کامل‌ ترین راهنمای ضوابط شهرسازی از صفر تا صد به همراه فیلم

اگر در جریان ساخت یک ساختمان بوده‌اید حتما می‌دانید یکی از نهادهای مهم در این زمینه شهرداری‌ها هستند. آشنایی با ضوابط شهرسازی که طبق قوانین شهرداری‌ها مشخص می‌شود برای تمام مهندسان عمران و مالکانی که قصد ساخت ملکشان را دارند ضروری است. اما چطور باید از این ضوابط آگاه شویم؟ واقعیت این است که مطالب بسیاری به صورت پراکنده درباره ضوابط شهرسازی وجود دارد، اما کمتر مقاله‌ای را می‌توانید پیدا کنید که به صورت جامع به این موضوع پرداخته باشد.

ما در آکادمی عمران تمام مطالبی که از ابتدای ساخت ساختمان یعنی اقدام برای دریافت پروانه تخریب و نوسازی تا انتهای آن و گرفتن گواهی پایان کار باید بدانید را در این مقاله برایتان آماده کردیم. همچنین تمام ضوابط مربوط به ضوابط اجرای پارکینگ و نما، پیشروی طولی، پیش آمدگی ساختمان و ضوابط مهم کمیسیون‌های شهرداری را زیر ذره بین بردیم. با ما همراه باشید.

ضوابط شهرسازی

منظور از ضوابط شهرسازی قواعدی است که شهرداری هر منطقه برای اجرای ساختمان در آن تعیین کرده و بر اجرای آن‌ها نظارت می‌کند. ملاک ما در ضوابط شهرسازی شهر تهران است. همانطور که می‌دانید دستورالعمل‌ها و استانداردهای زیادی در حوزه ساخت و ساز وجود دارند که سه تا از اصلی‌ترین آن‌ها نظام فنی و اجرایی کشور، مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری‌هاست. سوالی که پیش می‌آید این است که از بین این سه مورد کدام یک ملاک عمل است.

پیش از پاسخ به این سوال این سه مورد را بررسی می‌کنیم.

1) آیین‌نامه اجرایی ماده ۳۴ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور (نظام فنی و اجرایی یکپارچه کشور)

در ماده 3 این آیین نامه گفته شده که دامنه کاربرد نظام طرح‌ها و پروژه‌های سرمایه‌گذاری تمام دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۱۶۰ قانون برنامه چهارم و یا ماده ۲۲۲ برنامه پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و طرح‌ها و پروژه‌های سرمایه گذاری مشارکتی آنان با بخش خصوصی است.

2) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان

در ماده 3 و 4 این قانون داریم:

ماده ۳) برای تأمین مشارکت هر چه وسیع‌تر مهندسان در انتظام امور حرفه‌‌ای خود و تحقق اهداف این قانون در سطح کشور «سازمان نظام ‌مهندسی ساختمان» که از این پس در این قانون به اختصار «‌سازمان» خوانده می‌‌شود و در هر استان یک سازمان به نام «‌سازمان نظام مهندسی ساختمان‌ استان» که از این پس به اختصار «‌سازمان استان» نامیده می‌‌شود، طبق شرایط یاد شده در این قانون و آئین‌ نامه اجرائی آن تأسیس می‌شود. سازمان‌های ‌یاد شده غیرانتفاعی بوده و تابع قوانین و مقررات عمومی حاکم بر مؤسسات غیرانتفاعی می‌‌باشند.

ماده ۴ (اصلاحی۱۳۹۰/۰۴/۰۸) ) از تاریخی که وزارت راه و شهرسازی با کسب نظر از وزارت کشور در هر محل حسب مورد اعلام نماید، اشتغال اشخاص حقیقی و ‌حقوقی به آن دسته از امور فنی در بخش‌های ساختمان و شهرسازی که توسط وزارت یاد شده تعیین می‌شود مستلزم داشتن صلاحیت حرفه‌‌ای است. ‌این صلاحیت در مورد مهندسان از طریق پروانه اشتغال به کار مهندسی و در مورد کاردان‌های فنی و معماران تجربی از طریق پروانه اشتغال به کار کاردانی‌ یا تجربی و در مورد کارگران ماهر از طریق پروانه مهارت فنی احراز می‌شود. مرجع صدور پروانه اشتغال به کار مهندسی و پروانه اشتغال به کار کاردانی و ‌تجربی وزارت راه و شهرسازی و مرجع صدور پروانه مهارت فنی وزارت تعـاون، کار و رفاه اجتماعی تعیین می‌‌گردد.

3) قانون شهرداری‌ها

در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مطلب زیر گفته شده است:

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری، پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود، اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.

در نهایت نکته مهم این است که بهترین راه یادگیری ضوابط شهرسازی مراجعه حضوری به شهرداری منطقه مربوطه است!

آموزش ضوابط شهرسازی

همانطور که در ابتدا گفتیم برای ساختمان سازی لازم است ضوابط شهرسازی به درستی رعایت شوند. ضوابط شهرسازی مجموعه‌ای از قوانین و مقرراتی است که شهرداری هر منطقه بر رعایت آن‌ها نظارت می‌کند تا اجرای ساختمان‌ها طبق این ضوابط انجام گیرد. آموزش ضوابط شهرسازی از جمله مباحثی است که نیاز به تجربه و دانش عمرانی به صورت توامان دارد و کمتر آموزشی در این زمینه وجود دارد که به طور کامل سرفصل‌های آموزش ضوابط شهرسازی را پوشش دهد.

ما در آموزش اجرای ساختمان آکادمی عمران تمام مراحل ساختمان سازی را از تخریب و گودبرداری، اجرای اسکلت بتنی یا فلزی، دیوارچینی و نازک کاری را بررسی کردیم. در گام آخر این دوره جامع به آموزش ضوابط شهرسازی و حقوق ساختمان سازی پرداختیم. در واقع با دیدن این آموزش علاوه بر اینکه دانش فنی کامل برای ساخت ساختمان را پیدا می‌کنید، تمام اقداماتی که در ارتباط با شهرداری باید انجام دهید را از گرفتن پروانه ساخت تا پایان کار به صورت گام به گام توضیح دادیم. همچنین ضوابط شهرسازی را در اجرای ساختمان مطرح کردیم. برای مثال ضوابط پارکینگ و نمای ساختمان که از موارد مهم در اجرای ساختمان هستند را بررسی کردیم.

در ادامه این مقاله تمام سرفصل‌های آموزش ضوابط شهرسازی را مطرح کرده و بررسی می‌کنیم. اما برای مشاهده کامل آموزش ضوابط شهرسازی حتما به آموزش اجرای ساختمان سر بزنید.

بررسی سه طرح مهم

پیش از شروع مباحثی که باید درباره ضوابط شهرسازی بدانید لازم است 3 طرح مهم را بشناسید. پس فیلم زیر را مشاهده کنید.

طرح جامع

طرح جامع تهران اولین بار در سال ۱۳۴۹ تدوین شد. در آن زمان شهر تهران ۱۸۰ کیلومتر مربع وسعت و ۷٫۲ میلیون نفر جمعیت داشت. با گذر زمان و گسترش سریع شهر تهران، این طرح در سال ۱۳۷۰ به نام ساماندهی جامع تهران مطرح شده و در سال ۱۳۸۱ نیز با نام طرح مجموع شهری عنوان گردید. در انتها در سال ۱۳۸۶ با نام طرح جامع تهران توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب و به شهرداری تهران ابلاغ شد.

در این سند، چشم‌انداز، اهداف و راهبردهای توسعه شهری تهران تعیین شده است. همچنین در خصوص جمعیت در افق طرح ۱۴۰۵ محدوده و حریم شهر، سازمان فضایی و پهنه‌بندی، ضوابط و مقررات ساخت و ساز و نحوه استفاده از اراضی مشخص شده است.

طرح تفصیلی

طرح تفصیلی تهران، توضیح و تفصیلی از طرح جامع تهران است. همانطور که گفتیم طرح جامع به صورت کلی است اما طرح تفصیلی شرایط هر نقطه از شهر را به صورت دقیق بررسی و مشخص کرده است. در واقع طرح تفصیلی تهران مشخص می‌کند زمینی که در هر نقطه از شهر قرار گرفته، مجوز ساخت ساختمانی چند طبقه و با چند درصد سطح اشغال خواهد داشت.

همچنین در طرح تفصیلی در تقسیم‌بندی شهر، امکانات طوری قرار گرفتند که اکثر افراد به حقوق عمومی و خصوصی خود در سطح شهر به خوبی دسترسی داشته باشند.

از طرفی در این طرح مشخص شده که اراضی شهر باید به چه شکلی توسعه پیدا کنند که فعالیت‌های مختلف با یکدیگر تداخل نداشته باشند. در واقع این عدم تداخل فعالیت‌ها باعث بالا رفتن کیفیت و کارایی محیط شهری خواهد شد.

بر اساس طرح تفصیلی، شهر تهران به چهار پهنه مسکونی (R)،‌ تجاری (S)،‌ مختلط (M) و ‌حفاظت‌ (G) تقسیم شده است. این تقسیم بندی نقشه راهی برای ساخت و ساز در شهر تهران است. همچنین این پهنه‌ها به 55 زیر پهنه نیز تقسیم می‌شوند.

طرح هادی

طرح هادی، طرحی است که هدف آن ساماندهی و اصلاح بافت موجود شهر یا روستا، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف مانند مسکونی، تجاری، کشاورزی، تاسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی را مشخص می‌کند.

این طرح‌ به عنوان مصوبات طرح‌های ساماندهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی یا طرح جامع ناحیه‌ای تنظیم شده و یک راهبرد برای آبادانی و توسعه شهر یا روستا است که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و مشخص می‌گردد.

استعلامات اطلاعات شهرسازی

شاید برای شما هم این سوال شود ملکی که در آن زندگی می‌کنید در کدام پهنه‌بندی قرار دارد؟ یا اگر بخواهید آن را تخریب و نوسازی کنید، مجوز ساخت ساختمان چند طبقه را خواهید داشت؟ یا سوالاتی از این دست که برای هر یک از شهروندان درباره املاکشان پیش می‌آید. شهرداری برای دسترسی بهتر مالکان به شرایط زمین‌هایشان سامانه‌ای را تحت عنوان سامانه استعلامات شهرسازی به وجود آورده که افراد بتوانند با مراجعه به آن به اطلاعات ملک مورد نیازشان دست پیدا کنند.

سایت تهران من به آدرس mytehran.ir یکی از سامانه‌های جامعی است که برای این منظور مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این سامانه می‌توانید بسیاری از خدماتی که مربوط به ملک و شهرسازی است را به صورت الکترونیکی دریافت کنید. در مقاله سامانه استعلامات شهرسازی به طور مفصل این سامانه را بررسی کرده و نحوه استفاده از آن را توضیح دادیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

تراکم ساختمان

تراکم در لغت به معنای فشردگی است و تراکم ساختمانی، فشردگی جمعیت در یک مساحت مشخص از زمین را مشخص می‌کند. برای مثال در مناطق سمت بازار تهران مشاهده می‌کنید که کوچه‌ها کم عرض بوده و ساختمان‌ها به یکدیگر نزدیک هستند. در این مناطق تراکم ساختمانی بالا است. اما اگر به خیابان‌های شمالی تهران توجه کنید، در این مناطق کوچه‌ها عریض بوده و ساختمان‌ها با فاصله منطقی از یکدیگر قرار گرفته‌اند. در این مناطق، تراکم ساختمانی کم است.

برای آشنایی بیشتر با مفهوم تراکم ساختمان، فیلم زیر را مشاهده کنید.

تراکم ساختمانی مجاز، حداکثر حجم ساخت و ساز، براساس جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هریک از چهار پهنه مسکونی (R)،‌ تجاری (S)،‌ مختلط (M) و ‌حفاظت‌ (G) از شهر تهران است که متناسب با عملکرد، مساحت قطعه و عرض معبر همجوار مشخص شده است.

تراکم ساختمانی یکی از مباحث مهم در ضوابط شهرسازی است. ما در یک مقاله کامل این مفهوم را با مثال زیر ذره بین بردیم. همچنین در این مقاله چگونگی محاسبه درصد تراکم ساختمانی مجاز را به زبان ساده بیان کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

عقب نشینی یا اصلاحی

هر ساله شهرداری تهران تصمیماتی مبنی بر عریض کردن خیابان‌ها و معابر مناطق مختلف شهر می‌گیرد. وقتی که زمین یا ملک شامل عقب‌نشینی شود، اگر میزان این عقب نشینی در حدی باشد که شهرداری به شما اجازه ساخت و ساز ندهد، در ازای آن مبلغی به شما پرداخت می‌کند یا اینکه در منطقه یا بخش دیگری از شهر به شما زمین می‌دهد.

عقب‌نشینی از گذر، عموما تاثیری در تراکم مجاز، تعداد طبقات مجاز و پیشروی مجاز نداشته مگر در املاکی که اصلاحی بسیار زیاد است یا املاکی که گذر در ضلع شرقی یا غربی آن باشد.

عقب نشینی نکات مهمی دارد که آن‌ها را در مقاله تراکم ساختمانی که بالاتر گفتیم بررسی کردیم. برای آشنایی با این مفهوم فیلم زیر را مشاهده کنید.

اضافه اشکوب

در ادامه بررسی ضوابط شهرسازی به مفهومی به نام اضافه اشکوب می‌رسیم. فرض کنید ساختمانی دو طبقه دارید و برای بیشتر شدن فضا تصمیم می‌گیرید یک طبقه دیگر به ساختمان خود اضافه کنید. یا اینکه شاید به عنوان سازنده یا مالک ساختمان، پروانه تخریب و نوسازی آن را گرفته‌ و به جای ساختمان 5 طبقه‌ای که در پروانه ذکر شده و مجاز است، 6 طبقه ساخته‌اید. در واقع به ساخت طبقه‌ اضافی روی ساختمان، اضافه اشکوب می‌گویند.

اضافه اشکوب به نوعی توسعه بنا در ارتفاع است. برای اضافه کردن طبقه ابتدا لازم است تا به شهرداری محل مربوطه درخواست بدهیم. پس از صدور مجوز اضافه اشکوب توسط شهرداری می‌توان برای ساخت طبقه جدید اقدام نمود.

البته دقت کنید که ساخت طبقه اضافی کار راحتی نیست چرا که باید شرایط لازم برای دریافت مجوز را داشته باشید. همچنین این کار تا حد زیادی به شهرداری منطقه مورد نظر بستگی دارد.

برگه استحکام بنا

با گسترش شهرها و اهمیت مفهوم مدیریت شهری، چگونگی استفاده از یک بنا مسئله‌ای است که بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. برای مثال فرض کنید می‌خواهید کاربری یک واحد را از مسکونی به تجاری تغییر دهید. یکی از شرایطی که برگه استحکام بنا در آن مهم است همین حالت است. یعنی برای اعمال تغییر کاربری ملک در سند رسمی، ابتدا باید برگه استحکام بنا را دریافت کنید تا اجازه تغییر کاربری واحد را داشته باشید.

در واقع برگه استحکام بنا تاییدیه‌ای است که استحکام بنای یک ساختمان برای کاربری مربوطه را مشخص می‌کند. البته در موارد دیگری هم به برگه استحکام بنا برای گرفتن پایان کار نیاز داریم. برای مثال اگر طبقه‌ای به ساختمان اضافه شود نیز باید برگه استحکام بنا توسط مهندس ذی صلاح تایید گردد.

به طور کلی در صورت ایجاد هر تغییر مهمی در ساختمان، شهرداری‌ شما را ملزم به اخذ برگه استحکام بنا خواهد کرد. به عبارتی شهرداری برای اجرای قوانینی که در زمینه ساخت و ساز وجود دارد و برای رفع مسئولیت از خود، مالکان را ملزم کرده تا برگه‌ استحکام بنا را از مهندس ذی صلاح دریافت کنند. در این صورت اگر در حین استفاده از این ملک حادثه‌ای رخ دهد که علت آن عدم استحکام کافی سازه باشد، مسئول این حادثه مهندسی است که برگه استحکام بنا را امضا و تایید کرده است.

خط آسمان

یکی از عناصر مهم در سیمای یک شهر، خط آسمان است. منظور از خط آسمان خطی است که مرز بین بالاترین تراز ساختمان با آسمان را نشان می‌دهد. همانطور که در شکل زیر مشاهده می‌کنید این خط فصل مشترک خطوط فوقانی ساختمان را با آسمان مشخص می‌کند.

وجود خط آسمان اصولی باعث می‌شود تا فضای شهری به صورت منظم‌ و هماهنگ‌‌تری به نظر بیاید. از آنجایی که چشم انداز و دورنمای شهری در ذهن افراد ماندگار می‌شود و هر شهر دارای دورنمای منحصر به فردی است، این خط آسمان است که با مشخص کردن بنا، در ذهن افراد می‌ماند.

سطح اشغال

در ادامه بررسی ضوابط شهرسازی به سطح اشغال می‌رسیم. سطح اشغال شامل مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه است که آن را مکان استقرار بنا یا توده‌گذاری نیز می‌نامند. پیش از مطالعه ادامه این بخش فیلم زیر را مشاهده کنید تا بهتر با مفهوم سطح اشغال آشنا شوید.

منظور از زیربنای مفید و غیر مفید چیست؟

زیر بنای مفید یعنی قسمت‌هایی مانند سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، سرویس بهداشتی و حمام و زیر بنای غیر مفید یعنی مشاعات ساختمان مانند راهرو، راه پله، سالن اجتماعات، پارکینگ، آسانسور و نورگیر.

به طور کلی مجموع زیر بنای مفید و غیر مفید، زیر بنای کل است. برای درک بهتر این موضوع فرض کنید ساختمانی دارید که ضریب زیربنای کل آن 1.7 اعلام شده است. یعنی اگر زیر بنای مفید، 1000 متر مربع باشد، 700 متر مربع نیز زیربنای غیر مفید خواهد بود که در مجموع زیربنای کل 1700 متر مربع است. در واقع برای ساختمان 10 واحدی که متراژ هر واحد 100 متر مربع است، زیر بنای مفید ساختمان 1000 مترمربع است. همچنین این ساختمان حدودا 700 مترمربع زیر بنای غیر مفید یعنی مشاعات نیز دارد.

بنابراین می‌توان گفت که در ساختمان سازی تمام آن چیزی که ساخته می‌شود مفید نبوده و تنها بخش‌هایی از آن مفید خواهد بود. شاید برایتان جالب باشد که متراژ بخش مفید ساختمان، داخل سند ثبت می‌شود ولی مشاعات در متراژ سند محاسبه نمی‌شوند و فقط نام بخش‌هایی از آن مانند پارکینگ یا انباری در سند قید می‌شود.

اما سطح اشغال چیست و چطور باید آن را محاسبه کرد؟

همانطور که می‌دانید حداکثر درصد سطح اشغال در جداول پهنه‌بندی که در طرح تفصیلی آورده شده قرار گرفته است. برای مثال در طرح تفصیلی برای زیر پهنه R121 ساخت ساختمان‌ها تا 4 طبقه با حداکثر تراکم ساختمانی 240 درصد و حداکثر سطح اشغال 60 درصد و دیگر شرایط، مجوز ساخت خواهند داشت. یعنی برای ساخت ساختمان در زمینی که در این زیرپهنه قرار گرفته سطح اشغال 60 درصد خواهد بود.

نحوه محاسبه سطح اشغال ریزه کاری‌هایی دارد که در یک مقاله کامل آن‌ها را توضیح دادیم. برای مطالعه این مقاله روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

ساختمان شمالی و جنوبی

یکی از مهم‌ترین معیارها برای انتخاب ساختمان نورگیر بودن آن است. نورگیر بودن ساختمان به جهت قرارگیری آن یعنی شمالی یا جنوبی بودن آن بستگی دارد. شاید برایتان جالب باشد که شمالی و جنوبی بودن یک ساختمان حتی بر قیمت آن نیز تاثیر گذار است. پیش از اینکه به سراغ تعریف ساختمان شمالی و جنوبی برویم دقت کنید که همیشه ساختمان‌ها طوری ساخته می‌شوند که ساختمان در قسمت شمال زمین و حیاط در قسمت جنوب زمین قرار گیرد و موقعیت قرارگیری آن‌ها در کوچه یا خیابان است که می‌تواند شمالی یا جنوبی باشد.

ساختمان شمالی

در ساختمان شمالی برای ورود به ساختمان ابتدا باید از حیاط عبور کنیم سپس به ساختمان برسیم. یعنی ورودی ساختمان از کوچه به حیاط است و چنین ساختمان‌هایی از قسمت شمال به پلاک مجاور می‌رسند. ساختمان‌های شمالی از سمت حیاط که در واقع در جنوب خانه است، نورگیری خوبی دارند همچنین از طرف شمال به صورت غیر مستقیم نور دریافت می‌کنند.

اگر واحدها به صورت جلو و عقبی قرار بگیرند، دو نوع شمالی و جنوبی هستند. در ساختمان شمالی واحدهایی که در جنوب ساختمان یا جلوی ساختمان قرار دارند به حیاط پنجره داشته و نور بیشتری خواهند داشت. برای واحدهای شمالی نیز فضایی به عنوان نورگیر تعبیه می‌شود. علت این مسئله دریافت نور برای این واحدها به صورت غیر مستقیم است. در نتیجه یک ساختمان شمالی از سمت شمال نور غیرمستقیم و از سمت جنوب نور مستقیم دریافت می‌کند.

ساختمان جنوبی

ساختمان جنوبی برعکس ساختمان شمالی بوده و طوری ساخته می‌شود که ورودی ساختمان از کوچه مستقیما به داخل ساختمان باز شود. یعنی حیاط پشت ساختمان قرار دارد. ملک‌های جنوبی از هر دو طرف شمال و جنوب نور خوبی داشته و نیاز به نورگیر ندارند چرا که از یک طرف به خیابان یا کوچه و از طرف دیگر به حیاط می‌رسند. به طور کلی در ساختمان‌های جنوبی، واحد جنوبی یعنی واحدی که رو به حیاط است بهتر از واحد شمالی است.

شاید برایتان جالب باشد که ساختمان جنوبی را معمولا به صورت تک واحدی می‌سازند یا در صورت چند واحدی بودن آن‌ها را طوری کنار هم می‌سازند که هر واحد هم از سمت شمال و هم از سمت جنوب نور دریافت کند.

پیش آمدگی ساختمان

حالا که متوجه فرق بین ساختمان‌های جنوبی و شمالی شدید، آیا در هنگام عبور از یک کوچه یا خیابان به پیش آمدگی ساختمان‌های جنوبی توجه کرده‌اید؟ چرا بعضی از ساختمان‌ها این پیش آمدگی را دارند ولی بعضی دیگر نه؟

در ادامه بررسی ضوابط شهرسازی به کنسول یا پیش آمدگی ساختمان می‌رسیم. واقعیت این است که عدم آگاهی از ضوابط و قوانین شهرداری می‌تواند جریمه‌های سنگینی را برای مالکان و سازندگان ایجاد کند به طوری که بسیاری از مالکان سال‌هاست که به دنبال گرفتن پایان کار برای ساختمان‌های خود هستند. پس کوچکترین جزئیات نیز در ضوابط شهرسازی باید در نظر گرفته شود.

به طور کلی به هر نوع بیرون آمدگی از بدنه ساختمان که بدون کمک گرفتن از ستون باشد، کنسول می‌گویند. نکته مهم در پیش آمدگی ساختمان این است که پیش آمدگی بخشی از ساختمان بوده و در متراژ آن محاسبه می‌شود. برای آشنایی با این مفهوم فیلم زیر را مشاهده کنید. همچنین در مقاله پیش آمدگی ساختمان به طور کامل این موضوع از ضوابط شهرسازی را بررسی کردیم.

پیشروی طولی

در ساخت و ساز مفهومی به نام پیشروی طولی نیز وجود دارد که نباید آن را با پیش آمدگی اشتباه گرفت. پیشروی طولی در محدوده مالکیت ساختمان بوده و ضوابط متفاوتی از پیش آمدگی دارد. مقدار پیشروی طولی بر اساس ضوابط و مقررات اعلام شده توسط شهرداری‌ و طرح تفصیلی مشخص می‌گردد.

طبق طرح تفصیلی در زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) سطح اشغال در کلیه قطعات، به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ (اعم از زیربنای مفید و غیر مفید)، حداکثر تا ۶٠ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. پیشروی طولی تا 2 متر، در کلیه قطعات زیرپهنه‌های مذکور که طول آن‌ها مساوی یا بیشتر از ٢۵ متر یا وسعت آن‌ها ١٨٠ مترمربع و بیشتر باشد، مجاز خواهد بود. البته نکته مهم در پیشروی طولی این است که حقوق همجواری و همسایگی باید رعایت شود و سطح اشغال نیز حفظ شود.

در واقع این 2 متر پیشروی طولی برخلاف حالتی که در پیش آمدگی داشتیم به سطح اشغال اضافه نمی‌شود. علت این مسئله وجود نورگیر یا پاسیو در پشت ساختمان است.

ضوابط پخ در ساختمان

فرض کنید در خودرو نشسته و در حال عبور از کوچه‌ای به سمت خیابان هستید. اگر ساختمانی که در نبش خیابان قرار دارد به صورت عادی اجرا شده باشد، دید راننده خودرو در هنگام پیچیدن محدود خواهد شد. به همین دلیل آن گوشه از ساختمان که بین کوچه و خیابان قرار گرفته باید به صورت پخ اجرا شود. منظور از پخ یک برش مورب در گوشه‌ای از قطعه زمین و ساختمان ساخته شده در آن است.

در حالت دیگر زمانی که یک ساختمان پیشروی طولی داشته باشد یعنی دو متر جلوتر از خانه همسایه باشد برای اینکه این پیشروی باعث سایه افتادن روی خانه همسایه نشود لازم است تا در قسمتی که مشترک با ساختمان کناری است به صورت پخ اجرا شود.

در نتیجه به طور کلی هدف از ایجاد پخ در شرایط مختلف دو مورد زیر است:

1. ایجاد دید مناسب برای خودروها
2. جلوگیری از سایه اندازی و مشرفیت ساختمان بر ساختمان‌های مجاورش

برای آشنایی با ضوابط پخ در ساختمان، فیلم زیر را مشاهده کنید.

محاسبه پخ ساختمان علاوه بر ضوابط کلی پخ به نوع قرارگیری ساختمان نیز بستگی دارد. برای مثال اگر ساختمان در تقاطع دو گذر باشد محاسبه پخ آن دارای ضوابط مخصوص به خود است. پخی که سازنده به خاطر پیشروی طولی مجبور به اجرای آن شده نیز الزامات مربوط به خود را دارد. در مقاله ضوابط پخ تمام موارد اجرای آن را بررسی کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

متراژ مفید ساختمان

یکی از نکاتی که در ضوابط شهرسازی باید به آن توجه کنیم محاسبه متراژ مفید و غیرمفید ساختمان‌ است. در محاسبه متراژ داخلی آپارتمان، قسمت‌هایی محاسبه می‌شود که در داخل خانه هستند مثل سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، بالکن و انباری داخل واحد. اما قسمت‌های خارج از واحد آپارتمان مثل راه پله، حیاط عمومی و نورگیرها در متراژ واحد در نظر گرفته نمی‌شوند، مگر در حالتی که برای استفاده اختصاصی ساکنین یک واحد باشد.

برای مثال در آپارتمان‌های دوبلکس، متراژ هر طبقه به صورت جداگانه محاسبه می‌شود و مجموع آن‌ها به عنوان زیربنای ساختمان اعلام می‌شود. همچنین در این حالت راه پله‌ای که میان دو طبقه قرار گرفته جزء طبقه پایینی خواهد بود.

برای بررسی نحوه محاسبه متراژ مفید ساختمان ابتدا مفاهیم زیر را بررسی می‌کنیم:

• زیر بنای آپارتمان : کل مساحت بنای هر طبقه به علاوه مساحت دیوارها، راه پله‌ها ،راهروها و داکت‌ها.
• زیربنای کل ساختمان : مجموع مساحت زیربنای طبقات روی زمین و زیر زمین.
• مفروزات ساختمان : بخش‌هایی از آپارتمان که در سند مالکیت یک یا چند واحد قید شده است مانند آپارتمان، بالکن، پارکینگ و انباری.
• مشاعات ساختمان : قسمت‌هایی که مالکیت آن برای فرد خاصی نبوده و تمام مالکین به میزان قدرالسهم خود، حق استفاده از آن را دارند. مانند راهرو، راه پله، پاگرد که در بیرون بخش‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند، محلی که پله تمام می‌شود و ورودی پشت بام است، پله‌های فرار و پله‌های ایمنی، باغ و فضای سبزی که جنبه عمومی دارد. حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل آپارتمان، انبار عمومی ساختمان، لابی، سالن اجتماعات، دستگاه آسانسور و محل آن، اتاق سرایداری، چاه‌های فاضلاب، فضاهای ورزشی و پشت بام.

به طور کلی محاسبه متراژ مفید و غیر مفید ساختمان نکات و ریزه کاری‌هایی دارد که در ادامه تعدادی از آن‌ها را بررسی می‌کنیم. اما در یک مقاله مفصل آن‌ها را زیر ذره بین بردیم. برای مطالعه این مقاله روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

در مورد دیوارها باید بدانید که دیوار قرار گرفته بین دو واحد به صورت مشترک محاسبه می‌شود اما در صورتی که مجاور قسمت‌های مشاع باشد مثل دیوار بین خانه و راهرو، جزء مفروزات به حساب می‌آیند و در محاسبه زیربنای آن واحد باید لحاظ شوند. برای مثال اگر ضخامت دیوار داخلی مشترک بین خانه شما و واحد بغلی 20 سانتی‌متر است، نیمی از آن یعنی 10 سانتی‌متر در متراژ شما و 10 سانتی‌متر بقیه آن در متراژ واحد بغلی محاسبه می‌شود.

همچنین بالکن‌ها چه مسقف باشند و چه روباز، جزء زیربنای ساختمان بوده و بایستی متراژ آن‌ها محاسبه شود. البته بالکن‌هایی که راه عبور جداگانه دارند و تأسیسات روی آن قرار گرفته، جزء مشاعات محسوب می‌شوند.

معیار شمارش طبقات

معیار شمارش طبقات در ساختمان‌های شهر چگونه مشخص می‌شود؟

برای پاسخ ابتدا به سه مفهوم زیر توجه کنید:

طبقه : عبارت است از فضا و عناصر قرار گرفته مابین کف مورد نظر و کف طبقه فوقانی.

طبقه همکف : طبقه‌ای از ساختمان با دسترسی مستقیم از گذرگاه همجوار قطعه زمین که سطح آن هم تراز سطح گذر است یا سطح آن حداکثر ۱۲۰ سانتی‌متر بلندتر از سطح گذر است یا اینکه ارتفاع سقف آن از گذر بیش از ۱.۲ متر باشد.

پیلوت : منظور از پیلوت فضای باز سرپوشیده بدون تیغه بندی است که کف آن هم تراز کف گذر مجاور یا کمتر از نصف ارتفاع آن در زیر یا بالاتر از سطح تراز واقع شده باشد.

به طور کلی در تمامی زیرپهنه‌های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شماره (١) که مشاهده می‌کنید، مشروط بر اینکه طبقه همکف کاملاً به پیلوت یا مشاعات تخصیص یافته باشد، از اولین طبقه مسکونی به بالا محاسبه می‌شود. در این جدول پهنه R241 مشمول دستورالعمل اصلاحی ماده ۱۴ قانون زمین شهری (مورخ ۱۳۹۸/۰۴/۰۳) می‌باشد.

طبقات مجاز و تشویقی

طبق جدیدترین مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری برای طبقات مجاز مطلب زیر گفته شده است:

در تمامی زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) و زیرپهنه‌های سکونت ویژه (R25 و R26) اگر مساحت ملک کمتر از حدنصاب اندازه قطعه و یا عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل‌های جدول شماره (١) که بالاتر گفتیم باشد، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. در مواردی که قطعه‌ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل‌های جدول (١) باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر، کاهش می‌یابد. (اصلاح طبق بند ۴ مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۰۵ و بند (۱) مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۲۸ شورای‌ عالی شهرسازی و معماری)

سه تبصره زیر نیز در این باره مطرح شده است:

تبصره 1) کاهش طبقات، می‌بایست به گونه‌ای اعمال شود، که تعداد طبقات از ٣ طبقه روی پیلوت و زیرزمین کمتر نشود.

تبصره 2) کاهش طبقات در زیرپهنه‌های مسکونی با تراکم کم، اعمال نمی‌شود.

تبصره 3) ساخت و ساز در قطعات ریزدانه، طبق بندهای ۱-۱۵ تا ۵-۱۵ فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی است.

طبق آخرین ویرایش طرح تفصیلی یعنی ویرایش شهریور 1398 برای طبقات تشویقی داریم:

در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. ضمناً مفاد بند (۱۳) صورتجلسه ۵۱۶ کمیسیون ماده پنج شهر تهران مورخ ۹۱/۱۲/۰۷ لغو و تراکم تشویقی مشمول باغات نیست. (اصلاح طبق بند ۱ مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۲۸ و بند ۱۲ مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۰۵ شورای عالی)

مصوبه برج باغ و خانه باغ

با افزایش رشد جمعیت ایران در دهه 80 شمسی و علی رغم تبدیل سریع خانه‌های ویلایی به آپارتمان‌های مسکونی، کمبود مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین معضلات زندگی شهری به حساب می‌آمد. در همین حال باغ‌های زیادی در شمال شهر تهران وجود داشت که چون کاربری مسکونی نداشتند مجوز ساخت و ساز به آن‌ها داده نمی‌شد. این مسئله باعث شد تا از ارزش این باغات تا حد زیادی کاسته شود.

به همین علت شورای شهر تهران در سال 1382 مصوبه‌ای را تحت عنوان برج باغ که جزئیات آن در یکی از جلسات رسمی شورای اسلامی شهر تهران به تصویب رسیده بود، اعلام کرد. طبق این مصوبه صاحبان باغ‌ها اجازه داشتند تا حداکثر ۳۰ درصد از مساحت باغ خود را به برج مسکونی اختصاص دهند. همچنین صاحبان باغ‌ها تنها می‌توانستند برج‌هایی تا حداکثر ۱۳ طبقه در این باغ‌ها بنا نمایند.

در نتیجه منظور از برج باغ، باغاتی است که صرفا در ۳۰ درصد از مساحت آن‌ها و تا حداکثر ۱۳ طبقه مسکونی اجازه ساخت و ساز دارد و ۷۰ درصد باقی مانده باید به صورت باغ حفظ شود.

اما آیا امروز هم با توجه به افزایش بی رویه و خارج از چارچوب بسیاری از ساختمان‌ها، قانون ساخت برج‌ باغ وجود دارد؟

شاید برایتان جالب باشد که مصوبه برج باغ فقط تا سال ۱۳۹۶ شمسی ادامه پیدا کرد. این قانون از سال 96 لغو شده و به جای آن سازندگان را به ساخت خانه باغ تشویق می‌کنند.

منظور از خانه باغ، ساختمان‌هایی 2 تا 3 طبقه است است که در باغ‌ها ساخته می‌شوند. مصوبه خانه باغ به شرح زیر است:

الف) برای باغ‌های تا ۳۰۰۰ مترمربع، مجوز ساخت صرفاً دو طبقه با ۱۵ درصد سطح اشغال که در مجموع ۳۰ درصد تراکم می‌شود، صادر می‌گردد.

ب) برای باغ‌های بالای ۳۰۰۰ مترمربع، مجوز ساخت سه طبقه با سطح اشغال ۱۵ درصد که در مجموع ۴۵ درصد تراکم می‌شود، صادر می‌گردد.

ج)  برای اینکه مالکان باغ‌های بزرگ تشویق شوند تا ۷۰ درصد باغ‌ خود را برای تبدیل به بوستان عمومی به‌طور رایگان در اختیار شهرداری قرار دهند، می‌توانند در چهار طبقه با سطح اشغال ۱۸ درصد ساخت و ساز انجام دهند.

ضوابط پارکینگ

یکی از مهم‌ترین مسائلی که ضوابط شهرسازی باید به آن بپردازیم ضوابط پارکینگ است. چرا که در شهری مثل تهران که تعداد خودروها در آن زیاد است، همواره یکی از معضلات اصلی شهروندان داشتن پارکینگ برای خودروهایشان است. از طرفی با توجه به افزایش ساخت و ساز خارج از چارچوب و ساخت ساختمان‌های مرتفع در زمین‌های کم عرض، تامین پارکینگ به تعداد واحدها برای سازندگان کار آسانی نیست.

به طور کلی در فرآیند خرید یا اجاره خانه، داشتن پارکینگ یک مزیت مهم است که امروزه به علت زیاد شدن خودروها و بیشتر شدن تراکم ساختمانی، بیشتر هم مطرح است.  اما آیا الزامی برای تامین پارکینگ توسط سازنده وجود دارد؟

در پاسخ باید بگوییم که طبق قوانین ساختمان سازی، پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R) به استثنای بافت ریزدانه (زمین کمتر از ۶۰ مترمربع)، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است.

برای آشنایی با ضوابط پارکنیگ فیلم زیر را مشاهده کنید.

طبق ضوابط شهرسازی، پروانه ساختمانی در صورتی صادر می‌شود که تعداد پارکینگ مورد نیاز به طور قطعی و در همان ملک تامین شده باشند. همچنین اگر امکان تأمین پارکینگ در ساختمان مربوطه نبود، با این شرط که پارکینگ‌های جانشین پیشنهادی در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری و در محل پارکینگ‌های اختصاصی محلی (با اسناد تفکیکی) یا پارکینگ‌های مازاد سایر املاک واقع در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری قرار داشته باشند، مجاز خواهد بود.

البته این حالت که پارکینگ خارج از ملک باشد زمانی رخ می‌دهد که یک سازنده، دو ساختمان با فاصله چند پلاک از هم داشته باشد. یا اینکه یک ساختمان در شعاع 250 متری از دیگری است و پارکینگ مازاد دارد، می‌تواند کمبود پارکینگ را جبران کند. در این حالت باید در صورت مجلس تفکیکی ذکر شود که پارکینگ واحد در ساختمان دیگری قرار گرفته است.

برای مثال فرض کنید قطعه زمینی خریداری کرده و می‌خواهید در آن ساختمانی بسازید. در ابتدا باید برای آن جواز ساخت بگیرید. در نتیجه لازم است تا نقشه‌ ساختمانی که قرار است ساخته شود را به شهرداری ارائه دهید. با فرض اینکه ساختمان 10 واحد داشته باشد، باید در نقشه به اندازه 10 پارکینگ تامین کرده باشید. اما اگر در نقشه فقط 9 عدد پارکینگ تامین شده باشد، شهرداری جواز ساخت را صادر نخواهد کرد.

در نتیجه صدور پروانه ساختمانی املاک وابسته به تأمین قطعی پارکینگ مورد نیاز در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری است. همچنین صدور مجوز فروش پارکینگ یا صدور پروانه ساختمانی با سپردن اخذ تعهد تأمین پارکینگ در خارج از ملک، به هیچ وجه مجاز نیست. یعنی پارکینگ‌ها قابل خرید و فروش نیستند.

ضوابط پارکینگ نکات بسیاری از جمله ابعاد پارکینگ، ارتفاع پارکینگ، پارکینگ مزاحم، شیب و شعاع گردش پارکینگ، راه ورودی و رمپ پارکینگ و مواردی دیگر دارد که در یک مقاله کامل آن‌ها را به طور دقیق و به همراه فیلم و مثال بررسی کردیم. برای مشاهده مقاله روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

عرصه و اعیان

زمانی که می‌خواهید ملکی بخرید باید به نکات زیادی توجه کنید تا سرتان کلاه نرود! یکی از این نکات توجه به عرصه و اعیان ملک است. عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمانی است که بر روی عرصه یا زمین ساخته شده است. اعیان یا همان ساختمان می‌تواند دارای کاربری‌های متفاوتی از جمله اداری، تجاری و مسکونی باشد.

به طور کلی عرصه و اعیان برای تمامی املاک سند دار و سندهای ملکی گفته می‌شود. در خرید و فروش املاک، معمولا عرصه و اعیان با هم به فروش می‌روند اما در مواردی مانند موقوفی بودن ملک هم پیش می‌آید که به صورت جداگانه فروخته شوند.

برای خانه‌های ویلایی چون یک نفر صاحب تمام ملک است پس عرصه و اعیان به اسم یک نفر خواهد بود. اما در آپارتمان‌های چند واحدی هر نفر صاحب یک اعیان یعنی یک واحد و قسمتی از عرصه یا زمین است.

برای مثال فرض کنید شخصی مالک تمام شش دانگ از ملکی است یعنی مالکیت تمام عرصه و اعیان را دارد. قرار است اعیان تخریب شود و به جای آن آپارتمانی پنج طبقه که در هر طبقه 2 واحد دارد ساخته شود. در این حالت پس از ساخت آپارتمان جدید، سند مالکیت شش دانگ به 10 سند مجزا تقسیم می‌گردد که هر سند شامل یک واحد آپارتمان به عنوان اعیان و درصدی از زمین به عنوان عرصه خواهد بود.

تفکیک یا افراز اراضی و املاک

در ضوابط شهرسازی افراز به معنی اختلاف بین چند شریک مشاعی است و منظور از تفکیک جدا کردن ملک یا زمین توسط مالک است. در واقع زمانی که شرکا، درمورد نحوه تقسیم ملک مشاعی با هم توافق نداشته باشند مسئله افراز مطرح می‌شود اما تفکیک اینطور نبوده و شخص می‌تواند نسبت به تفکیک زمین یا ملک خود نیز اقدام کند.

تفکیک یا افراز اراضی و املاک، ضمن رعایت مفاد قانون اصلاح ماده (۱۰۱) قانون شهرداری‌ها (۱۳۹۰/۰۲/۲۸) و دستورالعمل اصلاحی ماده ۱۴ قانون زمین شهری (۱۳۹۸/۰۴/۰۳) در زیر پهنه‌های مسکونی شهر، با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، و در سایر پهنه‌ها، با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها، کمتر باشد.

تبصره‌های زیر در این زمینه مطرح شده‌اند:

تبصره (۱): حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی نباید کمتر از ۱۰ متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر پنج به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک، به عهده شهرداری منطقه است.

تبصره (۲): حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از ۱۵ متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک، بیشتر باشد.

تبصره (۳): تفکیک قهری (ناشی از عبور گذر و یا طرح‌های اجرایی) مشمول حدنصاب ضوابط تفکیک نمی‌شود.

تبصره (۴): طبق مفاد دستورالعمل اجرایی ماده (۱۴) قانون زمین شهری (مصوب مورخ ۱۳۹۸/۰۴/۰۳ شورای عالی شهرسازی و معماری) در زیرپهنه‌های باغات انبوه (G211) و R241، حداقل قطعه حاصل از تفکیک و افراز اراضی، یک هکتار و در باغات پراکنده (املاک و اراضی با نوعیت باغ)، حداقل ۵۰۰۰ مترمربع  است.

طوفان تخفیفی آکادمی عمران تو راهه

مشاهده جزئیات

تفکیک آپارتمان‌ها

با توجه به اینکه این روزها تمام ساختمان‌ها به صورت آپارتمان‌های چند واحدی ساخته می‌شوند یکی از مسایل مهم، محاسبه متراژ دقیق آپارتمان‌ها و تفکیک آن‌ها خواهد بود. محاسبه متراژ دقیق آپارتمان‌ها طبق دستور العمل اداره ثبت و توسط نقشه بردار رسمی تفکیکی آپارتمان‌های نظام مهندسی که در واقع نماینده اداره ثبت است انجام می‌شود. این مساحت همان متراژ واقعی آپارتمان است که در سند تک برگی زده می‌شود.

پیش از مطالعه این بخش، فیلم زیر را مشاهده کنید.

مراحل تفکیک آپارتمان‌ها به صورت زیر است:

پس از اخذ پایان کار و آماده شدن مقدمات تنظیم سند، لازم است تا مالک، برای اخذ سند تفکیکی واحدهای آپارتمان اقدام نماید.

برای تفکیک آپارتمانی یا همان تفکیک طبقاتی ابتدا باید تثبیت عرصه صورت پذیرد تا مشخص گردد ساختمان ساخته شده درون محدوده عرصه متعلقه قرار دارد و از حدود خود خارج نشده باشد و عرض گذرها و مجاورین خود را رعایت کرده باشد.

اگر ملک مقداری از گذر را اشغال کرده باشد باید از شهرداری تاییدیه تاییدیه گرفته شود تا عملیات تفکیک ادامه یابد و در صورتی که به اشتباه مقداری به ملک‌های مجاورش تجاوز شده باشد، این مسئله دچار پیچیدگی می‌شود. چرا که در این حالت نیاز به اخذ رضایت از مجاور بوده و باید امور تصحیح سندی برای هر دو ملک انجام گیرد.

پس از تثبیت عرصه و اطمینان از اینکه ملک تجاوزی به مجاورین ندارد نوبت به تفکیک آپارتمانی می‌رسد، جهت انجام این کار باید کل ملک دور تا دور عرصه با دوربین دقیق برداشت گردد و پس از آن موقعیت قسمت‌های مشاعی از جمله راه پله، آسانسور، راهرو و لابی برداشت گردد. در ادامه، همین عملیات باید در تمامی طبقات تا روی پشت بام انجام شود تا علاوه بر محاسبه متراژ و ابعاد، موقعیت این قسمت‌ها نسبت به هم در نقشه مشخص گردد.

پس از انجام مراحلی که گفتیم باید با توجه به استانداردهای موجود در رابطه با تامین پارکینگ و انباری، جانمایی پارکینگ‌ها صورت گیرد. البته در این مرحله فارغ از اینکه کدام انباری‌ها و پارکینگ‌ها به کدام واحد تعلق می‌گیرد صرفا حقوق ارتفاقی آن‌ها نسبت به هم ذکر می‌گردد و حتی در مواردی که این دو باید همزمان با هم به یک واحد انتقال یابد ذکر می‌گردد.

در نهایت نقشه‌های تولید شده با استفاده از نرم افزارهای ثبتی به متن‌هایی جهت درج در صورت مجلس تفکیکی تبدیل می‌شود تا درون سندهای صادر شده علاوه بر نقشه به صورت تایپی نیز موارد مورد نیاز ذکر گردد و نتیجه تفکیک آپارتمانی که همان سندهای تک برگ آپارتمانی است تولید گردد.

تجمیع قطعات

در ادامه بررسی ضوابط شهرسازی به موضوع تجمیع قطعات می‌رسیم. فرض کنید دو قطعه زمین که هر کدام 200 مترمربع است در کنار یکدیگر قرار گرفته است. یک قطعه زمین 200 متر مربعی متراژ کمی برای ساخت یک ساختمان است و در این حالت نمی‌توان برای بخش‌های مختلف خانه فضاهای استاندارد داشت. اما اگر این دو قطعه زمین با هم تجمیع شوند و یک ساختمان با متراژ 400 مترمربع بسازیم، فضای بیشتری خواهیم داشت.

به طور کلی شهرداری از تجمیع قطعات استقبال می‌کند. مثلا اگر سازنده‌ای طبق قوانین به تجمیع قطعات بپردازد شهرداری 20 درصد تراکم تشویقی برای ساختمان وی در نظر می‌گیرد.

فرض کنید ساختمانی 5 طبقه با سطح اشغال 60 درصد و در مجموع 300 درصد داریم. اگر قرار باشد شهرداری تراکم تشویقی مثلا به اندازه 20 درصد به سازنده بدهد یعنی سطح اشغال به جای 300 درصد، 320 درصد است. طبق چیزی که گفتیم هر طبقه 60 درصد سطح اشغال دارد. یعنی این 20 درصد تراکم تشویقی، کمتر از سطح اشغال یک طبقه است، پس چطور باید این 20 درصد را ساخت؟

در این موارد پرونده ساختمان پس از گذراندن یک کمیسیون در شهرداری و پرداخت هزینه برای سطح اشغال به اندازه 40 درصد بیشتر، در مجموع 60 درصد سطح اشغال برای ساخت طبقه ششم را از شهرداری خواهد داشت.

بافت فرسوده

در تمام شهرها محلاتی هستند که نسبت به انتظارات معمولی از یک ساختمان، ضعیف‌تر عمل می‌کنند. به عبارتی این محلات ساختمان‌هایی دارند که در سازه و مقاومت ضیعف بوده یا در زمین‌هایی با قواره کوچک قرار گرفته‌اند. همچنین در این محلات، عرض معابر کم است. به این بخش‌ها بافت فرسوده گفته می‌شود.

در واقع بافت فرسوده بخش‌هایی از شهر است که پیچیدگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی مخصوص به خود را دارد .این محلات از یک طرف از نظر اصالت فرهنگی و معماری دارای ارزش هستند و از طرف دیگر به دلایلی از جمله فرسودگی، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی، امنیتی و آسیب‌پذیری در برابر زلزله و آتش‌سوزی با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن در تضاد هستند.

اگر ملاک را شهر تهران قرار دهیم، سه شاخص زیر مشخص می‌کنند که یک محله شرایط بافت فرسوده یا ناپایدار را دارد یا خیر.

• ریزدانگی : بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد پلاک‌های آن‌ها مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع دارند.
• ناپایداری : بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه هستند.
• نفوذناپذیری : بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد معابر آن دارای عرض کمتر از ۶ متر هستند.

در صورتی که بخشی از شهر یکی از سه شاخص ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری را طبق تعریف بالا داشته باشد به آن بافت ناپایدار گفته می‌شود. همچنین در صورتی که بافتی از شهر، تمامی 3 شاخص‌‌ گفته شده را به طور همزمان داشته باشد به آن بافت فرسوده گفته می‌شود.

ما در مقاله بافت فرسوده تمام آن چیزی که باید درباره این موضوع بدانید را مطرح کردیم. همچنین گفتیم که چگونه باید استعلام بگیرید که یک زمین در بافت فرسوده هست یا نه. برای مطالعه این مقاله روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

ضوابط نما

نمای ساختمان را می‌توان از دو جنبه مهم زیبایی ظاهر و عایق بودن در برابر عوامل خارجی مانند باد و باران، برف و نور خورشید بررسی کرد. در مورد اهمیت نما در زیبایی ساختمان و شهر باید توجه کنیم که نمای ساختمان‌های یک شهر است که هویت بصری آن را شکل می‌دهد. در نتیجه ضوابطی برای طراحی نما در ضوابط شهرسازی مطرح شده که سازندگان باید آن را رعایت کنند.

اگر سازنده‌ای از ضوابط شهرداری در مورد نما پیروی نکند، در انتهای کار و زمانی که اقدام به گرفتن گواهی پایان کار می‌کند، کمیسیون ماده 100 هرگونه خلافی که در اجرای نما وجود داشته باشد را جریمه خواهد کرد.

برای آشنایی یا ضوابط نما در شهرسازی فیلم زیر را مشاهده کنید.

به طور کلی ضوابط شهرسازی درباره نما به سه سطح زیر تقسیم می‌شوند:

• احکام سلبی (الزامات)

مواردی که سازنده در اجرای نمای ساختمان باید آن‌ها را رعایت کند و اگر آن‌ها را رعایت نکند، توسط کمیسیون‌های مربوطه جریمه خواهد شد.

• احکام ایجابی (اقدامات)

منظور از احکام ایجابی نمای ساختمان، اقداماتی است که برای ایجاد نمایی با دوام و زیبا، رعایت آن‌ها در اجرای نما توسط سازنده ضرورت دارد.

• احکام توصیه‌ای

این موارد در قالب توصیه و پیشنهاد به سازندگان داده شده است.

در یک مقاله کامل ضوابط نما را برای هر یک از عوامل مهم در اجرای نمای ساختمان از جمله ظاهر نما، مصالح به کار رفته در آن و نمای پشت بام بررسی کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

کمیسیون‌های مهم شهرداری در ضوابط شهرسازی

در این قسمت 4 کمیسیون مهم که در ضوابط شهرسازی با آن‌ها سر و کار دارید را بررسی می‌‌کنیم.

کمیسیون ماده 100

وظیفه کمیسیون ماده 100 شهرداری رسیدگی به تخلفات ساختمانی است. همانطور که می‌دانید قبل از انجام هرگونه عملیات ساختمانی باید از شهرداری پروانه ساخت بگیرید. شهرداری با انجام هرگونه عملیات‌ اجرایی بدون پروانه ساخت یا مغایر با پروانه ساخت جلوگیری می‌کند. توجه داشته باشید که شهرداری حق جریمه یا تخریب ساختمان‌ها را ندارد و فقط می‌تواند مانع از ادامه کار شود و دستور تخریب یا جریمه صادر کند.

برای آشنایی بهتر با این کمیسیون، فیلم زیر را مشاهده کنید.

اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده 100 عبارتند از:

1. نماینده  دادگستری
2. نماینده فرمانداری
3. نماینده شورای شهر
4. نماینده شهرداری

نمونه تخلفاتی که کمیسیون ماده 100 باید به آن رسیدگی کند عبارتند از:

• عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن
• عدم استحکام بنا
• تجاوز به معابر شهری و عمومی
• تغییر کاربری
• عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی
• تخلفات مهندس ناظر ساختمان

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ از ۱۱ تبصره تشکیل شده‌ که در یک مقاله کامل آن‌ها را بررسی کردیم. در این مقاله جامع درباره تمام ابعاد مهم در مورد کمیسیون ماده 100 صحبت کردیم. برای مطالعه این مقاله روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

کمیسیون ماده 5

یکی دیگر از کمیسیون‌های مهم شهرداری، کمیسیون ماده 5 است که در آن به طرح‌های تفصیلی و تغییر کاربری پرداخته شده است. این کمیسیون را کمیسیون تغییر کاربری هم می‌نامند.

همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم طرح‌های جامع شهری از جمله طرح تفصیلی باید قابلیت پاسخگویی به نیازهای شهروندان در تمام زمینه‌ها را داشته باشد. این طرح‌ها بعد از تهیه و آماده‌سازی در شورای عالی شهرسازی تصویب و عملی می‌شوند. طرح تفصیلی به عنوان طرح استانی بکار برده می‌شود که بررسی و تصویب آن‌ در کمیسیون ماده ۵ صورت می‌گیرد. این کمیسیون‌ وابسته به شهرداری و مرتبط به ساخت و ساز است.

وظایف و اختیارات این کمیسیون عبارتند از:

1. بررسی و تصویب تغییرات طرح‌های تفصیلی شهری
2. بررسی و تصویب تغییر کاربری اراضی یا املاک پیشنهادی شهرداری
3. تصویب ضوابط و مقررات تکمیلی
4. آرا دیوان عدالت اداری مرتبط با کمیسیون ماده 5
5. اصلاح طرح‌های تفصیلی و ضوابط و مقررات اجرایی برای شهرهایی که بیش از 200 هزار نفر جمعیت دارند.
6. بررسی تصویب طرح‌های تفصیلی و نقشه‌های تفکیکی و تغییرات بعدی آن‌ها در شهرهای جدید
7. بررسی نمودن افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهر
8. تصویب تغییرات، ضوابط و مقررات ساختمانی مندرج در طرح‌های توسعه شهری مصوب کمیته ارتقا کیفی سیما و منظر شهری

کمیسیون ماده 7

با گسترش شهرنشینی و افزایش ساخت و ساز، حفظ درختان بیشتر از گذشته اهمیت پیدا کرده است. به همین دلیل ماده 7 شهرداری به آیین نامه حفظ و گسترش فضای سبز پرداخته است. در واقع هدف این آیین نامه نظارت بر حسن اجرای قانون و تشخیص باغات است.

طبق این ماده تصمیم گیری برای تمام درخواست‌ها در زمینه هرس و قطع درختان، توسط اعضای کمیسیون ماده ۷ انجام می‌گیرد. یعنی اگر فرد یا سازمانی بدون هماهنگی با این کمیسیون اقدام به هرس یا قطع درختی کند، خلاف قانون عمل کرده و با او برخورد خواهد شد.

در ساخت و ساز نیز تمام سازندگان و مالکان ساختمان‌های در حال ساخت نباید هیچ‌گونه آسیبی به درختانی که در مجاورت ملک آن‌ها است وارد کنند. همچنین تخلیه مصالح ساختمانی نباید به هیچ عنوان در بستر درختچه‌ها و درختان انجام شود.

اعضای این کمیسیون عبارتند از:

1. نماینده شورای اسلامی شهر که با انتخاب رئیس شورای شهر مشخص می‌گردد.
2. نماینده شهرداری ترجیحا معاون شهرسازی یا معاون خدمات شهری که توسط شهردار انتخاب می‌شود.
3. مدیرعامل سازمان پارک‌ها و فضای سبز و در صورت نبود سازمان پارک‌ها و فضای سبز در شهرداری، مسئول فضای سبز شهرداری

کمیسیون ماده 7 دارای صلاحیت‌های زیر است:

1. بررسی صدور مجوز قطع، جابجایی و سربرداری درختان در معابر و اماکن شهری دولتی و خصوصی
2. اعلام نظر برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه‌های با مساحت بیشتر از 500 مترمربع که در محدوده شهر قرار گرفته‌اند. در مقاله عرصه و اعیان درباره این دو مفهوم صحبت کردیم. برای مطالعه بیشتر روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.
3. تشخیص باغات

در مقاله کمیسیون ماده 7 به طور کامل به این کمیسیون شهرداری پرداختیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

کمیسیون ماده 12

قانون زمین شهری یکی از قوانین مهمی است که اولین بار در سال 1366 به تصویب رسیده و هدف آن نظم دادن به زمین‌های موجود در شهرها و مدیریت نوع عملکرد آن‌ها در راستای تامین رفاه عمومی مردم است. در ماده 12 این قانون به تشخیص نوع زمین پرداخته شده که این کار باید توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام گیرد.

در واقع کمیسیون ماده 12 درباره نوع زمین رای می‌دهد. شاید برایتان سوال باشد که منظور از نوع زمین چیست؟ به طور کلی یک زمین می‌تواند یکی از انواع دایر، بایر یا موات باشد که هر کدام ویژگی‌های خودش را دارد. در بررسی کمیسیون ماده 12 باید با این تعاریف آشنا باشید. در مقاله کمیسیون ماده 12 به طور کامل تمام آنچه که باید درباره این کمیسیون بدانید را بررسی کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

متن ماده 12 به شرح زیر است:

‌ماده ۱۲) تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این‌ تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.

دو تبصره زیر برای این ماده وجود دارند:

‌تبصره ۱) دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به‌ تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد.

‌تبصره ۲) ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل در مورد نوع زمین‌هایی که از تاریخ ۱۳۵۷/۱۱/۲۲ به وسیله دولت یا ارگان‌ها و‌نهادها و کمیته‌ها و دفاتر خانه‌سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانی‌های مذکور خواهد بود.

پروانه تخریب و نوسازی

برای ساخت یک ساختمان چند حالت وجود دارد:

حالت اول) مالک با داشتن دانش فنی و سرمایه کافی برای ساخت ساختمانی که ملک خودش است اقدام می‌کند.

حالت دوم) مالک با یک سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت می‌بندد. به این صورت که مالک، ملکش را می‌دهد تا سازنده برای او بسازد، در این حالت طبق قرارداد مشارکت در ساخت پس از ساخته شدن ساختمان هر کدام از دو طرف، مالک درصدی از ساختمان می‌شوند. مثلا 50 درصد واحدها برای سازنده و 50 درصد دیگر برای مالک خواهند بود.

حالت سوم) مالک به یک سازنده پول می‌دهد تا ساختمانی را در ملک او بسازد. به این حالت مدیریت پیمان می‌گویند.

در هر یک از حالت‌هایی که گفتیم برای تخریب یک ساختمان قدیمی و ساخت ساختمان جدید باید جواز یا پروانه تخریب و نوسازی برای ساختمان گرفته شود. برای گرفتن پروانه تخریب و نوسازی در شهر تهران مالک یا سازنده (دارای وکالت از مالک) باید به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه کند.

برای آشنایی بیشتر با مراحل دریافت پروانه تخریب و نوسازی فیلم زیر را مشاهده کنید.

به طور کلی علاوه بر اینکه دریافت مجوز طبق قانون ضروری است، دریافت آن مزایای دیگری هم دارد که عبارتند از:

• امکان دریافت وام و تسهیلات از بانک
• اقدام به احداث ساختمان با توجه به ضوابط فنی و آیین‌نامه‌های طرح جامع شهری
• بیمه کردن ساختمان و نیروی انسانی مشغول به اجرای ساختمان
• استفاده از تخصص و مهارت مهندس ناظر مورد تایید شهرداری و پیشگیری از بروز حوادث ساختمانی

در مقاله پروانه تخریب و نوسازی به طور کامل درباره مراحل گرفتن این پروانه صحبت کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

دستور نقشه

برای اخذ پروانه تخریب و نوسازی یکی از مراحل مهم پس از تشکیل پرونده و بازدید مامور شهرداری از محل زمین، صدور دستور نقشه است.

دستور نقشه، برگه‌ای است که در آن اطلاعات مهمی درباه ساختمان از جمله درصد تراکم مجاز ساختمان، سطح اشغال طبقات، عقب نشینی یا اصلاحی، نحوه جانمایی بنا در زمین و اطلاعاتی از این دست مشخص می‌شود. به عبارتی می‌توان گفت در دستور نقشه، نحوه احداث بنا با توجه به طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی مشخص می‌گردد. این کار باعث می‌شود تا ساختمان‌های ساخته شده از هماهنگی و ساختار منظم‌تری برخوردار باشند. از طرفی ضوابط شهرسازی به خوبی رعایت شود. در تصویر زیر نمونه‌ای از دستور نقشه را مشاهده می‌کنید.

دستور نقشه بعد از صادر شدن توسط شهرداری از دفاتر خدمات الکترونیک قابل دریافت است. در مقاله دستور نقشه به طور کامل مراحل گرفتن آن را به همراه مدارک مورد نیاز بررسی کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

پایان کار

همانطور که برای ساخت یک ساختمان و پیش از اجرای آن باید پروانه تخریب و نوسازی گرفته شود، پس از اتمام آن نیز لازم است تا گواهی پایان کار برای ساختمان صادر شود. به این صورت که پس از ساخت و تکمیل آپارتمان، ماموران شهرداری به محل ملک مراجعه کرده و وضعیت ساختمان را به دقت مورد بررسی قرار می‌دهند تا از مطابقت ساختمان ساخته شده با نقشه و مجوز ساخت آن مطمئن شوند. در صورت تایید شهرداری گواهی پایان کار صادر می‌شود.

برای دریافت پایان کار، مشخصات ساختمان یعنی متراژ واحدها، تعداد پارکینگ‌ها، تعداد انباری، تعداد طبقات و غیره با مشخصاتی که شهرداری پیش از ساخت ساختمان در پروانه و دستور نقشه تعیین کرده مقایسه می‌شود. اگر هر یک از این موارد در ساختمان ساخته شده با اسنادی که پیش از ساخت توسط شهرداری ابلاغ شده است متفاوت باشد، کارشناس شهرداری آن را صورت جلسه کرده و به کمیسیون ماده 100 می‌فرستد تا به تخلفات سازنده رسیدگی شود.

برای آشنایی با مراحل دریافت پایان کار فیلم زیر را مشاهده کنید. همچنین در مقاله پایان کار به طور دقیق مراحل دریافت گواهی پایان کار را بررسی کردیم. برای مطالعه آن روی لینک آبی رنگ کلیک کنید.

گواهی عدم خلاف

فرض کنید در حال ساخت ملکتان هستید و طبق توافقی که پیش از شروع کار با سازنده داشتید، قرار شده بعد از انجام سفت‌کاری یک دانگ از زمین را به اسم سازنده بزنید. در مقاله پایان کار گفتیم که برای گرفتن سند ساختمان پس از اتمام عملیات ساختمانی، ابتدا باید گواهی پایان کار دریافت کنید. یعنی شهرداری باید ساختمان را از نظر مطابقت با اصول و قوانین شهرسازی تایید کند.

به طور کلی اگر در حین ساخت و ساز، مالک جهت نقل و انتقال رسمی املاک یا ارائه گواهی به مراجع قانونی، تقاضای تاییدیه گرفتن از شهرداری داشته باشد، گواهی عدم خلاف صادر می‌شود. این گواهی نشان می‌دهد ملک تا زمان صدور گواهی مطابق دستور نقشه و پروانه ساخت پیش رفته و خلافی در ساختمان‌سازی صورت نگرفته است‌. البته گواهی عدم خلاف صرفا به مدت شش ماه اعتبار دارد.

گواهی عدم خلاف ساختمان تاییدی است بر اینکه ساخت ساختمان تا مرحله‌ای که پیش رفته طبق ضوابط شهرداری بوده و می‌توان آن را سند زد. این مسئله نشان می‌دهد اهمیت این گواهی به اندازه گواهی پایان کار است و اعتبار زیادی دارد.

از مواردی که اهمیت گواهی عدم خلاف را نشان می‌دهند عبارت است از:

1. الزام شهرداری به صدور گواهی عدم خلاف
2. امکان دریافت تسهیلات بانکی
3. اطمینان پیدا کردن خریداران نسبت به رعایت ضوابط شهرداری برای خرید و فروش ساختمان‌های در حین ساخت و ساز
4. برای انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی برای ساختمان نیمه تمام که عملیات ساختمانی در آن به پایان نرسیده باشد.

جمع بندی

ضوابط شهرسازی از آن دست موضوعاتی است که بسیاری از افراد به علت عدم آگاهی از آن دچار بهای سنگینی مانند جریمه‌ کمیسیون‌های ماده 100 می‌شوند. از طرفی منابع کاملی برای آموزش ضوابط شهرسازی وجود ندارد. در این مقاله از صفر تا صد ضوابط شهرسازی را برایتان شرح دادیم. همچنین گفتیم که در هر کدام از مراحل اجرای ساختمان چه ضوابطی را باید رعایت کنید تا توسط کمیسیون‌های شهرداری جریمه نشوید.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره ضوابط شهرسازی کسب کرده باشید. در صورتی که در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

مسیر پیشنهادی مطالعه مقالات آکادمی عمران

مشاهده مسیر یادگیری