برای مشاهده آموزش‌های کاربردی مهندسی عمران در حوزه اجرا و دفترفنی و سرمایه گذاری روی خودت، حتما روی این بنر کلیک کن!
0
02144030986

۱۷ بند مهم مشارکت در ساخت و مراحل آن از صفر تا صد

مشارکت در ساخت

اگر پیشنهاد مشارکت در ساخت دارید، دست نگه دارید! قبل از بستن قرارداد حتما این مقاله را بخوانید زیرا در این مقاله در مورد هر آنچه که باید از بندهای مهم مشارکت در ساخت بدانید، به صورت جامع و کامل صحبت می‌کنیم. برای خواندن نکات حرفه‌ای‌ و صفر تا صد مشارکت در ساخت تا تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

آنچه که در این مقاله می آموزید :

ضرورت و اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت

تعریف قرارداد مشارکت در ساخت

بندهای مهم مشارکت در ساخت

۱) طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

۲) موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

۳) ترتیب مشارکت طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

۴) امور مالی و تعهدات طرفین

۵) مدت قرارداد مشارکت در ساخت

۶) پیش فروش و فروش واحدهای آپارتمانی

۷) اسناد و مدارک مشارکت در ساخت

۸) جزئیات روش تهیه برنامه زمان بندی در مشارکت

۹) خسارات ناشی از عدم انجام تعهد و روش های برخورد با آن

۱۰) تحویل موقت موضوع قرارداد مشارکت

۱۱) دوره تضمین در قرارداد مشارکت

۱۲) تحویل قطعی موضوع قرارداد مشارکت

۱۳) تغییرات احتمالی موضوع قرارداد مشارکت

۱۴) نظارت بر حسن اجرای قرارداد مشارکت

۱۵) تأثیر قوه قاهره ( فورس ماژور ) در قرارداد مشارکت

۱۶) تضمین اجرای قرارداد مشارکت توسط سازنده

۱۷) حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت

ضرورت و اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت

افزایش روزافزون قیمت ملک از یک سو و تورم و عدم ثبات اقتصادی از سوی دیگر باعث شده است که سرمایه و نقدینگی جامعه به سوی ملک، آپارتمان و ساخت و ساز گرایش پیدا کند.

به همین دلیل سازندگان، دارندگان املاک قدیمی یا اصطلاحا کلنگی را تشویق به مشارکت در ساخت آپارتمان می‌کنند.

یکی از قراردادهایی که در دو سه دهه اخیر بسیار رواج یافته، قرارداد مشارکت در ساخت است.

رویه و عرف معمول بدین شکل است که فردی به عنوان مالک، زمین خود را در اختیار فردی به عنوان سازنده قرار می‌دهد و سازنده تعهد می‌کند که مبلغی برای ساخت آپارتمان روی زمین، سرمایه گذاری کند و به نسبت سرمایه آورده شده که براساس آن توافق صورت می‌گیرد، طرفین در آپارتمان‌های ساخته شده شریک و سهیم شوند.

به عبارت دیگر، اشخاصی که زمین دارند اما سرمایه ندارند، با کسانی که سرمایه ساخت دارند ولی زمین ندارند، شریک می‌شوند و در زمین مالک، ساختمان را بنا می‌کنند و به این ترتیب در عرصه و اعیان، شریک می‌شوند.

این نوع معامله و توافق برای طرفین سودآور است زیرا ارزش افزوده حاصل از ساخت آپارتمان روی زمین، مبلغ قابل توجهی خواهد بود که حتی با توجه به تقسیم آن بین مالک زمین و سازنده، ارزش کلانی برای آن‌ها ایجاد خواهد کرد.

مشارکت در ساخت

اما قرارداد مشارکت در ساخت در کنار سودها و مزایا، خطرات و چالش‌هایی برای دو طرف قرارداد دارد و در این بین ممکن است شاهد کلاهبرداری مشارکت در ساخت باشیم.

در مقالهمزایا و خطرات مشارکت در ساخت + راهکار مقابله با آن‌ها به صورت جامع و کامل در مورد مزایا و خطرات مشارکت در ساخت برای دو طرف قرارداد و هم‌چنین راهکارهای مقابله با آن‌ها، صحبت کردیم.

با توجه به گرایش روزافزون جامعه و افراد به انجام این گونه مشارکت ها، در ادامه به بررسی جوانب و نکات قرارداد مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.

 

تعریف قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت آپارتمان، قراردادی است که مالک زمین با شخص دیگری (سازنده) منعقد می‌کند تا در ازای ساختن آپارتمان در زمین مالک در آنچه ساخته می‌شود، شریک شود.

به عبارت دیگر قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان قراردادی است که به موجب آن مالک، زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا سازنده با هزینه خود اقدام به ساختن آپارتمان کرده و هر دو در آپارتمان ساخته شده به نسبت ثبت شده در قرارداد سهیم و شریک شوند.

مشارکت در ساخت

بندهای مهم مشارکت در ساخت

۱) طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ممکن است:

۱) بین دو شخصیت حقیقی 

۲) دو شخصیت حقوقی

۳) بین یک شخصیت حقوقی و یک شخصیت حقیقی

منعقد شود. در هر حال برحسب اینکه طرف معامله از اشخاص حقیقی یا حقوقی باشد، باید نکات زیر مورد توجه و بررسی قرار گیرد.

مشارکت در ساخت

اشخاص حقیقی

اشخاص حقیقی که می‌خواهند طرف قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان قرار بگیرند باید واجد صلاحیت و اهلیت کامل برای انعقاد و اجرای قرارداد باشند. برای این منظور لازم است:

بررسی شود که آیا اختیار و اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان را دارند یا نه؟ فرضا ورشکسته نباشد، اموال وی توقیف نشده باشد، ممنوع المعامله نباشد، سن مورد نظر قانونی برای انعقاد قرارداد را داشته باشد.

مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولتی در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ نباشد.

برای خواندن جزئیات و افراد مشمول این قانون، روی لینک زیر کلیک کرده و دانلود کنید.

دانلود قانون راجع به منع مداخله وزراء و نمایندگان مجلسین و کارمندان در معاملات
دولتی و کشوری – مصوب ۲ دی ماه ۱۳۳۷

صلاحیت علمی، فنی و تخصصی او از طریق بررسی مدرک تحصیلی، ارائه گواهی‌هایی که نشان‌دهنده تجربه و سوابق کاری او در ارتباط با مشارکت در ساخت آپارتمان باشد، احراز شود.

سرمایه و امکانات کافی برای اجرای قرارداد را داشته باشد.

اگر فرد از اتباع بیگانه باشد، پروانه کار از وزارت کار و امور اجتماعی داشته باشد.

تصویر مدارک شناسایی طرف قرارداد مثل شناسنامه گرفته شده و بین مشخصات طرف قرارداد در این مدرک و آنچه که در قرارداد ذکر شده است مقایسه گردد تا از یکسان بودن آن‌ها اطمینان حاصل شود.

بررسی شود که ملک یا زمین متعلق به طرف قرارداد باشد، در این خصوص ملاحظه اصل سند مالکیت ضروری است.

مشارکت در ساخت

اشخاص حقوقی

هنگامی که طرف قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان از اشخاص حقوقی باشد، باید از قانونی بودن آن‌ها و اختیارات اعضا هیئت مدیره و امضا کنندگان، موضوع شرکت، توانایی مالی و صالح بودن برای انعقاد و اجرای قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان توسط آن‌ها اطمینان کافی داشته باشیم. به همین دلیل لازم است:

مدارک شناسایی و ثبتی شرکت شامل اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت اخذ شود.

با بررسی مدارک شناسایی و ثبتی شرکت از قانونی بودن شرکت و واجد شرایط بودن آن اطمینان حاصل شود.

 

اجرا ساختمان

 

با بررسی موضوع شرکت اطمینان حاصل شود که قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان با موضوع شرکت منطبق است.

مشخصات شرکت مثل اقامتگاه قانونی، نام و شماره ثبت آن که باید در مقدمه قرارداد ذکر گردد، با مدارک شناسایی شرکت تطبیق داده شود.

اعضا هیئت مدیره، مدیر عامل و اختیارات آن‌ها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد تا ضمن اینکه دارندگان امضا مجاز معلوم شوند، نحوه رسمیت پیدا کردن امضاهای آن‌ها نیز مشخص شود.

حتی ممکن است موضوع قرارداد از موضوعاتی باشد که برای انعقاد آن نیاز به مجوز خاصی از هیئت مدیره یا مجمع عمومی براساس اساسنامه بوده و بنابراین از اختیارات امضا کنندگان خارج باشد.

وضعیت شرکت بررسی شود که ممنوع المعامله یا ورشکسته نباشد یا به دلیلی اموال آن توقیف نشده باشد.

مشارکت در ساخت

وضعیت امضاکنندگان قرارداد بررسی شود و همچنین با دقت در اگهی آخرین تغییرات معلوم شود که آیا امضاکنندگان قرارداد هنوز واجد صلاحیت برای امضا اسناد از سوی شرکت هستند یا خیر؟

علاوه بر تعهد طرف قرارداد، حتی المقدور سهامداران و اعضا هیئت مدیره و بازرسان مورد مطالعه قرار گیرند تا معلوم شود شرکت، مشمول قانون منع مداخله دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ نباشد.

دقت شود که شرکت از لحاظ مالی، امکانات، تخصصی و میزان کاری که در اختیار دارد، صلاحیت و توانایی اجرای قرارداد مشارکت را داشته باشد که در این خصوص می‌توان از طریق رجوع به مقررات سازمان برنامه، کدبندی و رتبه بندی‌های مربوطه اقدام کرد.

وقتی که با سازمان دولتی قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‌شود باید اطمینان حاصل گردد که:

اولا سازمان، امضاکننده قرارداد و شخصی که از جانب آن قرارداد امضا می‌کند، صلاحیت و اختیار این امر را داشته باشد.

ثانیا برای انجام موضوع قرارداد، تأمین اعتبار شده باشد. دلیل این امر آن است که ممکن است امضاکننده قرارداد به دلیل عدم اطلاع از مقررات اداری از عدم اختیار خود آگاه نباشد و یا اعتبار تخصیص داده شده به آن کافی نباشد.

این اشخاص حقوقی می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

۱) شرکت‌های خصوصی

۲) موقوفات

۳) بانک‌ها

۴) دولت (سازمان مسکن و شهرسازی)

۵) شهرداری (سازمان سرمایه‌گذاری و مدیریت پروژه‌های مشارکتی)

مشارکت در ساخت

۲) موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

موضوع هر قراردادی می‌تواند مال یا عملی باشد که هر یک از طرفین را متعهد و تسلیم به انجام آن می‌کند. موضوع قرارداد بیانگر قصد اصلی طرفین در انعقاد قرارداد است و باید به صورت روشن و دقیق ذکر شود.

در قراردادهای مشارکت در ساخت موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت و سرمایه‌گذاری طرفین در احداث بنای مجتمع آپارتمانی در اراضی متعلق به شریک اول (مالک) به مساحت تقریبی …… متر مربع با پلاک ثبتی …… اصلی از ……. فرعی واقع در آدرس ……. که براساس نقشه‌های معماری مصوب با مساحت کل ……. مترمربع و مشتمل بر:

۱) ….. مترمربع فضای مسکونی شامل ……. واحد در طبقات …… و ……

۲) ….. متر مربع فضا پارکینگ شامل …….. واحد در طبقات …… و …… 

۳) …… و …… و ……. مترمربع به ترتیب فضاهای مشاع اداری، تجاری و فضای سبز است که نقشه‌های معماری مذکور به تأیید شهرداری منطقه ……. رسیده است.

 

نکات مهمی که در مورد موضوع قرارداد مشارکت در ساخت باید بدانیم:

مشخصات دقیق و کامل ساختمانی که قرار است سازنده بسازد و نیز مشخصات فنی و خصوصی آن ذکر شود.

تعهدات طرفین قرارداد به طور واضح و روشن مشخص شده تا دقیقا روشن شود طرفین چه می‌خواهند و چه اموری را بر گردن می‌گیرند و به هیچ وجه نباید روشنی و وضوح مطلب فدای اختیار و زیبایی کلام شود.

در موضوع قرارداد باید کلیه حالات و فرض‌های مختلفی را که ممکن است باعث تغییر موضوع قرارداد شود پیش‌بینی و تصریح کرد. اگر این پیش‌بینی از جمیع جهات در قسمت موضوع قرارداد ممکن نباشد باید در قسمت شروط و توضیحات این موارد را روشن کرد.

از به کار گرفتن عباراتی با مفاهیم مبهم و غیردقیق باید خودداری شود.

مشارکت در ساخت

۳) ترتیب مشارکت طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

گفتیم ترتیب مشارکت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان به این صورت است که یکی از طرفین، زمین یا ملک خود را به عنوان آورده در اختیار طرف دیگر (سازنده) قرار می‌دهد.

سازنده هزینه‌های ساخت و احداث آپارتمان در زمین مالک را باید بدهد.

در قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، ترتیب مشارکت طرفین معمولا به صورت زیر معین می‌شود:

آورده شریک اول (مالک) در قرارداد مشارکت عبارت است از:

الف) ارزش زمینی به مساحت …… متر مربع به پلاک ثبتی ……… که براساس نظریه کارشناس رسمی وزارت دادگستری یا ارزش روز ملک به توافق طرفین، معادل …….. ریال محاسبه و اعلام شده است.

ب) کلیه هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری، صدور پروانه ساخت، مازاد تراکم، پذیره و پایان کار براساس نقشه‌های معماری که جمعا معادل ………. ریال است.

 

آورده شریک دوم در این قرارداد به شرح زیر معادل ……… ریال است.

الف) هزینه انجام کلیه مطالعات و تهیه طرح‌های مقدماتی و اجرای کل مستحدثات (ساخت بنای مورد توافق) موضوع قرارداد

ب) هزینه ساخت و احداث کل مستحدثات موضوع قرارداد در چهار چوب مفاد و پیوست‌های آن

ج) هزینه‌های خرید و عملیاتی کردن شبکه‌ها و انشعاب‌های آب، برق، گاز، فاضلاب، آتش نشانی، کابل‌کشی مخابرات و سایر امور زیربنایی کل مستحدثات موضوع قرارداد

د) کلیه هزینه‌های نظارت بر حسن اجرای فعالیت‌های کل قرارداد توسط دستگاه‌های نظارتی

 

سهم شریک اول (مالک) معادل …….. ٪ از کل پروژه و سهم شریک دوم (سازنده) معادل ……. ٪ از کل پروژه تعیین می‌شود.

تقسیم در آمد و منافع حاصله براساس مفاد قرارداد مابین طرفین با درصدهای مندرج در قرارداد است که در صورت افزایش مقدار هزینه در موارد آورده طرفین، قطعی و غیرقابل تغییر است.

پیشنهاد می‌کنیم برای مطالعه بیشتر در مورد تعیین درصد مشارکت و آورده طرفین به مقاله دیتیل تعیین درصد مشارکت در ساخت + آورده + سهم الشرکه حتما سر بزنید.

مشارکت در ساخت

۴) امور مالی و تعهدات طرفین

در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده موظف است کل سرمایه مورد نیاز را به ترتیبی تدارک یا پیش‌بینی کند که به تناسب طرح‌ها، نقشه‌ها و برنامه زمان‌بندی، همیشه و کاملا قادر به تامین بودجه مورد نیاز بوده و هیچ‌گاه هیچ یک از بخش‌های موضوع قرارداد به دلیل کمبود سرمایه متوقف نشود.

در غیر این صورت با تشخیص و اعلام دستگاه نظارت مبنی بر عدم تأمین بودجه و تأخیر در امور مربوطه، مالک این اختیار را دارد در خصوص جبران ضرر و زیان خود به طریق مقتضی از جمله تأمین مبلغ از محل چک‌های تضمینی یا فروش سهم الشرکه سازنده از عرصه، اعیان یا انتقال منافع خود به اشخاص ثالث اقدام کند.

برای مطالعه بیشتر در مورد انواع ضمانت های اجرایی و نکات مربوط به چک تضمین مشارکت در ساخت به مقاله صفر تا صد ضمانت اجرای مشارکت در ساخت حتما سر بزنید.

کلیه تعهدات و مسئولیت‌های مالی قرارداد در مقابل اشخاص حقیقی یا حقوقی، اعم از خصوصی، عمومی یا دولتی، صرفا و مطلقا بر عهده سازنده است.

همچنین سازنده موظف است کلیه عملیات مالی مرتبط با قرارداد را ضمن رعایت قوانین و مقررات جاری کشور، مطابق با اصول حسابداری به ثبت برساند و در صورت لزوم به مراجع ذی صلاح و ذی ربط ارائه کند.

همچنین در صورت افزایش واحدهای احداثی نسبت به نقشه‌های معماری قرار داد، عوارض مربوطه در زمان فروش به نرخ روز محاسبه و از قیمت فروش کسر کرده به مالک پرداخت شود.

انجام تعهدات توسط طرفین و اجرای به موقع هر کدام، علاوه بر ضابطه مند بودن باعث می‌شود پیشرفت پروژه به طور منطقی و دقیق باشد.

مشارکت در ساخت

برای مثال مالک موظف است حداکثر ظرف مدت ……. ماه از تاریخ دریافت طرح و نقشه‌های معماری، سازه و تأسیسات مکانیکی، برق، کلیه برگه‌های مهندسی، نظارت، نتایج آزمایشگاهی و به طور کلی مدارکی که مطابق مقررات شهرداری برای صدور مجوز الزامی است و مجوزهای اجرایی را که توسط شهرداری منطقه …….. تعهد شده است را به سازنده بدهد.

مالک موظف است در مدت …….. هفته از تاریخ دریافت نقشه‌های مورد تأیید مشاور نسبت به بررسی، تایید یا اعلام ایرادات به سازنده اقدام کند.

در این راستا مالک مکلف است پس از اتمام عملیات اجرایی قرارداد، حداکثر ظرف مدت …… ماه از تاریخ اعلام سازنده مبنی بر اتمام عملیات و عدم خلاف از طریق شهرداری منطقه …….. بدون اخذ هر گونه عوارض یا احراز عدم خلاف، وفق مقررات گواهی پایان کار ساختمانی را اخذ و به سازنده ارائه کند.

همچنین سازنده ملزم است طراحی و اجرای کامل کلیه نقشه‌ها و امور فنی همه بخش‌های قرارداد را در مدت قرارداد به طور کامل به انجام برساند و در مدت ……… هفته از تاریخ ابلاغ کتبی سازنده مبنی بر ضرورت اصلاح نقشه‌های ارائه شده، نسبت به رفع ایرادات و اخذ تاییدیه مجدد مشاور اقدام کند.

مشارکت در ساخت

سازنده تحت هیچ شرایطی حق و اجازه افزایش واحدهای احداثی مازاد بر پروانه ساخت و نقشه‌های معماری مصوب را ندارد. در غیر این صورت علاوه بر مسئولیت پرداخت کلیه جریمه‌ها به نحوی که مالک هیچ مسئولیتی نداشته باشد، باید از عهده خسارات وارده از جمله تاخیر در اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و غیره به مالک برآید.

برای مطالعه بیشتر در مورد خسارات در مشارکت در ساخت به مقاله صفر تا صد خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت مراجعه کنید.

بدیهی است که منافع حاصله از تغییرات، به نسبت سهم الشرکه بین طرفین تقسیم خواهد شد و جهت جلوگیری از ایجاد وقفه در عملیات اجرایی، مالک می‌تواند خسارت دریافت کند و از سهم سازنده کسر کند که این عمل ممکن است با فروش سهم سازنده به ثالث یا تملک به نفع مالک باشد.

سازنده برای اجرای قرارداد نیروی انسانی مناسب اعم از متخصص، ماهر و ساده و نیز ماشین آلات، تجهیزات فنی، کارگاهی و مدیریت اجرایی را متناسب با نیازهای قرارداد و به نحوی که مورد تأیید دستگاه نظارت باشد، فراهم و سازماندهی می‌کند.

اخذ مجوزهای لازم از سازمان‌ها و شرکت‌های خدماتی شهری از قبیل آب، فاضلاب، گاز، آتش نشانی و پرداخت کلیه هزینه‌های مربوطه و همچنین رعایت کلیه مقررات و قوانین کار و مسئولیت حوادث ناشی از آن، رعایت نکات ایمنی کارگاه مطابق استانداردهای کارگاهی، پرداخت حق بیمه تأمین اجتماعی و مالیات کارکنان مرتبط با موضوع قرارداد و همچنین بیمه های لازم از جمله مسئولیت مدنی، آتش سوزی، زلزله و غیره پروژه، به عهده سازنده است.

در صورت عدم انجام این تعهدات، مسئولیت هر گونه خسارت ناشی از حوادث مذکور، صرف نظر از تقصیر یا عدم تقصیر سازنده به عهده او است.

مشارکت در ساخت

۵) مدت قرارداد مشارکت در ساخت

در قراردادهایی همچون قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان که موضوع آن انجام تعهد ساخت در زمان معینی است، مسئله مدت زمان اجرای قرارداد مطرح می‌شود که در این خصوص باید نکاتی را مورد توجه و دقت قرار داد.

در این قراردادها باید معلوم شود که قرارداد از چه زمانی بین طرفین لازم الاجراست و از چه تاریخی تعهدات طرفین آغاز می‌شود.

در قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان معمولا زمان شروع قرارداد، از زمان تحویل زمین یا ملک توسط مالک به شریک سازنده قرار داده می‌شود.

در این قراردادها باید مدتی را که تعهدات طرفین باید در آن مدت انجام شود، به طور دقیق مشخص گردد.

با ذکر مدت، خود به خود زمان پایان یافتن قرارداد هم مشخص می‌شود.

برای مطالعه بیشتر در مورد مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت و نکات آن پیشنهاد می‌کنیم مقاله صفر تا صد مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنید.

مشارکت در ساخت

۶) پیش فروش و فروش واحدهای آپارتمانی

طرفین قرارداد مشارکت می‌توانند با یکدیگر توافق و در قرارداد پیش‌بینی کنند که پس از انجام و اجرای مقدار معینی از پروژه احداث آپارتمان، هر یک از آن‌ها اختیار پیش فروش یا فروش سهم خود را از آپارتمان‌های احداث شده داشته باشند.

در مورد نکات و شرایط پیش فروش و قدرالسهم به صورت جامع و کامل در مقاله صفر تا صد قدرالسهم و عرف مشارکت در ساخت + پیش فروش صحبت کردیم. خواندن این مقاله را از دست ندهید.

 

۷) اسناد و مدارک مشارکت در ساخت

۱) توافقنامه

۲) برنامه زمان‌بندی پیشرفت کار

۳) جدول تفکیک درصدهای بخش‌های مختلف اجرای پروژه و جدول مشخصات فنی تجهیزات

۴) تصویر سند مالکیت و جوازهای ساختمانی

۵) اسناد تکمیلی صورتمجلس‌ها، موافقتنامه‌ها و هر نوع سند دیگری که در مورد کارهای جدید با سایر امور که در مدت اجرای قرارداد تنظیم و به امضای طرفین برسد.

۶) شرایط قرارداد

۷) مشخصات فنی عمومی

۸) مشخصات فنی خصوصی و مشخصات اجرایی و تجهیزات 

۹) نقشه‌های اجرایی مصوب شامل نقشه‌های معماری سازه، تأسیسات مکانیکی و برقی، نقشه‌های محوطه و سایر مشخصات فنی که به طور کامل به رؤیت سازنده رسیده و به او ابلاغ می‌شود.

۱۰) تصویر سند مالکیت ملک محل اجرای پروژه

مشارکت در ساخت

۱۱) تصویر پروانه ساختمانی تخریب و نوسازی صادره جهت اجرای پروژه

۱۲) اطلاعات شرکای طرف قرارداد شامل تصاویر اساسنامه، آگهی تأسیس و آخرین روزنامه رسمی متضمن آخرین تغییرات اساسنامه شرکا برای اشخاص حقوقی

۱۳) وکالتنامه کاری از سوی مالک به سازنده جهت ارائه به سازمان‌ها و دوایر ذی‌ربط شهری و دولتی به منظور پیگیری امور پروژه

۱۴) نقشه‌های اجرایی شبکه برق شامل نقشه ساخت تابلوهای اصلی، نمودار از تابلوهای کنترل، نقشه‌های توزیع نیرو، نقشه‌های روشنایی داخلی و محوطه کارگاه، نقشه شبکه سیستم اعلام خطر، نقشه سیستم حفاظتی و تهیه فهرست مقادیر مصالح و مشخصات مربوط به لوازم و تجهیزات مورد نیاز

۱۵) نقشه‌های مربوط به شبکه آب شامل نقشه لوله‌کشی آب و فاضلاب داخلی

۱۶) نقشه‌های تاسیسات ساختمانی و محاسبه و تهیه لیست مقادیر و مشخصات لوازم و تجهیزات مورد نیاز

 

۸) جزئیات روش تهیه برنامه زمان بندی در مشارکت

در برنامه زمان بندی تفضیلی عملیات اجرایی مشارکت، نوع و دوره کلیه فعالیت‌های اصلی و فرعی باید مشخص باشد. براساس هر گونه تغییرات احتمالی در وضعیت پیشرفت کار، توسط سازنده مورد تجدید نظر قرار گرفته و منطبق با شرایط روز شود.

در مقالهریزه‌کاری‌های زمان بندی قرارداد مشارکت در ساخت به طور مفصل در مورد زمان بندی توضیح داده‌ایم. حتما این مقاله را مطالعه کنید.

مشارکت در ساخت

۹) خسارات ناشی از عدم انجام تعهد و روش های برخورد

در قرارداد مشارکت، ممکن است سازنده به تعهد خود عمل نکند و از این خلف وعده خساراتی به مالک وارد شود.

در این صورت سازنده باید خسارات وارد بر مالک را جبران کند. این خسارت وقتی قابل مطالبه است که:

مدت معینی برای انجام تعهد پیش‌بینی شده باشد.

این مدت منقضی شده باشد.

لزوم جبران خسارت باید در قرارداد تصریح شده باشد یا به حکم قانون یا عرف، متخلف به جبران خسارت مکلف باشد. بهتر است همواره این موضوع در قرارداد ذکر شود تا شریک از اثبات عرف یا قانون معاف شود.

عدم انجام تعهد به علت بروز قوه قاهره (فورس ماژور) نباشد.

برای مطالعه بیشتر در شرایط فورس ماژور به مقاله صفر تا صد فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت سر بزنید.

وقتی که سازنده از انجام تعهد خود خودداری می‌کند، برای جبران خسارت ناشی از این امر می‌توان راه‌حل‌های مختلفی را در قرارداد پیش‌بینی کرد. در مورد این راه‌حل‌ها و فسخ قرارداد در مقالاتصفر تا صد خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صحبت کردیم.

مشارکت در ساخت

۱۰) تحویل موقت موضوع قرارداد مشارکت

پس از آنکه موضوع قرارداد تکمیل و آماده بهره‌برداری شد، تحویل موقت آپارتمان ها به مالک انجام می‌شود، در قراردادهایی همچون قرارداد مشارکت در ساخت که موضوع آن‌ها ساخت و تحویل آپارتمان است، معمولا مدتی پیش‌بینی می‌شود که ضمن آن سازنده مکلف می‌شود عیوب و اشکالاتی را که در ساختمان‌های موضوع قرارداد بروز می‌کند بدون دریافت وجه برطرف نماید.

همچنین می‌توان در قرارداد مشارکت شرط کرد که در صورت تأخیر یا خودداری کردن سازنده از برطرف کردن عیوب، مالک شخصا و به حساب سازنده عیوب را برطرف کند.

مشارکت در ساخت

۱۱) دوره تضمین در قرارداد مشارکت

دوره تضمین، دوره زمانی است که در قرارداد مشارکت پیش‌بینی می‌شود که در آن مدت هر گونه عیب و نقصی که در موضوع قرارداد در اثر اقدامات شریک سازنده ایجاد شود، او موظف به برطرف کردن آن بدون دریافت هزینه است.

به عنوان مثال اگر در دوره تضمین، معایب و نقایصی در کار مشهود شود که ناشی از عدم رعایت مشخصات مورد توافق یا به کار بردن مصالح نامرغوب و بی کیفیت باشد، سازنده مکلف است آن معایب و نقایص را به هزینه خود برطرف کند.

برای این منظور مالک باید موارد را با ذکر معایب و نقایص و محل آن‌ها، به صورت کتبی به سازنده ابلاغ کند.

سازنده باید در مدت مورد توافق اقدام به رفع معایب و نقایص کند. هرگاه سازنده از انجام این تعهد، خودداری کند، می‌توان در قرارداد پیش‌بینی کرد که در این حالت مالک حق دارد آن معایب و نقایص را شخصا یا به هر روشی که صلاح می‌داند، برطرف کند و هزینه آن را از محل تضمین سازنده یا هر نوع مطالبات و سپرده‌ای که سازنده در نزد او دارد، برداشت کند.

لازم به ذکر است که شروع دوره تضمین از تاریخ تحویل موقت پروژه است.

برای مطالعه بیشتر در مورد ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت به مقاله صفر تا صد ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت سر بزنید.

 

۱۲) تحویل قطعی موضوع قرارداد مشارکت

پس از تحویل موقت پروژه و پس از اتمام دوره تضمین، اگر مالک عیب و نقصی که ناشی از کار و اقدامات سازنده باشد، مشاهده نکند، با تنظیم صورتجلسه نسبت به تحویل گرفتن قطعی واحدهای خود اقدام می‌کند.

مشارکت در ساخت

۱۳) تغییرات احتمالی موضوع قرارداد مشارکت

ممکن است در برخی موارد در حین اجرای قرارداد مشارکت، در راستای ارتقا کیفیت پروژه و یا به هر دلیل دیگری که به تأیید و توافق طرفین رسیده است، تغییراتی در مصالح و مشخصات کار ضروری باشد.

در این صورت نوع تغییرات به همراه نحوه اعمال آن با در نظر گرفتن و تعیین آثار زمانی و مالی احتمالی آن با توافق طرفین صورتجلسه و به اجرا در می‌آید.

پرداخت مابه التفاوت هزینه مواردی که دچار تغییر شده و باعث افزایش قیمت تمام شده، گردیده است در مدت مورد توافق به عهده هر یک از طرفین خواهد بود.

در صورتی که تغییر مشخصات مذکور موجب کاهش هزینه‌های ساخت شود، میزان آن تعیین و از سوی سازنده به مالک پرداخت خواهد شد.

 

۱۴) نظارت بر حسن اجرای قرارداد مشارکت

در قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان بهتر است که از بین اشخاص حقیقی یا حقوقی معتبر و واجد شرایط، شخص یا اشخاصی به عنوان ناظر قرارداد مشارکت معین شوند تا بر عملیات اجرایی قرارداد نظارت کرده و کنترل‌های لازم را در خصوص مسائل مختلف مانند کیفیت مصالح، کنترل حسن اجرای قرارداد، زمان بندی و مسائل فنی قرارداد براساس برنامه زمان بندی نقشه‌ها و مشخصات فنی مصوب به عمل آورند.

مشارکت در ساخت

۱۵) تأثیر قوه قاهره ( فورس ماژور ) در قرارداد مشارکت

منظور از قوه قاهره یا فورس ماژور ، عامل خارجی است که اجرای قرارداد را برای سازنده غیر ممکن می‌سازد.

اگر قوه قاهره مانع انجام تعهد توسط سازنده شود، نمی‌توان از او خسارت گرفت.

البته قوه قاهره زمانی باعث رفع مسئولیت سازنده می‌شود که شرایط زیر محقق شده باشد:

۱) عامل بازدارنده باید یک عامل خارج از وجود سازنده باشد.

۲) سازنده با توجه به ضوابط عرفی و عقلی قادر به مقابله با این عامل خارجی نباشد.

۳) این عامل خارجی غیرقابل پیش‌بینی باشد.

در مورد جزئیات قوه قاهره یا فورس ماژور در مقاله صفر تا صد فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت صحبت کردیم.

مشارکت در ساخت

۱۶) تضمین اجرای قرارداد مشارکت توسط سازنده

وقتی قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان منعقد می‌شود، همواره این تردید وجود دارد که ممکن است سازنده به قول خود وفا نکند یا امکان دارد که در انجام تعهد تاخیر کند.

همچنین این احتمال وجود دارد که پس از اجرای قرارداد مشخص شود که در اجرا نقصی موجود بوده است.

بدیهی است که در این موارد شرط جبران خسارت چاره ساز است. اما این خسارت از چه منبعی باید تأمین و پرداخت شود؟ اگر بنا باشد که مالک پس از وقوع تخلف از ناحیه سازنده، به دادگاه مراجعه کرده و با تقبل هزینه دادرسی و حق الوکاله و تحمل سختی، عاقبت به اصل حق خود برسد، با توجه به طول مدت رسیدگی و کاهش ارزش پول نهایتا چیزی دستگیر او نخواهد شد.

از این رو باید تدبیری اندیشید که جبران خسارت حتی المقدور در مدت کوتاه تحقق یابد و بار طرح دعوی و رفتن به دادگستری هم بر دوش سازنده تحمیل شود. برای وصول به این هدف بایستی از سازنده تضمین گرفته شود. انواع تضمین‌هایی که می‌توان از سازنده گرفت، به شرح زیر است:

۱) ضمانتنامه بانکی

۲) چک تضمین مشارکت در ساخت

۳) سفته

۴) وثیقه ملکی

در مورد هر یک از موارد ذکر شده و نکات مربوط به آن‌ها به تفصیل در مقاله صفر تا صد ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت صحبت کردیم. خواندن این مقاله را از دست ندهید.

مشارکت در ساخت

۱۷) حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت

در طول اجرای قرارداد مشارکت ممکن است اختلافاتی در خصوص تفسیر یا اجرای مفاد آن بین طرفین قرارداد به وجود بیاید.

در این موارد اصل و قاعده کلی این است که دادگستری مرجع صالح برای حل و فصل این اختلافات باشد اما با توجه به اینکه روند دادرسی در محاکم ایران همواره با مشکل صرف وقت زیاد و هزینه روبه‌رو است، به همین دلیل بهتر است که با پیش‌بینی [نهاد داوری] در متن قرارداد اختلافات را از طریق داوری که مورد رضایت طرفین است و بدون نیاز به محاکم دادگستری حل و فصل کرد.

منظور از داوری این است که شخص یا اشخاصی با انتخاب طرفین قرارداد، در مورد اختلافات طرفین اظهار نظر کرده و تصمیم‌گیری می‌کنند.

برای مطالعه بیشتر در مورد جزئیات حل اختلاف و داوری به مقاله حل اختلاف یا داوری در قرارداد مشارکت در ساخت مراجعه کنید.

مشارکت در ساخت

مسیر یادگیری مهندسی عمران

برای مشاهده تمامی مسیرهای یادگیری مهندسی عمران به صفحه زیر سر بزنید.

مسیر یادگیری مهندسی عمران

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

چهارده + ده =