انواع اختلاف مشارکت در ساخت + راه حل از صفر تا صد
بروز اختلاف مشارکت در ساخت به دلیل پیچیدگی‌های این قرارداد، امری طبیعی است و تا حدی می‌توان آن را پیش بینی کرد. اما آیا راهی برای پیشگیری از بروز اختلافات در این نوع قراردادها وجود دارد؟ برای تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت جامع و دقیق لازم است طرفین (مالک و سازنده) اطلاعات کافی در این زمینه داشته باشند و در قرارداد به موارد زیر اشاره کنند:
- در ابتدا باید بدانید چه مواردی بیشتر از همه باعث اختلاف می‌شوند؟
- چگونه می‌توان از بروز اختلافات رایج در این نوع قراردادها جلوگیری کرد؟
- چه ضمانتی برای اطمینان از اجرای تعهدات سازنده وجود دارد؟
- شرایط فسخ قرارداد در چه مواردی قابل اعمال است؟
در این مقاله از آکادمی عمران در مورد همه شرایط گفته شده صحبت خواهیم کرد، پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
انواع اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت
اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت به دو دسته تقسیم می‌شود:
1) اختلاف در تفسیر ماده‌های قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از مسائلی که ممکن است باعث بحث در قراردادها، خصوصا مشارکت در ساخت و ساز باشد، اختلاف برداشت طرفین از متن و ماده‌های قرارداد است که اغلب ناشی از ابهامات و عدم وضوح مفاد قرارداد است.
خیلی غیر قابل باور نیست که در چنین شرایطی هر یک از طرفین تلاش کنند، تا متن قرارداد را به گونه‌ای تفسیر کنند که به نفع خود و به ضرر طرف مقابل باشد. برای پیشگیری از چنین اختلافاتی، توصیه می‌شود مفاد قرارداد به صورت دقیق و روشن تنظیم شود و طرفین قبل از امضا، قرارداد را به طور کامل مطالعه و درک کنند.
2) اختلاف در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از مسائلی که موجب اختلاف طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌شود، اختلافات مرتبط با اجرای موضوع قرارداد است. برای مثال ممکن است طرفین در خصوص فسخ قرارداد، به کارگیری مصالح و تجهیزات و غیره اختلافاتی با یکدیگر داشته باشند.
در صورت به وجود آمدن چنین اختلافاتی در قرارداد، بر حسب موضوع اختلاف می‌توان به مراجع دادگستری یا داوری مراجعه کرد. برای اینکه در مورد تمام بندها و مراحل مشارکت در ساخت اطلاعات بیشتری کسب کنید حتما روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.
طوفان تخفیفی آکادمی عمران تو راهه
مرجع و روش حل اختلافات مشارکت در ساخت
گاهی این مشکلات مسالمت آمیز حل می‌شوند که شامل مذاکره، میانجیگری و داوری است. اگر برای حل این مشکلات نیاز به قضاوت کردن یا داوری شخص یا اشخاص دیگری باشد، طرفین قرارداد (مالک و سازنده) بصورت توافقی و با رعایت شروط لازم، شخصی را به عنوان داور انتخاب می‌کنند.
اگر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت داور تعیین نکرده باشند، مستقیما باید به مراجع قضائی مراجعه کنند که روند آن زمان‌بر خواهد بود. در ادامه هر یک را به طور جداگانه توضیح می‌دهیم. اما پیش از مطالعه ادامه مقاله، فیلم زیر را مشاهده کنید:
حل اختلاف مشارکت در ساخت توسط دادگستری و دادگاه
جریان رسیدگی در دادگاه‌ها با محدودیت امکانات دادگستری، طبیعت کار قضایی و تشریفات الزامی دادرسی از جمله عواملی هستند که باعث کندی در رسیدگی به پرونده می‌شوند، به طوری که گاهی رسیدگی به دعاوی در دادگستری سال‌ها به طول می‌انجامد. به همین دلیل رفتن به دادگاه برای حل اختلاف مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود.
به همین منظور در قوانین، جهت ایجاد سرعت، دقت و اطمینان خاطر طرفین دعوا، برای پایان دادن به خصومت بین طرفین از مرجع حل اختلاف دیگری تحت عنوان ” داوری ” استفاده شده است.
داوری در مشارکت در ساخت
اگر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بخواهند اختلافاتشان را به روش داوری حل کنند، دو مرحله پیش‌بینی می‌شود که هر یک را جداگانه توضیح می‌دهیم:
1) حل اختلاف مشارکت در ساخت به روش مسالمت آمیز
در این حالت طرفین می‌توانند به صورت مسالمت آمیز توافق کنند که اختلافات خود را از طریق اعلام نظر یک کارشناس بی طرف حل و فصل نمایند. بنابراین رسیدگی به اختلاف و اعلام نظر نهایی به کارشناس منتخب طرفین، واگذار خواهد شد.
البته نظر کارشناس یا داور در این دو صورت لازم‌الاجرا نیست:
- سازنده و مالک در انتخاب داوری اختلاف نظر داشته باشند.
- نظر نهایی اعلام شده مورد پذیرش یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نباشد.
اگر روش مسالمت آمیز جواب نداد، اختلاف به یک یا چند داور بی‌طرف ارجاع می‌شود تا آن‌ها با بررسی موضوع، تصمیم نهایی را بگیرند یا اختلاف را از طریق دادگاه حل و فصل نمایند.
2) حل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت با ارجاع به داوری
برای پیشگیری از اختلافات احتمالی مشارکت در ساخت، بهتر است از همان ابتدا یک شخص مورد اعتماد طرفین را به‌عنوان داور انتخاب کنید و در صورت بروز اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه برای حل و فصل مشکلات، به او مراجعه کنید. نکات زیر باید در تعیین داوری رعایت شود:
- برای حل اختلاف از طریق داوری، تنظیم قرارداد و توافق طرفین، لازم و ضروری است.
- این قرارداد را می‌توان به دو صورت مستقل یا ضمن عقد اصلی تنظیم نمود.
اگر در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت داور تعیین نشده باشد، پس از بروز اختلاف نیز طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر، داور یا هیئت داوری را انتخاب کنند. انتخاب داور، فرآیند حل اختلافات مشارکت در ساخت را سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر می‌کند و از پیچیدگی‌های دادرسی جلوگیری می‌کند.
قوانین آیین دادرسی مدنی در مورد داوری
ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی
“کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند می‌توانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را خواه در دادگاه‌ها طرح شده یا نشده باشد و در صورت طرح در هر مرحله‌ای از رسیدگی باشد، به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند”.
نکته: اگر قرارداد جداگانه از قرارداد اصلی برای داوری تنظیم شود، براساس ماده‌ی ۱۰ قانون مدنی، قرارداد لازم الاجراست و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به طور یک جانبه و بدون موافقت طرف دیگر آن را فسخ کنند. برای مشاهده شرایط کامل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به صفحه مربوطه مراجعه کنید.
همچنین اگر شرط داوری از شروط ضمن عقد قرارداد مشارکت در ساخت باشد، تا زمان پا برجا بودن قرارداد، شرط داوری نیز پابرجا خواهد بود.
ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی
“متعاملین می توانند ضمن معامله ملزم شوند و یا به موجب قرارداد جداگانه تراضی نمایند که در صورت بروز اختلاف بین آنان به داوری مراجعه کنند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از بروز اختلاف تعیین نمایند”.
- تبصره- در کلیه موارد رجوع به داور، طرفین می توانند انتخاب داور یا داوران را به شخص ثالث یا دادگاه واگذار کنند.
توصیه: داور را قبل از اینکه دعوا و اختلاف نظری پیش بیاید انتخاب و با مشخصات کامل در یکی از ماده‌های قرارداد مشارکت در ساخت تعریف کنید.
حل اختلاف از طریق داوری برای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اختیاری است. از این رو در صورت عدم اختیار هر یک از آن‌ها به روش داوری، حل اختلاف می تواند از طریق دادگاه به عمل آید.
به طور معمول طرفین قرارداد اصلی، نحوه ارجاع حل اختلاف به داوری را در قرارداد قید می‌کنند و این شرط ضمن عقد برای هر دو الزام آور است.
شرایط تعیین داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
1) اهلیت داشته باشد. یعنی قسمت دوم از شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی را دارا باشد.
ماده ۱۹۰ قانون مدنی: برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آن‌ها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
2) دادگاه آن‌ها را منع نکرده باشد.
نکته: قضات و کارمندان قوه قضاییه تحت هیچ شرایطی نمی‌توانند به عنوان داور انتخاب شوند.
3) دادگاه این اشخاص را مجاز نمی‌داند مگر با رضایت طرفین:
- اشخاص کمتر از ۲۵ سال سن، ذی‌نفعان، قرابت سببی یا نسبی با ذی‌نفعان، وراث، کارمندان دولت، قیم یا وکیل ذی‌نفعان، افرادی که با طرفین دعوا پرونده مدنی یا کیفری دارند.
توصیه: وراث، وکیل، شخص آشنا با هر یک از طرفین قرارداد به عنوان داور انتخاب نشوند.
داور باید فردی بی‌طرف که دارای صلاحیت نظر کارشناسی است باشد.
داوری پروژه می‌تواند گروه باشد. برای مثال برای داوری پروژه گروه ۳ نفره انتخاب کرده و در بند قرارداد گفته شده رای نهایی داوری با رای اکثریت است. یعنی رایی که ۲ نفر از گروه ۳ نفره بدهند لازم الاجرا است.
4) داور در یکی از بندهای قرارداد مشارکت در ساخت به طور کامل (نام و نشانی دقیق) معرفی گردد.
5) موضوع، مدت داوری، هزینه‌ها و نحوه ابلاغ رای تعیین گردد.
توصیه مهم
- برای تعیین موضوع داوری؛ براساس ماده‌ی ۴۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی “در هر مورد که داور تعیین می‌شود، باید موضوع، مدت داوری و نیز مشخصات طرفین و داور یا داوران به طوری که موجب اشتباه نشود تعیین گردد”
- در موضوع داوری، همان طور که گفتیم، موارد اختلاف در دو دسته‌ی تفسیر ماده قرارداد و اختلاف در اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بررسی می‌شوند.
- مدت داوری را از زمان عقد قرارداد تا یک سال بعد از پایان کار و تحویل سند تعیین کنید.
- تعیین شود که هزینه داوری نصف با سازنده، نصف با مالک است.
- در قرارداد ذکر کنید ابلاغ رای از طریق نامه نگاری مکتوب، سامانه ثنا یا اظهارنامه باشد.
توصیه می‌کنیم مقاله انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت را برای اطلاع از میزان اهمیت و قوانین و نکات مدت قرارداد مطالعه کنید.
6) اگر داور در مواردی صلاحیت نظر دادن و تصمیم گیری نداشت می‌تواند از کارشناس کمک بگیرد.
در کار مشارکت در ساخت داور باید به دانش فنی مهندسی و تجربه ساخت، دانش اقتصادی و مالی، تسلط بر ضوابط روز و از همه مهم‌تر علم حقوق تسلط داشته باشد و خب افراد اندکی با این مقدار تسلط یافت می‌شوند. به همین سبب داور می‌تواند در بعضی از موارد برای نظر درست، کارشناس مربوطه استخدام کند.
7) داوری با رضایت کتبی طرفین، فوت یا محجور شدن یکی از طرفین از بین می‌رود.
در چنین شرایطی ماده‌ی داوری کَأَنَّ لَم یَکُن شده است یعنی انگار اصلا وجود نداشته یا از بین رفته است.
8) انتفای موضوع قرارداد
در صورتی که موضوع داوری به جهتی از بین برود داوری نیز خود به خود از بین می‌رود.
موضوع داوری در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز عبارت است از اختلاف در اجرا یا تفسیر ماده‌های قرارداد، هرگاه اصل قرارداد به دلیلی منحل گردد یا باطل بودن آن مشخص شود، موضوعی برای داوری در حیطه اجرا یا تفسیر ماده قرارداد باقی نمی‌ماند تا احتیاجی به داوری باشد.
9) انقضای مهلت داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
هدف طرفین قرارداد از ارجاع اختلاف خود به داوری این است که بدون مراجعه به دادگاه که نیاز به تشریفات رسمی خاصی دارد، اشخاص را برای حل اختلاف خود برگزینند تا به عنوان داور برای موارد اختلاف آن‌ها رأی صادر نمایند.
چنانچه داور یا داورها نتوانند در مدت مشخصی که در قرارداد مشارکت ذکر شده است به خصومت طرفین پایان دهند، دو راه برای حل خصومت باقی می‌ماند. یک راه این است که طرفین بر داوری اشخاص دیگری رضایت دهند و راه دیگر آن است که به دادگاه مراجعه نمایند.
بخش آخر ماده ۴۷۴ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در تأیید این مطلب می‌گوید: «در صورتی که داوران در مدت قرارداد داوری یا مدتی که قانون معین کرده است، نتوانند رأی بدهند و طرفین به داوری اشخاص دیگر رضایت نداده باشند، دادگاه به اصل دعوا وفق مقررات قانونی رسیدگی و رأی صادر می نماید».
10) امتناع داور یا داورها از رسیدگی و صدور رأی در قرارداد مشارکت در ساخت
داور یا داورها مجبور به قبول داوری نیستند، با این وجود نمی‌توانند هر زمان خواستند داوری را بپذیرند و یا از آن کناره گیری کنند.
براساس ماده‌ی ۴۷۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، داور پس از قبول داوری، حق استعفا و سر باز زدن از دادن رأی را بدون عذر موجه ندارد.
اگر طرفین مشارکت در ساخت، حل اختلاف خود را منحصر به شخص یا اشخاص معینی واگذار کرده باشند، انتخاب کننده موظف به تایید آن شخص یا اشخاص خواهد بود. در غیر این صورت اگر داور یا داوران معین شده پس از بروز اختلاف و ارجاع، از رسیدگی و صدور رای سر باز زنند، رسیدگی با دادگاه خواهد بود.
مگر این که قرارداد داوری به گونه‌ای تنظیم شده باشد که اساس رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد، از طریق داوری انجام گیرد. در این صورت، سر باز زدن داور یا داوران معین، مشکلی به اساس رسیدگی از طریق داوری ایجاد نمی‌کند و داور یا داوران دیگری از طرف دادگاه انتخاب می‌گردند.
جمع بندی
بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت بدیهی است. با آگاهی از مواردی که اغلب باعث ایجاد اختلاف بین مالک و سازنده می‌شوند، می‌توانید تا حد زیادی احتمال بروز اختلافات را با تنظیم یک قرارداد دقیق کاهش دهید. همچنین در صورت ایجاد هرگونه مشکل، با انتخاب بهترین روش حل اختلاف مشارکت در ساخت که همان داوری است، می‌توانید در زمان و هزینه صرفه جویی کنید.
در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره انواع اختلاف مشارکت در ساخت کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.
مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران
سوالات متداول
برای جلوگیری از اختلافات مشارکت در ساخت، قرارداد باید شامل تضمین‌های اجرایی و منطقی برای اطمینان از انجام تعهدات سازنده باشد. برای اطلاعات کامل می‌توانید ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنید.
خیر، زیرا استفاده از قراردادهای آماده مشارکت در ساخت بدون توجه به شرایط خاص طرفین، می‌تواند منجر به بروز اختلافات متعدد شود. در صورت تمایل می‌توانید از خدمات مجموعه آکادمی عمران برای تنظیم قرارداد استفاده کنید.
انتقال سند به سازنده در ابتدای پروژه ریسک بالایی برای مالک دارد و توصیه نمی‌شود. انتقال سند در پایان پروژه با چک ضمانت برای مالک امن‌تر است اما ممکن است سازنده با آن موافق نباشد. لذا توصیه می‌شود انتقال سند به صورت مرحله‌ای انجام شود.
اگر موضوع اختلاف در قرارداد پیش‌بینی نشده باشه، در صورت بروز اختلاف باید چیکار کنم و از طریق چه مرجعی پیگیری کنیم؟
مراجع قضایی و شورای حل اختلاف
خیلی خوب بود
سلام وقت بخیر
ممنون از حسن نظر شما