تمام انواع سند ملکی به همراه روش سندخوانی از صفر تا صد
شاید شما یا اطرافیانتان درباره سند ملکتان دچار مشکلاتی شده‌اید. یا در فرآیند خرید خانه با سند جعلی ملکی مواجه شده‌اید. سوالی که پیش می‌آید این است که چطور می‌توان با چنین مسائلی بدون ضرر مالی مقابله کرد؟ راه حل این موضوع آگاهی درباره انواع سند ملکی است. سند به عنوان یکی از مهم‌ترین مدارکی است که افراد برای املاکشان در اختیار دارند. اگر بتوانید تشخیص دهید سند ملکی که قصد خریدش را دارید از چه نوعی است، با ریسک کمتری می‌توانید به خرید آن بپردازید چرا که برخی از اسناد دارای ارزش و اعتبار کمتری هستند.
از طرفی باید بتوانید سندخوانی را به درستی انجام دهید. یعنی اطلاعاتی که در قسمت‌های مختلف سند آورده شده است را تفسیر کنید. در این مقاله از آکادمی عمران ابتدا به تعریف سند پرداخته و سپس تمام انواع سند ملکی را بررسی کردیم. همچنین یک سند تک برگ را تفسیر کرده و نکات سند خوانی را به دقت مطرح کردیم. با ما همراه باشید.
سند چیست؟
همانطور که می‌دانید هر کالا یا ملک برای اینکه به اسم یک فرد خاص باشد باید سند داشته باشد. اگر بخواهیم تعریف قانونی سند را بررسی کنیم باید بگوییم طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. البته با توجه به اینکه ما در مورد ساختمان سازی صحبت می‌کنیم منظورمان سند ملکی است که برای ساختمان و ملک افراد صادر می‌شود.
طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به طور کلی دارای دو نوع رسمی و عادی است که در ادامه آن‌ها را بررسی می‌کنیم.
سند رسمی
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی هستند.
اسناد رسمی در هیچ یک از مراجع قضایی نیازی به اثبات شدن نسبت به صحت و اصالتش ندارند. البته گاهی ممکن است طی شرایطی خاص و استثنا یک سند جعلی چند دست بین افراد بچرخد.
سند عادی
طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ که در بند قبل گفتیم، سایر اسناد عادی است. اجاره نامه، مبایعه نامه و مشارکت در ساخت حتی به همراه مهر مشاور املاک، سند عادی به حساب می‌آیند. برای مثال سند قولنامهای یکی از انواع سند عادی است.
بنچاق چیست؟
پیش از عنوان کردن انواع سند ملکی به بررسی عبارتی به نام بنچاق می‌پردازیم. زمانی که طرفین در دفترخانه اقدام به انتقال سند به نام یکدیگر می‌کنند برگه‌ای به نام بنچاق تنظیم می‌شود و برای انتقال بعدی سند لازم است. بنچاق یک نوع سند است که کلیه اطلاعات از جمله اطلاعات خریدار، فروشنده، قیمت معامله و توضیحات کلی و جزئی معامله در آن نوشته می‌شود.
در تصویر زیر نمونه‌ای از بنچاق را مشاهده می‌کنید.
انواع سند ملکی
حتما نام سند‌هایی مانند سند بنیادی، سند اوقافی یا سند تعاونی به گوشتان خورده است. آیا این سندها همگی دارای یک اعتبار یکسان هستند؟ اصلا تفاوت این سندها با یکدیگر در چیست؟ برای یافتن پاسخ این سوالات در ادامه انواع سند ملکی را نام برده و سپس هر کدام را توضیح می‌دهیم.
انواع سندهای ملکی عبارتند از:
- سند شخصی
- سند اوقافی
- سند تعاونی
- سند قولنامهای
- سند شورایی
- سند بنیادی
پیش از مطالعه ادامه مقاله فیلم زیر را مشاهده کنید.
در ادامه به بررسی انواع سند ملکی می‌پردازیم.
۱) سند شخصی
سندی است که به صورت شخص به شخص منتقل شده و برای هیچ ارگان یا سازمانی نیست. در واقع طبق تعریف، سندی که هیچ معارضی ندارد و از ابتدا دست به دست و شخص به شخص چرخیده و انتقال پیدا کرده و هیچ ارگانی مثل بنیاد یا اوقاف تا به حال دخل و تصرفی در آن نداشته است را سند شخصی می‌گویند.
سندهای شخصی عمدتا در دو نوع دفترچه‌ای یا منگوله دار و تک برگ یا کاداستری موجود هستند. البته در گذشته سند شخصی به صورت دفترچه‌ای وجود داشت اما حدودا از سال 1390 به بعد سندها به صورت تک برگ صادر می‌شوند. در تصویر زیر سندی که سمت راست است سند تک برگ و سند سمت چپی، دفترچه‌ای است.
شاید برایتان سوال شود که علت از بین رفتن سندهای منگوله دار و تبدیل آن‌ها به سند تک برگ چیست؟ برای پاسخ به این سوال در ادامه مزایای سند تک برگ را بررسی می‌کنیم.
مزایای سند تک برگی
۱) امنیت بالاتر و تعویض آن بعد از هر بار انتقال
۲) مشخص بودن نام و نام خانوادگی و کد ملی مالک
۳) درج نوع کاربری ملک
۴) در املاک مشاع، هر مالک یک سند دارد. در سند منگوله دار برای هر ملک فقط یک سند وجود داشت که در آن نام تمامی مالکان نوشته می‌شود. این مسئله بعضا دچار مشکلاتی بین مالکان می‌شد.
۵) خوانا و بدون نوشتار دستی
۶) دارای کروکی، نشانی، موقعیت جغرافیایی و کد پستی
۷) استفاده از جوهرهای مخصوص و کاغذ مخصوص واتر مارک ضد جعل
۸) درج بارکد و الصاق هولوگرام
2) سند اوقافی
همانطور که در مقاله عرصه و اعیان گفتیم عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمانی است که بر روی عرصه یا زمین ساخته می‌شود. در املاک اوقافی بر خلاف سند شخصی که در سند عرصه و اعیان با هم انتقال داده می‌شود، این دو از یکدیگر جدا هستند یعنی در سند به جای عبارت “شش دانگ از عرصه و اعیان” نوشته شده “شش دانگ از اعیان”.
علت این مسئله این است که در زمین‌های اوقافی عرصه برای سازمان اوقاف است و خرید و فروش ملک به این صورت است که مالکیت آن‌ها به مدت 99 سال به شخص خریدار واگذار می‌شود. در این مدت خریدار با پرداخت اقساط به صورت سالانه باید اجاره ملک را به سازمان اوقاف بدهد.
بنابراین در زمین‌های موقوفی مالک فقط صاحب اعیان است و اختیاری بر عرصه ندارد یعنی صاحب اعیان و عرصه متفاوت بوده و چون صاحب عرصه اداره اوقاف است، صاحب اعیان باید سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به این سازمان پرداخت کند. ملک‌های اوقافی به علت اینکه مالکین صاحب عرصه نیستند حداقل 20 تا 30 درصد ارزان‌تر از ملک‌های عادی منطقه هستند. همچنین در این سندها در قسمت وضعیت سند، اوقافی بودن آن نوشته می‌شود.
3) سند تعاونی
ارگان‌های مختلف مانند ارتش، سپاه، وزارت نیرو یا هر یک از نهادهای دیگر می‌توانند برای کارکنان خود خانه بسازند. به این صورت که زمینی را خریداری کرده یا از وزارت تعاون می‌گیرند. بخشی از هزینه‌ای که برای ساخت ساختمان نیاز است را از اعضای تعاونی گرفته و بقیه را به صورت وام و با گرو گذاشتن سند در بانک تامین می‌کنند. همانطور که گفتیم برای گرفتن وام، سند در رهن بانک قرار می‌گیرد. در نتیجه سند تک برگی تا زمانی که مبلغ وام با بانک تسویه نشود برای ساکنین صادر نخواهد شد. پس از تسویه وام در صورتی که تعاونی تمام تعهدات خود را انجام داده باشد سند آزاد می‌شود. پس از آزاد شدن سند مالکان هر واحد می‌توانند برای دریافت سند شخصی تک برگ اقدام نمایند. توجه داشته باشید که پیش از گرفتن سند تک برگ برای واحدها، این ساختمان دارای سند تعاونی خواهد بود که با سند شخصی تفاوت داشته و دارای مهر تعاونی است. از طرفی سند تعاونی امکان استعلام نداشته و ریسک بالایی در خرید و فروش آن‌ها وجود دارد.
4) سند قولنامهای
در برخی از پروژه‌‌ها سازنده به هر دلیلی نمی‌تواند پایان کار ساختمان را بگیرد. در نتیجه برای این ساختمان صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته و واحدهای آن سند ندارند. به همین دلیل برای خرید و فروش این واحدها، از برگه‌ای که در آن اطلاعات خریدار و فروشنده و مشخصات واحد نوشته شده استفاده می‌شود که قولنامه نامیده می‌شود.
نکته قابل توجه در مورد سند قولنامهای، غیر رسمی و عادی بودن آن است. این نوع سندها قابلیت استناد بسیار پایینی دارند به طوری که ممکن است شما سند قولنامهای واحدی را داشته باشید اما فردی پیدا شود که سند رسمی ملک را داشته باشد و طبیعتا سند رسمی دارای ارزش بسیار بالاتری بوده و قانونی محسوب می‌شود. در نتیجه قانون حق را به فردی که دارای سند رسمی است می‌دهد.
5) سند شورایی
این سند عمدتا در شهرهای کوچک و روستاها دیده می‌شود و مانند سند قولنامهای است ولی به این صورت که شورای شهر یا روستا نیز سند را مهر می‌زند.
6) سند بنیادی
ملک‌هایی که بعد از انقلاب از راه‌های وابسته به حکومت پهلوی به دست آمده بودند طبق فرمان امام خمینی مصادره شده و سند آن‌ها در اختیار بنیاد مستضعفین قرار گرفته است. سند این املاک بنیادی نامیده شده و معمولا ارزش کمتری نسبت به سندهای عادی دارند.
طوفان تخفیفی آکادمی عمران تو راهه
تشخیص اصل بودن سند
تا اینجای مقاله با انواع سند ملکی آشنا شدیم. همانطور که گفتیم سند تک برگ از اهمیت بیشتری نسبت به سایر اسناد برخوردار است. در ادامه سه مورد از نکاتی که باید برای تشخیص اصل بودن سند چک کنید را بررسی می‌کنیم.
- وقتی سند را به سمت نور می‌گیرید باید در قسمت‌های مختلف آن علامت الله دیده شود.
- نقشه دریای خزر و عمان باید در پس زمینه سند تک برگ وجود داشته باشد.
- سند حتما باید دارای هولوگرام باشد.
تفسیر سند تک برگ؛ سند خوانی
یکی از موضوعات مهمی که افراد برای خرید و فروش خانه باید به آن آگاه باشند سندخوانی است. برای این کار در ادامه به تفسیر یک نوع سند تک برگ می‌پردازیم.
همانطور که در تصویر زیر مشاهده می‌کنید در روی سند اطلاعاتی نوشته شده که در هر بخش اطلاعات به صورت کامل آورده شده است. دقت کنید که این اطلاعات برای استعلام سند ضروری است.
- مشخصات مالک از جمله نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، شماره ملی، محل صدور یا ثبت، تاریخ تولد، تابعیت، نوع و میزان مالکیت و مستندات مالکیت.
- مشخصات ملک از جمله شماره فرعی، اصلی، مفروز و مجزی از، قطعه، بخش ثبتی، ناحیه، مساحت، شماره ملک به حروف، بلوک، سمت، طبقه، پهنا، نوع ملک، وضعیت خاص، کاربری، نوع سند، نشانی ملک، کدپستی.
منظور از “وضعیت خاص : طلق” این است که ملک آزاد و رها بوده و قابلیت انتقال دارد.
- تصویر نقشه کاداستر ملک که در آن موقعیت ملک در قطعه به طور دقیق مشخص شده است.
در پشت سند نیز دو قسمت داریم:
- ملاحظات، حدود، مفروزات، منضمات و حقوق ارتفاقی ملک : در این بخش همانطور که مشاهده می‌کنید اطلاعاتی در مورد عرصه و اعیان، بالکن، انباری و پارکینگ نوشته شده و اندازه و موقعیت قرارگیری آن‌ها ذکر شده است.
- در انتها نیز نام و نام خانوادگی، امضا و تاریخ زده شده و در قیمت پایین آن محدودیت‌های نقل و انتقال نوشته می‌شود.
جمع بندی
آگاهی از نحوه سند خوانی موضوعی است که همه افراد برای خرید و فروش املاک خود باید با آن آشنا باشند. همچنین سند ملکی انواعی دارد که اگر ملکی آن سندها را داشته باشد قیمتی پایین‌تر از خانه‌های با سند عادی خواهد داشت. در این مقاله انواع سند ملکی را نام برده و تک تک آن‌ها را بررسی کردیم. در ادامه نیز نحوه سند خوانی را با تصویر به زبان ساده توضیح دادیم.
در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره انواع سند ملکی و نحوه سندخوانی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.
مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران
با تشکر از مقاله خوبتون. من یه زمین شورایی داریم چطور سند تک برگی براش بگیرم؟
سلام
خوشحالیم که این مقاله مورد پسند شما بوده است. جهت تبدیل زمین شورایی به سند قطعی یا تک برگ باید از طریق ثبت اسناد درخواست دهید.