قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی + دانلود ۴۰ قانون آپارتمان نشینی

امروزه با افزایش تعداد آپارتمان‌ها و مجتمع‌های چند واحدی، رعایت اصول و قوانین آپارتمان نشینی بیش از پیش اهمیت پیدا کرده است. اما قانون آپارتمان نشینی چیست و بر چه اساسی تنظیم شده است؟ آیا میان قانون تملک آپارتمانها و مقررات روزمره زندگی در مجتمع‌ها تفاوتی وجود دارد؟

در این مطلب، مهم‌ترین قوانین و مقررات آپارتمان نشینی مبتنی بر قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن را از قانون مالکیت آپارتمان‌ها گرفته تا قوانین مربوط به شارژ، مشاعات، پارکینگ و اصول فرهنگ آپارتمان‌نشینی، به‌صورت کامل بررسی کرده‌ایم. همچنین، برای سهولت شما عزیزان چک‌لیست ۴۰ قانون آپارتمان نشینی را در قالب فایل‌های PDF و Word در اختیار شما قرار داده‌ایم؛ پس تا انتها همراه آکادمی عمران باشید.

قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن

قانون تملک آپارتمانها در سال ۱۳۴۳ توسط مجلس شورای ملی تصویب شد تا نحوه مالکیت، استفاده و اداره ساختمان‌های چند واحدی به‌صورت شفاف مشخص شود. این قانون در مجموع شامل ۱۵ ماده اصلی است و اصول کلی مالکیت، استفاده و اداره قسمت‌های اختصاصی و مشاع را در ساختمان‌های چند واحدی مشخص می‌کند.

اما از آنجا که قانون تنها به بیان اصول کلی پرداخته بود، دولت در سال ۱۳۴۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ ها در 4 فصل با 27 ماده تدوین و تصویب کرد تا نحوه اجرای دقیق این قانون در عمل مشخص شود.

با گذشت زمان، به دلیل تغییر سبک زندگی شهری، اصلاحات و تبصره‌هایی نیز به این قانون اضافه شده تا با شرایط جدید سازگار شود.

به بیان ساده، قانون تملک آپارتمان ها پایه‌ اصلی و آیین‌نامه اجرایی، راهنمای اجرای آن است. ترکیب این دو، مجموعه‌ای از قانون‌ها را تشکیل می‌دهد که امروز از آن به‌عنوان قوانین و مقررات آپارتمان نشینی یاد می‌شود.

برای دریافت قانون تملک آپارتمان ها با آخرین اصلاحات و همچنین آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها می‌توانید بر روی لینک زیر کلیک کنید.

قانون آپارتمان نشینی چیست؟

قانون آپارتمان نشینی مجموعه‌ای از قوانین و مقررات است که با هدف حفظ نظم، رعایت حقوق ساکنان و ایجاد آرامش در زندگی آپارتمانی تدوین شده است. این مجموعه، چارچوبی برای تنظیم روابط میان مالکان و ساکنان یک مجتمع مسکونی فراهم می‌کند تا استفاده از فضاهای مشترک و اختصاصی به شکلی منظم و هماهنگ انجام شود.

توجه داشته باشید قانون آپارتمان‌نشینی عنوان مستقلی در مجلس یا مراجع قانون‌گذار ندارد و بر پایه قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی آن شکل گرفته است.

در واقع، اجرای عملی همین قوانین در زندگی روزمره ساکنان، همان قانون آپارتمان نشینی محسوب می‌شود. بنابراین، هرگاه از مقررات آپارتمان نشینی سخن به میان می‌آید، در حقیقت منظور همان اجرای عملی مفاد قانون تملک ساختمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن در زندگی روزمره ساکنان است.

در ادامه، به تفصیل مهم‌ترین مواد قانون تملک آپارتمان ها و نکات اجرایی آن را در قالب قوانین آپارتمان نشینی بیان خواهیم کرد.

مالکیت در آپارتمان ها

بر اساس ماده ۱ قانون تملک آپارتمانها، مالکیت در هر واحد از آپارتمان شامل دو بخش است:

1. مالکیت قسمت اختصاصی، که مربوط به واحدی است که فقط در اختیار مالک آن قرار دارد (مثل خود آپارتمان، انباری یا پارکینگ اختصاصی)
2. مالکیت قسمت‌های مشترک، که به طور مشاع میان همه‌ی مالکان ساختمان تقسیم شده و قابل تفکیک نیست.

به موجب ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها، قسمت‌های اختصاصی در سند مالکیت هر واحد مشخص می‌شوند، در حالی که قسمت‌های مشترک شامل بخش‌هایی از ساختمان است که برای استفاده عمومی همه ساکنان در نظر گرفته شده است.

به عبارت دیگر، هر مالک علاوه بر واحد اختصاصی خود، به نسبت سهمش در عرصه و بنا، در قسمت‌های مشترک نیز شریک است و نسبت به حفظ و نگهداری آن‌ها مسئولیت دارد.

چنانچه علاقه‌مند به آشنایی با سند مالکیت و نحوه بررسی آن هستید، به مقاله استعلام سند ملک مراجعه کنید.

قوانین مجمع عمومی ساختمان

مجمع عمومی مالکان ساختمان، اصلی‌ترین نهاد تصمیم‌گیری در اداره امور ساختمان‌های چند واحدی است که به‌منظور اتخاذ تصمیم درباره نحوه اداره ساختمان، انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به هزینه‌ها و نگهداری مشاعات برگزار می‌شود.

1- طبق ماده ۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:

• در صورتی‌که تعداد مالکان از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکان باید تشکیل شود.

2- ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی:

• تأکید می‌کند که مجمع عمومی مالکان باید حداقل یک‌بار در سال تشکیل گردد.
• در این جلسات، هر مالک می‌تواند شخصا یا از طریق نماینده قانونی خود شرکت کند.
• اگر یک واحد دارای چند مالک باشد، طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها، باید تنها یک نفر نماینده رسمی برای شرکت در جلسه معرفی شود.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

3- مطابق ماده ۸ آیین‌نامه اجرایی:

• جلسه زمانی رسمی است که مالکان یا نمایندگان آن‌ها که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی را دارند، حاضر باشند.
• اگر در جلسه اول اکثریت حاصل نشود، جلسه دوم ۱۵ روز بعد با دعوت مجدد برگزار می‌شود.
• در صورت تکرار عدم نصاب، جلسه سوم با هر تعداد از حاضران رسمیت دارد و تصمیمات آن برای همه مالکان (حتی غایبان) لازم‌الاجراست.

4- مطابق ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی

• در صورت نبود توافق‌نامه میان مالکان، زمان برگزاری مجمع با رأی اکثریت مالکان (دارای بیش از نصف مساحت اختصاصی) تعیین می‌شود.
• اگر این اکثریت به‌دست نیاید، حداقل سه نفر از مالکان می‌توانند زمان جلسه را مشخص کنند.

5- ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی برای اعتبار قانونی تصمیمات مقرر می‌کند:

• کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
• طبق تبصره ماده ۱۲ تصمیمات اتخاذ شده باید ظرف ده روز توسط مدیر یا مدیران به اطلاع مالکان غایب برسد.

توجه داشته باشید طبق ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی و به استناد ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها، تصمیمات مصوب مجمع عمومی برای تمام مالکان الزام‌آور است؛ بنابراین حتی مالکان مخالف یا غایب نیز مکلف به رعایت مصوبات هستند.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی

در ماده ۱۱ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، وظایف و اختیارات مجمع عمومی به‌صورت دقیق مشخص شده است، از جمله:

1. تعیین رئیس مجمع عمومی
2. انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به عملکرد آنان
3. اتخاذ تصمیم درباره اداره امور ساختمان
4. تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه
5. ایجاد اندوخته برای نگهداری و تعمیر بنا
6. اعطای اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای ضروری

انتخاب مدیر ساختمان چگونه است؟

مطابق ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی، در نخستین جلسه رسمی مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع انتخاب و سپس مدیر یا مدیران ساختمان از بین مالکان یا اشخاص دیگر برگزیده می‌شوند.

بر اساس ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی:

تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سـال اسـت ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

بر طبق ماده ۱۸ آیین‌نامه اجرایی، مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند. خزانه‌دار موظف است دفتر ثبت درآمد و هزینه را نگهداری کرده و همراه با قبوض و اسناد مربوط، ترازنامه سالانه را جهت تصویب به مجمع عمومی ارائه دهد.

انتخاب جانشین مدیران ساختمان

در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از پایان مأموریت، طبق ماده ۱۶ آیین‌نامه اجرایی، مجمع عمومی فوق‌العاده به‌منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

طبق تبصره  1 الحاقی ماده ۱۶:

در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق‌العاده باید به منظـور تجدیـد انتخـاب هیـأت مدیره تشکیل گردد.

اختیارات و وظایف مدیر ساختمان

مدیر یا مدیران ساختمان به‌عنوان نمایندگان قانونی مجمع عمومی مالکان، وظیفه حفظ، نگهداری و اداره امور مشترک ساختمان را بر عهده دارند. طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی آن، مدیران مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی، مدیریت مالی، بیمه و اطلاع‌رسانی هزینه‌ها هستند.

وظایف مدیر ساختمان

وظایف قانونی مدیر ساختمان به شرح زیر است:

1- اداره و نگهداری ساختمان

بر اساس ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان به‌عنوان نماینده قانونی تمامی مالکان موظف است تمام تصمیمات مصوب مجمع عمومی را اجرا کرده و اقدامات لازم را برای نگهداری، تعمیر، نظافت و امنیت بخش‌های مشترک ساختمان انجام دهد.

2- بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی

طبق ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی، مدیر یا مدیران موظف‌اند کل ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند و پرداخت حق بیمه را پیگیری نمایند. هزینه بیمه جزء هزینه‌های مشترک است و سهم هر واحد توسط مدیر تعیین و وصول می‌شود.

برای آشنایی با استانداردهای ایمنی، مقاله ضوابط آتش نشانی ساختمان را مطالعه کنید.

3- اعلام و وصول هزینه‌ها از مالکان

مطابق ماده ۲۱ آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها:

به این ترتیب، مدیر باید با شفافیت کامل صورت‌حساب هزینه‌های مشترک را به مالکان اعلام کرده و سهم هر واحد را مشخص کند. او مجاز است در صورت عدم پرداخت سهم هر واحد طبق مقررات ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، از طریق مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف نسبت به دریافت بدهی مالک متخلف اقدام نماید.

اختیارات قانونی مدیر ساختمان

علاوه بر وظایف فوق، طبق مفاد مختلف قانون و آیین‌نامه، مدیر یا مدیران دارای اختیارات زیر هستند:

• اجرای مصوبات مجمع عمومی و پیگیری امور مالی، فنی و حقوقی ساختمان
• نگهداری اسناد مالی، صورت‌جلسات، قبوض و بیمه‌نامه ساختمان
• نمایندگی ساختمان در برابر اشخاص ثالث و مراجع رسمی (دادگاه‌ها، شهرداری، بیمه و غیره)
• عقد قرارداد با پیمانکاران برای تعمیر، نظافت یا خدمات مشترک (به استناد ماده ۱۱ آیین‌نامه)
• پیگیری و وصول شارژ و هزینه‌های مشترک طبق قانون

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

مسئولیت حقوقی مدیران ساختمان

مدیر یا مدیران در برابر مجمع عمومی و مالکان، مسئولیت مدنی و مالی دارند. در صورت قصور در انجام وظایف (مانند عدم بیمه ساختمان یا سهل‌انگاری در نگهداری مشاعات) ممکن است مسئول جبران خسارت باشند.

مجمع عمومی می‌تواند طبق ماده ۱۶ آیین‌نامه اجرایی، مدیر متخلف را عزل و جانشین وی را انتخاب نماید. برای آشنایی با انواع تخلفات ساختمانی و نحوه رسیدگی به آن‌ها، مقاله تخلفات ساختمانی را مطالعه کنید.

قانون هزینه های آپارتمان

بر اساس ماده ۲۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هزینه‌های مشترک ساختمان به دو بخش اصلی تقسیم می‌شوند:

1- هزینه‌های مربوط به استفاده، حفظ و نگهداری ساختمان

این بخش شامل هزینه‌هایی مانند تعمیر آسانسور، روشنایی، مشاعات، نگهداری تاسیسات (پمپ آب، شوفاژ، سیستم برق و غیره) و سایر مواردی است که برای استفاده و نگهداری از فضاهای عمومی لازم است.

2- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان

این بخش برای جبران زحمات، مسئولیت‌ها و هزینه‌های اداری مربوط به مدیریت ساختمان در نظر گرفته شده و از محل شارژ واحدها پرداخت می‌شود.

به‌طور خلاصه، قانون هزینه های آپارتمان تأکید دارد که تمام مالکان و ساکنان، متناسب با سهم خود در مالکیت، موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک هستند و پرداخت نکردن شارژ، تخلف محسوب می‌شود.

قانون شارژ ساختمان (ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها)

پس از آشنایی با انواع هزینه‌های مشترک، در این بخش به طور خاص به نحوه تقسیم و پرداخت شارژ ساختمان طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها می‌پردازیم.

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها (اصلاحی ۱۱/۳/۱۳۷۶)، صراحتا بیان می‌کند که پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترک برای تمام مالکان الزامی است.

علاوه بر این، بر اساس ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، تمام مالکان و ساکنان یک ساختمان موظف‌اند در پرداخت هزینه‌های مشترک و مخارج مربوط به حفظ و نگهداری قسمت‌های مشاع مشارکت کنند.

بر اساس ماده ۲۳، هزینه‌های مشترک ساختمان معمولا به دو دسته تقسیم می‌شوند:

1. هزینه‌های وابسته به مساحت واحدها شامل هزینه‌هایی مانند مصرف آب، عابق‌کاری پشت‌بام یا تعمیر تأسیسات است.
2. هزینه‌های مساوی بین همه واحدها شامل هزینه‌هایی نظیر حقوق سرایدار و نگهبان، نظافت مشاعات، تزئینات عمومی، یا حق‌الزحمه مدیر ساختمان است.

محاسبه شارژ و پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان

مطابق با ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها:

حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان.

با توجه به تفسیر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها و همچنین ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی می‌توان نتیجه گرفت که:

• تعیین نهایی سهم هر واحد و شیوه وصول شارژ، طبق قانون، بر عهده مدیر یا مدیران ساختمان است.
• در مواردی که هزینه‌ها به میزان زیربنای اختصاصی هر واحد وابسته باشد، سهم هر مالک متناسب با نسبت مساحت واحد او به مجموع مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ساختمان محاسبه می‌شود. به این ترتیب، واحدهای بزرگ‌تر سهم بیشتری از هزینه‌ها می‌پردازند.
• ملاک محاسبه شارژ ساختمان معمولا متراژ است، با این حال مجمع عمومی مالکان می‌توانند روش محاسبه متفاوتی برای شارژ ساختمان (مثلا ثابت یا پلکانی) تصویب کنند.
• هزینه‌هایی که به متراژ ارتباطی ندارند (مانند حقوق نگهبان یا هزینه نظافت) بین همه واحدها به‌طور مساوی تقسیم می‌شود.
• مطابق با تبصره 3 ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها، اگر بخشی از ساختمان (مثل حیاط، تراس یا بالکن) فقط در اختیار یک یا چند واحد باشد، هزینه نگهداری آن بخش بر عهده همان استفاده‌کنندگان است.

برای آشنایی با روش‌های محاسبه مساحت واحدهای آپارتمانی طبق سند مالکیت، به مقاله نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند مراجعه نمایید.

پرداخت شارژ ساختمان با مالک است یا مستاجر؟

بر اساس تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی، اگر طبق قرارداد اجاره، پرداخت شارژ بر عهده مالک باشد ولی او از پرداخت خودداری کند، مستأجر می‌تواند مبلغ مربوط را از محل اجاره‌بها پرداخت کند.

در صورتی که پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مستأجر باشد و او از پرداخت امتناع کند، مدیر یا مدیران ساختمان حق دارند برای دریافت آن به طرفین، یعنی مستأجر و مالک اصلی، مراجعه نمایند.

قانون شارژ آپارتمان خالی

طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها:

پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

بنابراین حتی اگر واحد مسکونی یا تجاری خالی یا هنوز در حال بازسازی یا فروش باشد، بازهم مالک موظف است سهم خود را از هزینه‌های مشاع پرداخت کند.

علت این الزام آن است که بسیاری از خدمات ساختمان مانند آسانسور، روشنایی مشاعات، نگهداری تاسیسات و بیمه آتش‌سوزی به کل بنا مربوط می‌شود، لذا همه مالکان (هم واحدهای خالی و هم دارای سکنه) باید در پرداخت هزینه‌ها شریک باشند.

قانون آپارتمان نشینی عدم پرداخت شارژ

ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها به صراحت به قانون آپارتمان نشینی در خصوص نحوه رسیدگی و تبعات عدم پرداخت شارژ ساختمان می‌پردازد. این ماده مسیر قانونی روشنی برای مدیران ساختمان جهت وصول شارژ و هزینه‌های مشترک فراهم می‌کند.

مطابق با ماده 10 مکرر، مراحل قانونی رسیدگی به عدم پرداخت شارژ ساختمان به شرح زیر است:

1. در صورت عدم پرداخت شارژ، مدیر یا هیئت‌مدیره موظف است از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به مالک یا استفاده‌کننده، مبلغ بدهی و ریز هزینه‌ها را اعلام کند.
2. اگر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی پرداخت نشود، مدیر ساختمان می‌تواند (با توجه به امکانات ساختمان) خدمات مشترک مانند آب گرم، شوفاژ، تهویه مطبوع، برق یا گاز به آن واحد را قطع کند.
3. چنانچه بدهی همچنان پرداخت نشود، مدیر یا هیئت‌مدیره می‌توانند برای وصول مبلغ، از طریق اداره ثبت محل وقوع ساختمان تقاضای صدور اجرائیه نمایند. عملیات اجرایی طبق مقررات اجرای اسناد رسمی انجام می‌شود.
4. در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه‌ها موظف‌اند این نوع شکایات را خارج از نوبت رسیدگی کرده و علاوه بر الزام مالک به پرداخت بدهی، او را تا دو برابر مبلغ بدهی به عنوان جریمه محکوم نمایند.
5. استفاده مجدد از خدمات مشترک منوط به پرداخت کامل بدهی‌ها، هزینه‌های معوق و هزینه مربوط به وصل مجدد خدمات است.
6. طبق تبصره ۴ ماده ۱۰ مکرر، در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده چندین بار در دادگاه به عدم پرداخت شارژ محکوم شود، علاوه بر بدهی اصلی، باید مبلغی معادل آن را نیز به عنوان جریمه تکرار تخلف بپردازد.

اعتراض به شارژ ساختمان (هزینه‌های مشترک)

بر اساس ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هر یک از مالکان ساختمان در صورتی که نسبت به مبلغ یا میزان سهم تعیین‌شده خود از هزینه‌های مشترک (شارژ ساختمان) اعتراض داشته باشد، حق دارد ابتدا موضوع را به مدیر یا مدیران ساختمان اعلام کرده و درخواست بررسی مجدد کند.

اگر مدیر ساختمان به اعتراض رسیدگی نکند یا مالک از نتیجه بررسی رضایت نداشته باشد، مطابق قانون می‌تواند برای احقاق حق خود به مراجع قضایی (مانند شورای حل اختلاف یا دادگاه مربوطه) مراجعه نماید.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

قانون آپارتمان نشینی و مشاعات

بر اساس ماده ۲ قانون تملک و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی، تمام بخش‌های ساختمان که در اسناد مالکیت به عنوان قسمت اختصاصی ذکر نشده‌اند یا عرفاً متعلق به واحد خاصی نیستند، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند.

قسمت‌های مشترک، بخش‌هایی هستند که همه ساکنان به طور مستقیم یا غیرمستقیم از آن‌ها استفاده می‌کنند و هیچ مالک حق انحصاری نسبت به آن‌ها ندارد. بر اساس ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک شامل موارد زیر است:

• زمین زیر بنا (چه متصل به ساختمان باشد یا ساختمان روی پایه بر آن قرار گرفته باشد)
• اسکلت و سازه ساختمان
• بام و کلیه تأسیساتی که برای حفظ یا استفاده عمومی احداث شده‌اند.
• نما و نمای خارجی ساختمان
• تأسیسات عمومی مانند چاه و پمپ آب، منبع آب، موتورخانه، تهویه، تابلو برق، لوله‌های اصلی آب، فاضلاب، برق، تلفن، گاز و شوفاژ
• انبار عمومی ساختمان، محل اقامت سرایدار و آسانسور و چاه آن
• راه‌پله‌ها، پاگردها، راهروها، درها و پنجره‌های عمومی
• تأسیسات مربوط به روشنایی و آتش‌نشانی راه‌پله‌ها
• محوطه، باغ، حیاط و پارک‌هایی که در سند اختصاصی واحدها قید نشده‌اند.

جهت آشنایی با نحوه بازسازی و قوانین تعمیر مشاعات، به مقاله بازسازی مشاعات ساختمان مراجعه کنید.

قانون استفاده از مشاعات ساختمان

بر اساس ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مقررات مربوط به استفاده از قسمت‌های مشترک به شرح زیر است:

• استفاده از مشاعات برای تمام مالکان، به نسبت سهم مالکیت آن‌ها مجاز است.
• استفاده باید در حد متعارف و بدون ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان باشد.
• قرار دادن وسایل شخصی مانند میز، صندلی یا هر نوع شیء در قسمت‌های مشترک، بدون رضایت همه مالکان ممنوع است.
• نگهداری حیوانات یا استفاده غیر متعارف از فضاهای مشترک، تنها با موافقت کتبی تمام مالکان امکان‌پذیر است.
• هیچ فردی حق ندارد از مشاعات به‌صورت اختصاصی استفاده یا آن را تصرف کند.

قانون آپارتمان در مورد پارکینگ

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، هر واحد ممکن است دارای پارکینگ اختصاصی یا مشاع باشد.

در صورتی که محل پارک خودرو در سند مالکیت قید شده باشد، آن فضا اختصاصی بوده و صرفا مالک آن واحد حق استفاده از آن را دارد. اما در مواردی که پارکینگ در سند ذکر نشده یا به‌صورت مشترک تعیین شده باشد، طبق قانون آپارتمان نشینی در مورد پارکینگ، آن فضا جزء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود و همه ساکنان به نسبت سهم خود از آن استفاده می‌کنند.

طبق مقررات پارکینگ آپارتمان در آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:

• هیچ‌یک از مالکان یا ساکنان حق تصرف پارکینگ مشاع یا اشغال محل پارک اختصاصی دیگران را ندارند.
• هرگونه تغییر در محل پارک، نصب موانع یا استفاده از پارکینگ برای انبار وسایل، تعمیر خودرو یا نگهداری موتورسیکلت بدون رضایت مجمع عمومی مالکان ممنوع است.
• استفاده از پارکینگ باید به‌گونه‌ای باشد که مانع ورود یا خروج سایر خودروها نشود.

در صورت تمایل به جزئیات بیشتر درباره ضوابط طراحی و استانداردهای پارکینگ، به مقاله ضوابط پارکینگ مراجعه کنید.

علاوه بر الزامات قانونی، رعایت نکات رفتاری و فرهنگی نیز در استفاده از پارکینگ ضروری است. بر اساس مقررات پارکینگ آپارتمان و اصول حسن هم‌جواری:

• از ایجاد سر و صدا هنگام ورود و خروج خودرو، به‌ویژه در ساعات شب، خودداری شود.
• روشن گذاشتن طولانی‌مدت موتور در فضای بسته پارکینگ ممنوع است، زیرا موجب آلودگی و خطرات گازی می‌شود.
• فعال‌کردن آژیر یا دزدگیر خودرو فقط در مواقع ضروری مجاز است.
• تعمیر یا شست‌وشوی خودرو در پارکینگ تنها با اجازه کتبی مدیر یا توافق جمعی امکان‌پذیر است.

قانون آپارتمان نشینی در مورد پارکینگ بر احترام متقابل، رعایت حقوق ساکنان و حفظ نظم ساختمان تأکید دارد. در صورت تخلف، ابتدا تذکر کتبی داده می‌شود و در صورت تکرار، موضوع به مجمع عمومی یا مراجع قضایی ارجاع خواهد شد.

قانون سر و صدا در آپارتمان

طبق قانون آپارتمان نشینی در مورد سر و صدا، هرگونه ایجاد مزاحمت صوتی که موجب سلب آسایش دیگران شود، تخلف محسوب می‌شود و مدیر ساختمان می‌تواند نسبت به تذکر یا پیگیری آن اقدام کند.

تمامی ساکنان موظف‌اند از رفتارهایی که باعث آزار صوتی دیگران می‌شود، خودداری کنند از جمله:

• عبور از راه‌پله‌ها: دویدن، کوبیدن پا یا صحبت با صدای بلند، به‌ویژه در ساعات استراحت ممنوع است.
• استفاده از وسایل صوتی و تصویری: پخش موسیقی یا تلویزیون با صدای بلند به‌ویژه شب‌ها، مزاحمت محسوب می‌شود.
• برگزاری مهمانی‌ها: رعایت حد مجاز صدا در ساعات نامتعارف الزامی است.
• بازی کودکان: والدین باید از دویدن، پریدن یا ضربه‌زدن کودکان به زمین جلوگیری کنند تا مزاحمت ایجاد نشود.

در صورت تداوم سر و صدا، مدیر می‌تواند تذکر (شفاهی یا کتبی) دهد و در صورت بی‌توجهی، موضوع را به مجمع عمومی یا مراجع قضایی ارجاع دهد، زیرا ادامه آن مشمول عنوان مزاحمت همسایگی در قانون مدنی و قوانین انتظامی است.

40 قانون آپارتمان نشینی (چک لیست)

آشنایی با فرهنگ آپارتمان نشینی یکی از مهم‌ترین گام‌ها برای داشتن زندگی مسالمت‌آمیز در مجتمع‌های مسکونی است. در این بخش، ۴۰ قانون آپارتمان نشینی به‌صورت چک‌لیست ارائه شده است تا با رعایت آن‌ها، حقوق همه ساکنان حفظ شود و محیطی امن، آرام و منظم برای همه فراهم گردد.

برای سهولت استفاده، این چک‌لیست در دو فرمت PDF و Word در اختیار شما قرار می‌گیرد و می‌توانید آن را دانلود و پرینت کنید تا همیشه در دسترس باشد.

رعایت این ۴۰ قانون آپارتمان نشینی، نه‌تنها موجب حفظ حقوق قانونی ساکنان می‌شود، بلکه پایه‌ای برای همزیستی سازگارانه و ایجاد آرامش در فضای زندگی جمعی است.

جمع ‎بندی

قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی آن ستون اصلی قوانین آپارتمان نشینی در ایران به شمار می‌روند. این مجموعه، از نحوه مالکیت و اداره ساختمان گرفته تا پرداخت شارژ، استفاده از مشاعات و رعایت حقوق همسایگان را به‌طور شفاف مشخص کرده است. رعایت این مقررات، علاوه بر جلوگیری از اختلافات، موجب حفظ نظم، آسایش و روابط محترمانه میان ساکنان می‌شود. بنابراین، آگاهی از قانون آپارتمان نشینی نه‌تنها یک ضرورت حقوقی، بلکه پایه‌ای برای داشتن محیطی آرام، ایمن و عاری از تنش در زندگی جمعی است.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره قانون تملک آپارتمان ها و مقررات آپارتمان نشینی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری