره شده پس از مرحله تحویل موقت و بخش دیگر پس از تحویل قطعی امکان‌پذیر خواهد بود.

فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت مالک و سازنده

درصد مشارکت مالک  =  100 × ( مبلغ کل مشارکت ÷ آورده مالک )

درصد مشارکت سازنده = 100 × ( مبلغ کل مشارکت ÷ آورده سازنده )

پیش‌بینی هزینه‌های مطالعه، مشاوره و تهیه نقشه‌های پروژه و تهیه برگه‌های معماری محاسباتی و تأسیساتی و نظارت مجری طرح و هزینه‌های خرید تراکم و اخذ پروانه و کلیه هزینه‌های مرتبط با موارد فوق به طور مستقیم و غیر مستقیم ………….. ریال است. چنانچه هزینه‌های اخذ پروانه تغییر یابد، مبلغ مابه التفاوت به نسبت سهم الشرکه، بین طرفین تقسیم خواهد شد.

سهم آورده سازنده از قرارداد مشارکت حاضر، در انتهای کار و بر اساس متراژ مندرج در پایان کار ساختمان به نسبت سهم الشرکه و با اعمال تعدیلات لازم، ملاک عمل خواهد بود.

سهم الشرکه و درصد مشارکت در ساخت

هر یک از طرفین قرارداد متناسب با آورده و درصد مشارکت در ساخت ، دارای حقی می‌شوند، که به آن سهم الشرکه می‌گویند. تخصیص قدرالسهم ، به ارزش مشارکت هر سازنده بستگی دارد. میان سهم الشرکه طرفین با آورده ایشان، رابطه همبستگی مثبت وجود دارد؛ یعنی هر چقدر آورده طرفین افزایش یا کاهش پیدا کند، سهم الشرکه او نیز افزوده یا از آن کاسته می‌شود.

به همین ترتیب رابطه میان آورده و سهم الشرکه هر یک از طرفین با طرف دیگر قرارداد، از نوع همبستگی منفی است؛ یعنی هر چه بر آورده و به تبع آن سهم الشرکه سازنده افزوده شود، از آورده و به تبع آن سهم الشرکه مالک زمین کاسته می‌شود و بالعکس.

سهم الشرکه مالک زمین

پس از برآورد ارزش زمین (عین یا منفعت) و همچنین ارزش کل سرمایه‌گذاری (مجموع ارزش زمین و ارزش هزینه‌های ساخت و ساز)، نسبت این دو ارزش با یکدیگر، سنجیده می‌شود و به عنوان قدرالسهم یا سهم الشرکه آورنده زمین به شمار می‌رود.

قدرالسهم مالک زمین = آورده مالک زمین به مجموع سرمایه‌گذاری

برای مثال چنانچه مجموع آورده ها را ۱۰۰ فرض کنیم و نسبت آورده زمین به آن، 40 باشد (یعنی 40 درصد مجموع آورده ها را ارزش زمین تشکیل دهد)؛ به همین نسبت، قدرالسهم مالک زمین از سازه‌ها (آنچه ساخته می‌شود)، 40 درصد خواهد بود.

بدین ترتیب، مالک عین زمین، پس از انجام ساخت و ساز، 40 درصد عرصه و اعیانی و مالک منافع زمین، 40 درصد اعیانی را (اگر ارزش منافع زمین، 40 درصد کل آورده ها باشد) مالک می‌شود.

وضعیت خاص زمین وقفی

در خصوص زمین وقفی دو حالت را باید از یکدیگر تفکیک کرد:

• حالت اول: در جایی است که خود متولی موقوفه (اداره اوقاف و امور خیریه) به عنوان طرف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، با سازنده مشارکت می‌کند و بدین ترتیب کل زمین و (طبق مثال قبل) 40 درصد از اعیانی را می‌برد.

لازم به ذکر است که متولی موقوفه، مالک زمین و سهم اعیانی نیست؛ بلکه مالکیت به شخص حقوقی موقوفه تعلق دارد.

• حالت دوم: زمانی است که مستأجر موقوفه با کسب مجوز از متولی، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌نماید، که در این صورت، مستأجر مالک 40 درصد اعیانی می‌شود.

سهم الشرکه سازنده

برای تعیین قدرالسهم سازنده از سازه‌ها، به همان ترتیب تعیین سهم الشرکه مالک عمل می‌شود. یعنی آورده سازنده به مجموع آورده ها نسبت سنجی می‌شود و به همان نسبت سهم الشرکه او از کل ساخت و ساز مشخص می‌شود.

قدرالسهم سازنده = آورده سازنده به مجموع سرمایه گذاری

در نتیجه بنا به مثال گفته شده در قسمت قبل، سهم الشرکه سازنده، 60 درصد است.

چنانچه آورنده زمین مالک آن باشد، سازنده نیز نسبت به 60 درصد زمین (علاوه بر 60 درصد اعیانی) مالکیت پیدا می‌کند.

در غیر این صورت، اگر آورده، منافع زمین باشد؛ در ازای پرداخت مال الاجاره (یا پذیره زمین وقفی)، مالک 60 درصد منافع زمین می‌شود.

نمونه تعیین سهم الشرکه و ترتیب تأدیه آن (پرداخت آن)

سهم مالک:

بهای زمین پروژه و هزینه‌های مدیریتی و نظارتی و ……….. ریال از هزینه‌های مطالعاتی و مشاوره و تهیه نقشه‌های پروژه و تهیه برگه‌های معماری، محاسباتی و تأسیساتی و نظارت مجری طرح و هزینه های خرید تراکم و اخذ پروانه و کلیه هزینه‌های مرتبط با موارد فوق به طور مستقیم و غیرمستقیم به میزان ……….. ٪ (حروف ………… درصد) ارزش کل پروژه است.

سهم سازنده:

اجرا و ساخت کل زیربنای پروژه براساس مندرجات پیوست ……….. و نقشه‌های پیوست پروانه ساختمانی و مطابق با مشخصات فنی تأیید شده منضم به قرارداد به مساحت کل ………… مترمربع و پرداخت مبلغ ………… ریال به عنوان بخشی از هزینه‌های مطالعه و مشاوره و تهیه نقشه‌های پروژه و تهیه برگه‌های معماری، محاسباتی و تأسیساتی و نظارت مجری طرح و هزینه‌های خرید تراکم و اخذ پروانه و کلیه هزینه‌های مرتبط با موارد فوق به طور مستقیم یا غیرمستقیم، معادل ……… ٪ (درصد) ارزش کل پروژه است. در هر حال مبنای محاسبه زیربنا، برای احصاء سهم سازنده پایان کار صادره توسط شهرداری است.

سازنده موظف است سهم خود از هزینه پروانه (……… ریال) را به شرح ذیل به مالک پرداخت نماید:

الف) ۲۵٪ از کل مبلغ همزمان با اخذ پروانه ساختمانی.

ب) ۷۵٪ از کل مبلغ در اقساط ۱۸ ماهه از زمان اخذ پروانه ساختمانی.

مساحت فضاهای با کاربری رمپ، پارکینگ، انباری و تأسیسات مکانیکی و برقی با ضریب دو سوم و سایر کاربری‌ها با ضریب یک محاسبه می‌شود.

در مرحله تقسیم واحدها، سهم الشرکه طرفین با اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری براساس زیربنای مندرج در گواهی مزبور بازنگری و در تقسیم واحدها اعمال خواهد گردید.

سایر هزینه‌هایی که پس از امضاء و مبادله این قرارداد بابت عوارض زیربنا، پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و یا هزینه‌های احتمالی که طی آیین نامه‌ها یا مصوبات قانونی کشور که من بعد ابلاغ گردد و به قرارداد فوق تعلق بگیرد و در حال حاضر در این قرارداد لحاظ نگردیده است، براساس سهم الشرکه توسط طرفین پرداخت می‌گردد.

هزینه خرید انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب به نسبت سهم الشرکه که بر عهده طرفین قرارداد است. سازنده موظف است در اولین فرصت که شرکت‌های آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب مبادرت به فروش یا واگذاری انشعاب و یا امتیاز نمایند، نسبت به انجام موضوع اقدام لازم به عمل آورد. در صورتی که به هر دلیل سازنده در انجام امور فوق قصور نماید، مالک در صورت تمایل نسبت به پرداخت هزینه‌های مربوطه اقدام و مبالغ پرداختی به سقف آورده اولیه خود اضافه و با حق وکالت اعطایی سازنده و به تشخیص خود نسبت به تعیین حصه بیشتر اقدام و نسبت سهم الشرکه طرفین به همان میزان تعدیل خواهد شد و سازنده حق هر گونه ادعا و اعتراض را از خود سلب و ساقط می‌نماید. بدیهی است عدم اقدام مالک نافی مسئولیت سازنده نخواهد بود.

جمع بندی

مشخص شدن درصد مشارکت در ساخت و سهم الشرکه یکی از مهم‌ترین ارکان در این قرارداد است که برای مالک و سازنده اهمیت زیادی دارد. تعیین درصد مشارکت بر اساس آورده مالک و سازنده (میزان سرمایه گذاری هر یک در پروژه) محاسبه می‌شود که جزئیات آن را مورد بررسی قرار دادیم. با استفاده از فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده، می‌توانید به راحتی سهم هر یک را مشخص کنید.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره درصد مشارکت در ساخت کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری