صورت مجلس تفکیکی چیست؟ شرایط، مدارک، مراحل و هزینه

اگر قصد خرید، فروش، ساخت یا سرمایه‌گذاری در یک ملک نوساز را دارید، یکی از مهم‌ترین اسنادی که باید بشناسید صورت مجلس تفکیکی است. این سند، هویت مستقل هر واحد را مشخص می‌کند و بدون آن، انتقال رسمی سند ممکن نیست. اما برخلاف تصور عموم، صورت مجلس تفکیکی فقط یک موضوع حقوقی نیست؛ بلکه در پروژه‌های ساختمانی از نقشه‌برداری و تطبیق پلان گرفته تا مدیریت زمان تحویل، فروش و حتی نقدینگی پروژه نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.

در این مقاله، به‌صورت مرحله‌به‌مرحله بررسی می‌کنیم که صورت مجلس تفکیکی چیست، نحوه دریافت و استعلام صورت مجلس تفکیکی چگونه است. پس تا انتهای این مطلب همراه آکادمی عمران باشید.

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

صورت مجلس تفکیکی (به انگلیسی Subdivision Deed) سندی رسمی است که اداره ثبت اسناد و املاک پس از صدور پایان کار ساختمان آن را تهیه می‌کند و در آن، تمام بخش‌های مستقل و غیرمستقل یک ملک، از واحدهای ساختمانی گرفته تا انباری، پارکینگ و سهم مشاعات را به‌صورت شفاف، دقیق، قانونی و قابل استناد مشخص می‌شود.

اطلاعات این سند شامل:

• شماره و طبقه هر واحد
• مساحت دقیق زیربنا
• شماره و محل انباری
• نوع و شماره پارکینگ (اختصاصی یا مزاحم)
• سهم هر واحد از مشاعات
• حدود اربعه و موقعیت دقیق واحد در ساختمان

به‌واسطه این سند، هر بخش تفکیک‌شده امکان دریافت سند رسمی جداگانه را پیدا می‌کند و از آن به بعد، واحدها می‌توانند به‌صورت مستقل خریدوفروش، انتقال یا رهن شوند. در واقع، صورت مجلس تفکیکی پلی بین پایان‌کار و صدور سند تک‌برگ واحدهای ساختمان است و نقش کلیدی در نظم حقوقی و فنی املاک دارد.

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی از نظر حقوقی و فنی یکی از الزامات اصلی برای هر ساختمان چند واحدی است. مهم‌ترین دلایل ضرورت و الزام دریافت صورت مجلس تفکیکی ساختمان عبارت‌اند از:

• شرط قانونی صدور سند تک‌برگ: طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت، اداره ثبت تنها زمانی می‌تواند برای هر واحد سند مستقل صادر کند که ملک به‌صورت رسمی تفکیک شده باشد. بنابراین بدون صورت‌مجلس تفکیکی، واحدها هویت حقوقی مستقل ندارند.
• ضرورت برای انجام معاملات رسمی: فروش، انتقال، رهن یا هر معامله قطعی تنها زمانی معتبر است که واحد سند تک‌برگ داشته باشد؛ و سند تک‌برگ نیز فقط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی صادر می‌شود.
• تعیین دقیق مالکیت و مشخصات هر واحد: این سند متراژ واحد، موقعیت، پارکینگ، انباری و سهم مشاعات را به‌صورت رسمی تعیین می‌کند و از اختلافات بعدی میان سازندگان و خریداران جلوگیری می‌کند.

علاوه‌بر این، بهتر است بدانید که بدون صورت‌مجلس تفکیکی:

• خریدار نمی‌تواند سند رسمی دریافت کند.
• سازنده نمی‌تواند واحد را به‌صورت قانونی واگذار کند.
• بانک‌ها، وام فروش اقساطی یا تسهیلات مرتبط نمی‌دهند.
• سرمایه‌گذار و خریداران بالقوه وارد معامله نمی‌شوند.

در نتیجه، صورت‌مجلس تفکیکی نه‌تنها نقش حقوقی و ثبتی دارد، بلکه یکی از عناصر کلیدی مدیریت پروژه، برنامه‌ریزی مالی، فروش و نقدینگی در ساختمان‌سازی محسوب می‌شود.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

تفاوت صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه

اگر چه بسیاری از افراد تقسیم نامه و صورت ‌مجلس تفکیکی را یکی می‌دانند، اما این دو سند کاملا به لحاظ کاربرد و اعتبار حقوقی متفاوت هستند. صورت‌مجلس تفکیکی سندی رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و مشخصات قانونی و دقیق هر واحد یا قطعه از ملک را برای صدور سند تک‌برگ تعیین می‌کند.

در مقابل، تقسیم‌نامه توافقی میان مالکان یک ملک مشاع است که نحوه سهم هر شریک را مشخص می‌کند و به‌تنهایی فاقد اعتبار ثبتی لازم برای صدور سند مستقل است.

در جدول زیر می‌توانید تفاوت‌های صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه را به‌صورت خلاصه و روشن مشاهده کنید.

صورت مجلس تفکیکی را از کجا بگیریم؟

مرجع نهایی صدور صورت مجلس تفکیکی، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است؛ اما روند درخواست و پیگیری طبق رویه جاری کشور از دفاتر اسناد رسمی (دفترخانه) شروع می‌شود.

به‌عبارت دیگر، مالک یا سازنده معمولا مستقیما به اداره ثبت مراجعه نمی‌کند؛ بلکه ابتدا باید با در دست داشتن مدارک لازم به دفترخانه مراجعه و درخواست صدور صورت‌مجلس تفکیکی را ثبت کند. پس از ثبت تقاضا، دفترخانه پرونده را به اداره ثبت ارسال کرده و اداره ثبت پس از بررسی، نماینده و کارشناس خود را برای بازدید و انجام مراحل نقشه‌برداری اعزام می‌کند.

شرایط اخذ صورت مجلس تفکیکی

برای اینکه اداره ثبت اسناد بتواند صورت‌مجلس تفکیکی را صادر کند، ملک باید از نظر وضعیت حقوقی، مدارک ساختمانی و قابلیت تفکیک آماده باشد. این شرایط در دو گروه اصلی قابل بررسی است:

1- شرایط مربوط به نوع ملک

برای دریافت صورت مجلس تفکیکی ساختمان و آپارتمان‌ها:

• داشتن پایان‌کار شهرداری الزامی است.
• پایان‌کار باید شامل اطلاعات دقیق طبقات، پارکینگ‌ها، واحدها و سطح زیربنا باشد.
• هرگونه خلافی که در پایان‌کار اصلاح نشده باشد، مانع صدور صورت‌مجلس می‌شود.

توصیه می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با انواع تخلفات ساختمانی و نحوه رسیدگی به آن، مقاله تخلفات ساختمانی را مطالعه کنید.

برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی زمین:

• ارائه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری یا مرجع قانونی الزامی است.
• در نقشه باید حدود اربعه، مساحت قطعات پیشنهادی و دسترسی‌ها به‌طور کامل مشخص شده باشد.
• نقشه باید با وضعیت واقعی ملک امکان انطباق داشته باشد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره مالکیت زمین و ساختمان‌ها، می‌توانید به مقاله عرصه و اعیان مراجعه کنید.

2- شرایط مالکیت و درخواست قانونی

• ملک باید غیرمنقول باشد و قابلیت تفکیک داشته باشد.
• مالک می‌تواند یک نفر یا چند نفر باشد؛ برای تفکیک، مالکیت یک‌نفره کاملا کافی است.
• مالک (یا نماینده رسمی با وکالت‌نامه) باید درخواست تفکیک را از طریق دفترخانه اسناد رسمی ثبت کند.
• علاوه بر ارائه مدارک هویتی و پایان‌کار (یا نقشه تفکیکی)، سند مالکیت و پرداخت هزینه قانونی الزامی است.

توجه داشته باشید که بدون ثبت درخواست در دفترخانه، اداره ثبت هیچ اقدامی برای صدور این سند انجام نمی‌دهد.

نحوه گرفتن صورت مجلس تفکیکی

فرآیند صدور صورت‌مجلس تفکیکی مراحل مشخصی دارد و از دفترخانه آغاز و در اداره ثبت تکمیل می‌شود. مراحل اصلی به شرح زیر است:

مرحله اول: تهیه پایان‌کار یا نقشه تفکیکی

دریافت پایان‌کار شهرداری (برای ساختمان‌ها) و ارائه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری یا مرجع قانونی (برای زمین‌ها) لازم است. این مدارک پایه صدور صورت‌مجلس و صدور سند تک‌برگ هستند و بدون آن‌ها فرآیند امکان‌پذیر نیست.

مرحله دوم: ثبت درخواست در دفترخانه

مالک یا نماینده قانونی با مدارک لازم به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کند. درخواست صدور صورت‌مجلس تفکیکی ثبت و به اداره ثبت محل ملک ارسال می‌شود.

ارائه مدارک زیر به دفترخانه اسناد رسمی و اداره ثبت الزامی است:

• شناسنامه و کارت ملی مالک
• در صورت اقدام نماینده، وکالت‌نامه رسمی معتبر
• سند مالکیت (تک‌برگ یا دفترچه‌ای)
• در صورت چند مالک، ارائه مدارک مالکیت همه افراد
• پایان‌کار شهرداری برای ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها
• نقشه تفکیکی مصوب برای زمین یا عرصه
• گواهی عدم تجاوز ملک به معابر و املاک مجاور (در صورت لزوم)
• رسید پرداخت هزینه‌های قانونی تفکیک (مطابق ماده ۱۵۰ قانون ثبت)
• ارائه ارزش معاملاتی ملک جهت محاسبه هزینه‌ها

توجه داشته باشید بدون ارائه این مدارک، دفترخانه و اداره ثبت قادر به ثبت درخواست و صدور صورت‌مجلس تفکیکی نیستند.

مرحله سوم: بازدید و بررسی توسط کارشناسان ثبت

نماینده و نقشه‌بردار اداره ثبت، ملک را بازدید و بررسی می‌کنند. مطابقت ابعاد واقعی واحدها با پایان‌کار یا نقشه مصوب، جانمایی پارکینگ‌ها و انباری‌ها، مشاعات، عدم تجاوز به املاک مجاور و کروکی قطعات کنترل می‌شود.

در صورت وجود مغایرت جدی، فرآیند متوقف شده و مالک باید اصلاحات لازم را انجام دهد.

مرحله چهارم: صدور صورت‌مجلس تفکیکی

پس از تأیید بازدید، صورت‌مجلس تنظیم و توسط نماینده ثبت، نقشه‌بردار، رئیس اداره و مالک امضا می‌شود. هزینه‌های قانونی بر اساس ارزش معاملاتی ملک پرداخت می‌شود.

در نهایت سند رسمی صادر و نسخه‌ای به دفترخانه و نسخه‌ای در اداره ثبت بایگانی می‌شود. از این مرحله امکان صدور سند تک‌برگ برای هر واحد یا قطعه فراهم می‌شود.

برای آشنایی با انواع سندها و ویژگی‌های هر یک، می‌توانید به مقاله انواع سند ملکی مراجعه کنید.

دریافت الکترونیکی صورت مجلس تفکیکی

در سال‌های اخیر، بسیاری از خدمات ثبتی به‌سمت الکترونیکی شدن رفته‌اند و کاربران معمولا به دنبال دریافت صورت مجلس تفکیکی آنلاین یا پیگیری اینترنتی هستند.

اما نکته مهم این است که فرآیند صدور صورت مجلس تفکیکی هنوز کاملا الکترونیکی نشده و بخش عمده‌ای از مراحل حتما باید به‌صورت حضوری و توسط کارشناس اداره ثبت انجام شود؛ چون بازدید میدانی، اندازه‌گیری واحدها و مطابقت با پایان‌کار هنوز قابل دیجیتال‌سازی نیست.

با این حال، متقاضی می‌تواند بدون مراجعه حضوری وضعیت پرونده را پیگیری کند. برای شفافیت بیشتر، جدول زیر وضعیت آنلاین و حضوری را به‌طور خلاصه نشان می‌دهد:

سامانه استعلام صورت مجلس تفکیکی

اگرچه سامانه‌ای با عنوان دقیق سامانه استعلام صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد، اما دو سامانه رسمی برای پیگیری وضعیت پرونده تفکیک مورد استفاده قرار می‌گیرد:

1. سامانه ثنا و ابلاغ الکترونیک برای دریافت اخطارها یا نامه‌های مرتبط با پرونده
2. سامانه رهگیری خدمات ثبتی (سامانه میزخدمت سازمان ثبت)

در این سامانه‌ها می‌توان موارد زیر را مشاهده کرد:

• وضعیت ارسال درخواست دفترخانه به اداره ثبت
• وضعیت تعیین کارشناس برای بازدید ملک
• مرحله بررسی مغایرت‌ها
• مرحله تهیه پیش‌نویس تفکیکی
• زمان آماده‌شدن نسخه نهایی و ارسال به دفترخانه

این بخش صرفا برای پیگیری پیشرفت پرونده است و امکان صدور یا دریافت متن رسمی سند به‌صورت آنلاین وجود ندارد.

پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی با روش‌های استعلام اصالت و وضعیت سند ملک، به مقاله استعلام سند ملک مراجعه کنید.

دریافت صورت مجلس تفکیکی المثنی

ثبت درخواست و صدور المثنی صورت‌مجلس تفکیکی یک فرآیند کاملا حضوری است و در حال حاضر هیچ سامانه‌ای برای دریافت آنلاین آن وجود ندارد. نسخه جدید تنها توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می‌شود و معمولا پس از بررسی مالکیت، تکمیل مدارک و ثبت درخواست رسمی به مالک تحویل یا به دفترخانه ارسال می‌شود.

شرایط دریافت المثنی

برای صدور المثنی، رعایت دو شرط اصلی ضروری است:

1. مالکیت قانونی فرد متقاضی: تنها مالک، تمامی مالکین (برای املاک مشاع)، یا نماینده قانونی دارای وکالت معتبر می‌توانند درخواست دهند.
2. ارائه دلیل موجه برای صدور مجدد: مانند گم‌شدن، مفقودی، تخریب یا نیاز به نسخه جدید برای انجام امور ثبتی و نقل‌وانتقال.

مدارک لازم برای درخواست المثنی

مدارکی که برای دریافت صورت مجلس تفکیکی المثنی نیاز است، عبارت‌اند از:

• اصل و کپی سند مالکیت
• مدارک هویتی مالک یا نماینده قانونی
• وکالت‌نامه رسمی (در صورت اقدام توسط وکیل)
• تعهدنامه مفقودی یا صورتجلسه اعلام فقدان (در صورت گم‌شدن)
• رسید هزینه‌های قانونی و هزینه صدور المثنی

هزینه صورت مجلس تفکیکی چقدر است؟

اخذ صورت مجلس تفکیکی مانند سایر خدمات ثبتی، نیازمند پرداخت هزینه قانونی است. این هزینه بر اساس ارزش روز ملک و متراژ هر واحد یا قطعه تعیین می‌شود و پرداخت آن پیش‌نیاز صدور سند است. به طور کلی، عوامل موثر بر هزینه عبارت‌اند از:

• ارزش معاملاتی ملک: کارشناسان اداره ثبت ارزش ملک را براساس قیمت منطقه‌ای روز تعیین می‌کنند و هزینه تفکیک بر اساس آن محاسبه می‌شود.
• نوع کاربری ملک: برای اراضی مسکونی حدود ۱۰ درصد و برای اراضی تجاری و صنعتی حدود ۱۰۰ درصد ارزش منطقه‌ای ملک به عنوان هزینه اخذ می‌گردد.
• متراژ ملک: معمولا هر متر مربع ملک تفکیک‌شده مشمول هزینه مشخصی است که بر اساس جدول‌های مصوب محاسبه می‌شود.
• عوارض شهرداری: بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها، متقاضی باید عوارض تفکیک ملک را نیز به شهرداری پرداخت کند.

نکته مهم: هزینه دقیق برای هر ملک بر اساس ارزش معاملاتی روز و متراژ قطعات تعیین می‌شود و رقم ثابتی ندارد؛ بنابراین مالک باید قبل از ثبت درخواست، هزینه‌ها را از دفترخانه یا اداره ثبت استعلام کند.

جمع‌بندی

صورت مجلس تفکیکی سند رسمی هر واحد تفکیک‌شده است که هویت حقوقی آن را مشخص می‌کند. صدور آن حضوری از طریق دفترخانه و اداره ثبت انجام می‌شود و نیازمند مدارک هویتی، سند مالکیت، پایان‌کار یا نقشه تفکیکی و پرداخت هزینه قانونی است. البته پیگیری وضعیت پرونده در سامانه‌های ثبتی ممکن است، همچنین در صورت مفقودی، المثنی تنها حضوری صادر می‌شود.

برای آشنایی با ضوابط شهرسازی و درک بهتر نقش صورت‌مجلس تفکیکی در مدیریت پروژه‌های ساختمانی، می‌توانید به آموزش نظارت ساختمان آکادمی عمران مراجعه کنید. این آموزش به شما نحوه نظارت بر اجرا، کنترل نقشه‌ها و تطبیق با ضوابط قانونی و مقررات شهرسازی را نشان می‌دهد.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره شرایط دریافت صورت مجلس تفکیکی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری