نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان و طبقات تشویقی از صفر تا صد به همراه فیلم

با توجه به بالا بودن ارزش خانه و همچنین افزایش تقاضا برای مسکن، سازندگان همواره به دنبال ساخت ساختمان‌هایی با بیشترین طبقات مجاز هستند. اما آیا معیاری برای شمارش طبقات ساختمان وجود دارد؟ در طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی طبقات مجاز برای ساخت ساختمان در هر یک از مناطق شهر مشخص شده است و شهرداری با توجه به این طرح‌ها دستور نقشه ساختمان را صادر می‌کند. با توجه به اینکه طبقه همکف می‌تواند کاربری مسکونی یا مشاعات داشته باشد، نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان از جمله موضوعاتی است که ریزه کاری‌های زیادی دارد.

از طرفی ممکن است در روند جستجو برای خرید یا اجاره خانه با واحدی رو به رو شده‌ باشید که در طبقه چهارم بوده اما در واقع سه طبقه بالاتر از همکف قرار دارد. علت این مسئله چیست؟ در این مقاله به تمام این سوالات پاسخ داده و تمام نکات شمارش طبقات ساختمان را بررسی می‌کنیم. با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

معیار شمارش طبقات ساختمان

فرض کنید صاحب خانه کلنگی هستید و قصد تخریب و ساخت آن را دارید. بدیهی است که با توجه به ارزش بالای مسکن تمایل دارید ساختمانی با طبقات و واحدهای بیشتر بسازید. همانطور که در مقاله ضوابط شهرسازی گفتیم، در طرح تفصیلی، شهر به چند پهنه تقسیم شده و شرایط ساخت ساختمان در هر پهنه مشخص گردیده است. همچنین شهرداری مناطق، به رعایت این چارچوب توسط سازندگان نظارت می‌کنند و در صورت تخلفاتی مانند ساخت طبقات اضافی، پرونده ساختمان به کمیسیون ماده 100 رفته و مراحل جریمه یا حتی تخریب آن در دستور کار قرار می‌گیرد. 

اما اگر زمین شما در پهنه‌ای قرار داشته باشد که مجوز ساخت 6 طبقه را داشته باشید، نحوه شمارش این طبقات با توجه به همکف و پارکینگ به چه صورت است؟ آیا همکف می‌تواند مسکونی باشد؟ آیا در این ساختمان اگر همکف مسکونی باشد می‌توان 6 طبقه دیگر روی آن ساخت؟

برای آشنایی بیشتر با موضوع معیار شمارش طبقات ساختمان فیلم زیر را مشاهده کنید.

در ادامه بررسی نحوه شمارش طبقات با توجه به ضوابط شهرسازی داریم:

در تمامی زیرپهنه‌های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شماره (١) مشروط بر اینکه طبقه همکف کاملاً به پیلوت یا مشاعات تخصیص یافته باشد، ضمن تأکید بر عدم عدول از آستانه بلندمرتبه‌سازی (۱۲ طبقه و بیشتر)، از اولین طبقه مسکونی به بالا محاسبه می‌شود. یعنی اگر طبقه همکف به پیلوت اختصاص داده شود، شمارش طبقات از طبقه اول مسکونی شروع می‌شود. اما اگر طبقه همکف کاربری مسکونی داشته باشد، همکف نیز جزء طبقات به حساب می‌آید.

برای درک بهتر فرض کنید زمینی در پهنه R122 قرار دارد و طبق جدول بالا مجوز ساخت ساختمان 5 طبقه در آن را داریم. اگر در اجرای ساختمان، طبقه همکف به مشاعاتی مانند لابی اختصاص داده شود اجازه ساخت 5 طبقه مسکونی روی همکف وجود دارد. اما اگر طبقه همکف، مسکونی باشد اجازه ساخت 4 طبقه دیگر روی آن وجود خواهد داشت.

چند تعریف مهم

در این بخش چند تعریف مهم که در موضوع شمارش طبقات ساختمان به ما کمک می‌کند را عنوان می‌کنیم.

ترتیب شمارش طبقات در ایران :

• همکف
• طبقات روی همکف مثبت (۱، ۲، ۳ و … )
• طبقات زیر همکف منفی (۱-، ۲-، ۳- و … )

طبقه : عبارت است از فضا و عناصر قرار گرفته مابین کف مورد نظر و کف طبقه فوقانی.

طبقه همکف : طبقه‌ای از ساختمان است که به گذرگاه همجوار زمین دسترسی مستقیم دارد یعنی از آن طبقه مستقیم می‌توان وارد کوچه یا خیابان شد. طبقه همکف در یکی از سه حالت زیر می‌تواند قرار بگیرد:

• سطح آن هم تراز سطح گذر باشد.
• سطح آن حداکثر ۱۲۰ سانتی‌متر بلندتر از سطح گذر باشد. این حالت در بسیاری از ساختمان‌های شمالی اتفاق می‌افتد. برای مثال فرض کنید وارد حیاط شدید، پس از عبور از حیاط باید از چند پله بالا بروید تا وارد ساختمان شوید. در صورتی که این ارتفاع حداکثر 120 سانتی‌متر بالاتر از سطح گذر باشد به آن طبقه همکف می‌گویند. علت این اختلاف ارتفاع تامین شیب رمپ پارکینگ است که در مقاله ضوابط پارکینگ به طور کامل توضیح دادیم.
• ارتفاع سقف آن از گذر بیش از ۱.۲ متر باشد. یعنی اگر طبقه‌ای در تراز منفی 1.4 تا مثبت 1.3 باشد چون قسمتی از ارتفاع که بالای گذر است بیشتر از 1.2 متر است طبقه همکف تلقی می‌شود نه طبقه زیر همکف.

پیلوت : فضای باز سرپوشیده بدون تیغه بندی که کف آن هم تراز کف گذر مجاور است یا کمتر از نصف ارتفاع آن در زیر یا بالاتر از سطح تراز واقع شده باشد.

فرض کنید وارد یک ساختمان جنوبی شده‌اید. یعنی بعد از عبور از درب ورودی ساختمان، وارد فضای پارکینگ یا لابی می‌شوید. به این فضا پیلوت گفته می‌شود و تراز کف آن هم تراز گذر مجاور یا کمی بالاتر یا پایین‌تر است.

در ساختمان‌های شمالی که رمپ پارکینگ به سمت پایین یا بالا وجود دارد این فضا نیز پیلوت به حساب می‌آید. در صورتی که کاربری پیلوت پارکینگ باشد، حداقل ارتفاع پارکینگ‌های کوچک (حداکثر 3 محل توقف خودرو) 2.2 متر، حداقل ارتفاع پارکینگ‌های متوسط (4 تا 25 محل توقف خودرو) و بزرگ (بیش از 25 محل توقف خودرو) 2.4 متر است. برای مطالعه تمام نکات پیلوت روی لینک آبی رنگ کلیک کنید. باز هم اشاره می‌کنیم اگر پیلوت کاربری مسکونی داشته باشد، در واقع اگر طبقه همکف، مسکونی باشد و مجوز برای ساخت 5 طبقه ساختمان باشد، می‌توان فقط 4 طبقه دیگر روی همکف ساخت. یعنی در شمارش طبقات به صورت طبقه همکف، طبقه اول، دوم، سوم و چهارم خواهند بود. اما اگر طبقه همکف یعنی پیلوت برای مشاعات مانند لابی یا پارکینگ در نظر گرفته شود 5 طبقه روی آن با کاربری مسکونی ساخته می‌شود.

نحوه شمارش طبقات ساختمان

• کاهش طبقات

طبق ضوابط شهرسازی داریم:

در تمامی زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) و زیرپهنه‌های سکونت ویژه (R25 و R26) اگر مساحت ملک کمتر از حدنصاب اندازه قطعه باشد یا عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل‌های جدول شماره (١) که بالاتر قرار داده شد، باشد از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. در مواردی که قطعه‌ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل‌های جدول (١) باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر، کاهش می‌یابد. (اصلاح طبق بند ۴ مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۰۵ و بند (۱) مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۲۸ شورای‌عالی شهرسازی و معماری)

تبصره‌های مربوط به کاهش طبقات

تبصره (١): کاهش طبقات می‌بایست به گونه‌ای اعمال شود که تعداد طبقات از ٣ طبقه روی پیلوت و زیرزمین کمتر نشود.

تبصره (٢): کاهش طبقات در زیرپهنه‌های مسکونی با تراکم کم مانند R111 و R112 اعمال نمی‌شود.

تبصره (٣): ساخت و ساز در قطعات ریزدانه، طبق بندهای ۱-۱۵ تا ۵-۱۵ فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است.

• طبقه تشویقی

اگر به ویرایش اردیبهشت 1391 طرح تفصیلی تهران سری بزنید مطلب زیر را درباره طبقه تشویقی می‌بینید.

• در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢ طبقه و بیشتر باشد، منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج است.

طبق این مصوبه اگر حداقل ابعاد زمین 200 مترمربع بوده و زمین شما 700 مترمربع باشد یعنی از 3 برابر حداقل ابعاد زمین بیشتر باشد، یک طبقه تشویقی به این زمین تعلق می‌گیرد. همچنین اگر زمین شما 1100 مترمربع باشد یعنی از 5 برابر حداقل ابعاد زمین بیشتر باشد، دو طبقه تشویقی به زمین تعلق می‌گیرد.

اما این مطلب در ویرایش شهریور 1398 طرح تفصیلی با تغییراتی بیان شده است. متن این بند در ویرایش جدید عبارت است از:

• در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. ضمناً مفاد بند (۱۳) صورتجلسه ۵۱۶ کمیسیون ماده پنج شهر تهران مورخ ۹۱/۱۲/۰۷ لغو و تراکم تشویقی مشمول باغات نیست. (اصلاح طبق بند ۱ مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۲۸ و بند ۱۲ مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۰۵ شورای عالی)

همانطور که دیدید در مصوبه جدید فقط در صورتی که ابعاد زمین بیش از 5 برابر حداقل ابعاد زمین باشد فقط یک طبقه تشویقی به این زمین تعلق می‌گیرد. یعنی اگر حداقل ابعاد 200 مترمربع باشد و زمین شما 1100 متر مربع باشد یک طبقه تشویقی به زمینتان تعلق می‌گیرد.

طوفان تخفیفی آکادمی عمران تو راهه

مشاهده جزئیات

بررسی یک مثال

به دستور نقشه زیر توجه کنید. همانطور که مشاهده می‌کنید در این برگه اطلاعات ساختمان از جمله تعداد طبقات نوشته شده است. این ساختمان در زیر پهنه R122 قرار دارد. طبق جدول 1 طرح تفصیلی تعداد طبقات مجاز در این زیر پهنه 5 طبقه است. یعنی 5 طبقه روی همکف می‌تواند ساخته شود. اما همانطور که در این دستور نقشه مشاهده می‌کنید تعداد طبقات مجاز 7 طبقه است. نحوه شمارش طبقات در این دستور نقشه به چه شکل است؟

در جدول سطح اشغال برای این ساختمان مشاهده می‌کنید که طبقه صفر همان طبقه همکف است و 6 طبقه روی همکف مشخص شده است. علت اینکه به جای 5 طبقه، 6 طبقه ساخته شده همان مطلبی است که در بخش قبل درباره طبقه تشویقی گفتیم. یعنی در این مثال چون ابعاد زمین 1735 متر مربع است و از 5 برابر حداقل ابعاد زمین که در جدول شماره 1 طرح تفصیلی 250 متر مربع نوشته شده، بیشتر است (5 برابر 250 متر مربع برابر با 1250 مترمربع است). در نتیجه یک طبقه تشویقی به این زمین تعلق می‌گیرد.

همانطور که در ابتدا گفتیم اینکه کاربری طبقه همکف مسکونی باشد یا به مشاعات اختصاص داده شود باعث تغییر در طبقات ساختمان می‌شود. یعنی در این مثال اگر طبقه همکف، پیلوت باشد یعنی مسکونی نباشد 6 طبقه روی آن ساخته می‌شود اما اگر مسکونی باشد 5 طبقه روی آن ساخته می‌شود چون طبقه همکف هم جز طبقات مجاز محاسبه می‌شود.

نکته‌ای که در اینجا باید به آن توجه کنید این است که استفاده از طبقه همکف با کاربری مسکونی یا پیلوت به خط آسمان ساختمان‌ها در کوچه و خیابان نیز بستگی دارد. برای مطالعه بیشتر درباره خط آسمان روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

طبقات مجاز در زیرپهنه‌های R۲۶2 ، R۲۶۱ و R۲۶3

• در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه R261 در قطعاتی با مساحت کمتر از ٣٠٠ مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز سه طبقه، با حداکثر سطح اشغال ۵٠ درصد و در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه R۲۶۲ و R۲۶۳، قطعاتی با مساحت کمتر از ۵٠٠ مترمربع حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، چهار طبقه با حداکثر سطح اشغال ۵٠ درصد است.
• احداث ساختمان بلندمرتبه در زیرپهنه مسکونی ویژه R۲۶۳، در قطعات با حداقل مساحت ۵۰۰۰ مترمربع صرفاً در چارچوب ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. مرجع تأیید کننده طرح توجیهی و طرح سه بعدی ساختمان‌های بلندمرتبه در ضوابط بلندمرتبه سازی شهر تهران مشخص خواهد شد. (اصلاح طبق مصوبه ۱۳۹۸/۰۲/۳۰ شورای عالی شهرسازی و معماری)

بلند مرتبه سازی

طبق ضوابط شهرسازی اگر زمین بیش از 5000 متر مربع و عرض گذر بیش از 20 متر باشد، اجازه ساخت ساختمان بلند مرتبه از 12 طبقه یا بیشتر با درصد تراکم 30 درصد را دارید.

طبق طرح تفصیلی سال ۱۳۹۸ در مورد بلند مرتبه سازی داریم:

با توجه به تصویب ضوابط عام بلندمرتبه سازی در جلسه مورخ ۱۳۹۷/۰۷/۱۶ شورای‌ عالی شهرسازی و معماری، طرح پیشنهادی مربوط به تعیین عرصه‌ها، ضوابط و مقررات مربوطه طبق مفاد پیوست مصوبه فوق می‌بایست توسط شهرداری تهران تهیه و پس از طی مراحل قانونی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری برسد. هرگونه احداث بنای بلند مرتبه تا تصویب و ابلاغ طرح مذکور ممنوع خواهد بود.

همانطور که در جدول مشاهده می‌کنید باید طرح توجیهی برای چنین ساختمان‌هایی ارائه شود. این حالت برای ساختمان‌هایی که در پهنه‌های دیگر مانند S و زیر پهنه S121 نیز وجود دارد هست که در تصویر زیر نشان داده شده است.

جمع بندی

شمارش طبقات ساختمان یکی از مباحث مهم در ضوابط شهرسازی است که ریزه کاری‌های فراوانی دارد. با توجه به اینکه نحوه ساخت ساختمان و کاربری طبقه همکف می‌تواند شما را در شمارش تعداد طبقات دچار ابهام کند. در این مقاله سعی کردیم با مثال‌های عددی و فیلم این مفهوم را به خوبی توضیح دهیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره معیار شمارش طبقات ساختمان، طبقات مجاز و تشویقی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری