قانون پیشروی طولی ساختمان چیست؟ صفر تا صد ضوابط نورگیری به همراه فیلم

آیا تا به حال به جلو آمدن برخی از ساختمان‌ها نسبت به ساختمان کناری دقت کرده‌اید؟ یا اینکه آپارتمان‌هایی را دیده‌اید که پیشروی آن‌ها طوری است که روی ساختمان همسایه سایه می‌اندازد؟ علت این ناهماهنگی در ساخت ساختمان‌ها چیست؟ مفهومی به نام پیشروی طولی وجود دارد که طبق ضوابطی به سازندگان مجوز ساخت تا 2 متر بیشتر از طول مشخص شده بر اساس سطح اشغال را می‌دهد.

آشنایی با قانون پیشروی طولی یکی از مسائل مهمی است که تمام سازندگان و مالکان باید به خوبی از آن آگاه باشند. ما در این مقاله از آکادمی عمران ابتدا به تعریف پیشروی طولی می‌پردازیم. در ادامه تمام ضوابط و قوانینی که برای اجرای پیشروی طولی وجود دارد را عنوان می‌کنیم. با ما همراه باشید.

پیشروی طولی در ساختمان چیست؟

اگر شما هم در کوچه‌ای متوجه شدید که یک یا چند ساختمان، جلوتر از ساختمان‌های مجاور قرار گرفته‌اند باید بدانید که به این نوع جلو آمدگی، پیشروی طولی می‌گویند. پیشروی طولی به جلو آمدن ساختمان در محدوده مالکیت زمین گفته می‌شود. مقدار پیشروی طولی بر اساس ضوابط و مقررات اعلام شده توسط شهرداری‌ و طرح تفصیلی مشخص می‌شود که در ادامه آن‌ها را بررسی می‌کنیم.

برای آشنایی بیشتر با پیشروی طولی ساختمان، فیلم زیر را مشاهده کنید.

پیشروی طولی طبق طرح تفصیلی 

در مقاله طرح تفصیلی به طور کامل در مورد پهنه‌‌بندی شهر توضیح دادیم. همانطور که گفته شد در زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) سطح اشغال در کلیه قطعات، به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ (اعم از زیربنای مفید و غیر مفید)، حداکثر تا ۶٠ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است.

پیشروی طولی تا 2 متر، در کلیه قطعات زیرپهنه‌های مذکور که طول آن‌ها مساوی یا بیشتر از ٢۵ متر یا وسعت آن‌ها ١٨٠ مترمربع و بیشتر باشد، مجاز است. البته به این شرط که حقوق همجواری و همسایگی رعایت شده و همینطور سطح اشغال حفظ شود.

این 2 متر پیشروی برخلاف حالتی که در پیش آمدگی داشتیم به سطح اشغال اضافه نمی‌شود، چرا که پیشروی طولی جبران فضایی است که به عنوان نورگیر یا پاسیو در پشت ساختمان تعبیه می‌شود. توجه داشته باشید که پیشروی طولی مفهومی متفاوت از پیش آمدگی ساختمان داشته و جزئی از متراژ ساختمان به حساب می‌آید.

تبصره: به منظور مساعدت در تأمین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازاد بر مقادیر مذکور، بدون سقف اساسی، صرفًا در طبقه همکف، مجاز است.

به تصویر زیر دقت کنید. فرض کنید زمینی به طول 30 متر و عرض 10 متر داریم. در این حالت برای محاسبه سطح اشغال باید درصد اشغال یعنی 60 درصد را در طول زمین یعنی 30 متر ضرب کنیم که حاصل آن برابر با 18 متر است. با توجه به توضیحاتی که برای پیشروی طولی داده شد در این حالت می‌توان 2 متر پیشروی طولی را اعمال کرد یعنی به جای 18 متر، در 20 متر از طول اجازه ساخت خواهیم داشت.

دقت کنید که با توجه به اینکه درصد اشغال در طول زمین ضرب می‌شود، 2 متر پیشروی طولی نیز به طول زمین اضافه می‌شود.

بررسی دو مفهوم مهم 

پیش از بررسی قانون پیشروی طولی ساختمان لازم است دو مفهوم مشرفیت و سایه اندازی را بررسی کنیم.

مشرفیت : پنجره خانه شخصی به خانه همسایه اشراف داشته و داخل خانه قابل دیدن باشد.

سایه اندازی : به دلیل بلند ساختن همسایه، ساختمان شما از نور مستقیم خورشید محروم شود.

قانون پیشروی طولی ساختمان

ضوابط پیشروی طولی را در سه بخش، زیر ذره بین می‌بریم. ابتدا قانون پیشروی طولی همسایه را بررسی کرده، سپس ضوابط پیشروی طولی در ساختمان با توجه به شرایط زمین را عنوان کرده و در انتها به ضوابط نورگیری ساختمان با توجه به پیشروی طولی می‌پردازیم.

1) قانون پیشروی طولی همسایه

• به طور معمول بنای هر ملک از شمال آن آغاز شده و بنای اجرایی می‌تواند تا ۶۰ درصد طول زمین (طول قبل از اصلاحی) به علاوه ۲ متر مازاد بر ۶۰ درصد طول زمین به صورت پخ اجرا شود.

• تنها در صورتی می‌توان پخ را اجرا نکرد که همسایه‌های مجاور علی رغم سایه اندازی، اجازه محضری ساخت ساختمان بدون پخ را بدهند.

• در پیشروی طولی همسایه اگر در ساختمان مجاور، پخ ۴۵ درجه رعایت شده باشد اجرای پخ در ملک مورد تقاضا نیز الزامی و در سایر موارد رعایت پخ ضروری نیست.

• احداث بازشو یا پنجره در پخ ۴۵ درجه مجاز نیست. در صورت احداث بالکن در پخ ۴۵ درجه درب دسترسی به بالکن نباید مشرف به سمت پلاک مجاور باشد.

• حذف پخ‌های موجود املاک مجاور هم، مشروط به توافق مالکین و اخذ مجوزهای لازم به صورت همزمان، با رعایت مسائل فنی بوده و همچنین در  مواردی که زمین از شکل منظمی برخوردار نیست، موضوع در شورای معماری منطقه مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد.

بیش از 30 ساعت آموزش حرفه‌ای ولی رایگان دفتر‌فنی و ساختمان‌سازی

مشاهده مینی دوره

2) قانون پیشروی طولی در ساختمان

• پیشروی طولی ۶۰ درصد به علاوه ۲ متر تا زمانی اجرا می‌شود که حداقل ۲ متر عرض برای حیاط ملک باقی بماند. اگر ملکی پس از پیشروی ۶۰ درصد طول زمین خود به علاوه ۲ متر دارای عرض (عمق) حیاط کمتر از ۲ متر شد می‌توان با مطرح کردن موضوع در شورای معماری منطقه و با رعایت حقوق مجاورین ملک و دریافت رضایت محضری از مالکین مجاور، پیشروی طولی به صورت 100 درصد اجرا شود.

• اگر مساحت زمین پس از اصلاحی و عقب نشینی کمتر از ۷۰ مترمربع باشد می‌توان با مطرح کردن موضع در شورای معماری منطقه با رعایت کامل ضوابط و مراعات حقوق مجاورین از ۶۰ درصد تا 100 درصد مساحت زمین پروانه ساخت صادر شود.

همچنین در زمین‌های با مساحت کمتر از ۱۲۰ مترمربع می‌توان با رعایت حقوق مجاورین حداکثر ۸۰ درصد مساحت زمین را ساخت. ( البته با رعایت حداقل ۲ متر عرض حیاط )

3) ضوابط نورگیری ساختمان

• زمین‌هایی با مساحت بیش از ۲۰۰ متر مربع (مساحت قبل از اصلاحی) در صورتی می‌توانند ۶۰ درصد طول زمین به علاوه ۲ متر پیشروی کنند که مساحت زیر بنای ملک از ۶۰ درصد مساحت کل زمین (مساحت قبل از اصلاحی) تجاوز نکند. برای این منظور مالکین اقدام به تعبیه نورگیر (پاسیو) در بنای خود جهت کاهش مساحت زیربنا می‌کنند. این ضابطه برای زمین‌هایی با مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع صدق نمی‌کند.

• در املاک با مساحت عرصه بیشتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی)، حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاق‌های اصلی ۱۲ متر مربع با حداقل عرض ۳ متر و جهت آشپزخانه ۶ متر مربع با حداقل عرض ۲ متر تعیین می‌گردد.

• در املاک با مساحت عرصه کمتر از ۲۰۰ متر مربع (پس از رعایت اصلاحی) حداقل مساحت قابل قبول نورگیر اتاق‌های اصلی ۶ درصد مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) و جهت آشپزخانه ۳ درصد مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) با حداقل فاصله ۲ متر از پلاک مجاور تعیین می گردد.

تبصره : ابعاد و مساحت نورگیری‌های فوق الذکر، حداقل نورگیری بهداشتی بوده که رعایت آن‌ها در اجرا الزامی و از اصول اساسی شهرسازی تلقی می‌گردد.

• در مواردی که اتاق‌های اصلی دو واحد مسکونی مستقل از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره آن‌ها از هم نباید کمتر از ۶ متر باشد و در مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن‌ها از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های مقابل آن‌ها از هم نبایستی کمتر از ۴ متر باشد.

• این دستورالعمل صرفا جهت ساختمان‌های حداکثر تا ۵ طبقه مسکونی ملاک است.

به طور کلی هر گونه پیشروی در شرایطی به جز حالت‌های فوق، پیشروی طولی غیرمجاز محسوب شده و جریمه‌های سنگینی را برای سازندگان در پی خواهد داشت. 

پیشروی طولی به سطح اشغال اضافه می‌شود؟ 

پیشروی طولی جبران فضایی است که بابت نورگیر از سطح اشغال کم شده است. به طور مثال اگر عرض زمین 12 متر و 2 متر پیشروی داشته باشیم 24 متر به فضای قابل ساخت اضافه شده اما می‌توان با یه نورگیر 12 متری نیز نور واحدها را تامین کرد. دقت داشته باشید در بسیاری از موارد سازنده هزینه این 12 متر مازاد بر سطح اشغال را پرداخت کرده و انگار 12 متر مربع در هر طبقه بیشتر می‌سازد. البته به شرطی که مجموع سطح اشغال مجاز و سطحی که بابت پیشروی طولی اضافه می‌شود از 70 درصد مساحت زمین بیشتر نشود.

مطالبی که خواندید بخش کوچکی از ضوابط فنی و حقوقی ساختمان سازی است که در کمتر جایی آموزش آن را می‌بینید. ما در آکادمی عمران برای پر کردن این جای خالی، آموزش کاملی را برایتان آماده کردیم. این آموزش، گام پنجم از دوره اجرای ساختمان است که در چهار گام اول آن به تخریب و گودبرداری، اسکلت بتنی، اسکلت فولادی و دیوارچینی و نازک کاری و تمام آنچه یک مهندس عمران برای اجرای یک ساختمان باید بداند پرداخته شده است. برای مشاهده سرفصل‌های این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

جمع بندی

شهرداری به سازندگان اجازه می‌دهد با توجه به مساحت زمین و همچنین پهنه‌ای که زمین در آن قرار گرفته است تا 2 متر پیشروی طولی را داشته باشند. در این مقاله تمام ضوابط و قوانین مطرح شده برای پیشروی طولی را زیر ذره بین بردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره پیش آمدگی ساختمان یا کنسول کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری