انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان + متن و pdf نمونه قرارداد

قراردادهای پیمانکاری ساختمان اسنادی حقوقی هستند که برای تعیین شرایط همکاری بین کارفرما و پیمانکار در پروژه‌های مختلف مانند ساخت‌ و ساز، بازسازی و نوسازی، تاسیسات، راه‌ سازی و سایر پروژه‌ها استفاده می‌شوند. قرارداد پیمانکاری با توجه به نوع پروژه، شرایط اقتصادی، نیازهای خاص طرفین و الزامات فنی تنظیم می‌شود و هدف اصلی آن ایجاد شفافیت در تعهدات و مسئولیت‌های طرفین، نحوه پرداخت و سایر جزئیات اجرایی است.

در این مقاله از آکادمی عمران به بررسی دقیق مزایا و معایب انواع قرارداد پیمانکاری و تعهدات طرفین (کارفرما و پیمانکار) در این قراردادها می‌پردازیم. قبل از مطالعه ادامه مقاله توصیه می‌کنیم فیلم زیر که درمورد اصول و ارکان قراردادهای پیمانکاری است را مشاهده کنید.

قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟

قرارداد پیمانکاری ساختمان یک سند ضروری و یکی از رایج‌ترین قراردادهای ساخت و ساز برای مدیریت و کنترل پروژه است که بین کارفرما و پیمانکار پروژه ساختمانی منعقد می‌شود. قرارداد پیمانکاری ساختمان زمانی منعقد می‌شود که کارفرما (شخص حقیقی یا حقوقی) اجرای پروژه ساختمانی خود را به پیمانکار (یا تعدادی از پیمانکاران) واگذار می‌کند. در واقع این قرارداد یک توافق‌نامه رسمی است که در آن کارفرما مسئولیت مدیریت و اجرای پروژه را به پیمانکار محول می‌کند. در این مقاله نکات مهم و ضروری برای تنظیم یک قرارداد پیمانکاری جامع و کامل ارائه می‌شود.

در ادامه با انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان آشنا می‌شوید.

• قرارداد پیمانکاری ساختمان درصدی (پیمان مدیریت)
• قرارداد پیمانکاری تک نفره (امانی)
• قرارداد طرح و ساخت (دو عاملی)
• قرارداد پیمانکاری متعارف (سه عاملی)
• قرارداد پیمانکاری مدیریتی (چهار عاملی)
• قرارداد پیمانکاری مقطوع
• قرارداد پیمانکاری ساختمان دستمزدی

قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد پیمانکاری محسوب نمی‌شود، چرا که در این نوع قراردادها سازنده با آوردن سرمایه و تخصص و مالک با آوردن زمین خود در ساخت یک ساختمان شریک می‌شوند. برای مشاهده نمونه قرارداد مشارکت در ساخت می‌‌توانید به مقاله مربوطه مراجعه کنید.

در این قرارداد که در واقع نوعی توافق قانونی بین کارفرما و پیمانکار است، وظایف و مسئولیت‌های هر دو طرف قرارداد، جزئیات و زمان‌بندی پروژه، مبلغ قرارداد و شرایط پرداخت به طور شفاف ذکر می‌شود. در واقع پیمانکار ساختمان متعهد می‌شود که وظایف خود را طبق زمان‌بندی تعیین شده در قرارداد به پایان برساند و کارفرما هم موظف است هزینه‌های مربوط به پروژه و حقوق و دستمزد پیمانکار را در موعد مشخص پرداخت نماید.

تنظیم دقیق و جامع این قرارداد، حقوق و منافع هر دو طرف را تضمین می‌کند. موضوع قرارداد پیمانکاری می‌تواند از مشاوره و نظارت تا اجرای کامل پروژه یا حتی بازسازی ساختمان متغیر باشد.

دانلود رایگان نمونه قرارداد پیمانکاری

وظایف پیمانکار و کارفرما در قرارداد پیمانکاری

• کارفرما یک شخص حقیقی یا حقوقی است که وظیفه تامین مالی، مدیریت، برنامه ریزی و نظارت بر اجرای صحیح مراحل مختلف پروژه برای رسیدن به اهداف تعیین شده را بر عهده دارد.
• پیمانکار ساختمان هم فرد یا شرکتی است که با کارفرما قرارداد می‌بندد تا یک پروژه را مطابق با دستورالعمل‌های کارفرما به پایان برساند. پیمانکار ساختمان مسئولیت تامین مصالح و نیروی انسانی،‌ برآورد هزینه‌های پروژه، کنترل ایمنی و کیفیت کار و تحویل پروژه در زمان مقرر را بر عهده دارد.

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان

در ادامه با انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان و تفاوت‌‌های آن‌ها آشنا خواهید شد:

قرارداد پیمانکاری ساختمان درصدی (مدیریت پیمان)

در قرارداد مدیریت پیمان درصدی، شخص یا شرکتی به عنوان مدیر پروژه مسئولیت کامل اجرای پروژه ساختمانی را از ابتدای طراحی تا تحویل نهایی بر عهده می‌گیرد. تفاوت اصلی پیمانکاری درصدی با سایر قراردادهای پیمانکاری، نحوه محاسبه و پرداخت حق‌الزحمه مدیر پیمان است.

در این قرارداد دستمزد مدیر پیمان به صورت درصدی توافقی از مجموع هزینه‌های پروژه تعیین می‌شود، بنابراین هر چه هزینه‌های پروژه افزایش یابد، دستمزد مدیر پیمان هم بر اساس درصد توافق شده به همان نسبت افزایش خواهد یافت.

در ادامه نکات مهم در قرارداد پیمان مدیریت درصدی را بررسی می‌کنیم:

• شفافیت در هزینه‌ها: ضروری است که تمامی هزینه‌های پروژه به صورت شفاف و مستند ثبت و به اطلاع کارفرما برسد.

• نظارت کارفرما: کارفرما می‌تواند با تعیین ناظر یا مشاور و مدیر مالی، بر عملکرد مدیر پیمان و هزینه‌های پروژه نظارت داشته باشد.

• تعیین محدوده اختیارات مدیر پیمان: اختیارات و مسئولیت‌های مدیر پیمان باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.

• درصد و نحوه پرداخت حق‌الزحمه: درصد، نحوه و زمان‌بندی پرداخت حق‌الزحمه مدیر پیمان باید در قرارداد تعیین شود.

• محدودیت در عملکرد: در این روش پیمانکار محدودیت و آزادی عمل کمتری دارد (خصوصاً در خرید وسایل و مصالح یا انجام کار)

نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان درصدی

قرارداد پیمانکاری تک نفره (امانی)

قرارداد پیمانکاری امانی که معمولاً برای پروژه‌های کوچک کاربرد دارد، روشی است که در آن کارفرما به طور مستقیم مسئولیت تمام جنبه‌های پروژه و انتخاب پیمانکاران و تیم اجرایی برای بخش‌های مختلف پروژه را بر عهده می‌گیرد. در این نوع قرارداد پیمانکاری وظایف اصلی مثل تامین هزینه‌های پروژه، تامین مصالح و تجهیزات، نیروی انسانی و غیره همه به عهده کارفرما بوده و وظایف کوچکی از هر بخش بر عهده پیمانکاران جز قرار می‌گیرد.

این روش که بیشتر توسط نهادهای عمومی مانند شهرداری‌ها استفاده می‌شود، مزایایی مثل حذف سود پیمانکار، تسریع اجرای پروژه و امکان کنترل دقیق کیفیت مصالح را به همراه دارد. با این حال تجربه نشان داده که اجرای مستقیم پروژه ممکن است در مقایسه با واگذاری آن به پیمانکار، هزینه‌های بیشتری را به کارفرما تحمیل کند.

قراردادهای امانی معمولاً در پروژه‌های بهسازی و نگهداری که نیاز به ابعاد وسیع ندارند، به‌ کار می‌روند.

دانلود رایگان نمونه قرارداد پیمانکاری تک نفره

قرارداد طرح و ساخت (دو عاملی)

قرارداد پیمانکاری دو عاملی (طرح و ساخت) به دلیل جذابیت اجرایی و سهولت مدیریت امور، کارفرمایان را به این روش علاقه‌مند کرده است. در این قرارداد کارفرما فقط با یک شخص یا شرکت واحد در ارتباط است و به جای تعامل جداگانه با مشاوران، پیمانکاران و گروه‌های نظارتی و مدیریتی متعدد برای هر بخش از پروژه، تمامی امور توسط یک تأمین‌ کننده خدمات جامع انجام می‌شود.

البته همچنان بسیاری از مسئولیت‌ها مثل بررسی و امکان سنجی طرح اولیه، تنظیم قراردادهای واگذاری کار و تامین مالی پروژه به عهده کارفرما است.

بیش از ۳۰ ساعت آموزش حرفه‌ای ولی رایگان دفترفنی و ساختمان سازی

دریافت

قرارداد پیمانکاری متعارف (سه عاملی)

در قرارداد متعارف یا سه عاملی، کارفرما اجرای پروژه را از طریق انعقاد قراردادهای مجزا با (طراح یا مشاور) و (سازنده یا پیمانکار) پیش می‌برد و منظور از سه عامل کارفرما،‌ مشاور و پیمانکار است. در این روش ابتدا طراحی کامل پروژه توسط طراح یا مشاور انجام شده و سپس اجرای پروژه از طریق برگزاری مناقصه به یک یا چند (سازنده یا پیمانکار) واگذار می‌شود. سازنده یا پیمانکار هم موظف است بر اساس طراحی و مشخصات فنی ارائه شده پروژه را اجرا کند.

در این نوع قرارداد پیمانکاری، کارفرما مسئول هماهنگی بین مشاور و پیمانکار است. یعنی اگر طراحی و ساخت با هم هماهنگ نباشند، کارفرما باید مشکل را حل کند.

این قراردادها در پروژه‌های دولتی معمولا در قالب شرایط عمومی پیمان انجام می‌شوند.

قرارداد پیمانکاری مدیریتی (چهار عاملی)

در پروژه‌های بزرگ گاهی کارفرما برای مدیریت بهتر، شخص یا شرکتی به نام “مدیر طرح” را به پروژه اضافه می‌کند. در این حالت، چهار طرف درگیر پروژه می‌شوند: کارفرما، مشاور، پیمانکار و مدیر طرح.

مدیر طرح بخشی از وظایف کارفرما را بر عهده می‌گیرد، مثلاً هماهنگی بین تیم‌ها، برنامه‌ریزی، نظارت بر طراحی و اجرا، خرید مصالح و تجهیزات و مدیریت بهره‌برداری.

وظایف دقیق مدیر طرح به نوع پروژه و توافقات در قرارداد پیمانکاری مدیریتی بستگی دارد اما معمولا وظایف مهم مانند تصمیم‌گیری‌های قانونی و مالی، تصویب تغییرات اساسی پروژه و فسخ قرارداد، همواره بر عهده کارفرما باقی می‌ماند. به زبان ساده‌تر مدیر طرح مانند یک دستیار متخصص به کارفرما کمک می‌کند تا پروژه را به بهترین شکل ممکن پیش ببرد.

قرارداد پیمانکاری مقطوع

در قرارداد پیمانکاری ساختمان مقطوع که به قرارداد قیمت ثابت هم معروف است، پیمانکار با دریافت مبلغی ثابت و مشخص مسئولیت اجرای کامل پروژه را بر عهده می‌گیرد. انواع قرارداد پیمانکاری مقطوع به شرح زیر است:

• قرارداد پیمانکاری مقطوع قطعی: در این قرارداد، کارفرما مبلغ ثابت را با پیمانکار توافق می‌کند و پیمانکار متعهد به انجام پروژه با همان مبلغ می‌شود که موجب کاهش درگیری مدیریتی کارفرما می‌شود.
• قرارداد پیمانکاری مقطوع با تعدیل اقتصادی: در شرایط اقتصادی متغیر، قراردادها می‌توانند با توجه به شرایط پیش‌بینی‌شده از نظر مبلغ تعدیل شوند. اگر می‌خواهید بدانید تعدیل یعنی چه روی لینک آبی کلیک کنید.
• قرارداد پیمانکاری مقطوع انگیزشی: این قرارداد پیمانکاری، مبلغ ثابتی دارد اما امکان تغییر سود و در نتیجه مبلغ نهایی، بر اساس عملکرد پیمانکار وجود دارد.

در قرارداد پیمانکاری مقطوع تعیین دقیق و شفاف مفاد قرارداد از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا از بروز اختلافات در طول اجرای پروژه جلوگیری شود.

قرارداد پیمانکاری ساختمان دستمزدی

در این نوع قرارداد پیمانکاری تنها دستمزد پیمانکار برای اجرای پروژه پرداخت می‌شود و کارفرما مسئولیت کامل تامین مصالح ساختمانی را بر عهده دارد. بنابراین پیمانکار در قبال کیفیت پایین مصالح استفاده شده در پروژه مسئولیتی ندارد.

دستمزد پیمانکار در این قراردادها به دلیل مسئولیت محدود و عدم مشارکت او در تهیه مصالح پایین‌تر است.

نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان دستمزدی

نحوه نوشتن قرارداد پیمانکاری

نحوه نوشتن و تنظیم صحیح قرارداد پیمانکاری اهمیت زیادی دارد و عدم آگاهی از نکات حقوقی آن می‌تواند باعث بروز مشکلات و اختلافات برای طرفین قرارداد (کارفرما و پیمانکار) شود.

مراحل اصلی نوشتن قرارداد پیمانکاری:

تهیه پیش‌نویس قرارداد:

• در این مرحله، پیش‌نویس قرارداد حاوی تمامی شرایط و ضوابط مورد توافق طرفین تهیه می‌شود.
• توصیه می‌شود برای تهیه این پیش‌نویس، از یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص کمک گرفته شود تا قراردادی جامع و دقیق تنظیم شود.

مذاکره و توافق:

• کارفرما و پیمانکار باید با مذاکره در مورد پیش‌نویس قرارداد، به توافق نهایی در مورد تمام شرایط آن برسند.
• در این مرحله هر دو طرف فرصت دارند تا نظرات و پیشنهادات خود را مطرح کرده و در صورت نیاز، تغییراتی در قرارداد اعمال کنند.

امضای قرارداد:

• پس از توافق نهایی بر سر تمام شرایط، قرارداد باید به صورت مکتوب و رسمی توسط کارفرما و پیمانکار امضا شود.
• توصیه می‌شود قرارداد در حضور دو شاهد معتبر امضا شود.

مفاد اصلی قرارداد پیمانکاری:

مفاد اصلی که باید در تمام قراردادهای پیمانکاری ذکر شود به شرح زیر است:

فسخ قرارداد پیمانکاری

فسخ یا خاتمه قرارداد پیمانکاری چه از سوی کارفرما و چه به دلیل شرایط پیش آمده، می‌تواند تبعات مالی و زمانی قابل توجهی برای هر دو طرف داشته باشد. برای جلوگیری از بروز اختلافات و ضرر و زیان‌ فسخ قرارداد پیمانکاری لازم است که مفاد قرارداد به دقت تنظیم و شرایط فسخ آن به طور شفاف مشخص شود.

دلایل اصلی فسخ قرارداد پیمانکاری به شرح زیر است:

• تأخیر در پرداخت‌ها: عدم پرداخت به موقع مطالبات پیمانکار توسط کارفرما.
• نقض تعهدات: عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد توسط هر یک از طرفین.
• مشکلات غیرقابل پیش‌بینی: بروز حوادث غیرمترقبه یا شرایطی که اجرای قرارداد را غیرممکن می‌سازد.
• تخلفات: انجام تخلفات از سمت هر یک از طرفین.

شرایط فسخ قرارداد توسط پیمانکار

اگر پیمانکار به طور یک‌جانبه تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد، معمولاً ملزم به پرداخت جریمه به کارفرما خواهد بود. این جریمه می‌تواند شامل جبران خسارات ناشی از نیمه‌تمام ماندن پروژه یا بازپرداخت هزینه‌هایی باشد که کارفرما تاکنون برای پروژه متحمل شده است.

به عبارت دیگر، پیمانکار باید هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم ناشی از فسخ قرارداد را به کارفرما پرداخت کند. بنابراین، ضروری است که پیمانکار پیش از اقدام به فسخ قرارداد، بخش‌های مربوط به شرایط فسخ را با دقت مطالعه نماید تا از پیامدهای حقوقی آن آگاه گردد.

برای مشاهده شرایط کامل فسخ پیمان در قراردادهایی که تابع شرایط عمومی پیمان است، روی لینک آبی کلیک کنید.

خاتمه قرارداد پیمانکاری

اگر پیمانکار قصوری در پایان یافتن قرارداد پیش از مدت آن و نیمه کاره گذاشته شدن پروژه نداشته باشد، پیمان خاتمه می‌یابد. در صورت خاتمه قرارداد کارفرما که مسبب بروز مشکل بوده، موظف است خسارات وارده به طرف مقابل را جبران کند. این خسارات ممکن است شامل هزینه‌های انجام شده، ارزش تجهیزات خریداری‌شده و ضررهای ناشی از اتلاف وقت باشد. برای آشنایی با شرایط درخواست خاتمه پیمان در شرایط عمومی پیمان به مقاله مربوطه مراجعه کنید.

جمع بندی

قرارداد پیمانکاری ساختمان به عنوان یک سند حقوقی مهم چارچوب همکاری میان کارفرما و پیمانکار را در پروژه‌های ساختمانی مشخص می‌کند. این قرارداد با تعیین دقیق وظایف، مسئولیت‌ها، جزئیات پروژه، مبلغ قرارداد و شرایط پرداخت، شفافیت را در تعهدات طرفین ایجاد کرده و از بروز اختلافات در طول اجرای پروژه جلوگیری می‌کند. انواع مختلفی از قراردادهای پیمانکاری وجود دارد، از جمله قراردادهای درصدی (مدیریت پیمان)، امانی، مقطوع و دستمزدی که هر یک مزایا و معایب خاص خود را دارند.

انتخاب نوع مناسب قرارداد بستگی به ماهیت پروژه و توافق طرفین دارد. تنظیم دقیق و جامع این قرارداد با در نظر گرفتن تمام جوانب حقوقی و فنی، نه تنها حقوق و منافع هر دو طرف را تضمین می‌کند، بلکه به پیشبرد صحیح و به موقع پروژه هم کمک زیادی می‌کند.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره انواع قرارداد پیمانکاری کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری