چگونه مجوز بازسازی خانه را از شهرداری بگیریم؟ مراحل، مدارک و هزینه‌ها
آیا بازسازی خانه نیاز به مجوز دارد؟ این پرسش یکی از پر تکرارترین سوالات در زمان تصمیم‌گیری برای تعمیرات خانه است. اگر شما هم قصد دارید تغییرات عمده‌ای در خانه خود انجام دهید، باید بدانید که بسیاری از این تغییرات، از جمله تخریب و بازسازی، نیاز به مجوز شهرداری دارند. اما چه تعمیراتی نیاز به مجوز بازسازی شهرداری ندارد؟ بازسازی بدون مجوز چه تبعاتی خواهد داشت؟ نحوه اخذ مجوز بازسازی چگونه است؟
ما در این مقاله به تمام این پرسش‌ها پاسخ داده و به جزئیات مجوز بازسازی ساختمان، از جمله مراحل اخذ مجوز، هزینه‌ها، مدارک مورد نیاز و نکاتی که باید قبل از شروع کار بدانید، پرداخته‌ایم. اگر می‌خواهید بازسازی خانه‌تان را به‌طور قانونی و بدون مشکل انجام دهید، تا انتها همراه آکادمی عمران باشید.
آیا بازسازی خانه نیاز به مجوز دارد؟
مطابق با ماده 100 قانون شهرداری:
مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری نماید.
بر اساس این ماده قانون، هرگونه عملیات عمرانی از جمله ساخت و بازسازی خانه به اخذ مجوز از شهرداری نیاز دارد. با این حال، طبق ضوابط اجرایی برخی از شهرداری‌ها، تغییرات جزئی که به ساختار اصلی بنا آسیب نمی‌زند نیاز به مجوز نخواهند داشت. البته برخی تعمیرات غیر اساسی با شرایط خاص نیاز به مجوز دارند. اما تغییرات اساسی بدون دریافت مجوز تخلف محسوب شده و مشمول برخورد قانونی خواهند شد.
در ادامه به بررسی انواع مجوز تعمیرات ساختمان و نحوه دریافت مجوز برای بازسازی خانه خواهیم پرداخت. جهت آشنایی بیشتر با ماده 100 قانون شهرداری متن کامل آن را از طریق لینک زیر دریافت کنید.
pdf ماده 100 شهرداریچه تعمیراتی نیاز به مجوز بازسازی شهرداری دارند؟
بسیاری از عملیات‌های بازسازی نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارند، اما این موضوع بسته به نوع و میزان تعمیرات متفاوت است. به‌طور کلی، تعمیرات نیازمند مجوز بازسازی خانه به دو دسته اساسی و غیر اساسی تقسیم می‌شوند که در ادامه هر یک را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
هزینه بازسازی خانه متری چند؟
مجوز تعمیرات اساسی
مجوز شهرداری برای بازسازی معمولا در پروژه‌هایی ضرورت دارد که شامل تعمیرات اساسی هستند؛ یعنی تغییراتی که زیرساخت‌ها یا ساختار اصلی ساختمان را تحت تأثیر قرار می‌دهند. این نوع تعمیرات ممکن است بر ایمنی، استحکام یا ظاهر عمومی ساختمان اثر بگذارند. بنابراین، انجام آن‌ها بدون مجوز شهرداری تخلف محسوب میشود.
تعمیرات اساسی که به مجوز بازسازی از شهرداری نیاز دارند، عبارت‌اند از:
- تغییر اعضای سازه‌ای ساختمان: هرگونه تغییر، تخریب یا جابجایی در ستون‌ها، تیرها، سقف، دیوارهای باربر، بادبندها یا راه‌پله‌ها که ساختار اصلی ساختمان را تغییر می‌دهد.
- تغییرات در نقشه معماری ساختمان: شامل حذف، اضافه یا جابجایی دیوارهای داخلی یا هرگونه تغییر در طراحی و فضای ساختمان که نقشه معماری را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
- تغییرات در نمای خارجی ساختمان: شامل بازسازی نمای ساختمان در سطح وسیع یا تغییرات در رنگ، جنس و طراحی نمای آن که ممکن است بر هویت و زیبایی شهری تاثیر بگذارد.
- افزایش زیربنا یا طبقات: ساخت طبقات جدید، افزایش ارتفاع، مسقف کردن فضاهایی مانند پاسیو یا حیاط و هر نوع گسترش در ابعاد ساختمان تنها با دریافت مجوز بازسازی از شهرداری امکان پذیر است.
- تغییرات در کاربری ساختمان: تغییر از یک نوع کاربری به نوع دیگر، مانند تبدیل یک ساختمان مسکونی به تجاری یا بالعکس.
- تعمیرات گسترده در تاسیسات: بازسازی‌هایی که ممکن است سیستم‌های زیرساختی مانند آب، برق، گاز یا فاضلاب را دستخوش تغییر اساسی کنند، به‌خصوص در پروژه‌هایی مانند بازسازی آشپزخانه یا سرویس‌های بهداشتی در سطح گسترده.
مجوز تعمیرات غیر اساسی
در برخی موارد، تعمیراتی که ظاهرا جزئی‌اند، ممکن است به مجوز نیاز داشته باشند. این موضوع معمولا به حساسیت محل پروژه یا حجم تعمیرات بستگی دارد.
شرایطی که تعمیرات غیر اساسی نیاز به مجوز دارند:
- وسعت پروژه: اگر حجم عملیات بازسازی به حدی بزرگ باشد که شهرداری احتمال خروج از حدود تعمیرات جزئی را دهد.
- موقعیت خاص ملک: در مناطقی با حساسیت شهری یا کاربری خاص، مانند مراکز تجاری، خیابان‌های پرتردد ( مانند ولیعصر و انقلاب تهران) یا بافت‌های تاریخی (مانند بازارهای قدیمی)، حتی تعمیرات جزئی نیز ممکن است مشمول دریافت مجوز باشند.
چه تعمیراتی نیاز به اخذ مجوز بازسازی ندارد؟
تعمیرات جزئی که ساختار اصلی ساختمان یا کاربری آن را تغییر نمی‌دهند، معمولا نیازی به دریافت مجوز ندارند. این نوع تعمیرات صرفا به منظور بهبود ظاهر، تعمیر اجزای فرسوده یا ارتقای کارایی فضاهای داخلی انجام می‌شوند.
تعمیراتی که نیاز به مجوز شهرداری ندارد، عبارت‌اند از:
- تعویض یا تعمیر ایزوگام و قیرگونی پشت‌بام، اجرای لایه نهایی مانند موزاییک
- تعمیر یا تعویض شیروانی، مشروط بر اینکه تغییری در نمای ساختمان ایجاد نکند.
- شستشو، پیچ و رول‌پلاک سنگ‌های نما بدون تغییر در فرم یا متریال آن
- تعویض کاشی، سرامیک، شیرآلات و بازسازی سرویس بهداشتی یا آشپزخانه بدون جابه‌جایی تأسیسات
- تعمیر یا تخلیه چاه فاضلاب در مناطق غیر حساس (در مناطق دارای قنات‌ها، تونل‌های مترو، بناهایی قدیمی یا تاریخی مجوز لازم است)
- تعمیرات جزئی تاسیساتی مانند تعویض لوله‌کشی، سیم‌کشی برق، پکیج یا رادیاتور، مشروط به عدم تغییر مسیرها
- نصب تجهیزات سرمایشی و گرمایشی مانند کولر گازی یا پکیج و رادیاتور بدون تغییر در سیستم تاسیسات
- بازسازی راه پله در سطح جزئی مانند تعویض کف‌پوش یا سنگ‌شکسته بدون تغییر ابعاد آن
- محوطه‌سازی حیاط (نصب آب‌نما، احداث باغچه) بدون افزودن به زیربنا یا کاهش عرض رمپ پارکینگ
- نقاشی داخلی، تعمیر دیوارها، نصب کمد، تی‌وی‌وال و کابینت‌های جدید در جای اصلی بدون جابه‌جایی
- بازسازی کف خانه بدون دستکاری در زیرساخت‌های تاسیساتی یا معماری
- نصب درب و پنجره جدید در همان ابعاد قبلی، مشروط به عدم تغییر در نمای خارجی
- نصب نرده و حفاظ غیرسازه‌ای برای در ورودی یا بالکن
- بازسازی دیوار حیاط مشرف به خیابان در صورت نداشتن اصلاحی
توجه داشته باشید ضوابط مربوط به بازسازی‌های جزئی و اساسی ممکن است در شهرداری‌های مختلف متفاوت باشد. لذا توصیه میشود پیش از آغاز هر پروژه بازسازی، استعلام رسمی از شهرداری منطقه دریافت کنید تا از بروز تخلف یا توقف پروژه جلوگیری شود.
مجوز بازسازی بنای قدیمی و خانه کلنگی
برای بازسازی بناهای قدیمی، به ویژه خانه‌هایی با ارزش تاریخی و فرهنگی، دریافت مجوز از شهرداری و در برخی موارد از سازمان میراث فرهنگی الزامی است. خانه‌های کلنگی معمولا به ساختمان‌هایی گفته میشود که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا دچار فرسودگی شدید شده‌اند و ممکن است ارزش تاریخی یا معماری داشته باشند.
برای اخذ مجوز بازسازی خانه‌های کلنگی، مالک باید از طریق مراجعه حضوری به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا با ثبت درخواست آنلاین اقدام کند. پیش از صدور مجوز، وضعیت سازه و ساختار ملک توسط مهندسین ناظر بررسی میشود تا ایمنی و امکان بازسازی آن مورد تایید قرار گیرد.
در صورتی که ملک در محدوده بافت تاریخی یا فرهنگی قرار داشته باشد، دریافت موافقت کمیته فنی و اخذ مجوز بازسازی از سازمان میراث فرهنگی الزامی است. در این شرایط، هرگونه عملیات بازسازی باید با رعایت دستورالعمل‌های حفاظتی و زیر نظر کارشناسان میراث فرهنگی انجام شود.
بازسازی خانه های قدیمی و کلنگی نیازمند ارائه نقشه‌های دقیق معماری، سازه و تاسیسات است که توسط مهندس ذیصلاح تهیه میشود. همچنین در برخی پروژه‌ها، به تشخیص شهرداری یا ناظر، انجام مطالعات زمین‌شناسی برای بررسی وضعیت خاک و ایمنی سازه نیز ضروری خواهد بود.
در مناطقی که به عنوان بافت فرسوده شهری شناخته می‌شوند و ساختمان‌ها آسیب‌های ساختاری جدی دارند، معمولا امکان اخذ مجوز بازسازی وجود ندارد و مالکان باید برای دریافت مجوز تخریب و نوسازی ملک اقدام کنند.
مراحل گرفتن مجوز بازسازی از شهرداری
فرآیند اخذ مجوز بازسازی از شهرداری، بسته به نوع تعمیرات (اساسی یا غیر اساسی) متفاوت است. به طور کلی، مراحل به شرح زیر است:
1- مراحل دریافت مجوز برای تعمیرات غیر اساسی
مالک یا نماینده قانونی ابتدا باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا شهرداری ناحیه محل ملک مراجعه کند. پس از تکمیل فرم‌های مربوطه و ارائه مدارک لازم، کارشناس شهرداری از ملک بازدید می‌کند. در صورت تایید شرایط، درخواست ثبت شده و مجوز تعمیرات غیر اساسی صادر میشود.
2- مراحل دریافت مجوز برای تعمیرات اساسی
برای تعمیرات اساسی، مراحل کمی پیچیده‌تر است. ابتدا مالک یا نماینده باید با تکمیل فرم‌های اولیه درخواست خود را در دفاتر خدمات الکترونیک یا شهرداری ثبت کند. سپس شهرداری دستور بازدید از ملک را صادر می‌کند.
کارشناس شهرسازی پس از بازدید، گزارشی از وضعیت ملک تهیه کرده و به شهرداری ارائه می‌دهد. در ادامه، مدارک بررسی شده و در صورت تایید، پیش‌نویس پروانه بازسازی تنظیم میشود. پس از پرداخت عوارض مربوطه، مجوز نهایی بازسازی صادر می‌گردد.
در ادامه، جدول مراحل اخذ مجوز بازسازی برای تعمیرات اساسی و غیر اساسی به تفکیک و با جزئیات ارائه شده است.
| مراحل اخذ مجوز بازسازی ساختمان | ||
| شرح مرحله | تعمیرات غیر اساسی | تعمیرات اساسی |
| مراجعه مالک یا نماینده به دفتر خدمات الکترونیک یا معاونت شهرسازی |
✅ | ✅ |
| دریافت و تکمیل فرم درخواست | ✅ (فرم تعمیرات) | ✅ (فرم بازسازی) |
| تکمیل فرم تعهد تعمیرات غیر اساسی | ✅ | – |
| صدور دستور بازدید توسط معاونت شهرسازی | – | ✅ |
| ثبت دستور بازدید در دبیرخانه شهرداری | – | ✅ |
| تعیین نوبت بازدید توسط باجه اطلاعات معاونت شهرسازی | – | ✅ |
| بازدید کارشناس از محل پروژه به همراه مالک یا نماینده | ✅ | ✅ |
| ترسیم کروکی و ارائه گزارش کارشناسی | ✅ | ✅ |
| بررسی مدارک، گزارش و فیش عوارض | – | ✅ |
| تایید درخواست توسط رئیس شهرسازی ناحیه | ✅ | ✅ |
| تایید نهایی توسط رئیس شهرداری ناحیه یا رئیس بر و کف | ✅ | ✅ |
| تهیه پیش‌نویس پروانه و صدور دستور تهیه پروانه | – | ✅ |
| تایید پیش‌نویس توسط رئیس بر و کف و معاونت مالی | – | ✅ |
| صدور مجوز یا پروانه بازسازی | ✅ | ✅ |
گرفتن مجوز بازسازی چقدر زمان می برد؟
مدت زمان لازم برای طی مراحل و صدور مجوز بازسازی ساختمان، بسته به نوع پروژه (تعمیرات اساسی یا غیر اساسی) متفاوت است. در حالت عادی، برای پروژه‌های تعمیرات غیر اساسی در شهر تهران، فرآیند دریافت مجوز حداقل بین ۱ تا ۴ روز کاری زمان می‌برد.
در مقابل، اخذ مجوز بازسازی برای تعمیرات اساسی، به دلیل نیاز به بازدید دقیق‌تر کارشناسان، تهیه پیش‌نویس پروانه، بررسی‌های فنی و مالی و تایید چندمرحله‌ای، به طور حداقل ۲ تا ۷ روز کاری به طول می‌انجامد.
توجه داشته باشید که پروانه یا مجوز بازسازی، برخلاف پروانه تخریب و نوسازی مدت اعتبار مشخصی ندارد. پس از صدور مجوز، نیازی به تمدید اعتبار در بازه‌های زمانی کوتاه مدت وجود ندارد؛ مگر اینکه شهرداری یا مراجع ذی‌ربط در آینده دستورالعمل‌های جدیدی ابلاغ کنند.
مدارک لازم برای گرفتن مجوز بازسازی
برای اخذ مجوز بازسازی ساختمان، بسته به نوع پروژه (تعمیرات اساسی یا غیر اساسی)، مالک یا نماینده قانونی وی باید مدارک مشخصی را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه دهد. این مدارک عبارت‌اند از:
- اصل و کپی سند مالکیت و بنچاق (برای املاک تفکیک‌شده)
- اصل و کپی سند سرقفلی (در صورت سرقفلی بودن ملک)
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- در صورت وجود وکالت، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی وکیل قانونی به همراه وکالت‌نامه رسمی
- ارائه گواهی انحصار وراثت و وکالت‌نامه از وراث (در صورت فوت مالک)
- فیش تسویه حساب عوارض سالیانه ملک
- فیش پرداخت عوارض کسب سال جاری (برای اماکن تجاری و اداری)
- کدپستی دقیق ملک مورد نظر
- نقشه تفکیکی یا تقسیمی تایید شده توسط شهرداری (فقط برای مجوز تعمیرات اساسی)
- صورتجلسه تفکیکی ملک (فقط برای مجوز تعمیرات اساسی)
توجه داشته باشید که در موارد خاص، شهرداری ممکن است بسته به وضعیت ملک یا نوع کاربری، مدارک اضافی درخواست کند. مدارک تکمیلی یا اضافی که معمولا از سوی شهرداری برای صدور مجوز بازسازی خانه مطالبه می‌شوند عبارت‌اند از:
- رضایت‌نامه یا استشهاد محلی: در صورتیکه بازسازی موجب مزاحمت برای همسایگان شود (مانند مجتمع‌های مسکونی یا املاک مشاع).
- گزارش ایمنی یا تاییدیه فنی از مهندس ناظر: به‌ویژه برای تعمیرات اساسی یا بازسازی‌هایی که به سازه اصلی یا اسکلت ساختمان مربوط می‌شوند.
- گزارش بیمه یا نامه از سازمان تامین اجتماعی: جهت بیمه کارگران یا پیمانکاران که در محل پروژه حضور دارند.
- نامه یا استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای احراز مالکیت در املاکی که وضعیت ثبتی آن‌ها مشخص نیست یا مشکلات حقوقی دارند.
- گواهی عدم خلاف یا پایانکار قبلی ساختمان: در صورتی که ملک سابقه تخلف ساختمانی داشته یا پایانکار رسمی دریافت نکرده باشد.
- نامه از اداره اوقاف یا مرجع ذیصلاح مذهبی: برای املاک وقفی یا دارای مسائل شرعی و حقوقی خاص.
- نقشه‌های معماری یا سازه‌ای تایید شده توسط مهندس مشاور: به‌ویژه در مواردی که بازسازی ماهیت فنی یا گسترده دارد.
- مجوز از سازمان میراث فرهنگی: اگر ملک در محدوده بافت فرسوده یا تاریخی قرار داشته یا واجد ارزش فرهنگی باشد.
- تاییدیه اداره برق، آب، گاز یا مخابرات: زمانی که تغییرات بازسازی تاثیر مستقیمی بر شبکه خدمات شهری دارد.
هزینه مجوز بازسازی خانه
هزینه دریافت مجوز بازسازی از شهرداری به عوامل مختلفی مانند نوع و گستردگی تغییرات، متراژ ساختمان و موقعیت جغرافیایی ملک بستگی دارد. در پروژه‌های بزرگ‌تر و شامل تعمیرات اساسی، معمولا این هزینه‌ها بیشتر هستند و ممکن است هزینههای جانبی مانند طراحی نقشه، نظارت مهندسی و بررسی‌های فنی نیز به آن افزوده شود.
همچنین باید توجه داشت که میزان عوارض و تعرفه‌های شهرداری در مناطق مختلف شهری و شهرستان‌ها متفاوت است. بنابراین توصیه میشود پیش از آغاز پروژه با شهرداری منطقه مورد نظر تماس بگیرید و استعلام دقیق و به‌روز هزینه‌ها را دریافت کنید.
عواقب بازسازی بدون دریافت مجوز
انجام بازسازی بدون دریافت مجوز قانونی از شهرداری، در ظاهر ممکن است راهی برای صرفه‌جویی در زمان یا هزینه به‌نظر برسد، اما در واقع با تبعات جدی و هزینه‌بر همراه است که می‌تواند پروژه را با تاخیرهای طولانی، جرایم سنگین یا حتی توقف کامل مواجه کند.
مهم‌ترین پیامدهای بازسازی بدون مجوز عبارت‌اند از:
- توقف پروژه و پلمب محل توسط ماموران شهرداری در صورت شناسایی فعالیت غیرمجاز
- جریمه‌های مالی سنگین به‌دلیل تخلف از ضوابط شهرسازی به‌ویژه در موارد تراکم غیرمجاز یا تغییر کاربری
- صدور دستور تخریب قسمت‌های بازسازی‌شده که بدون مجوز یا خارج از ضوابط انجام شده‌اند
- محرومیت از دریافت مجوز بازسازی در آینده به‌علت ثبت سابقه تخلف در شهرداری
- بروز اختلاف با پیمانکاران و کارگران در اثر توقیف ابزار و مصالح توسط مراجع قانونی
- افزایش ریسک‌های ایمنی و کاهش کیفیت اجرا به‌دلیل نبود نظارت کارشناسی و فنی
با توجه به این پیامدها، توصیه میشود قبل از شروع هر نوع عملیات بازسازی، حتی در مقیاس محدود، با شهرداری منطقه یا شرکت‌های معتبر بازسازی هماهنگی کامل داشته تا پروژه به‌صورت قانونی، ایمن و بدون ریسک اجرا شود.
جمع بندی
بازسازی خانه، چه جزئی باشد و چه اساسی، بدون دریافت مجوز قانونی از شهرداری می‌تواند با توقف پروژه، جریمه‌های مالی و مشکلات ایمنی همراه شود. اخذ مجوز، علاوه بر حفظ حقوق قانونی شما، موجب افزایش ارزش ملک و کیفیت اجرای پروژه خواهد شد. با توجه به مراحل متنوع، مدارک مختلف و تفاوت‌های منطقه‌ای، مشورت با شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر پیش از شروع الزامی است. اما اگر تمایل دارید فرآیند بازسازی ملک خود را بدون پیچیدگی‌های قانونی و با اطمینان کامل پیش ببرید، می‌توانید این مسئولیت را به گروه ساختمانی نویا واگذار کنید تا تمامی مراحل، از دریافت مجوز تا اجرای نهایی، به‌صورت حرفه‌ای و منسجم مدیریت شود.
در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره مجوز بازسازی خانه کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید ان را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.
هزینه بازسازی خانه متری چند؟
سوالات متداول
مجوز بازسازی برای تعمیر و بهبود ساختمان موجود صادر میشود، در حالیکه مجوز تخریب و نوسازی مربوط به تخریب کامل و ساخت بنای جدید است. شرایط، مدارک و هزینههای این دو نوع مجوز متفاوتاند.
بله، بازسازی خانهباغ یا ویلا نیز نیازمند دریافت مجوز از شهرداری یا بخشداری (در مناطق خارج از شهر) است. اگر ملک در بافت روستایی یا زمین کشاورزی باشد، باید مجوز از منابع طبیعی یا جهاد کشاورزی هم گرفته شود.
در ساختمانهای مسکونی، معمولا حساسیتها روی سازه و نما بیشتر است. در ساختمانهای تجاری یا مغازهها، علاوه بر سازه، تغییر کاربری و ایمنی واحد تجاری نیز بررسی میشود.
در صورتیکه ملک در بافت فرسودهای باشد که نیاز به تخریب کامل دارد، یا اگر بنا بدون پایانکار یا دارای تخلف ساختمانی قبلی باشد، ممکن است شهرداری ابتدا درخواست تخریب یا تسویه تخلف را مطرح کند.
مجوز بازسازی مغازه با خانه متفاوته؟؟
سلام
وقت بخیر
بله. مجوز بازسازی مغازه با خانه متفاوت است؛ زیرا هر یک مقررات و کاربری خاص خود را دارند. لذا توصیه می کنیم برای اطلاع از نحوه دریافت مجوز بازسازی مغازه و ملک تجاری از شهرداری منطقه استعلام بگیرید.