کامل‌ترین راهنمای دستور نقشه از اخذ تا نحوه خواندن آن به همراه فیلم

فرض کنید قرار است ملکتان را بسازید، قدم اول برای شروع ساخت و ساز چیست؟ آیا می‌توانیم ساختمان را با ابعاد دلخواه در ملک شخصی خود بسازیم؟ بدیهی است اگر قرار باشد هر مالکی زمین خود را مطابق سلیقه خودش بسازد، ساختار شهر از حالت اصولی خارج می‌شود. پس چاره چیست؟ برای حل این مشکل شهرداری سازندگان را ملزم به دریافت برگه دستور نقشه پیش از شروع عملیات ساختمانی کرده است. یعنی شهرداری برای هر ساختمانی که قرار است ساخته شود باید دستور نقشه صادر کند. اما منظور از دستور نقشه چیست؟

دستور نقشه سندی است که در آن اطلاعات مهمی درباره شرایط ساختمان آورده می‌شود و سازنده باید ساختمان را بر اساس اطلاعات آورده شده در این برگه بسازد. مراحل گرفتن دستور نقشه از موضوعاتی است که یک مهندس عمران باید به خوبی به آن مسلط باشد. همچنین باید بتواند دستور نقشه را به درستی خوانده و تفسیر کند. در این مقاله ریز به ریز این موارد را زیر ذره بین بردیم. با ما در آکادمی عمران همراه باشید.

دستور نقشه چیست؟

چنانچه نگاهی به چک لیست مراحل ساخت ساختمان بیندازید، متوجه خواهید شد که برای اخذ پروانه تخریب و نوسازی یکی از مراحل مهم پس از تشکیل پرونده و بازدید مامور شهرداری از محل زمین، صدور دستور نقشه توسط شهرداری است.

دستور نقشه، برگه‌ای است که در آن اطلاعاتی از جمله درصد تراکم مجاز ساختمان، سطح اشغال طبقات، عقب نشینی یا اصلاحی، نحوه جانمایی بنا در زمین و اطلاعاتی از این دست مشخص شده است. در واقع دستور نقشه سندی است که نحوه احداث بنا را با توجه به طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی مشخص می‌کند. به عبارتی این کار باعث می‌شود تا ساختمان‌های ساخته شده از هماهنگی و نظم بهتری برخوردار باشند. همچنین ضوابط و اصول شهرسازی به خوبی رعایت شود.

بنابراین می‌توان گفت کلیه شخصیت‌های حقیقی و حقوقی که قصد ساخت، بازسازی یا نوسازی ملک خود را دارند باید قبل از شروع پروژه، دستور نقشه آن را تهیه کنند. دستور نقشه بعد از صادر شدن توسط شهرداری از دفاتر خدمات الکترونیک قابل دریافت است.

برای آشنایی با این برگه، فیلم زیر را مشاهده کنید. این فیلم بخشی از آموزش اجرای ساختمان است. در این آموزش تمام مراحل اجرای ساختمان که شامل 5 گام است را به طور کامل توضیح دادیم. در گام پنجم این آموزش ضوابط فنی و حقوقی ساختمان سازی که در کمتر آموزشی به آن پرداخته شده است را بررسی کردیم. برای مشاهده سرفصل‌های این آموزش جامع روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

نحوه گرفتن دستور نقشه ساختمان

همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم درخواست صدور دستور نقشه به این صورت است که مالک یا سازنده (با داشتن وکالت از مالک) به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کرده و برای اخذ دستور نقشه خود درخواست می‌دهد. در ادامه مدارکی که برای این درخواست باید ارائه دهید را بررسی می‌کنیم.

مدارک لازم برای دستور نقشه

شاید برایتان سوال باشد که برای درخواست صدور دستور نقشه چه مدارکی لازم است؟ این مدارک عبارتند از:

• سند مالکیت ملک
• شناسنامه و کارت ملی مالک یا وکیل قانونی ( ارائه اصل و تصویر وکالت‌نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل در صورت عدم مراجعه مالک)
• آخرین فیش عوارض نوسازی شهرداری
• در صورت فوت مالک، شناسنامه و کارت ملی ورثه و گواهی انحصار وراثت
• ارائه نقشه‌ای با مقیاس ۱:۲۰۰۰ از وضعیت موجود ملک با تعیین محل دقیق آن
• تاییدیه مهندس ذیصلاح به همراه نقشه با مقیاس ۱:۲۰۰۰ برای املاکی که شکل خاص یا شیب تندی داشته یا متراژ بالای ۳۰۰۰ مترمربع
• رای کمیسیون ماده ۱۲ یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون زمین شهری برای املاک فاقد بنا
• ارائه صورت‌ مجلس تفکیکی برای آپارتمان‌ها
• ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن
• در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد باید معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت ارائه گردد.

مراحل اخذ دستور نقشه

همانطور که در مقاله پروانه تخریب و نوسازی گفتیم مراحل اخذ جواز تخریب و نوسازی عبارتند از:

1) تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک

2) بازدید مامور شهرداری از ملک

3) تطبیق گزارش با طرح‌های شهرسازی منطقه و کاربری ملک

4) صدور دستور نقشه

5) طراحی نقشه ساختمان

6) پرداخت عوارض نوسازی

7) تهیه پیش‌نویس

8) صدور و چاپ پروانه ساختمان

شاید برایتان سوال باشد مراحلی که توضیح دادیم به صورت حضوری انجام می‌شود یا مجازی؟

همانطور که در تمام مراحل گفتیم دفتر خدمات الکترونیک بستری است که سازنده و مالک توسط آن با شهرداری در ارتباط هستند. در واقع مالکان می‌توانند با مراجعه به نزدیک‌ترین دفتر به محل سکونت خود برای ملکشان تشکیل پرونده داده و پس از طی مراحلی که گفتیم دستور نقشه و سپس جواز ساخت دریافت نمایند.

نحوه خواندن دستور نقشه

حالا که با دستور نقشه و مراحل اخذ آن آشنا شدید حتما برایتان سوال شده که چطور باید آن را بخوانید. به دستور نقشه زیر توجه کنید. در ادامه اطلاعاتی که در هر مستطیل قرمز رنگ شماره گذاری شده است را تفسیر می‌کنیم.

1) شماره پرونده: همانطور که گفتیم در ابتدا باید مدارک مورد نیاز را به دفتر خدمات الکترونیک ارائه داده و شماره پرونده دریافت کنید. همانطور که در تصویر مشاهده می‌کنید در این قسمت از دستور نقشه، شماره پرونده آورده شده است.

2) تاریخ صدور دستور نقشه: با توجه به این قسمت، دستور نقشه اخذ شده از این تاریخ به مدت ۶ ماه اعتبار دارد. یک نکته مهم این است که اگر قوانین مربوط به ساخت تغییر کنند، ساختمانی که دستور نقشه آن قبل از تغییر قانون اخذ شده باشد، شامل این قانون نمی‌شود. البته اگر اعتبار دستور نقشه تمام شود نیاز به اخذ یک نمونه جدید است.

3) کد شناسایی ملک: کد شناسایی ملک همان کد ملک و بلوک است که از کنار هم قرار دادن این دو، کد شناسایی ملک شما به دست می‌آید. برای مثال اگر کد ملک 30 و کد بلوک 36321 باشد شماره شناسایی ملک 3632130 خواهد بود.

4) پلاک ثبتی ملک: این پلاک توسط اداره ثبت صادر شده و روی سند نوشته می‌شود.

5) نوع درخواست: نوع درخواست می‌تواند تخریب و نوسازی، تغییر نقشه، توسعه بنا و غیره باشد.

6) تاریخ درخواست: تاریخی که اقدام به درخواست دستور نقشه شده است را مشخص می‌کند.

7) نام متقاضی: نام مالک یا شخصی که در این زمینه از مالک وکالت دارد. دقت داشته باشید که برای صدور پروانه تخریب و نوسازی باید نام تمامی مالکین ذکر شود و رضایت همگی آن‌ها، هر چند سهم بسیار اندکی از ملک داشته باشند، الزامی است اما برای درخواست اخذ دستور نقشه آوردن تنها یک نام کافی خواهد بود.

8) ابعاد طبق سند: در این قسمت ابعاد ملک مطابق با سند آن از شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است.

9) ابعاد طبق وضع موجود: ابعادی که مامور شهرداری پس از بازدید و بررسی ملک ثبت می‌کند.

10) ابعاد گذر اصلاحی: ابعاد گذری که در شمال و جنوب ملک بعد از اصلاحی قرار دارد در این قسمت نوشته می‌شود.

11) ابعاد باقی‌مانده پس از اصلاحی: ابعاد ملک پس از رعایت عقب‌نشینی‌ و اصلاحی‌ که در دستور نقشه مشخص شده است.

12) ابعاد دیگر: ابعادی که ملاک تراکم بر اساس آن تایید می‌شود.

طوفان تخفیفی آکادمی عمران تو راهه

مشاهده جزئیات

13) مساحت پس از اصلاحی : مساحت ملک پس از اعمال عقب نشینی است.

14) مساحت طبق سند : مساحت ملک طبق سند آن است.

15) مساحت طبق وضع موجود : مساحت زمین در وضع موجود که توسط کارشناس شهرداری مشخص می‌شود.

16) مساحت ملاک تراکم : مساحتی که برای محاسبه تراکم ملاک قرار می‌گیرد.

17) ملاک تراکم بر اساس : در صورتی که مساحت موجود با مساحت سند یکی نباشد، مساحت وضع موجود ملاک خواهد بود. اما در تصویر بالا به علت یکسان بودن سند و وضع موجود، ملاک تراکم بر اساس سند است.

18) تجاوز به حریم گذرها : مقدار تجاوز زمین به گذرهایی که با آن‌ها در ارتباط است.

19) تجاوز به حریم املاک : مقدار تجاوز زمین به سایر املاک است.

20) توضیحات طرح تفصیلی بر و کف: توضیحاتی است که کارشناس بر و کف برای نحوه تغییر اصلاحی و استعلاماتی که صورت گرفته است، می‌دهد. برای آشنایی با مفهوم بر و کف فیلم زیر را مشاهده کنید.

21) پهنه: در مقاله طرح تفصیلی، انواع پهنه‌های شهر تهران را نام بردیم و گفتیم پهنه‌ای که زمین در آن قرار گرفته چه اهمیتی دارد. در این مثال پهنه این قطعه از زمین R122 است.

22) تعداد طبقات مجاز : تعداد طبقاتی است که سازنده اجازه ساخت آن در زمین را دارد.

23) حداکثر پیشروی : با توجه به اینکه زمین در پهنه R122 است، پیشروی آن ۶۰ درصد طول به اضافه ۲ متر خواهد بود. در مقاله پیشروی طولی به طور کامل درباره این مفهوم صحبت کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

24) سطح اشغال : در این جدول سطح اشغال برای هر طبقه مشخص شده است. برای مثال سطح اشغال طبقات 1 تا 4 به اندازه 60 درصد مشخص شده است. در مورد چگونگی محاسبه سطح اشغال به طور کامل در یک مقاله صحبت کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

25) حداکثر تراکم ساختمانی مجاز: این مقدار در جداول پهنه‌بندی طرح تفصیلی مشخص می‌شود. البته نحوه محاسبه آن را در مقاله تراکم ساختمان بررسی کردیم.

26) کاربری طبق طرح تفصیلی قدیم: در این قسمت کاربری ملک مشخص می‌شود.

27) جانمایی ملک : همانطور که مشاهده می‌کنید موقعیت ملک و قرارگیری آن در کوچه و خیابان مشخص شده است.

28) توضیحات دستور نقشه: در این قسمت نکات مهمی که باید مورد توجه قرار بگیرد مشخص شده است.

تغییر دستور نقشه

فرض کنید دستور نقشه زمینتان را گرفته‌اید و تغییراتی که پیش آمده باید در نقشه پروانه هم اعمال شوند. در تصویر زیر فرم اطلاعات احداث بنا را مشاهده می‌کنید. این برگه برای تغییر نقشه پروانه صادر می‌شود و در آن ابعاد اصلاحی مشخص شده است. همانطور که مشاهده می‌کنید به علت اصلاحی و عقب نشینی، ابعاد زمین تغییر کرده و مساحت آن از 1735 متر به 1371 مترمربع کاهش یافته است.

مدت زمان صدور دستور نقشه

فرض کنید به عنوان مالک مراحل صدور دستور نقشه را طبق توضیحاتی که دادیم انجام دادید. چقدر زمان می‌برد تا این برگه صادر شود؟

اگر مدارک، کامل و بدون نقص باشند، حداقل چهارده روز کاری زمان می‌برد تا دستور نقشه توسط شهرداری صادر شود. بدیهی است که در صورت بروز اختلال در این فرآیند مانند تاخیر در پاسخ استعلاماتی که از ادارات انجام می‌شود، صدور آن به تاخیر می‌افتد. به طور معمول این فرآیند 2 ماه طول می‌کشد و در صورت وجود اختلال در روند کار ممکن است تا یک سال نیز به طول بیانجامد.

همچنین دستور نقشه از زمان صدور معمولا تا 6 ماه اعتبار دارد. همانطور که بالاتر توضیح دادیم این مدت زمان در بالای دستور نقشه و قسمت‌های ابتدایی آن ذکر می‌گردد.

هزینه دستور نقشه شهرداری

حالا که با مراحل اخذ دستور نقشه و نحوه خواندن آن آشنا شدید شاید برایتان سوال باشد که هزینه دستور نقشه چطور محاسبه می‌شود؟ در پاسخ باید بگوییم که هزینه صدور دستور نقشه تحت تاثیر تراکم مجاز ساختمانی است. چرا که برای محاسبه هزینه باید متراژ ساختمان را بدانیم و متراژ با توجه به مساحت ملاک تراکم و تراکم مجاز ساختمانی به‌دست می‌آید.

جمع بندی

هر سازنده برای اجرای ساختمان باید از اصول و قواعد شهرسازی پیروی کند. به همین علت شهرداری پیش از ساخت ساختمان برگه‌ای را تحت عنوان دستور نقشه صادر می‌کند و سازنده ملزم به رعایت تمام مواردی که در آن ذکر شده است می‌باشد. در واقع شهرداری با این کار بر نحوه اجرای ساختمان‌ها و ابعاد آن‌ها نظارت می‌کند تا بافت شهری دارای نظم و اصول شهرسازی باشد. در این مقاله مراحل گرفتن دستور نقشه را به طور کامل بررسی کردیم. همچنین توضیح دادیم که تفسیر دستور نقشه چطور انجام می‌شود.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره دستور نقشه کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری