همه چیز درباره طرح هادی و نحوه استعلام الکترونیکی آن در یک مقاله

آیا تا به حال عبارت چسبیده به بافت را در مورد یک زمین شنیده‌اید؟ یا برایتان سوال شده که گسترش شهرهای کوچک یا روستاها طبق چه اصولی انجام می‌شود؟ اصلا قانونی برای ساخت زمین‌های داخل بافت یک روستا وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوالات لازم است تا با طرح هادی آشنا شوید. طرح هادی طرحی است که نحوه ساماندهی بخش‌های مختلف یک شهر و روستا و بافت آن را مشخص می‌کند.

در این مقاله ابتدا به بررسی طرح هادی پرداخته و تعریف طرح هادی روستا و شهر را به زبان ساده ارائه دادیم. سپس به موارد مهمی از جمله انواع بافت زمین در طرح پرداختیم. در انتها چگونگی استعلام طرح هادی را بررسی کرده و جدیدترین روش آن یعنی استعلام الکترونیکی طرح هادی را زیر ذره بین بردیم. با ما در  آکادمی عمران همراه باشید.

طرح هادی چیست؟

شاید برای شما هم پیش آمده که در آگهی‌های خرید و فروش، زمینی را در اطراف شهری کوچک یا روستایی دیده‌اید که قیمت بسیار پایینی دارد. حتما برایتان سوال شده که علت پایین‌تر بودن قیمت بعضی زمین‌ها چیست؟

برای پاسخ به این سوال ابتدا باید با طرح هادی آشنا شوید. اما طرح هادی چیست و چه کاربردی دارد؟ پیش از مطالعه ادامه مقاله توصیه می‌کنیم فیلم زیر را مشاهده کنید.

طرح هادی طرحی است که در آن چگونگی استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف مانند مسکونی، تجاری، کشاورزی، تاسیسات، تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی مشخص می‌شود. به طور کلی هدف از این طرح ساماندهی و اصلاح بافت موجود شهر یا روستا است. در واقع در این طرح مشخص می‌شود که گسترش شهر به چه صورت و میزانی خواهد بود.

این طرح‌ از سال 1362 با عنوان روان بخشی روستاها پایه‌ریزی شد. همچنین به دستور وزیر مسکن و شهرسازی آن زمان در یکی از نقاط روستایی شهرستان شهرکرد اجرا گردید. در ادامه از سال 1366 این طرح توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با جدیت تمام پیگیری شد. چرا که اجرای این طرح سبب تجدید حیات و هدایت روستاها از ابعاد کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی خواهد شد.

این طرح‌ به عنوان مصوبات طرح‌های ساماندهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی یا طرح جامع ناحیه‌ای تنظیم می‌شود. به عبارتی می‌توان گفت طرح هادی یک راهبرد برای آبادانی و توسعه شهر یا روستا است که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تدوین می‌گردد.

طرح هادی شهری و روستایی اصولا در بازه‌های 10 ساله مجددا تدوین می‌شود. یعنی اگر در حال حاضر زمینی دارید که خارج از بافت بوده و مجوز ساخت ندارد، ممکن است با ابلاغ طرح هادی جدید در محدوده طرح قرار بگیرد.

طرح هادی شهری چیست؟

طرح هادی شهر طرحی است که در آن راه حل‌های کوتاه مدت و مناسب برای حل مشکلات حاد و فوری شهر، همچنین گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمـین‌هـای شـهری ارائه می‌شود. طرح هادی شهری برای شهرهایی که فاقد طرح جامع بوده و جمعیتی کمتر از 50 هزار نفر دارند مطرح می‌گردد.

اهداف طرح هادی شهری

این طرح اغلب برای شهرهای کوچک و با اهداف زیر در نظر گرفته شده است:

• برنامه‌ریزی برای رشد منظم و هدایت شده شهرهای کوچک به منظور جلوگیری از توسعه بی‌قاعده
• نظارت بر اجرای پروژه‌های عمرانی شهرداری‌ها
• استفاده بهینه از اراضی شهری با توجه به نیازهای مختلف
• ساماندهی کاربری‌های مختلف شهری و جلوگیری از هرگونه بی‌نظمی و آشفتگی در این زمینه
• توزیع متناسب خدمات و امکانات شهری در مناطق مختلف و با در نظر گرفتن نیازها

طرح هادی روستایی چیست؟

همانطور که در تعریف گفتیم طرح هادی روستایی نیز یک نقشه‌ راه برای گسترش و توسعه روستا است که در آن علاوه بر اصلاح و ساماندهی بافت موجود روستا چگونگی استفاده از اراضی روستایی برای ایجاد سکونتگاه‌های روستایی مشخص می‌گردد.

با توجه به اهمیت طرح هادی روستایی در ادامه، اهداف تهیه این طرح و همچنین مراحل تهیه آن را بررسی می‌کنیم.

اهداف طرح هادی روستایی

بر اساس بند 2 آیین‌نامه اجرایی ماده 7 اساس‌نامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مصوب مجلس شورای اسلامی، هدف از تدوین طرح هادی برای یک روستا موارد زیر است:

1. ایجاد زمینه‌ توسعه و عمران روستاها با توجه به شرایط فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی
2. تأمین عادلانه‌ امکانات از طریق ایجاد تسهیلات اجتماعی، تولیدی و رفاهی
3. هدایت وضعیت فیزیکی روستا
4. ایجاد تسهیلات لازم برای بهبود مسکن روستاییان و خدمات زیست محیطی و عمومی
5. بهبود کیفیت بافت روستا در چارچوب اقدامات پیش‌بینی شده در طرح و تلاش برای ایجاد فضای مناسب‌تر سکونت و فعالیت در آن
6. ایجاد تناسب منطقی بین جمعیت و عملکردهای مختلف مسکونی، تولیدی و خدماتی مورد نیاز در محیط روستا
7.  کنترل و نظارت بر روند توسعه کالبدی روستا از طریق برنامه و تعیین نحوه استفاده از زمین در محدوده بافت مسکونی موجود و پیشنهادی
8. ایجاد زمینه کاهش خطر سوانح طبیعی در روستا از طریق شناخت زمینه‌های سانحه‌خیزی و تمهید اقدامات ایمن‌سازی و نظارت بر ساخت و ساز در آن‌ها
9. ایجاد بستر لازم جهت فراهم شدن زمینه صدور سند مالکیت املاک واقع در بافت مسکونی روستا

مراحل تهیه طرح هادی روستایی

شاید برایتان سوال باشد که این طرح چگونه تهیه می‌شود؟ در پاسخ باید بگوییم طرح هادی روستایی توسط مشاورین حقیقی و حقوقی و با مدیریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، تهیه و اجرا می شود. مراحل تهیه این طرح عبارتند از:

• مرحله 1)  تهیه نقشه پایه و وضع موجود روستا
• مرحله 2) مطالعات پایه و تشخیص وضعیت موجود روستا
• مرحله 3) تحلیل و استنتاج از بررسی‌ها و تدوین چشم اندازها
• مرحله 4) تعیین پروژه‌های پیشنهادی و تهیه طرح هادی

زمین طرح هادی

حالا که با تعریف طرح هادی و کاربرد آن در شهر و روستا آشنا شدید به سراغ مفاهیم کاربردی‌تر درباره این طرح می‌رویم. در این بخش قصد داریم درباره زمین طرح هادی صحبت کنیم.

اگر زمینی در محدوده این طرح قرار گرفته باشد، مجوز ساخت و ساز و به طور کلی فعالیت‌های ساختمانی را خواهد داشت. اما اگر زمین خارج از طرح هادی قرار گرفته باشد ساخت و ساز در آن ممنوع است.

در این حالت اگر روستایی دارای طرح هادی نباشد نیز با نظر کارشناس مراجع مربوطه، محدوده قانونی روستا مشخص می‌گردد.

اهمیت واقع شدن زمین در طرح هادی هنگام خرید و فروش مشخص می‌شود. چرا که ارزش یک زمین به داشتن مجوز ساخت و ساز در آن است.

برای مثال فرض کنید بدون توجه به طرح هادی روستایی، زمینی را به قیمت روز خریداری کرده و زمانی که برای ساخت آن به دهیاری مراجعه می‌کنید یا استعلام الکترونیکی انجام می‌هید، متوجه می‌شوید که این زمین در طرح قرار نگرفته است. واقعیت این است که در این حالت ضرر اقتصادی سنگینی را متحمل خواهید شد. به همین دلیل است که باید استعلامات لازم را درباره زمین طرح هادی جدی گرفت.

در ادامه درباره انواع بافت زمین در این طرح صحبت می‌کنیم.

انواع بافت زمین در طرح هادی

سه نوع بافت زمین در طرح هادی وجود دارد که عبارتند از:

• اراضی داخل بافت

اراضی یا زمین‌هایی که داخل طرح هادی قرار دارند می‌توانند مجوز ساخت و ساز بگیرند. در واقع مالکان این زمین‌ها می‌توانند با استفاده از مجوزهای مربوطه از دهیاری، برای دریافت امتیازاتی از جمله گاز، برق، آب، تلفن و سایر خدمات اقدام کنند.

در صورتی که می‌خواهید به عنوان مهندس اجرای ساختمان به ساخت و ساز بپردازد به شما توصیه می‌کنیم آموزش اجرای ساختمان را از دست ندهید. در این آموزش تمامی مراحل اجرای یک ساختمان در قالب پروژه‌های واقعی جمع آوری شده است. برای مشاهده سرفصل‌های این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

• اراضی الحاقی به بافت

اراضی الحاقی، زمین‌هایی هستند که در نزدیکی طرح هادی قرار دارند اما چون داخل طرح نیستند برای ساخت و ساز نیاز به دریافت مجوز از دهیاری با پرداخت هزینه دارند. البته در آینده و طرح‌ هادی‌های جدید احتمال اتصال این اراضی به بافت طرح وجود دارد. در غیر این صورت، هرگونه ساخت و ساز در این اراضی غیرقانونی خواهد بود. به طور کلی اگر زمین الحاقی به بافت یا اصطلاحا چسبیده به بافت دارای شرایط خاصی باشد امکان گرفتن مجوز ساخت و ساز را خواهد داشت. دو مورد از این شرایط عبارتند از :

1. قرارگیری زمین در فاصله کم با طرح یعنی حدودا ۵۰ تا ۱۰۰ متر
2. نبود هیچ گونه مانع در استعلاماتی که از ادارات محیط زیست، منابع طبیعی، اداره گاز، جهاد کشاورزی، اداره برق و آب گرفته می‌شود.

• اراضی خارج از بافت

زمین‌هایی که خارج از بافت طرح هادی روستایی قرار گرفتند مجوز هیچ گونه ساخت و سازی ندارند مگر اینکه در طرح هادی جدید درون بافت قرار بگیرند. در این شرایط نیز مالک زمین در صورتی می‌تواند پایان کار بگیرد که جریمه ماده ۹۹ را بپردازد. در ادامه درباره کمیسیون ماده 99 شهرداری توضیح مختصری داده‌ایم. به طوری کلی آشنایی با کمیسیون ماده‌های مختلف شهرداری موضوعی است که باید از آن آگاه باشید. برای مطالعه درباره کمیسیون ماده 100 روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

کمیسیون ماده 99 شهرداری به تخلفات ساخت و ساز در خارج از حریم شهر و روستا می‌پردازد. طبق ماده 99 شهرداری اگر کسی خارج از حریم شهر و روستا ساختمانی بدون مجوز ساخت و ساز بسازد، تخلفات ساختمانی او به کمیسیون 99 ارجاع می‌گردد.

اعضای کمیسیون ماده 99 عبارتند از نمایندگان وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه.

نقشه طرح هادی

پس از بررسی انواع بافت در طرح هادی به سراغ نقشه طرح هادی می‌رویم. همانطور که در تصویر زیر مشاهده می‌کنید نقشه طرح هادی روستایی دارای اجزای زیر است.

1) کادر نقشه : نقشه‌ طرح هادی در داخل یک کادر با خط ضخیم ترسیم می‌شود.

2) راهنمای نقشه : علائم و رنگ‌های استاندارد در کادر سمت چپ به عنوان راهنمای نقشه قرار می‌گیرند.

3) مشخصات نقشه : شامل معرف، مشخصات و سایر توضیحات مربوط به نقشه است و در پایین کادر سمت چپ قرار می‌گیرد. منظور از مشخصات نقشه مواردی همچون نام کارفرما و مشاور، عنوان نقشه، مقیاس نقشه، نام تهیه‌کننده، ترسیم‌کننده و کنترل و نظارت کننده و همکاران، تاریخ تهیه نقشه، شماره نقشه، توضیحات ضروری است.

بیش از ۳۰ ساعت آموزش حرفه‌ای ولی رایگان دفترفنی و ساختمان سازی

دریافت

انواع نقشه طرح هادی

به طور کلی نقشه‌هایی که برای تهیه طرح هادی نیاز است در دو نوع رسمی و پشتیبان وجود دارند. نقشه‌های رسمی طرح به صورت آلبوم تهیه شده و به کارفرما تحویل داده می‌شوند. نقشه‌های پشتیبان طرح نیز در قالب گزارش طرح و با توجه به محدوده طرح ارائه می‌شوند.

1) نقشه رسمی طرح

موارد نقشه‌های رسمی طرح عبارتند از:

• نقشه کاربری زمین‌‌های روستا با مقیاس 1:1000
• نقشه محدوده‌‌های روستا در معرض سیل و زلزله با مقیاس 1:25000
• نقشه تعیین محل دفع آب‌های زیرزمینی و جهات شیب گذرگاه‌ها با مقیاس 1:2000
• نقشه موقعیت و کیفیت ابنیه با بافت‌‌های ارزشمند روستا با مقیاس 1:2000
• نقشه شبکه گذرگاه‌‌ها متناسب با روستا با مقیاس 1:1000
• نقشه مکان مستلزم بهسازی و نوسازی در روستا با مقیاس 1:500
• نقشه استحفاظی روستا و محدوده طرح هادی
• پلان گذرگاه‌ها و تقاطع با مقیاس 1:500
• پروفیل طولی و ارتفاعی با مقیاس 1:1000 و 1:100
• مقاطع عرضی میادین با مقیاس 1:100

2) نقشه پشتیبان طرح

نقشه‌های پشتیبان طرح دارای موارد زیر است:

• نقشه ترسیم راه‌‌های مواصلاتی
• نقشه تقسیم‌ بندی و موقعیت روستا از نظر سیاسی با مقیاس 1:25000
• نقشه ساختمان و محدوده‌‌های ارزشمند روستا با مقیاس 1:200۰
• مالکیت اراضی اعم از خصوصی، دولتی، وقفی و عمومی با مقیاس 1:1000
• محدودیت‌‌ها و محله‌ بندی روستا با مقیاس 1:2000
• گزینه‌‌های کاربری اراضی پیشنهادی و شبکه گذرگاه‌های روستا با مقیاس 1:1000
• تعیین مکان موجود و دفن زباله با مقیاس 1:25000

نقشه طرح هادی روستا

همانطور که در تصویر مشاهده می‌کنید در این نقشه موارد زیر مشخص می‌شود:

• نقشه موقعیت روستا در تقسیمات سیاسی شهرستان
• نقشه مالکیت اراضی روستا (دولتی، خصوصی، عمومی و وقفی)
• نقشه محدودیت‌ها و امکانات توسعه فیزیکی روستا
• نقشه محله‌بندی و مراحل گسترش کالبدی روستا تا وضع موجود
• نقشه گزینه‌های کاربری اراضی پیشنهادی
• تعیین مکان موجود یا پیشنهادی دفن زباله
• نقشه محدوده‌های هم ارزش اقتصادی زمین و ساختمان در روستا
• نقشه معابر موجود و سلسله مراتب آن

استعلام طرح هادی روستایی 

حالا فهمیدیم طرح هادی چیست و نقشه‌های آن چگونه است، اما سوال اکثر افراد این است: از کجا بفهمیم زمین در طرح هادی است؟ و نقشه طرح هادی را از کجا تهیه کنیم؟

بالاتر توضیح دادیم که طرح هادی توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود. اگر شما ملکی در شهر یا روستایی دارید و می‌خواهید بدانید که آیا داخل بافت است یا نه باید به شهرداری یا دهیاری آن منطقه مراجعه کنید. به طور کلی نقشه طرح هادی را از مراکز زیر می‌توانید تهیه کنید:

• مراجعه حضوری به شهرداری یا دهیاری
• سامانه‌های آنلاین
• پورتال‌های شهری و روستایی
• دفاتر فنی محل

هرچند کارشناسان بنیاد مسکن نظر نهایی درباره قرار گرفتن ملک در طرح را صادر می‌کنند اما برای دیدن طرح هادی روستایی باید به دهیاری آن روستا مراجعه کنید. برای مطالعه بیشتر درباره ضوابط شهرسازی روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

سامانه طرح هادی روستایی ؛ استعلام الکترونیکی

در چند سال اخیر طبق اعلام سازمان فناوری اطلاعات، پنجره واحد مدیریت زمین برای ارائه خدمت استعلام و تعیین حدود وضعیت اراضی روستایی آغاز شده و به بررسی وضعیت جانمایی زمین مطابق با طرح هادی روستا می‌پردازد.

شما می‌توانید با مراجعه به سامانه پنجره واحد زمین به آدرس iraneland.ir و ثبت نام در آن، در بخش دریافت خدمات بدون طرح، درخواست خود را با عنوان پاسخ به استعلام تعیین حدود وضعیت – محدوده طرح هادی روستاها (بنیاد مسکن انقلاب اسلامی) ثبت کرده و یکی از زیرگروه‌های درخواست که شامل موارد زیر است را انتخاب کنید:

• وضعیت ملک
• وقوع تخلف
• واگذاری انشعاب آب، برق، گاز، تلفن و سایر انشعابات
• استعلام خارج از محدوده (غیر مسکونی)

جمع بندی

یکی از نکات مهمی که برای خرید زمین در روستا و شهرهای کوچک باید به آن توجه کرد طرح هادی است. در این طرح نقشه تمام قسمت‌های یک شهر و روستا مشخص شده و با توجه به آن می‌توان فهمید آیا زمین مورد نظر داخل این طرح هست یا نه. علت اهمیت این طرح در این است که اگر زمینی خارج از طرح باشد مجوز ساخت و ساز نخواهد داشت و طبیعتا قیمت پایین‌تری نسبت به زمین‌های داخل طرح دارد. در این مقاله تمام مسائل مربوط به این طرح را برررسی کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی از طرح هادی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری