راهنمای کامل محاسبه سود ساخت و ساز به همراه فیلم و مثال

شاید برای شما سوال شده که سازندگان چقدر سود از ساخت یک ساختمان می‌برند؟ شاید سازنده‌ای برای ساخت زمینتان به شما پیشنهاد مشارکت در ساخت داده و می‌خواهید به عنوان مالک، سود ساخت و ساز را محاسبه کنید. سوالی که مطرح می‌شود این است که محاسبه سود ساخت و ساز دقیقا به چه صورت انجام می‌شود؟ آیا با فرمول‌ محاسبه سود ساخت و ساز آشنایی دارید؟ به طور کلی نحوه محاسبه سود ساخت به پارامترهایی از جمله قیمت زمین، مساحت زیربنای کل، مساحت مفید طبقات و مواردی دیگر بستگی دارد که شما به عنوان مهندس عمران باید بتوانید آن‌ها را به درستی محاسبه کنید. از طرفی فرمول محاسبه سود مشارکت در ساخت دارای ریزه کاری‌هایی است که باید آن‌ها را در نظر گرفت.

با توجه به اینکه محاسبه سود ساختمان سازی موضوعی جذاب برای سازندگان و مالکان است و ریزه‌کاری‌های فراوانی دارد در این مقاله از آکادمی عمران به بررسی این موضوع می‌پردازیم. در این مقاله ابتدا به پارامترهای مهم در محاسبه سود ساخت و ساز پرداخته و تک تک آن‌ها را زیر ذره‌بین می‌بریم. در ادامه نیز روش محاسبه سود ساخت و ساز را در تمامی حالت‌ها از جمله مشارکت در ساخت بررسی می‌کنیم. با ما همراه باشید. 

نحوه محاسبه سود ساخت و ساز

تا به حال به این فکر کرده‌اید که یک مهندس عمران یا سازنده زمانی که اقدام به گرفتن پروژه‌ای می‌کند، چگونه باید سود خود را از ساخت و ساز محاسبه کند؟ برای محاسبه این سود باید چه پارامترهایی را در نظر بگیرد؟

پیش از بررسی این پارامترها لازم است بدانید که می‌توانیم سود ساخت را در سه حالت زیر محاسبه کنیم.

• در حالت اول سازنده، زمینی را خریده و اقدام به ساخت آن می‌کند.
• حالت دوم حالتی است که در آن طی یک قرارداد مشارکت در ساخت قرار است زمینی ساخته شود. قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن مالک، زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا سازنده با هزینه خود اقدام به ساختن آپارتمان کرده و هر دو در آپارتمان ساخته شده به نسبت مشخص شریک خواهند بود.
• حالت سوم به شکلی است که یکی از مالکان نمی‌خواهد در قرارداد مشارکت در ساخت شرکت کند و می‌خواهد سهم خود از زمین را به سازنده بفروشد. در این حالت سازنده، مالک بخشی از زمین هم خواهد بود.

پارامترهای مهم در محاسبه سود ساخت و ساز

پیش از مطالعه این بخش، فیلم زیر را مشاهده کنید.

این پارامترها عبارتند از:

1) مساحت زمین

در مقاله ضوابط شهرسازی در مورد نکاتی که در خصوص مساحت زمین وجود دارد صحبت کردیم و گفتیم که مساحت زمین موضوعی است که بر بسیاری از نکات اجرایی با توجه به ضوابط فنی تاثیر می‌گذارد. برای مثال در مواردی که متراژ زمین از 180 مترمربع کمتر باشد یا طول آن کمتر از 25 متر باشد، امکان 2 متر پیشروی طولی برای این زمین وجود ندارد. یا اینکه اگر گذر مقابل ساختمان کمتر از 12 متر باشد اجازه اجرای کنسول یا پیش آمدگی ساختمان وجود ندارد.

2) قیمت زمین  

قیمت زمین به عوامل مختلفی بستگی دارد و علاوه بر محله و منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده، اینکه زمین در کدام بخش از یک کوچه قرار گرفته یا اینکه آیا مدرسه‌ای در کوچه هست یا نه هم در قیمت زمین تاثیر گذار است. پس برای محاسبه سود ساخت باید به تمام مواردی که بر قیمت یک زمین اثر می‌گذارد توجه کنیم.

3) قیمت آپارتمان نوساز

منظور از این پارامتر، اطلاع از قیمت آپارتمان نوساز در محله مورد نظر با شرایط مشابه و با متریالی که قرار است ساخته شود، است. یعنی برای محاسبه سود ساخت و ساز باید بدانید که در همین لحظه قیمت هر متر آپارتمان نوساز با کیفیتی مشابه کیفیت ساختمانی که سازنده قرار است بسازد چقدر خواهد بود.

4) هزینه ساخت زیربنای کل

منظور از هزینه ساخت زیربنای کل مواردی از جمله هزینه جواز، هزینه خرید متریال و مصالح، هزینه دستمزد، هزینه ناظر، هزینه نگهبان و حتی هزینه آب و برق است. در ادامه می‌بینید که برای محاسبه هزینه ساخت زیربنای کل، تمامی این موارد را لحاظ می‌کنیم.

5) مساحت مفید طبقات

فرمول مساحت مفید ساختمان طبق تصویر زیر است. اما با توجه به اهمیت این پارامتر در ادامه آن را به طور کامل و جداگانه بررسی می‌کنیم.

6) مساحت زیر بنای کل

فرمول مساحت زیر بنای کل در تصویر زیر آورده شده که عبارت است از تعداد طبقات ضرب در مساحت مجاز قابل ساخت هر طبقه و جمع این مقدار با مساحت طبقه همکف و زیر همکف. شاید برایتان سوال باشد که چرا مساحت همکف و زیر همکف در این فرمول آورده شده است؟

علت این مسئله این است که ساخت طبقه همکف و زیر همکف نیز هزینه‌هایی از جمله کفسازی، سنگ کاری، نورپردازی و مواردی از این دست دارد. یا در صورت وجود استخر در طبقات زیر همکف، این کار هزینه بر بوده و این هزینه روی زیربنای کل محاسبه خواهد شد. دقت کنید که در مساحت زیر بنای کل تمامی مشاعات، درز انقطاع و نورگیر نیز محاسبه می‌شوند چرا که ساخت آن‌ها هزینه‌ای برای سازنده به دنبال دارد. البته هزینه زیربنای کل دارای ضریبی است که در ادامه با بررسی یک مثال آن را زیر ذره‌بین خواهیم برد.

چند نکته مهم در مورد محاسبه سود ساخت و ساز

• دقت کنید که در محاسبه سود ساخت، این مقدار با توجه به قیمت تمامی پارامترها در همان لحظه محاسبه می‌شود. بدیهی است در طول زمان تمامی پارامترها از جمله قیمت زمین، قیمت آپارتمان نوساز و هزینه ساخت تغییر کرده و زیاد می‌شوند. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که افزایش مقدار این پارامترها با یکدیگر در ارتباط بوده و در مجموع تفاوت چشمگیری در سود ساخت ایجاد نخواهند کرد. یعنی اگر هزینه ساخت زیاد شود به همان نسبت نیز قیمت آپارتمان نوساز و قیمت زمین افزایش خواهند یافت.
• یکی از مسائل مهم این است که سازنده باید نقدینگی مورد نظر برای ساخت ساختمان را با توجه به تورم ایجاد شده در طول ساخت و ساز داشته باشد. مثلا اگر پارسال قرار بود ساختمان با 30 میلیارد تومان ساخته شود احتمالا در سال آینده با توجه به تورم نیاز به 40 میلیارد نقدینگی است. پس سازنده باید بتواند این 10 میلیارد را تامین کند تا پروژه متوقف نشود.
• اگر سازنده پولی که برای ساخت ساختمان قرار است هزینه کند را در بانک گذاشته و سود آن‌ که حداکثر 22 درصد سالیانه است را دریافت کند، بدیهی است که سود ساخت با توجه به دغدغه و انرژی‌ای که از سازنده می‌گیرد باید بیش از این مقدار باشد. در نتیجه با یک نگاه معقول و منطقی سود ساخت و ساز نباید کمتر از 35 درصد باشد. با توجه به پروژه‌های انجام شده حداقل سود ساختمان سازی برای یک پروژه متداول، 50 درصد خواهد بود و کمتر از آن برای سازنده توجیه اقتصادی ندارد.

مساحت مفید طبقات

در بررسی پارامترهای مهم در محاسبه سود ساخت، یکی از مهم‌ترین موارد، مساحت مفید طبقات است. از طرفی در مقاله متراژ مفید و غیر مفید ساختمان گفتیم در سند هر واحد از ساختمان، متراژ آپارتمان عبارت است از مساحت زیر بنای کل منهای مشاعات ساختمان مثل پاگرد، آسانسور، راه پله و راهروها.

به عبارتی در محاسبه سود ساخت و ساز سازنده فقط می‌تواند مساحت مفید ساختمان را بفروشد. برای مثال اگر مساحت مفید طبقات 500 متر مربع باشد، 500 متر مربع واحد نوساز در هر طبقه داریم. بدیهی است سازنده برای سود بیشتر تمایل دارد تا مساحت مفید را تا حد امکان افزایش دهد. مثلا پاگرد را تا حد امکان کوچک کرده و به مساحت واحد اضافه کند. البته این در صورتی است که حداقل‌های استاندارد برای مشاعات رعایت شود، چرا که در غیر این صورت سازنده یا مالک ساختمان توسط شهرداری جریمه خواهند شد.

برای یادگیری تمام نکات ساخت و ساز و آگاهی از ریزه کاری‌های اجرای ساختمان، آموزش اجرای ساختمان را از دست ندهید. در این آموزش صفر تا صد اجرای ساختمان از تخریب و گودبرداری گرفته تا نازک کاری و دیوار چینی مورد بررسی قرار گرفته است. همچنین در یک بخش کامل از این آموزش به بررسی ضوابط شهرسازی، قراردادهای مشارکت در ساخت و پیمان مدیریت، سندخوانی و گزارش نویسی که یک مهندس عمران باید به آن‌ها آگاه باشد پرداخته شده است. برای مطالعه سرفصل‌های این آموزش جامع روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

حالا که متوجه شدیم منظور از مساحت مفید طبقات چیست به سراغ فرمول محاسبه آن می‌رویم. همانطور که در تصویر زیر مشاهده می‌کنید برای محاسبه مساحت مفید ساختمان داریم:

به عبارتی در فرمول بالا باید مساحت مجاز قابل ساخت هر طبقه را در نظر گرفته و 3 پارامتر را از آن کم کنیم تا مساحت مفید هر طبقه به دست آید. این پارامترها عبارتند از:

1. مساحت نورگیر
2. مساحت راه پله، آسانسور، راه پله و …
3. مساحت درز انقطاع

علت کم کردن مساحت نورگیر و درز انقطاع این است که این دو مقدار در سطح اشغال ساختمان محاسبه نمی‌شوند.

پس از کم کردن مقدار این سه پارامتر از مساحت مجاز قابل ساخت هر طبقه، عدد به دست آمده را در تعداد طبقات ضرب می‌کنیم تا مساحت مفید ساختمان به دست آید. توجه کنید که به دلیل اجرای برخی ضوابط فنی مانند کنسول، ممکن است مساحت مفید طبقات ساختمان با یکدیگر تفاوت داشته باشند. برای درک بهتر در ادامه به بررسی یک مثال با چنین شرایطی می‌پردازیم.

مثال محاسبه مساحت مفید طبقات و زیر بنای کل

فرض کنید ملکی با ابعاد 30 در 12 متر یعنی 360 متر مربع داریم. این ملک جنوبی بوده و در زیرپهنه R۱۲۲ قرار دارد. همانطور که در جدول طرح تفصیلی مشاهده می‌کنید در این زیرپهنه سطح اشغال مجاز 60 درصد و تراکم مجاز 300 درصد است. یعنی اجازه ساخت 5 طبقه روی همکف وجود دارد.

با توجه به اینکه مساحت این زمین 360 متر مربع است و چون طول آن بیشتر از ٢۵ متر یا وسعت آن‌ بیش از ١٨٠ مترمربع است در نتیجه در نظر گرفتن 2 متر پیشروی طولی برای این زمین مجاز است. در محاسبه سود ساخت معمولا اگر طبق قانون مجوز 2 متر پیشروی طولی داده شود، برای محاسبه سود ساخت، این مقدار را فارغ از اجازه همسایه در نظر می‌گیریم. اما در زمان ساخت اگر همسایه اجازه نداد و مجبور به اجرای پخ در آن شدیم، تقریبا 2 مترمربع از مساحت هر طبقه کم می‌شود. البته اجرای پخ ضوابطی دارد که در یک مقاله کامل آن را بررسی کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کیک کنید.

در ادامه بررسی این مثال داریم:

عرض گذر اصلی این ملک ۱۲ متر است. علت اهمیت عرض گذر این ملک، جنوبی بودن آن است چرا که در املاک جنوبی اگر عرض معبر ۱۲ تا ۲۰ متر یا بیشتر از آن باشد اجازه اجرای کنسول یا پیش آمدگی ساختمان برای ملک وجود دارد. طبق ضوابط پیش آمدگی اگر عرض معبر ۱۲ تا ۲۰ متر باشد اجازه ساخت کنسول با حداکثر عمق ۸۰ سانتی‌متر و اگر از ۲۰ متر به بالا باشد، به استثنای بزرگراه‌ها که ممنوع است، کنسول با عمق ۱۲۰ سانتی‌متر را خواهید داشت. همچنین هرگونه پیش‌آمدگی ساختمان‌ در ارتفاع کمتر از ۳.۵ متر از کف معبر در معابر عمومی و خیابان‌های با عرض کمتر از ۱۲ متر در کلیه پهنه‌ها ممنوع است. از آنجایی که ارتفاع طبقه همکف کمتر از 3.5 متر است پس در صورت اجرای کنسول باید آن‌ را از طبقه دوم به بعد اجرا کنیم.

برای محاسبه مساحت کنسول این ساختمان، باید عرض یا بر زمین یعنی 12 متر را در مقدار مجاز کنسول یعنی 80 سانتی‌متر ضرب کنیم که حاصل آن 9.6 مترمربع خواهد بود. پس به طور تقریبی 10 مترمربع مساحت کنسول این ساختمان خواهد شد.

برای محاسبه مساحت نورگیر در ضوابط شهرسازی گفتیم که در املاک با مساحت عرصه بیشتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی)، حداقل مساحت قابل قبول نورگیر برای اتاق‌های اصلی ۱۲ متر مربع است.

برای محاسبه درز انقطاع نیز مقدار آن در پیوست ششم استاندارد 2800 برای ساختمان‌های تا 8 طبقه، پنج هزارم ارتفاع ساختمان تعیین شده است. یعنی برای ساختمانی 5 طبقه روی همکف که ارتفاع 20 متری دارد، درز انقطاع برابر است با 0.005 ضرب در 20 که حاصل آن 0.1 متر خواهد شد.

اگر این مقدار را در طول ساختمان که با احتساب سطح اشغال و 2 متر پیشروی طولی می‌شود 30 متر طول زمین ضرب در 60 درصد به علاوه 2 متر یعنی 20 متر ضرب کنیم، از هر دو طرف ساختمان 2 متر مربع برای درز انقطاع داریم که مجموعا 4 مترمربع می‌شود. در نتیجه مساحت درز انقطاع برابر با ۴ مترمربع خواهد بود.

به طور کلی در ساختمان مساحت راه پله، آسانسور و راهرو را به طور تقریبی ۲۰ مترمربع در نظر می‌گیرند.

یکی از مواردی که در محاسبه سود ساخت و ساز ملک باید به آن توجه کنید این است که مساحت زمین و عرض معبر را با حداقل اندازه قطعات و حداقل عرض معبر در جدول طرح تفصیلی و با توجه به زیرپهنه‌ای که زمین در آن قرار گرفته است چک کنید. برای مثال برای این زمین که در زیرپهنه R۱۲۲ قرار دارد حداقل اندازه قطعات 250 مترمربع است. این در حالی است که مساحت زمین مورد نظر 360 مترمربع است. همینطور برای حداقل عرض معبر عدد 10 متر گفته شده که عرض معبر این زمین 12 متر است. در نتیجه مشکلی از لحاظ ساخت 5 طبقه مجاز نخواهد بود.

محاسبه مساحت مفید طبقات

در این بخش به محاسبه مساحت مفید طبقات برای زمین مورد نظر می‌پردازیم. در تصویر زیر پلان زمین را مشاهده می‌کنید.

همانطور که می‌بینید برای محاسبه طول مجاز قابل ساخت ملک باید 30 متر طول را در 60 درصد سطح اشغال ضرب کرده و 2 متر پیشروی طولی را به آن اضافه کنیم که می‌شود 20 متر.

با توجه به اینکه در این ساختمان قرار است کنسول اجرا شود و همانطور که گفتیم کنسول از طبقه دوم به بعد اجرا می‌شود مساحت مجاز قابل ساخت طبقه ۱ با سایر طبقات متفاوت خواهد بود. برای مساحت مجاز قابل ساخت طبقه ۱ باید طول مجاز قابل ساخت که در مرحله قبل به دست آوردیم و 20 متر بود را در عرض زمین یعنی 12 متر ضرب کنیم که حاصل آن 240 مترمربع خواهد بود.

همانطور که بالاتر توضیح دادیم برای مساحت مفید طبقه 1، باید مساحت سه مورد یعنی نورگیر، راه پله و درز انقطاع را از آن کم کنیم. یعنی 240 مترمربع را از مجموع اعداد 12 مترمربع (مساحت نورگیر)، 4 مترمربع (مساحت درز انقطاع) و 20 مترمربع (مساحت راه پله و غیره) کم کنیم که حاصل 204 مترمربع خواهد بود. توجه داشته باشید که ممکن است سازنده طبقه اول را به صورت 2 واحدی یا 3 واحدی بسازد که باز هم در مجموع 204 متر مربع مساحت مفید خواهد داشت. البته در این حالت باید برای هر واحد پارکنیگ هم در نظر گرفته شود.

حال به سراغ طبقات 2 و بالاتر می‌رویم. برای مساحت مجاز قابل ساخت طبقه ۲ به بالا به این صورت عمل می‌کنیم که طول مجاز قابل ساخت ملک را در عرض زمین یعنی 12 متر ضرب کرده و 10 متر پیشروی طولی را به آن اضافه می‌کنیم. یعنی داریم:

مساحت مفید طبقه ۲ به بالا نیز با کم کردن مقادیر نورگیر، راه پله و درزانقطاع از این عدد به دست می‌آید.

در نهایت برای محاسبه مساحت مفید طبقات این ساختمان داریم:

در نتیجه اگر سازنده به ساخت این ملک بپردازد، در نهایت 1060 مترمربع سند دارد که می‌تواند آن را با توجه به قیمت آپارتمان نوساز بفروشد. تعداد واحدها در مساحت مفید طبقات تفاوتی نخواهد داشت. البته بدیهی است که در صورت زیاد شدن واحدها کمی به هزینه ساخت اضافه شده اما این کار مزایایی از جمله فروش راحت‌تر واحدها با متراژ کمتر و قیمت بالاتر خواهد داشت.

یکی از مهم‌ترین پارامترها برای محاسبه سود ساخت، محاسبه مساحت مفید طبقات است که در این بخش آن را بررسی کردیم. در ادامه به محاسبه مساحت زیربنای کل برای زمین مورد نظر می‌پردازیم.

خدمات فنی و مهندسی آکادمی عمران

مشاهده خدمات

محاسبه مساحت زیربنا کل

همانطور که بالاتر گفتیم برای طول مجاز قابل ساخت ملک با توجه به درصد اشغال و 2 متر پیشروی طولی داریم:

برای مساحت مجاز قابل ساخت طبقه ۱ با در نظر گرفتن نورگیر، راه پله و درز انقطاع داریم:

برای مساحت مجاز قابل ساخت طبقه ۲ به بالا نیز به همین صورت با در نظر گرفتن 10 متر پیش آمدگی ساختمان داریم:

طبق فرمول زیر برای مساحت زیربنای کل باید مساحت مجاز قابل ساخت طبقه ۱ یعنی 240 مترمربع را با مساحت مجاز قابل ساخت طبقه ۲ به بالا یعنی 250 ضرب در 4 طبقه دیگر جمع کنیم. سپس باید مساحت همکف و زیر همکف را نیز به این مقدار اضافه کنیم. مساحت همکف با طبقه اول برابر است پس 240 مترمربع خواهد بود و مساحت زیر همکف هم چون طبقه منفی به حساب می‌آید و طبق ضوابط شهرسازی اجازه ساخت 80 درصد از سطح اشغال را داریم پس 0.8 ضرب در 240 مترمربع خواهد بود.

چند طبقه منفی بریم؟!

شاید برایتان سوال باشد که در محاسبه مساحت زیربنای کل از کجا متوجه می‌شویم که چند طبقه منفی داریم؟ پیش از مطالعه این بخش فیلم زیر را مشاهده کنید.

برای پاسخ به سوال بالا باید بدانید که برای تامین هر پارکینگ معمولا به 25 تا 30 مترمربع مساحت نیاز داریم که این ابعاد را به طور کامل در مقاله ضوابط پارکینگ توضیح دادیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

یکی از نکاتی که در تامین پارکینگ بسیار موثر است عرض یا بر زمین است. به این صورت که هر چه بر زمین بیشتر باشد، تامین پارکینگ راحت‌تر خواهد بود.

فرض کنید ساختمان مورد نظر قرار است 10 واحدی باشد با توجه به اینکه مساحت مفید طبقات 204 مترمربع است ممکن است سازنده در هر طبقه دو واحد 102 متری بسازد که در این صورت هر واحد یک پارکینگ و در مجموع 2 پارکینگ نیاز است. اما ممکن است سازنده دو واحد را با متراژهای 154 مترمربعی و 50 مترمربعی بسازد که در این حالت با توجه به ضوابط پارکینگ واحد 154 متری 2 پارکینگ و واحد 50 متری 1 پارکینگ باید داشته باشد یعنی در مجموع 3 پارکینگ. پس متراژ طبقات در احداث طبقه منفی برای تامین پارکینگ بسیار تاثیر گذار است.

مورد دیگری که در ساخت طبقه منفی تاثیرگذار است کاربری‌های مختلف مشاعات است که می‌تواند پارکینگ، انباری، لابی، استخر، سالن اجتماعات، باشگاه ورزشی و غیره باشد. به طور کلی ساخت هر طبقه منفی هزینه‌های زیادی را به سازنده تحمیل می‌کند پس باید میزان اهمیت کاربری مشاعات نیز با توجه به هزینه ساخت مورد توجه قرار بگیرد.

حال فرض کنید برای ساختمانی که در مثال بالا مطرح شد 10 واحد در نظر داریم. همچنین کاربری‌های مختلف مشاعات عبارت است از پارکینگ، انباری و لابی. و در ابتدا گفتیم که به طور تقریبی هر پارکینگ بین ۲۵ تا ۳۰ مترمربع فضا لازم دارد. حالا اگر مساحت طبقه همکف یعنی 240 مترمربع را به 25 مترمربع که مساحت هر پارکینگ است تقسیم کنیم، عدد 9.6 به دست می‌آید. یعنی در طبقه همکف نمی‌توان 10 پارکینگ را با در نظر گرفتن انباری‌ها داشت. در نتیجه به یک طبقه منفی در این ساختمان نیاز است.

کنترل میزان مشاعات

تا اینجای مقاله گفتیم که چطور باید مساحت مفید طبقات و مساحت زیربنای کل را محاسبه کنیم. همچنین بررسی کردیم که چطور باید متوجه شویم که ساختمان به حداقل چند طبقه منفی نیاز دارد.

در این بخش می‌خواهیم بدانیم چطور باید مشاعات را کنترل کرد. پیش از مطالعه ادامه مقاله، فیلم زیر را مشاهده کنید.

برای کنترل مشاعات به فرمول‌های زیر توجه کنید.

همانطور که می‌بینید از تقسیم مساحت مفید طبقه به مساحت مفید و غیر مفید طبقه، عددی به دست می‌آید که به آن ضریب مشاعات طبقه گفته می‌شود. برای مثال بالا مساحت مفید طبقه اول 204 مترمربع و مساحت مفید و غیر مفید طبقه برابر 240 مترمربع است که از تقسیم این اعداد به یکدیگر عدد 0.85 به دست می‌آید.

همچنین برای طبقه دوم مساحت مفید 214 مترمربع و مساحت مفید و غیر مفید طبقه برابر 250 مترمربع است که از تقسیم این اعداد به یکدیگر عدد 0.86 به دست می‌آید.

از آن‌جایی که طبقه دوم از طبقه اول مساحت بیشتری دارد پس می‌توان نتیجه گرفت هرچه مساحت زمین بزرگتر شود ضریب مشاعات به عدد 0.9 نزدیکتر خواهد شد و هرچه کوچکتر شود به 0.8 نزدیکتر می‌شود.

بنابراین در کنترل میزان مشاعات باید عدد بدست آمده بین 0.8 تا 0.9 باشد. البته این اعداد برای زمین‌های کمتر از 500 مترمربع است. چرا که زمین‌های بیشتر از این مقدار احتمالا دارای دو پاگرد و آسانسور خواهند بود.

شاید برایتان سوال باشد که کنترل مشاعات چه زمانی باید انجام شود؟ وقتی که زمین را به طراح می‌دهیم تا طراحی کند، باید میزان مشاعات طراحی را به کمک فرمول‌های بالا کنترل کنیم. برای مثال اگر طراحی به شکلی باشد که ضریب مشاعات به 0.8 نزدیک باشد احتمالا طراحی خوبی انجام نشده است. به این دلیل طراحی معماری خوب یکی از ارکان مهم در ساخت و ساز است که باید برای آن هزینه شود.

همانطور که در تصویر بالا مشاهده می‌کنید علاوه بر ضریب مشاعات، ضریب دیگری نیز وجود دارد که در آن مساحت زیربنای کل نیز در نظر گرفته می‌شود. به این ضریب زیربنای کل می‌گوییم. برای محاسبه ضریب زیربنای کل، مساحت زیربنای کل را تقسیم بر مساحت مفید طبقات می‌کنیم که برای این مثال می‌شود 1672 تقسیم بر 1060 که برابر است با 1.58.

به طور کلی ضریب زیر بنای کل باید بین 1.6 تا 1.8 باشد. هرچه این ضریب به سمت 1.8 برود به این معنی است که شما هزینه قابل توجهی را صرف مشاعات ساختمان کرده‌اید و هرچه به 1.6 نزدیک باشد یعنی استفاده مفیدی از طبقات شده و مشاعات به صورت حداقلی با توجه به استانداردها در نظر گرفته شده است.

البته دقت کنید که ضرایب گفته شده با توجه به کار هر سازنده‌ای می‌تواند به صورت متفاوتی محاسبه شود.

محاسبه سود ساخت و ساز

برای محاسبه سود ساخت و ساز و درک بهتر آن به همان مثالی که در بخش‌های قبلی زدیم برمی‌گردیم و فرضیات دیگری مانند قیمت زمین، قیمت آپارتمان نوساز و هزینه ساخت زیربنای کل را نیز به اطلاعات موجود اضافه می‌کنیم. پیش از مطالعه این بخش، فیلم زیر را مشاهده کنید.

به طور کلی اطلاعات زیر را برای زمین مورد نظر داریم.

مساحت زمین : ۳۶۰ مترمربع

قیمت زمین : متر مربعی ۲۰۰ میلیون تومان

قیمت آپارتمان نوساز : مترمربعی ۱۷۰ میلیون تومان

هزینه ساخت زیربنای کل : مترمربعی ۲۰ میلیون تومان

مساحت زیربنای کل : ۱۶۷۲ مترمربع

مساحت مفید طبقات : ۱۰۶۰ مترمربع

فرمول محاسبه سود ساخت و ساز عبارت است از:

بر همین اساس برای مثال بالا به محاسبه سود ساخت می‌پردازیم:

۷۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۳۶۰ = هزینه زمین

۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۶۷۲ = هزینه ساخت

۱۸۰,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۱۷۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۰۶۰ = فروش آپارتمان‌ها

(۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۷۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ) – ۱۸۰,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = سود ساخت و ساز

1.7=۱۰۵,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰÷۱۸۰,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰=درصد سود ساخت و ساز

همانطور که مشاهده می‌کنید در مشارکت در ساخت سازنده سودی به اندازه 70 درصد خواهد داشت.

محاسبه سود ساخت و ساز در مشارکت

همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم در سه حالت می‌توان سود ساخت و ساز را محاسبه کرد. در قسمت قبل سود ساخت حالت اول یعنی حالتی که در آن مالک می‌خواهد ملک خود را بسازد را بررسی کردیم. اما اکثر پروژه‌‌ها به صورت مشارکت در ساخت بوده و باید بدانیم سود ساخت و ساز در مشارکت چطور حساب می‌شود.

برای درک بهتر فیلم زیر را مشاهده کنید.

اطلاعات زیر را از زمین مورد نظر داریم:

مساحت زمین : ۳۶۰ مترمربع

قیمت زمین : متر مربعی ۲۰۰ میلیون تومان

قیمت آپارتمان نوساز : مترمربعی ۱۷۰ میلیون تومان

هزینه ساخت زیربنای کل : مترمربعی ۲۰ میلیون تومان

مساحت زیربنای کل : ۱۶۷۲ مترمربع

مساحت مفید طبقات : ۱۰۶۰ مترمربع

درصد سازنده : ۴۰ درصد

مبلغ بلاعوض : ۱۰ میلیارد تومان

همانطور که مشاهده می‌کنید دو پارامتر درصد سازنده و مبلغ بلاعوض نیز به این اطلاعات اضافه شده است. در مقاله بلاعوض به طور کامل این موضوع را زیر ذره‌بین بردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید. در ادامه توضیح مختصری برای یادآوری نحوه محاسبه بلاعوض می‌دهیم.

تعیین بلاعوض با محاسبه آورده طرفین

برای محاسبه بلاعوض دو راه داریم:

در حالت اول به عرف منطقه توجه می‌کنیم. مثلا در یک منطقه قیمت متری 30 میلیون تومان عرف منطقه است. یعنی اگر برای همین زمین که 360 متر مربع است بخواهیم محاسبه کنیم بلاعوض برابر است با 360 ضرب در 30 که می‌شود 10 میلیارد و 800 میلیون تومان.

در حالت دیگر اختلاف آورده دو طرف را محاسبه می‌کنیم به این صورت که مالک زمین را به عنوان آورده دارد یعنی:

متراژ زمین :‌ ۳۶۰ متر

قیمت هر مترمربع زمین : ۲۰۰ میلیون تومان

ارزش زمین : ۷۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

سازنده نیز ساخت ساختمان را به عنوان آورده می‌آورد یعنی:

زیربنای کل ساختمان جدید (مفید و غیر مفید) : ۱۶۷۲ مترمربع

هزینه ساخت هر مترمربع زیربنای کل : ۲۰ میلیون تومان

هزینه کرد سازنده : ۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

در مجموع هزینه ملک و ساخت آن عبارت است از:

هزینه کل ملک و ساخت : ۱۰۵,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

برای سهم سازنده و مالک داریم:

سهم سازنده از ساختمان جدید : ۴۰ درصد

سهم مالک از ساختمان جدید : ۶۰ درصد

در نتیجه آورده مورد نیاز سازنده مالک و سازنده اعداد زیر خواهد بود.

آورده مورد نیاز سازنده : ۴۲,۱۷۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان

آورده مورد نیاز مالک : ۶۳,۲۶۴,۰۰۰,۰۰۰ تومان

اختلاف این اعداد می‌شود 8 میلیارد و 736 میلیون که در واقع اختلاف آورده سازنده است.

۸,۷۳۶,۰۰۰,۰۰۰ = ۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ – ۴۲,۱۷۶,۰۰۰,۰۰۰ = اختلاف آورده سازنده

با توجه به هر دو حالت می‌توان گفت به طور تقریبی این زمین حدود 10 میلیارد مبلغ بلاعوض خواهد داشت.

حالا که متوجه چگونگی محاسبه مبلغ بلاعوض شدیم به سراغ ادامه محاسبه سود ساخت و ساز در مشارکت در ساخت می‌پردازیم. برای قرارداد مشارکت در ساخت فرمول محاسبه سود ساخت و ساز عبارت است از:

برای این مثال با اعمال فرمول‌های بالا داریم:

۱۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = هزینه بلاعوض

۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۶۷۲ = هزینه ساخت

۷۲,۰۸۰,۰۰۰,۰۰۰ = (۱۷۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۰۶۰) × ۰.۴ = فروش آپارتمان‌ها

(۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۱۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ) – ۷۲,۰۸۰,۰۰۰,۰۰۰ = سود ساخت و ساز

۱.۶۶ =۴۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ÷ ۷۲,۰۸۰,۰۰۰,۰۰۰ = درصد سود ساخت و ساز

همانطور که مشاهده می‌کنید در مشارکت در ساخت سازنده سودی به اندازه 66 درصد خواهد داشت.

محاسبه سود ساخت و ساز در مشارکت و خرید زمین

فرض کنید می‌خواهید به عنوان سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت برای ملکی ببندید اما یکی از مالکین با این قرارداد موافقت نکرده و قصد فروش سهم خود را دارد. در این حالت سازنده می‌تواند آن بخش از زمین را خریداری کرده و سپس به قرارداد مشارکت در ساخت بپردازد. با این کار سازنده، مالک بخشی از زمین نیز خواهد بود. برای درک بهتر فیلم زیر را مشاهده کنید.

اطلاعات زیر از زمین را داریم:

مساحت زمین : ۳۶۰ مترمربع

قیمت زمین : متر مربعی ۲۰۰ میلیون تومان

قیمت آپارتمان نوساز : مترمربعی ۱۷۰ میلیون تومان

هزینه ساخت زیربنای کل : مترمربعی ۲۰ میلیون تومان

مساحت زیربنای کل : ۱۶۷۲ مترمربع

مساحت مفید طبقات : ۱۰۶۰ مترمربع

درصد سازنده : ۴۰ درصد

مبلغ بلاعوض : ۱۰ میلیارد تومان

خرید زمین : ۱ دانگ

همانطور که مشاهده می‌کنید در این حالت یک مورد دیگر به اطلاعات زمین اضافه می‌شود که سهم سازنده از زمین است. در این مثال سازنده 1 دانگ از زمین را نیز خریداری کرده است.

فرمول محاسبه سود ساخت و ساز در این حالت عبارت است از:

حالا به حل مثال با توجه به این فرمول‌ها می‌پردازیم:

۱۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = (۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۳۶۰) ×  ۱/۶= هزینه زمین

۸,۳۳۴,۰۰۰,۰۰۰ = ۱۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × (۱/۶ – ۱) = هزینه بلاعوض

۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۶۷۲ = هزینه ساخت

[(۱۷۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۰۶۰)×۱/۶  × ۰.۶] + [(۱۷۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۰۶۰) × ۰.۴] = فروش آپارتمان‌ها

۹۰,۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۱۸,۰۲۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۷۲,۰۸۰,۰۰۰,۰۰۰ = فروش آپارتمان‌ها

(۳۳,۴۴۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۱۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ + ۸,۳۳۴,۰۰۰,۰۰۰) ÷ ۹۰,۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = درصد سود ساخت و ساز

1.67=۵۳,۷۷۴,۰۰۰,۰۰۰÷۹۰,۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = درصد سود ساخت و ساز

همانطور که مشاهده می‌کنید در مشارکت در ساخت سازنده سودی به اندازه 67 درصد خواهد داشت.

جمع بندی

محاسبه سود ساختمان سازی از موضوعات جذابی است که بسیاری از افراد حداقل یک بار به آن فکر کرده‌اند. شاید برای شما هم سوال باشد که چرا بسیاری از افراد که سرمایه قابل توجهی دارند به سراغ ساختمان سازی می‌روند و این کار را یکی از شغل‌های بسیار سودده می‌دانند. در این مقاله به بررسی محاسبه سود ساخت و ساز با توجه به پارامترهای تاثیر گذار بر آن پرداختیم. همچنین فرمول محاسبه ساخت برای تمامی حالت‌های ساخت ساختمان از جمله مشارکت در ساخت که این روزها متداول‌تر شده است را با مثال‌های عددی و به زبان ساده توضیح دادیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره محاسبه سود ساخت و ساز کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری