تجمیع پلاک چیست؟ مراحل و ضوابط تجمیع املاک + فیلم

حتما شما هم زمین‌های کوچکی را دیده‌اید که به علت متراژ کم، ساخت آن‌‌ها توجیه اقتصادی ندارد. یا شاید خودتان مالک چنین زمینی باشید و پس از برآورد هزینه، از ساخت زمینتان پشیمان شده‌اید! اما تا به حال به تجمیع زمینتان با زمین همسایه‌ها فکر کرده‌اید؟ اینجاست که مفهوم تجمیع املاک مطرح می‌شود. منظور از تجمیع پلاک یا املاک، یکپارچه کردن دو یا چند زمین و ساخت یک ساختمان در آن‌ها است.

تجمیع قطعات همواره مورد توجه شهرداری‌ها بوده به طوری که برای تشویق مالکان در صورت تجمیع املاک و قطعات، تراکم‌های تشویقی به آن‌ها می‌دهند. البته تجمیع پلاک فقط برای شهرداری‌ها مزیت ندارد بلکه برای سازندگان نیز مزایای خوبی را به همراه خواهد داشت. در این مقاله مفهوم تجمیع املاک را به همراه تمام ریزه‌کاری‌های آن از جمله ضوابط تجمیع قطعات زیر ذره‌بین بردیم، با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

تجمیع املاک یا تجمیع پلاک چیست؟

فرض کنید دو قطعه زمین که هر کدام 150 مترمربع است در کنار یکدیگر قرار گرفته است. در یک قطعه زمین 150 متری نمی‌توان ساختمان خوبی ساخت چرا که متراژ کم باعث محدودیت در ساخت فضاهای استاندارد می‌شود. اما اگر این دو قطعه زمین با هم تجمیع شوند به طوری که به جای ساخت دو ساختمان در 300 متر مربع یک ساختمان بسازیم، فضای بیشتری خواهیم داشت.

برای آشنایی با مفهوم تجمیع پلاک فیلم زیر را مشاهده کنید. این فیلم بخش کوچکی از گام پنجم آموزش اجرای ساختمان است. در گام پنجم این آموزش به بررسی تمام ضوابط فنی و حقوقی ساختمان سازی پرداختیم. برای مطالعه سرفصل‌ها و آشنایی با گام‌های دیگر این آموزش روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

شهرداری از تجمیع قطعات استقبال کرده و مالکان را به این کار تشویق می‌کند به طوری که اگر سازنده‌ای طبق قوانین مربوطه به تجمیع املاک بپردازد، شهرداری 20 درصد تراکم تشویقی برای ساختمان در نظر می‌گیرد.

فرض کنید ساختمانی 5 طبقه با سطح اشغال 60 درصد و در مجموع 300 درصد داریم. درباره ریزه کاری‌های سطح اشغال و محاسبه آن در یک مقاله کامل صحبت کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید. در صورتی که قرار باشد شهرداری تراکم تشویقی مثلا به اندازه 20 درصد به سازنده بدهد یعنی سطح اشغال به جای 300 درصد، 320 درصد خواهد بود.

طبق چیزی که گفتیم هر طبقه 60 درصد سطح اشغال دارد. شاید برایتان سوال باشد با توجه به اینکه 20 درصد تراکم تشویقی کمتر از سطح اشغال یک طبقه است، پس چطور باید این 20 درصد را بسازیم. در این موارد اگر شرایط اجازه دهد، پس از گذراندن یک کمیسیون در شهرداری و پرداخت هزینه برای سطح اشغال به اندازه 40 درصد بیشتر، می‌توانید در مجموع 60 درصد سطح اشغال برای ساخت طبقه ششم از ساختمان را از شهرداری بگیرید.

شرایط تجمیع املاک یا تجمیع سند

در صورت برقراری شرایط زیر، امکان تجمیع املاک وجود دارد:

• سند مالکیت: فقط تجمیع املاکی که سند مالکیت ثبت شده دارند، امکان‌پذیر است و ملک قولنامه‌ای قابل تجمیع نیست.
• همجواری: املاکی که قرار است تجمیع شوند باید در مجاورت هم قرار داشته باشند.
• یکسان بودن سهم مالکیت: در صورتی که مالکان به صورت مشاعی مالک پلاک‌ها باشند، سهم هر یک از آن‌ها در تمامی پلاک‌ها باید برابر باشد.
• عدم رهن و بازداشت سند: هیچ‌ یک از اسناد مالکیت نباید تحت رهن بانک، در گرو طلبکاران یا در بازداشت مراجع قضایی باشد.
• یکسان بودن کاربری: املاک مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان (مسکونی یا تجاری) باشند و اگر کاربری یکی از آن‌ها متفاوت باشد، امکان تجمیع نخواهد بود.
• تحویل اسناد مالکیت: کلیه مالکان موظفند اسناد مالکیت خود را به اداره ثبت تحویل دهند.
• ابطال اسناد قبلی و صدور سند واحد: با انجام تشریفات قانونی، اسناد مالکیت قبلی باطل یا بایگانی شده و یک سند جدید برای پلاک‌های تجمیع شده صادر خواهد شد.

ضوابط و قانون تجمیع ملک

حال که با کلیات مفهوم تجمیع ملک آشنا شدید این سوال پیش می‌آید که آیا محدودیتی در متراژ قطعه حاصل از تجمیع املاک وجود دارد؟

در پاسخ باید بگوییم که طبق طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع در زیرپهنه‌های مسکونی تا پایان سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۰، معادل ۲۵۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۵ معادل ۳۰۰ مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ مترمربع است.

یعنی اگر در سال 1403 قرار باشد تجمیع قطعات در یکی از زیر پهنه‌های مسکونی صورت بگیرد، حداقل متراژ حاصل از تجمیع زمین‌ها باید 300 متر مربع باشد. این عدد برای تجمیع قطعات از سال 1406 به بعد 500 متر مربع خواهد بود.

مواردی که در این مقاله گفته شد برای مناطقی به جز بافت فرسوده است. بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع که بالاتر گفتیم، مستثنی بوده و حدنصاب قطعه در این محدوده‌ها، بر اساس ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران مشخص می‌شود.

ساخت ساختمان با گروه ساختمانی نویا، بازوی اجرایی آکادمی عمران

دریافت مشاوره

تراکم تشویقی تجمیع املاک

در ابتدا گفتیم که شهرداری برای تشویق افراد به تجمیع املاک، به آن‌ها تراکم تشویقی مجاز می‌دهد. اما مقدار این تراکم مجاز چقدر است؟

در مقاله تراکم ساختمانی به طور کامل به بررسی تراکم مجاز و نحوه محاسبه درصد آن پرداختیم. برای مطالعه این مقاله روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حد نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع، (که تا سال 1405 معادل 300 مترمربع است) به ازای هر قطعه مازاد بر یک، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده می‌شود. بدیهی است که مجموع افزایش تراکم (طبق جداول چهارگانه که در طرح تفصیلی مطرح شده) نباید از یک طبقه تجاوز نماید.

در نتیجه طبق جدول زیر اگر تعداد قطعات تجمیع شده 2 عدد باشد، حداکثر مقدار افزایش تراکم 20 درصد است. در صورتی که تجمیع پلاک برای 3 قطعه زمین انجام گرفته باشد، میزان حداکثر تراکم تشویقی 40 درصد و برای تجمیع 4 قطعه زمین نیز 60 درصد است. این مقدار برای تجمیع 5 قطعه به بالا، حداکثر به اندازه تراکم یک طبقه خواهد بود.

همانطور که گفتیم شهرداری تمایل زیادی به تجمیع قطعات دارد. به همین علت اعلام کرده که به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین ۱۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ مترمربع، در پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M) و همچنین تشویق به تجمیع املاک از سوی مالکین، ساخت و ساز در اراضی 1000 مترمربع به بالا، مشمول سیاست‌های تشویقی سالانه و دائمی غیرتراکمی شهرداری تهران است، که پـس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع ذیصلاح، ابلاغ می‌شود. (اصلاح طبق بند (۱) مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۲۸ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران)

دستورالعمل و مراحل تجمیع سند

مراحل کلی تجمیع سند یا تجمیع پلاک به شرح زیر است:

1. جمع آوری مدارک مورد نیاز مثل مدارک شناسایی مالک یا مالکین، اسناد مالکیت، نقشه‌های تفکیکی و سایر مدارک مورد نیاز.
2. استعلام از شهرداری برای اطمینان از این که تجمیع املاک از نظر قوانین ساختمانی و شهرسازی امکان‌پذیر است.
3. مراجعه به اداره ثبت اسناد و تحویل مدارک و درخواست تجمیع.
4. پرداخت هزینه‌های حق‌التحریر، عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه‌های مرتبط.
5. پس از طی کردن مراحل قانونی، یک سند واحد برای ملک تجمیع شده صادر می‌شود.

برای آشنایی با انواع سند ملک به مقاله مربوطه مراجعه کنید.

مزایای تجمیع پلاک برای شهرداری

شاید برایتان سوال باشد که علت استقبال شهرداری از تجمیع پلاک چیست؟

فرض کنید با تجمیع 50 قطعه زمین 100 مترمربعی، زمینی 5000 متری داریم. در صورت ساخت ساختمان در این زمین، زمانی که شهرداری می‌خواهد به این زمین انشعاب گاز بدهد، چون فقط یک ساختمان در 5000 متر ساخته شده است در نتیجه فقط به یک انشعاب گاز نیاز است. حال فرض کنید تجمیع املاک صورت نمی‌گرفت و 50 زمین 100 مترمربعی داشتیم. در این حالت شهرداری برای تامین گاز هر ساختمان باید یک انشعاب به آن اختصاص دهد. یعنی در این حالت در مجموع 50 انشعاب نیاز است. انشعاب گاز یکی از کارهایی است که شهرداری باید برای ساختمان‌ها انجام دهد و کارهایی مانند انشعاب آب، اتصال به سیستم فاضلاب و غیره نیز وجود دارد. در واقع با تجمیع قطعات هزینه‌های پنهان شهرداری و دولت برای هر پروژه کاهش پیدا می‌کند.

در مجموع می‌توان گفت تجمیع قطعات باعث می‌شود تا خدمات رسانی شهری بسیار راحت‌تر انجام شود. همچنین فرصتی ایجاد می‌کند تا اصول و قواعد شهرسازی بهتر رعایت شوند. برای مثال مسئله اصلاح گذرها نقش مهمی در زیباسازی و همچنین تسهیل امدادرسانی در حوادث دارد که با تجمیع املاک راحت‌تر اعمال می‌شود.

مزایای تجمیع املاک برای مالک و سازنده

تا اینجا در مورد مزایای تجمیع املاک برای شهرداری و علت طرح‌های تشویقی آن در صورت تجمیع پلاک گفتیم. اما مزایای تجمیع پلاک برای سازندگان نیز مزایایی دارد که عبارت اند از:

• حل مشکل تامین پارکینگ به علت بیشتر شدن بر زمین و امکان نصب دو درب برای پارکینگ زمانی که زمین حاصل از تجمیع، بر بیشتر از 14 متر داشته باشد.
• تراکم تشویقی و ساخت یک طبقه اضافه‌تر طبق ضوابطی که در بخش‌های قبل گفتیم.
• افزایش مساحت ساخت و ساز
• کاهش فضای غیر مفید
• باز بودن دست مهندس طراح برای تهیه نقشه‌های معماری و طراحی

عوارض شهرداری تجمیع ملک

همانطور که اشاره کردیم شهرداری تهران برای تشویق مالکان و سازندگان به تجمیع پلاک و ساخت ساختمان‌های بزرگ‌تر، تخفیف‌هایی را در نظر گرفته است. برای مثال اگر شما چند قطعه زمین مجاور هم داشته باشید و قصد ساخت چند ساختمان جداگانه را داشته باشید، هزینه‌های صدور پروانه ساخت و پرداخت عوارض شهرداری به طور قابل توجهی بیشتر از حالتی است که این قطعات را تجمیع کرده و یک ساختمان بزرگ‌تر بسازید. شهرداری با این کار به دنبال اهداف زیر است:

• توسعه شهری منظم
• بهبود کیفیت ساخت و ساز
• کاهش هزینه‌های زیرساختی
• افزایش درآمد پایدار

جمع بندی

منظور از تجمیع قطعات این است که چند زمین با هم تجمیع شده و یکپارچه شوند تا زمینی با متراژ بزرگتر برای ساخت ساختمان داشته باشیم. این کار برای سازنده، مالک و شهرداری مزایایی دارد که در این مقاله آن‌ها را بررسی کردیم. همچنین به طور کامل شرایط و ضوابط تجمیع املاک و مراحل را زیر ذره‌بین بردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره ضوابط تجمیع املاک کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری