برج باغ چیست؟ مصوبه تبدیل برج باغ به خانه باغ زیر ذره بین

حتما نام برج‌ باغ‌های شمال تهران به گوش شما هم خورده است. منظور از برج باغ، برج‌هایی است که در باغ‌های بزرگ مناطق شمالی تهران در دهه 80 تا اواسط دهه 90 شمسی ساخته شدند. ساخت این برج‌ها دارای ضوابطی است که در مصوبه برج باغ سال 1382 ابلاغ گردید. اما اگر برایتان سوال شده که چرا این روزها چنین برج‌هایی ساخته نمی‌شود با ما همراه باشید.

در این مقاله از آکادمی عمران ابتدا برج باغ را تعریف کرده و به طور کامل مصوبه آن را مطرح کردیم. در ادامه به تبدیل مصوبه برج باغ به خانه باغ و همچنین به اصول طراحی خانه باغ پرداختیم.

برج باغ چیست؟

با افزایش رشد جمعیت ایران در دهه 80 شمسی و علی رغم تبدیل سریع خانه‌های ویلایی به آپارتمان‌های مسکونی، کمبود مسکن همچنان یکی از معضلات زندگی شهری به حساب می‌آمد. در همین حال باغ‌های زیادی در شمال شهر تهران وجود داشت که چون مجوز ساخت و ساز نداشتند توجهی به آن‌ها نمی‌شد، به طوریکه که این مسئله ارزش این باغات را تا حد زیادی از بین برده بود.

در این راستا، شورای شهر تهران در سال 1382 مصوبه‌ای را تحت عنوان برج باغ که جزئیات آن در یکی از جلسات رسمی شورای اسلامی شهر تهران به تصویب رسیده بود، اعلام کرد.

فیلم زیر را مشاهده کنید تا بهتر با مفهوم برج باغ و خانه باغ آشنا شوید.

مصوبه برج باغ

طبق مصوبه برج باغ به صاحبان باغ‌ها اجازه داده شد تا حداکثر ۳۰ درصد از مساحت باغ خود را به برج مسکونی اختصاص دهند. بر اساس این مصوبه، صاحبان باغ‌ها تنها می‌توانستند برج‌هایی در حداکثر ۱۳ طبقه در این باغ‌ها بنا نمایند.

منظور از برج باغ، باغاتی است که صرفا در ۳۰ درصد از مساحت آن‌ها و تا حداکثر ۱۳ طبقه مسکونی اجازه ساخت و ساز دارد و ۷۰ درصد باقی مانده باید به صورت باغ حفظ شود.

طراحی برج باغ

همانطور که گفتیم برج باغ به ساختمان‌های بلندی گفته می‌شود که بخش قابل توجهی از زمین آن‌ها به محوطه و فضای سبز اختصاص داده شده است. به طور کلی طراحی برج‌ها دارای اصولی متفاوت از طراحی ساختمان‌های معمولی است. اما این موضوع درباره برج باغ‌ها بیشتر مطرح بوده چرا که علاوه بر زیاد بودن تعداد طبقات، طراحی محوطه و فضای سبز و همچنین امکانات لازم برای ساکنین مطرح می‌شود.

برای مثال در طراحی برج باغ، نمای برج باید از هر چهار طرف آزاد باشد به شکلی که بتوان در هر چهار نمای آن تراس یا بالکن قرار داد. یا گیاهانی که برای محوطه سازی انتخاب می‌شوند باید با شرایط محیط به خوبی سازگار باشند تا پس از مدتی ساختمان وجهه اصلی یعنی برج باغ را از دست ندهد.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

تبدیل مصوبه برج باغ به خانه باغ 

تا اینجای مقاله متوجه مفهوم برج باغ و مصوبه مربوط به آن شدیم. اما آیا امروز هم قانون ساخت این برج‌ها وجود دارد؟

شاید برایتان جالب باشد که مصوبه برج باغ فقط تا سال ۱۳۹۶ شمسی ادامه پیدا کرد. این قانون از سال 96 لغو شده و به جای آن سازندگان را به ساخت خانه باغ تشویق می‌کنند. هر چند این قانون فقط تا 14 سال وجود داشت اما در آن مدت نیز ساخت و سازهای بیشماری در شهر تهران مخصوصا مناطق شمالی آن رقم زد. در تصویر زیر نمونه‌ای از این برج‌ها را مشاهده می‌کنید.

مصوبه خانه باغ

منظور از خانه باغ، ساختمان‌هایی 2 تا 3 طبقه است است که در باغ‌ها ساخته می‌شوند. مصوبه خانه باغ به شرح زیر است.

الف) برای باغ‌های تا ۳۰۰۰ مترمربع، مجوز ساخت صرفاً دو طبقه با ۱۵ درصد سطح اشغال که در مجموع ۳۰ درصد تراکم می‌شود، صادر می‌گردد.

ب) برای باغ‌های بالای ۳۰۰۰ مترمربع، مجوز ساخت سه طبقه با سطح اشغال ۱۵ درصد که در مجموع ۴۵ درصد تراکم می‌شود، صادر می‌گردد.

ج)  برای اینکه مالکان باغ‌های بزرگ تشویق شوند تا ۷۰ درصد باغ‌ خود را برای تبدیل به بوستان عمومی به‌طور رایگان در اختیار شهرداری قرار دهند، می‌توانند در چهار طبقه با سطح اشغال ۱۸ درصد ساخت و ساز انجام دهند.

طراحی خانه باغ

در طراحی خانه باغ نیز مانند برج باغ باید به بخش‌هایی از ساختمان توجه ویژه‌ای شود. برای مثال طراحی روف گاردن یا بام سبز یکی از مواردی است که در خانه باغ بودجه‌ای را به آن اختصاص می‌دهند. روف گاردن به صورتی است که در آن فضای سبز و نشیمنگاه برای ساکنین ایجاد می‌شود. همچنین در این قسمت می‌توان استخر، سونا و مکانی برای پذیرایی از میهمانان به صورتی که مزاحمتی برای بقیه ساکنین ایجاد نشود، طراحی و اجرا کرد.

همچنین در طراحی خانه باغ، محوطه، لابی و طراحی نمای ساختمان بیشتر از ساختمان‌های عادی مورد توجه قرار خواهد گرفت.

هزینه برج باغ و خانه باغ

عوامل زیادی در هزینه‌های ساخت یک برج باغ یا خانه باغ تاثیر دارند که در ادامه تعدادی از آن‌ها را مطرح کردیم.

• محل پروژه
• هزینه محوطه سازی
• متراژ
• مصالح مصرفی با توجه به سبک طراحی
• امکانات و تجهیزات مورد نیاز برای ساختمان

همانطور که می‌دانید عدم رعایت قوانین ساخت و ساز، جریمه‌های سنگین شهرداری را در پی دارد. شناخت ضوابط شهرسازی موضوعی است که معمولا در هیچ دوره آموزشی به آن پرداخته نمی‌شود. اما اگر مایل به یادگیری نکات آن هستید، در پکیج اجرای ساختمان آکادمی عمران به صورت کامل به بررسی ضوابط شهرسازی و ریزه‌کاری‌های آن پرداختیم. برای مشاهده سرفصل‌های این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

جمع بندی

ساخت برج باغ به عنوان یکی از پروژه‌های پولساز برای سازندگان، در اوایل دهه 80 شمسی طبق مصوبه شورای شهر تهران آغاز شد. این مصوبه در سال 96 لغو شده و به جای آن مصوبه خانه باغ مطرح گردید. در این مقاله به تعریف هر دو مفهوم برج باغ و خانه باغ پرداخته و مصوبات آن‌ها را عنوان کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره برج باغ و خانه باغ کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری