کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری چیست؟ از تعریف تا اعتراض به رای کمیسیون

آیا تا به حال درگیر چالش‌های خرید یک زمین قولنامه‌ای شده‌اید؟ یا درباره از دست دادن مالکیت زمین به علت رای کمیسیون ماده 12 چیزی شنیده‌اید؟ قانون زمین شهری چطور؟ آیا تا به حال این قانون را مطالعه کرده‌اید؟ در این مقاله قصد داریم شما را با کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری آشنا کنیم. ماده 12 قانون زمین شهری به تشخیص نوع زمین با توجه به مدارک و ادله موجود می‌پردازد. داشتن اطلاعات درباره این ماده به شما کمک می‌کند تا در خرید یک زمین قولنامه‌ای هوشمندانه عمل کنید.

با علت اهمیت کمیسیون ماده 12 در این مقاله از آکادمی عمران به بررسی این کمیسیون پرداخیتم. در ابتدا متن ماده 12 را به طور کامل توضیح داده و مفاهیم آن را بررسی کردیم. سپس تمام آنچه که نیاز است درباره این کمیسیون بدانید از وظایف آن گرفته تا مدارک مورد نیاز برای دادن درخواست به این کمیسیون را زیر ذره‌بین بردیم. همچنین چگونگی اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 و ریزه‌کاری‌های آن را بیان کردیم. با ما همراه باشید.

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری 

قانون زمین شهری یکی از قوانین مهمی است که اولین بار در سال 1366 به تصویب رسیده است. هدف از این قانون نظم دادن به زمین‌های موجود در شهرها و مدیریت نوع عملکرد آن‌ها در راستای تامین رفاه عمومی مردم است. در ماده 12 این قانون به تشخیص نوع زمین پرداخته شده که این کار باید توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام گیرد.

در واقع کمیسیون ماده 12 به رای درباره نوع زمین می‌پردازد. شاید برایتان سوال باشد که منظور از نوع زمین چیست؟ به طور کلی یک زمین می‌تواند یکی از انواع دایر، بایر یا موات باشد که هر کدام ویژگی‌های خودش را دارد.

برای آشنایی بیشتر با کمیسیون ماده 12 فیلم زیر را مشاهده کنید.

متن ماده 12 قانون زمین شهری 

علاوه بر مفهوم و تعریفی که در قسمت قبل از ماده 12 قانون زمین شهری و کمیسیون آن ارائه دادیم، در این بخش متن دقیق این قانون را برایتان قرار دادیم.

‌ماده ۱۲) تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این‌ تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.

‌تبصره ۱- دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به‌ تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد.

‌تبصره ۲- ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل در مورد نوع زمین‌هایی که از تاریخ ۱۳۵۷/۱۱/۲۲ به وسیله دولت یا ارگان‌ها و‌نهادها و کمیته‌ها و دفاتر خانه‌سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانی‌های مذکور خواهد بود.

در ادامه تعریف انواع زمین را طبق قانون زمین شهری بررسی می‌کنیم تا بهتر متوجه ماده 12 قانون زمین شهری شوید.

تقسیم بندی زمین‌های شهری

در ماده 12 قانون زمین شهری، زمین‌ها به چند دسته اصلی و فرعی تقسیم شده‌اند که برای درک بهتر موضوع این مقاله یعنی کمیسیون ماده 12 لازم است آن‌ها را بدانید. در ادامه این اصطلاحات را به طور کامل بررسی کردیم .

به طور کلی تمامی زمین‌های شهری و برون شهری به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند:

1) زمین موات

منظور از زمین موات زمینی است که هیچ گونه سابقه عملیات عمرانی و احیا نداشته و کاملا به صورت طبیعی و دست نخورده باقی مانده است. زمین‌های مواتی که علی‌رغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1385/4/5 به بعد احیاء شده باشد، همچنان در ‌اختیار دولت هستند.

2) زمین بایر

زمین بایر شهری به زمین‌هایی گفته می‌شود که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته‌اند. این زمین‌ها می‌توانند دارای مالک مشخصی باشند. به عبارت دیگر می توان گفت زمین بایر زمینی است که ابتدا از حالت موات خارج شده و احیاء گردیده است ولی بعدها رها شده و به وضعیت زمین موات درآمده است.

تمامی زمین‌های بایر کشاورزی در سراسر کشور در صورت اعراض مالکان آن‌ها، به صورت بلاعوض در اختیار دولت قرار گرفته و در صورت عدم اعراض نیز مالکین بایستی بر اساس قوانین کشاورزی به کشت در زمین پرداخته یا اقدام به فروش زمین‌های خود کنند.

اما زمین‌های بایر شهری توسط وزارت مسکن و شهرسازی برای سکونت و رفاه افراد مورد استفاده قرار گرفته و مالکان اراضی بایر شهری و محدوده قانونی شهری موظف بوده تا زمین‌های مورد نیاز دولت و شهرداری را به نهادهای زیربط فروخته یا با زمین‌های دیگر تعویض نمایند.

3) زمین دایر

زمین دایر به کلیه زمین‌هایی که در حال حاضر احیا بوده و امکان بهره برداری از آن وجود دارد گفته می‌شود. مالکیت زمین‌های دایر با مالک آن است و هیچ یک از نهادها حق دخالت و تغییر کاربری آن را ندارند. زمین‌های دایر مشمول این‌ قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور هستند.

• اراضی آیش

این اراضی زیر مجموعه زمین‌های دایر بوده به این شکل که در بازه‌های زمانی معین از آن بهره برداری می‌شود. آیش زمین یا آیش خاک به معنای کشت ‎نکردن زمین برای یک دوره‌ی زمانی معین است. به عبارت دیگر زمین آیش‌شده زمینی است که به منظور استراحت و احیاء خاک برای یک دوره‌ی معین بدون کشت رها شود.

• مرتع

منظور از مرتع، زمین‌های خارج از بافت درون شهری است که دارای پوشش گیاهی سبز به صورت خودرو است. زمین‌های مرتع در مالکیت دولت بوده و هیچ گونه شخص حقیقی مسئول پیگیری و تفکیک زمین‌های مرتع و جنگلی نیست.

اهمیت نوع زمین 

همانطور که در تعریف انواع زمین گفتیم اگر زمین شما در کمیسیون ماده 12، موات شناخته شود در واقع شما مالکیت آن را از دست خواهید داد!

این اتفاق قطعا باعث ضرر سنگینی به سرمایه شما خواهد شد. بنابراین ضروری است که نوع زمین خود را دانسته و رای آن را از کمیسیون ماده 12 داشته باشید. از طرفی اگر بخواهید زمینی بخرید، دو نوع مالکیت می‌تواند برای آن وجود داشته باشد. یک زمین می‌تواند دارای سند رسمی بوده یا اینکه قولنامه‌ای باشد.

اگر زمین دارای سند مالکیت یعنی سند رسمی باشد که مامور قانون به موجب قانون و مطابق با مقررات قانونی آن را تنظیم می‌کند و توسط سر دفتر ثبت اسناد رسمی صادر می‌شود، مشکلی نخواهد بود چرا که در سند، نوع زمین مشخص شده است.

اما اگر زمین، قولنامه‌ای باشد باید چه کرد؟

بهتر است در این قسمت ابتدا منظور از زمین قولنامه‌ای را برایتان شرح دهیم.

قولنامه در واقع قراردادی توافقی است که بین خریدار و فروشنده بسته می‌شود. قولنامه اصولا در دفاتر مشاورین املاک و معمولا در سه نسخه تنظیم می‌گردد. یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه هم در دفتر مشاور املاک بایگانی می‌شود. یکی از تفاوت‌های اساسی سند رسمی و قولنامه این است که از قولنامه نمی‌توان به عنوان وثیقه در دادگاه یا بانک استفاده کرد.

از آنجایی که خرید زمین قولنامه‌ای چالش‌های زیادی را در پی دارد، در خرید آن لازم است دقت زیادی داشته باشیم. یکی از نکات مهم در این زمین‌ها توجه به نوع زمین است.

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری 

منظور از نظریه کمیسیون ماده 12 چیست؟

کمیسیون ماده 12 به بررسی شرایط زمین و تعیین نوع آن پرداخته و آن را در قالب یک نظریه ارائه می‌دهد. اگر این کمیسیون در مورد نوع یک زمین، نظریه‌ای صادر کند، این نظریه در تمام مراجعات بعدی نیز معتبر بوده و نیازی به بررسی مجدد توسط کمیسیون ماده 12 نخواهد بود. همین موضوع اهمیت نظریه و رای صادر شده توسط این کمیسیون را بالا می‌برد.

بنابراین نظریه این کمیسیون باید بر اساس تمام مدارک و ادله معتبر باشد. یعنی تمام اطلاعات از جمله شماره پلاک، مساحت پلاک و مشخصات مالک پلاک باید به صورت دقیق در نظریه این کمیسیون درج شود. همچنین این نظریه باید در تمامی قسمت‌ها از جمله مقدمه و نتیجه دارای یک رای بوده و بخش‌های مختلف آن با هم مغایر نباشند.

از دیگر ویژگی‌های مهم رای کمیسیون ماه 12 مشخص شدن ماهیت زمین از نظر دیم، آبی بودن یا دارای اعیان و غیره است. در مقاله عرصه و اعیان به طور مفصل درباره این دو مفهوم صحبت کردیم. برای مطالعه بیشتر روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

پس از اینکه کمیسیون ماده 12 نظریه مربوط به یک زمین را صادر کرد، این نظریه مستقیما به دبیرخانه کمیسیون ارجاع داده می‌شود تا این دبیرخانه نظریه را بررسی و رای نهایی را ابلاغ کند.

مواردی که توسط دبیرخانه کمیسیون بررسی می‌شود عبارتند از:

1. پلاک دولتی نباشد چرا که مطرح کردن پلاک‌های دولتی در کمیسیون ماده 12 ممنوع است.
2. در گذشته گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری برای پلاک مورد نظر صادر نشده باشد.
3. قبلا در مورد نوع این زمین از طرف کمیسیون ماده 12 رأی صادر نشده باشد.

وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری 

با توجه به اهمیت نقش دبیرخانه کمیسیون ماده 12، در ادامه مواردی از وظایف مهم این دبیرخانه را عنوان می‌کنیم:

1. انجام استعلامات لازم از ادارات مربوطه و پاسخ به آن‌ها
2. تشکیل پرونده برای زمین مورد نظر و ارجاع پرونده به کمیسیون ماده 12
3. جمع آوری آراء صادر از کمیسیون، بررسی آن‌ها و ابلاغ به مالکان یا درج آن در روزنامه کثیر الانتشار
4. ارسال یک نسخه از رای کمیسیون ماده 12 به اداره کل زمین شهری استان
5. حفظ دلایل و مدارک رای صادره برای ارائه در محاکم قضایی در صورت نیاز به دفاع

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

وظایف کمیسیون ماده 12 

همانطور که در متن قانون ماده 12 آمده است وظایف این کمیسیون عبارتند از:

• تشخیص عمران و احیا زمین
• تشخیص تاسیسات متناسب زمین
• تشخیص نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات

اعضای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری از سه عضو تشکیل می‌شود که هر سه نفر آن‌ها نماینده وزارت مسکن و شهرسازی بوده و از وزیر مسکن و شهرسازی حکم می‌گیرند.

مدارک لازم برای ارائه به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

فرض کنید قصد دارید زمینی قولنامه‌ای بخرید و به دنبال استعلامات مربوط به آن از جمله نوع زمین هستید. برای این کار باید به کمیسیون ماده 12 درخواست دهید. مدارکی که باید برای این درخواست به کمیسیون ماده 12 ارائه شود عبارتند از:

• رونوشت یا کپی سند مالکیت و در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت، کپی آخرین استعلام ثبتی
• انعکاس موقعیت ملک بر روی نقشه هوایی با مقیاس متناسب
• دو نسخه رونوشت یا کپی نقشه ثبتی و در صورت نبود، کروکی دقیق ملک
• نظریه کتبی دبیرخانه کمیسیون مبنی بر عدم صدور گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و عدم اظهار نظر کمیسیون‌های تشخیص موضوع ماده 12 قانون اراضی شهری
• مدارک هویتی
• فیش واریزی پرداخت هزینه‌های دادرسی
• ارائه ادله و مستندات مانند شهادت شهود و مطلعین و انجام تحقیقات محلی

نحوه رسیدگی کمیسیون ماده 12 به درخواست‌ها

پس از ارائه مدارک قسمت قبل به مراجع درخواست کننده، این مرجع، مدارک را به کمیسیون ماده 12 ارسال می‌کند. همانطور که گفتیم کمیسیون ماده 12 به تشخیص احیا، زمین موات و عمران یا عدم عمران زمین می‌پردازد. به این صورت که جهت تشخیص زمین مورد نظر کمیسیون به بازدید از محل رفته و پس از تحقیقات لازم از معمرین، شنیدن دفاع مالکین و وکیل آن‌ها، بررسی اسناد موجود در پرونده و تطبیق کروکی با نقشه هوایی، با اکثریت اعضاء رای مورد نظر را صادر می‌کنند.

تشریفات قانونی

در کمیسیون ماده 12 لازم است برخی تشریفات قانونی رعایت شود و عدم اجرای هر یک از آن‌ها می‌تواند باعث ابطال رای کمیسیون ماده 12 باشد. این تشریفات عبارتند از:

• پلاک‌ها باید در داخل حوزه قرار داشته باشند.
• بازدید کردن اعضای کمیسیون از زمین مورد نظر
• تطبیق مدارک با زمین
• صدور رای با نظر اکثریت اعضا
• عدم وجود قلم خوردگی و یا لاک گرفتگی
• ممنوعیت صدور گواهی عمران

اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

همانطور که تا اینجای مقاله گفتیم کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری درباره نوع یک زمین که بایر، دایر یا موات است نظریه می‌دهد. فرض کنید شما زمینی دارید که علی رغم اطمینان از بایر بودن، رای کمیسیون بر موات بودن آن است، برای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 باید چطور اقدام کرد؟

به طور کلی نظریه کمیسیون ماده 12 که با موافقت اکثریت اعلام شده است تا 3 ماه مهلت اعتراض دارد. در واقع تا 3 ماه مالک می‌‌تواند طبق ادله‌ای که دارد به رای صادر شده اعتراض کند. حتی ممکن است فردی چندین سال در خارج از کشور بوده و طبق نظریه کمیسیون ماده 12 زمینی که سند آن را دارد، از مالکیت او خارج شده باشد که در این صورت هم می‌توان به رای کمیسیون ماده 12 اعتراض کرد.

شاید تصور کنید فقط در صورتی می‌توان نسبت به رای کمیسیون ماده 12 اعتراض کرد که زمین سند رسمی داشته باشد. اما باید بگوییم که این طور نیست و حتی دارندگان اسناد عادی هم می‌توانند به رای کمیسیون اعتراض کنند.

در واقع طبق قانون زمین شهری افرادی که سند عادی ملکی را دارند (منظور از اسناد عادی اسنادی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشدند) باید پیش از اعتراض به رای صادره ابتدا دادخواستی به طرفیت وزارت مسکن و شهرسازی، به خواسته تأیید صحت تاریخ تنظیم سند عادی و نیز صحت معامله، به دادگاه عمومی ارائه کرده و از دادگاه حکم دریافت کنند. پس از این کار می‌توانند در دادگاه عمومی به رای کمیسیون اعتراض نمایند. اما دارندگان اسناد رسمی می‌توانند مستقیما اعتراض خود را به دادگاه اعلام کنند.

توجه کنید که حتی اگر سند شما به صورت مشاعی هست نیز می‌توانید به رای کمیسیون اعتراض کنید. اما در این حالت باید تمامی مالکین یک زمین نسبت به رای اعتراض داشته باشند و اعتراض یک شخص به علت عدم مالکیت بر کل پلاک مشاعی، مورد پذیرش نخواهد بود.

مهلت اعتراض به رای کمیسیون 

همانطور که گفتیم بر اساس قانون، 3 ماه فرصت برای اعتراض به رای کمیسیون وجود دارد. اما اگر شرایطی رخ دهد که مالک رای کمیسیون را دریافت نکند، در این حالت به علت عدم دسترسی مالک به نظریه کمیسیون باید این نظریه دو بار و در فاصله 10 روز در روزنامه‌های کثیر الانتشار آگهی شود. در این حالت تا 3 ماه از تاریخ آخرین آگهی برای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 فرصت وجود دارد.

اراضی که در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری مطرح نمی‌شوند!

در آخرین بخش از این مقاله قصد داریم 4 مورد از زمین‌هایی که نمی‌توان آن‌ها را در کمیسیون ماده 12 مطرح کرد نام ببریم. هر چند در بخش‌های دیگر بعضی از این اراضی را عنوان کردیم اما در ادامه مشخصا این موارد را بیان می‌کنیم:

1. اراضی که متعلق به شهرداری‌ها و شرکت‌های وابسته به شهرداری هستند.
2. اراضی که قبلا کمیسیون ماده 12 برای آن‌ها رای صادر کرده است.
3. زمین‌های متعلق به دولت
4. اراضی دارای گواهی عمران

جمع بندی

از آنجایی که قدم اول برای اجرای یک ساختمان خرید زمین است و بسیاری از زمین‌ها به صورت قولنامه‌ای هستند در نتیجه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری یکی از موضوعاتی است که باید در ضوابط شهرسازی به آن آگاه باشید. در صورتی که حواستان به نوع زمینی که می‌خواهید بخرید نباشد احتمال دارد دچار ضرر شده و سرتان کلاه برود! در این مقاله هر آنچه لازم است درباره کمیسیون ماده 12 بدانید را بررسی کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری