انواع تخلفات ساختمانی و مراحل رسیدگی به آن‌ها از صفر تا صد

حتما شما هم شنیده‌اید که سازنده‌ای در حین ساخت و ساز مرتکب تخلفات ساختمانی شده و این اتفاق دردسرهای زیادی از جمله توقف پروژه یا جریمه‌های سنگین را به همراه داشته است. حتی در مواردی ممکن است جریمه‌ تخلفات ساختمانی به اندازه‌ای باشد که سود سازنده را تحت تاثیر قرار دهد. اما منظور از تخلفات ساختمانی چیست؟ به طور کلی در صورتی که سازنده، اجرای ساختمان را بدون توجه به ضوابط شهرسازی و مقررات ساختمان سازی انجام دهد و ساخت ساختمان خلاف اصول انجام گیرد، تخلفات ساختمانی انجام شده است.

تخلفات ساختمانی انواعی دارد که در این مقاله از آکادمی عمران آن‌ها را دسته بندی کرده و موارد هر کدام را عنوان می‌کنیم. همچنین بررسی می‌کنیم در صورتی که مرتکب یک یا چند مورد از تخلفات ساختمانی شدید چه مراحلی برای رسیدگی به آن باید طی شود و مرجع رسیدگی به این تخلفات کدام نهاد است. با ما همراه باشید.

تخلفات ساختمانی

منظور از تخلف ساختمانی عدم رعایت قوانین و مقرراتی است که در ساختمان سازی و با توجه به ضوابط شهرسازی باید رعایت شود. در صورتی که سازندگان، به ساخت ساختمان بدون در نظر گرفتن ضوابط شهرسازی بپردازند تخلفات ساختمانی انجام داده و مرجع رسیدگی به این تخلفات با او برخورد خواهد کرد. در ساخت ساختمان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها است.

بنابراین با توجه به قوانین موجود برای ساختمان سازی، تمامی مالکین و سازندگان ملزم به رعایت ضوابط شهرسازی بوده و در صورت عدم رعایت این قوانین و انجام تخلفات ساختمانی، مشمول جریمه توسط کمیسیون ماده 100 خواهند شد. شهرداری به عنوان نهاد ناظر بر رعایت قوانین، به مراحل اجرای ساختمان نظارت کرده و در صورت مشاهده تخلف، پرونده ساختمان را به کمیسیون ماده 100 می‌فرستد.

شهرداری طبق ماده ۱۰۰ به مواردی از جمله نحوه ساخت‌ ساختمان، طبقات، ضوابط نما و ارتفاع ساختمان نظارت می‌کند. شاید برایتان جالب باشد که بدانید دلایل انجام تخلفات ساختمانی توسط سازندگان چیست؟ در پاسخ می‌توان اصلی‌ترین دلیل را کاهش هزینه ساخت ساختمان و افزایش سود ساخت مطرح کرد. البته از دیگر عوامل مهم، عدم آگاهی مالک و سازنده از قوانین و ضوابط شهرسازی است.

البته در بسیاری از موارد تخلف توسط سازنده به عمد انجام شده چرا که حتی با وجود پرداخت جریمه سودآوری مناسبی برای پروژه دارد.

ضوابط شهرسازی مجموعه‌ای از قوانین و مقررات است که شهرداری بر رعایت آن‌ها نظارت می‌کند. واقعیت این است که کمتر آموزشی در این زمینه وجود دارد که سرفصل‌های آموزش ضوابط شهرسازی را به طور کامل پوشش دهد. ما در آموزش اجرای ساختمان آکادمی عمران تمام مراحل اجرای یک ساختمان را بررسی کرده و در گام آخر آن به آموزش ضوابط شهرسازی و حقوق ساختمان سازی پرداختیم. برای مشاهده سر فصل‌های این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

انواع تخلفات ساختمانی

برای بررسی دقیق‌تر تخلفات ساختمانی آن‌ها را در چند دسته زیر تقسیم می‌کنیم. البته ممکن است با مواردی از تخلفات برخورد کنید که در چند مورد از دسته‌های زیر جای بگیرد.

• تخلفات ساختمانی مربوط به مقررات ساختمان سازی و ضوابط شهرسازی
• تخلفات ساختمانی مربوط به استحکام بنا
• تخلفات ساختمانی مربوط به نکات بهداشتی در ساخت و ساز
• تخلفات ساختمانی مربوط به تامین پارکینگ
• تخلفات ساختمانی مربوط به نمای ساختمان
• سایر تخلفات ساختمانی

بررسی تخلفات ساختمانی

در ادامه تخلفاتی که بالاتر گفتیم را بررسی می‌کنیم.

• تخلفات ساختمانی مربوط به مقررات ساختمان سازی و ضوابط شهرسازی

1. عدم دریافت پروانه تخریب و نوسازی
2. عدم توجه به کاربری ساختمان و تغییر آن
3. ساخت ساختمان بیشتر از تراکم مجاز
4. ساخت طبقات اضافی برای ساختمان
5. عدم تخریب ساختمان قدیمی در ملکی که نوسازی شده
6. عدم رعایت عقب نشینی یا اصلاحی طبق دستور نقشه

• تخلفات ساختمانی مربوط به استحکام بنا

1. توجه نکردن به آیین نامه‌ و استانداردها مثل آیین نامه ۲۸۰۰
2. عدم توجه به محاسبات فنی و دستورالعمل مهندس ناظر ساختمان در مراحل ساخت
3. عدم استفاده از مصالح ساختمانی با کیفیت استاندارد

• تخلفات ساختمانی مربوط به نکات بهداشتی در ساخت و ساز

1. تهویه نامناسب
2. عدم رعایت ضوابط نورگیری واحدها
3. عایق نبودن در برابر طوبت

• تخلفات ساختمانی مربوط به تامین پارکینگ

1. عدم تامین پارکینگ به تعداد کافی
2. رعایت نکردن ابعاد پارکینگ‌ها
3. عدم توجه به ضوابط شیب رمپ پارکینگ

• تخلفات ساختمانی مربوط به نمای ساختمان

1. عدم توجه به مصوبات کمیسیون نما تحت عنوان ضوابط نما
2. عدم اجرای نما
3. عدم استفاده از مصالح استاندارد برای نما

• سایر تخلفات ساختمانی

1. عدم تامین تجهیزات اطفای حریق در ساختمان
2. استفاده نامناسب از برخی قسمت‌های ساختمان به عنوان مثال استفاده از پیلوت برای سکونت
3. احداث ساختمان در مناطق ممنوعه
4. اشرافیت به ساختمان‌های کناری
5. تجاوز به شبکه‌های ارتباطی و معابر
6. تعبیه نکردن پله فرار برای ساختمان‌هایی که الزامی است.

تخلفات مهندس ناظر

یکی از مباحثی که در بررسی تخلفات ساختمانی باید به آن توجه کنیم، تخلف مهندس ناظر ساختمان است. وظیفه مهندس ناظر این است که به اجرای ساختمان در تمامی مراحل با توجه به مشخصات ساختمان که در پروانه و نقشه‌ها ذکر شده نظارت کند. حال اگر مهندس ناظر برای ساختمان برخلاف واقعیت گواهی صادر کند یا اینکه تخلف سازنده را به هر دلیلی به شهرداری اعلام نکند، شهرداری باید این تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی اعلام نماید.

مراحل رسیدگی به تخلفات ساختمانی

در صورتی که سازنده‌ای مرتکب یک یا چند تا از تخلفات ساختمانی شود باید طبق مراحلی که در ادامه بررسی می‌کنیم به این تخلفات رسیدگی شود. این مراحل عبارتند از:

مرحله اول: تشکیل پرونده و ارجاع به کمیسیون ماده 100

معمولا تخلفات ساختمانی با گزارش مأموران شهرداری، مهندسین ناظر یا بر اساس شکایت افراد مانند مالک به شهرداری اعلام می‌شود. پس از آن با توجه به نوع تخلف انجام شده برای ساختمان پرونده تشکیل می‌شود. پس از تشکیل پرونده این موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌گردد.

مرحله دوم: بررسی مدارک ساختمان 

در این مرحله باید مدارکی از جمله پروانه ساخت بررسی شود تا کمیسیون ماده 100 بتواند رای مربوطه را با توجه به نوع تخلف صادر نماید. در صورتی که رای به تخریب، جریمه یا هر دو داده شده باشد، این موضوع به ذی نفع اعلام می‌شود. اگر ذی نفع اعتراضی نداشته باشد، رای کمیسیون اجرا می‌گردد.

مرحله سوم: اعتراض به رای و رای تجدید نظر

اگر ذی نفع به رای داده شده اعتراض داشته باشد با اعلام اعترض خود تا ۱۰ روز بعد از دریافت رای، اعتراض خود را با دلایل مستند به دبیرخانه کمیسیون ارائه می‌کند. در کمیسیون تجدید نظر این موضوع مطرح شده و رای تجدید نظر به صورت قطعی اعلام می‌گردد. این رای باید به طور دقیق توسط ذی نفع اجرا گردد.

مرحله چهارم: عدم تمکین ذینفع از رای قطعی

در صورتی که مالک یا ذینفع رای داده شده را اجرا نکند، دو حالت زیر وجود دارد:

1) اگر رای مبتنی بر تخریب ساختمان باشد، شهرداری مالک را ملزم به تخریب خواهد کرد و اگر وی از اجرای آن خودداری کند، شهرداری بر اساس تبصره های ۱ و ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رأسا نسبت به اجرای رای اقدام خواهد نمود.

تبصره ۱- شهرداری مکلف است از هر گونه احداث بنا و عملیات عمرانی بدون پروانه یا تفکیک و افراز اراضی بدون مجوز اعم از آنکه در زمین محصور یا غیر محصور باشد، در هر مرحله از ساخت و ساز جلوگیری و تجهیزات و اسباب و وسایل مربوط را جمع آوری کند و متعاقباً پس از اخذ دستور دادستان، به وسیله ماموران خود در مقام ضابطان قضائی و با همکاری مستقیم ماموران نیروی انتظامی نسبت به تخریب بنای غیر مجاز اقدام نماید. مالک یا ذی نفع مکلف است کلیه هزینه‌های تخریب و اعاده به وضعیت مجاز را به شهرداری پرداخت نماید.

تبصره ۷- هرگونه انتقال رسمی عین یا منافع املاک غیر منقول واقع در محدوده و حریم شهر، موکول به اخذ پایان کار و گواهی عدم خلاف و گواهی عدم بدهی از شهرداری است که شش ماه از تاریخ صدور اعتبار دارد. مراتب پاسخ استعلام شهرداری مبنی بر بلامانع بودن انتقال مزبور در مفاد سند درج می‌گردد. نقل و انتقال رسمی اسناد دارای تخلف ممنوع است و مستوجب پیگرد قانونی می‌باشد. واگذاری انشعابات دائم آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن به ابنیه و املاک دارای تخلف ممنوع است. شهرداری‌های مراکز استان‌ها موظفند ظرف مدت شش ماه سامانه برخط پاسخگویی به استعلامات را فراهم نمایند.

2) اگر رای صادر شده جریمه ذی نفع باشد، در صورت خودداری ذینفع از پرداخت آن، پرونده به کمیسیون صادر کننده رای برگشت داده خواهد شد تا رای جریمه به رای تخریب تبدیل و برای اجرا ابلاغ شود.

بنابراین در صورت مقاومت ذی نفع از اجرای هر یک از رای‌های کمیسون، شهرداری اجازه دارد راسا نسبت به اجرای رای اقدام نماید.

مرحله پنجم: اعتراض ذینفعان به دیوان عدالت اداری

در برخی موارد مالک یا ذی نفع می‌تواند اعتراض خود را نسبت به رای کمیسیون به دیوان عدالت اداری اعلام نماید. دیوان عدالت اداری نهادی است که به شکایات و اعتراضات مردم نسبت به مأموران یا آیین‌نامه‌های دولتی رسیدگی می‌کند. شعب دیوان عدالت اداری، آراء را تایید کرده یا آن‌ها را نقض کرده و مجدد پرونده در کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ بررسی می‌شود تا رای جدید صادر گردد.

مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی

همانطور که گفتیم مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، کمیسیون ماده 100 شهرداری است. به عبارتی می‌توان گفت قبل از انجام هرگونه عملیات ساختمانی لازم است تا از شهرداری پروانه ساخت و مجوز مربوطه گرفته شود و شهرداری جلوی ساخت و ساز بدون پروانه یا مغایر با آن را می‌گیرد. تمام تخلفات ساختمانی که تا اینجا بررسی کردیم به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می‌شوند. ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها ۱۱ تبصره دارد و از نظر قانونی فقط این کمیسیون می‌تواند رای تخریب یا جریمه را برای ذی نفعان پروژه صادر کند.

برای آشنایی بیشتر با کمیسیون ماده 100 فیلم زیر را مشاهده کنید.

جریمه تخلفات ساختمانی

طبق ماده 100 شهرداری رای صادر شده از کمیسیون می‌تواند تخریب یا جریمه باشد. به صورت کلی مقدار جریمه بستگی به عواملی مانند موقعیت ملک دارد. در مقاله کمیسیون ماده 100 فرمول محاسبه جریمه‌های کمیسیون ماده 100 را به طور کامل زیر ذره بین بردیم. همچنین در این مقاله در مورد مهلت پرداخت جریمه صحبت کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

جمع بندی

در صورتی که سازنده ساختمان در اجرای سازه مطابق با ضوابط شهرسازی عمل نکند و مرتکب تخلفات ساختمانی از جمله عدم تامین پارکینگ، ساخت طبقه اضافی، عدم توجه به عقب نشینی و غیره شود، در این صورت شهرداری پرونده ساختمان را با ذکر تخلفات آن به کمیسیون ماده 100 می‌فرستد. کمیسیون ماده 100 نیز ذی نفعان ساختمان را با توجه به نوع تخلف جریمه کرده یا رای به تخریب می‌دهد. در این مقاله تمام تخلفات ساختمانی را بررسی کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره انواع تخلفات ساختمانی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری