بافت فرسوده چیست؟ بررسی تسهیلات ساخت بافت فرسوده به همراه فیلم

حتما شما هم به بخش‌هایی از شهر که در آن مساحت اکثر خانه‌ها کم است و کوچه‌های کم عرضی دارد توجه کرده‌اید. به چنین بخش‌هایی بافت فرسوده گفته می‌شود. با توجه به افزایش قیمت زمین و بالا رفتن هزینه‌های ساخت و ساز، بسیاری از سازندگان تمایل به ساخت مسکن در بافت فرسوده را دارند. علت این مسئله، طرح‌های تشویقی و تسهیلاتی است که شهرداری و دولت برای سازندگان و مالکان زمین‌های بافت فرسوده در نظر گرفته‌اند.

ضوابط بافت فرسوده با ضوابط دیگر بافت‌های شهر متفاوت است. برای مثال در تامین پارکینگ ضوابط اصلاحی بافت فرسوده، سخت‌گیری کمتری دارد. ما در این مقاله از آکادمی عمران ابتدا بافت فرسوده را تعریف کرده و سپس به صفر تا صد ضوابط بافت فرسوده در تمام زمینه‌ها پرداختیم. با ما همراه باشید.

بافت فرسوده چیست؟

در تمام شهرها محلاتی وجود دارد که نسبت به انتظارات طبیعی از یک ساختمان، ضعیف‌تر عمل می‌کند. این ضعف می‌تواند در سازه و مقاوت ساختمان باشد یا اینکه در ابعاد زمین یعنی کوچک بودن آن باشد. همچنین ممکن است عرض معابر یا کوچه‌ها در این محلات کم باشد.

به این بخش‌ها بافت فرسوده گفته می‌شود. منظور از بافت گسترده‌ای از بناها، راه‌ها، مجموعه‌ها، فضاها، تاسیسات و تجهیزات شهری یا ترکیبی از آن‌ها است. در واقع بافت فرسوده محلاتی از فضای شهری است که پیچیدگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی مخصوص به خود را دارند .این محلات از یک طرف از نظر اصالت فرهنگی و معماری دارای ارزش هستند و از طرف دیگر به علت فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب‌پذیری در برابر زلزله، آتش‌سوزی با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن تضاد دارند.

برای آشنایی با بافت فرسوده و ضوابط آن، فیلم زیر را مشاهده کنید. این فیلم بخش کوچکی از گام پنجم آموزش نخبگان اجرای ساختمان است. در گام پنجم این آموزش به بررسی تمام ضوابط فنی و حقوقی ساختمان سازی پرداختیم. در چهار گام دیگر نیز به صورت کارگاهی تخریب و گودبرداری، اجرای اسکلت فولادی و بتنی، نازک‌کاری و دیوارچینی را بررسی کردیم. برای مطالعه سرفصل‌ها و آشنایی با گام‌های دیگر این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری

دو مفهوم ناپایداری و بافت فرسوده برای محلات هر شهر وجود دارد. اگر ملاک را شهر تهران قرار دهیم، سه شاخص زیر مشخص می‌کنند که یک محله شرایط بافت فرسوده یا ناپایدار را دارد یا خیر.

شاخص‌های شناسایی بافت‌های ناپایدار و فرسوده :

• ریزدانگی : بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد پلاک‌های آن‌ها مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع دارند.
• ناپایداری : بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه هستند.
• نفوذناپذیری : بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد معابر آن دارای عرض کمتر از ۶ متر هستند.

بافت ناپایدار

در صورتی که بخشی از شهر یکی از سه شاخص ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری را طبق تعریف بالا داشته باشد به آن بافت ناپایدار گفته می‌شود.

بافت فرسوده

در صورتی که بافتی از شهر، تمامی 3 شاخص‌‌ گفته شده را به طور همزمان داشته باشد به آن بافت فرسوده گفته می‌شود.

نحوه استعلام زمین در بافت فرسوده

فرض کنید زمینی دارید و می‌خواهید بدانید در بافت فرسوده قرار دارد یا خیر؟ در سامانه استعلامات شهرداری یا همان سایت تهران من، با وارد کردن اطلاعات ملک می‌توانید ببینید که ملک شما در بافت ناپایدار یا فرسوده قرار دارد یا خیر. مراحل این کار را در مقاله استعلامات شهرسازی توضیح دادیم. برای مطالعه این مقاله روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

در تصویر زیر یک نمونه را برایتان قرار دادیم.

ضوابط بافت فرسوده

شهرداری برای بافت فرسوده ضوابط تشویقی بسیار خوبی را در نظر می‌گیرد. علت این است که شهرداری به هر قطعه زمینی باید انشعابات گاز، آب و برق بدهد. همچنین خدمات شهری را باید برای برای تمام ساکنین فراهم کند. از طرفی در صورت وقوع حادثه، نیروهای امدادی و خدمات‌رسان باید بتوانند به هر ساختمان دسترسی داشته باشند. در بافت فرسوده که زمین‌ها ریزدانه هستند نیز شهرداری باید این کار را برای تمامی زمین‌ها انجام دهد. در حالی که در این بافت، ساختمان‌ها در قطعات کوچک قرار گرفته و مدیریت بحران در هنگام حوادث سخت‌تر خواهد بود.

طرح‌های تشویقی شهرداری در مورد بافت فرسوده را در سه زمینه می‌توان مورد بررسی قرار داد.

• ضوابط بافت فرسوده برای ساخت ساختمان

1) در بافت‌ فرسوده در صورتی که مساحت ملک بیش از 100 متر مربع باشد، ساخت یک طبقه تشویقی با درصد تراکم مشخص شده در طرح تفصیلی مجاز است.

تبصره (۱): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های R۱۱۲ ،R۱۲۱ ،R۱۲۲ ،R۲۵۱، پیشروی طولی تا ۲ متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری و حقوق همسایگی مجاز است.

2) در زیرپهنه‌های M۱۱۳ ،R۲۵۱ ،R۱۲۲ ،R۱۲۱، پلاک‌های با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالکیت)، در صورتی‌ که باقی‌مانده زمین پس از اصلاحی بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ می‌توانند حداکثر در ۴ طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام نمایند.

تبصره (۱): تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هر حال نباید از تعداد طبقات منتج از ضوابط بند ۱ این دستورالعمل تجاوز نماید.

این ضابطه به این معنی است که اگر مساحت ملک شما بین 50 تا 100 مترمربع باشد و به خاطر نوساز بودن ساختمان‌های کناری امکان تجمیع قطعات وجود نداشته باشد، شهرداری به ملک شما مجوز ساخت تا 4 طبقه را می‌دهد. همچنین تامین پارکینگ به اندازه 2 واحد کمتر مشکلی نخواهد داشت.

۳) در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی)، در صورتی‌که امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم یا دارای پروانه بعد از سال ۱۳۷۰ منتهی می‌شوند)، ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت ۳۵ مترمربع و ۱۰۰ درصد سطح اشغال و یا یک واحد تجاری در حد حقوق مکتسبه در یک طبقه، حداکثر ارتفاع ۴.۵ متر، بدون الزام به تأمین پارکینگ با فعالیت‌های مجاز به استقرار، طبق جدول شماره ۱۱ ذیل فصل ۱۶ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.

یعنی اگر زمینی داشته باشید که مساحت آن پس از اصلاحی کمتر از 50 متر مربع شود. از طرفی امکان تجمیع قطعات وجود نداشته باشد. در این زمین مجوز ساخت یک واحد مسکونی با 100 درصد سطح اشغال و متراژ حداقل 35 متر مربع را خواهید داشت. همچنین می‌توانید به جای واحد مسکونی، یک واحد تجاری در یک طبقه با حداکثر ارتفاع 4.5 متر و بدون نیاز به پارکینگ بسازید. البته فعالیت تجاری باید در چارچوب فعالیت‌های مجاز به استقرار در مرکز محله به عنوان خدمات پشتیبان سکونت باشد که در جدول 11 از بخش 16 طرح تفصیلی مشخص شده است.

۴) در هر شرایط، عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است مشروط به آنکه از حداقل ۶ متر کمتر نباشد.

5) در پروژه‌های تجمیعی، در صورتی‌ که معبر بن‌بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع قطعات، کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبر بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه شده و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ می‌گردد.

این ضابطه یعنی در صورتی که چند خانه در یک کوچه بن بست قرار گرفته باشند و تمامی آن‌ها تصمیم به تجمیع قطعات بگیرند، شهرداری کل مساحت کوچه بن بست را به صورت رایگان به آن‌ها هدیه می‌دهد. همچنین تراکم بن بست در زمین به صورت یکپارچه محاسبه می‌شود.

6) در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق، مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن درکمیسیون ماده ۵ (با رویکرد عدم شکل‌گیری مگاپروژه‌ها با توده‌گذاری عظیم‌الجثه)، تأمین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل ۳۵ مترمربع) امکان‌پذیر است. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل ۴۰۰ مترمربع (مساحت زمین پس از اصلاحی)، مشروط به تأمین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز و مجاورت با معبر دارای حداقل عرض ۸ متر نیز مشمول مشوق فوق می‌باشند.

بر اساس این بند اگر مساحت زمینی پس از تجمیع املاک به 400 متر مربع برسد، مالکان می‌توانند مجوز ساخت دو طبقه به جای یک طبقه تشویقی را از شهرداری به عنوان هدیه دریافت کنید.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

• ضوابط بافت فرسوده برای تامین پارکینگ

1) در پلاک‌های‌ داخل بافت فرسوده، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ ‌مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است. در مقاله ضوابط پارکینگ گفتیم که در حالت عادی که بافت فرسوده نباشد فقط در صورتی می‌توان پارکینگ مزاحم احداث کرد که هر دو پارکینگ برای یک واحد باشند.

2) همچنین درباره درب پارکینگ گفتیم که اگر بر زمین بیش از 25 متر باشد یا بر قطعه حاصل از تجمیع قطعات بیش از 14 متر باشد می‌توان دو درب برای پارکینگ در نظر گرفت. این مقدار در بافت فرسوده و برای پروژه‌های تجمیعی، 12 متر است یعنی چنانچه بر قطعه حاصل (پس از رعایت اصلاحی) بیش از ۱۲ متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بر مربوطه بلامانع است.

3) طبق ضوابط اصلاحی تأمین پارکینگ کاربری‌ها در کلانشهر تهران: در بافت فرسوده با کاربری مسکونی، تأمین نیم واحد پارکینگ تا سقف ۱۸۱ درصد تراکم و مازاد بر آن یک واحد برای پلاک‌های ۱۲۱ تا  ۳۱۱ متر مربع در پروانه‌های تجمیعی مجاز است.

فرض کنید در زمینی که حاصل از تجمیع قطعات است و متراژ آن بین 121 تا 311 مترمربع است، ساختمانی 4 طبقه و 8 واحدی داریم. سطح اشغال هر طبقه 60 درصد است. طبق ضابطه بالا تا سقف 181 درصد تراکم، یعنی سه طبقه اول (60 درصد ضرب در 3) به جای اینکه هر واحد یک پارکینگ داشته باشد یعنی در مجموع 6 پارکینگ، این مقدار در 0.5 ضرب می‌شود یعنی 3 پارکینگ برای 6 واحدی که در سه طبقه اول (درصد تراکم 180) قرار گرفتند. برای دو واحدی که در طبقه چهارم یعنی درصد تراکم بیش از 181 درصد قرار دارند تعداد پارکینگ مانند حالت عادی یعنی به ازای هر واحد یک پارکینگ است.

طبق صحبت بالا برای تعداد پارکینگ‌های این ساختمان در بافت فرسوده داریم:

همانطور که قبلا گفتیم از تعداد 5 پارکینگ، در بافت فرسوده یکی از آن‌ها می‌تواند پارکینگ مزاحم باشد.

4) برای املاک واقع در کلیه زیرپهنه‌های مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی به‌جز زیرپهنه‌های M۱۱۱ ،M۱۱۲ ،M۱۱۷، در صورتی‌ که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک، کمتر از ۲۰ درصد مساحت عرصه و کمتر از ۵۰ مترمربع باشد، تجاری‌های موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال ۱۴۰۰، ملزم به تأمین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمی‌شود.

5) با توجه به ضوابطی که درباره کسری پارکینگ در بافت فرسوده خواندیم، شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ محله‌ای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی خواهد بود. همچنین نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله‌ای مذکور به عنوان پهنه‌های تثبیت شده باید ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده ۵ ارائه گردد.

• سایر ضوابط بافت فرسوده

1) شهرداری عوارض صدور پروانه را برای زمین‌هایی که در بافت فرسوده قرار گرفتند رایگان کرده است.

2) دولت برای ساخت زمین در بافت فرسوده تسهیلاتی با عنوان وام بافت فرسوده در نظر گرفته است.

3) حق الزحمه مهندس ناظر سازمان نظام مهندسی به اندازه نصف محاسبه می‌شود.

4) شهرداری تهران مکلف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودرو‌های آتشنشانی وجود ندارد یا با مشکل روبروست، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت اقدام نماید.

5) به محلات یا نواحی که سرانه تأمین خدمات عمومی آن‌ها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکم‌های تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد.

تبصره۱: فهرست اسامی محلات موضوع این بند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداری‌های مناطق، به کمیسیون ماده ۵ گزارش شده و تأییدیه تأمین خدمات و امکان برخورداری از تراکم‌های مربوطه در محلات فوق‌الذکر نیز پس از ارائه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید.

تبصره۲: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تأمین نمایند، از شمول این بند مستثنی هستند.

پاسخ به یک سوال مهم

بند زیر در مصوبه مورخ ۱۳۹۸/۰۲/۳۰ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران گفته شده است.

در بافت‌های فرسوده شهری، ساخت و ساز در قطعات با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع، طبق سند مالکیت، بر اساس ضوابط پهنه‌بندی با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. با در نظر گرفتن کلیه ضوابط تشویقی برای افزایش تراکم و طبقات، در هر صورت حداکثر تراکم و طبقه تشویقی برای یک قطعه، بیش از یک طبقه نخواهد بود. (اصلاح طبق مصوبه مورخ ۱۳۹۸/۰۲/۳۰ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران)

اگر دقت کرده باشید در مطالب بالاتر گفتیم در صورتی که مساحت زمین بیش از 100 مترمربع باشد، شهرداری یک طبقه تشویقی به عنوان ضوابط تشویقی بافت فرسوده به مالک می‌دهد. اما در بند بالا خواندیم که طبق طرح تفصیلی مصوبه سال 1398 مساحت زمین باید بیش از 150 متر مربع باشد.

شاید برایتان سوال باشد که کدام عدد درست است؟

مصوبه‌ای که از در این مقاله بررسی کردیم، جدیدترین جایگزینی است که برای مصوبه سال 1398 ابلاغ شده است. این مصوبه، جایگزین کلیه بندهای فصل ۱۵ مصوبه مورخ ۱۳۹۸/۲/۳۰ شورای عالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران شده و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافت‌­های موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی خواهد بود. در نتیجه عدد درست در این بند 100 متر مربع است.

جمع بندی

ساخت ساختمان در بافت فرسوده دارای ضوابطی است که تمام سازندگان باید به آن آگاه باشند. با توجه به اینکه شهرداری تمایل به نوسازی خانه‌ها در بافت فرسوده دارد لذا تسهیلات خوبی را برای مالکان و سازندگان فراهم کرده است. ما در این مقاله تمامی این موارد را زیر ذره بین بردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره ضوابط بافت فرسوده کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری